拆迁户增值税自动计算,拆迁房屋增值税怎么算

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(一)拆迁还房的概念

房地产企业在经营过程中，往往会发生拆一还一即拆迁还房的行为。拆一还一，指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。

(二）拆迁还房的税务处理

增值税的处理

纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。因此，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均属于增值税的征税范围，作为视同销售按“销售不动产”税目缴纳增值税。

企业所得税的处理

根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》）第二十五条的规定.企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿渍务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。在企业所得税上应作为视同销售处理，其确认收入（或利润）的方法和顺序为：一是按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；二是由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；三是按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

土地增值税的处理

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，即房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：一是按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；二是由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时，将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

拆迁安置用房一样要计算缴纳土地增值税，实务中一般实行预征，最终按项目进行清算。

【例】河北诚信房地产公司2015年6月开发某城中村改造项目，该项目总可售建筑面积为30000平方米，用于安置回迁户村民的住宅建筑面积为8000平方米，其中1:1拆迁还房面积6000平方米，超面积拆迁还房面积2000平方米。该项目于2018年6月完工，除拆迁安置外，其余商品房尚未销售。2018年8月与被拆迁户办理了交接手续。该公司同期同类房地产的建造成本为4000元/平方米，市场销售价格为6000元/平方米（含增值税价）。

（1）增值税的计算：河北诚信房地产公司于2018年8月开始与被拆迁户办理交接手续时，确认缴纳增值税。

1:1拆迁还房部分属于老项目，采用简易计税方法按5%的征收率计算缴纳增值税。1:1拆迁部分按照成本价计算增值税，超出1:1拆迁部分按市场价计算增值税。

应交增值税额=4000÷(l+5%)×6OOO×5%=114.2857(万元）

超面积拆迁还房部分应交增值税=6000+(l+5%)×2000×5%=57.1429(万元）

应缴纳增值税额=114.2857+57.1429=171.4286(万元）

（2）企业所得税的计算：河北诚信房地产公司于2018年8月开始与被拆迁户办理交接手续时，应确认销售收入。

视同销售所得=8000×6000÷（1+5%)—8000×4000=1371.4286(万元）

应缴纳企业所得税额=1371.4286×25%=342.8572(万元）

（3）土地增值税的计算：与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征，假定预征率为2‰

预缴土地增值税额=8000×6000÷(1+5%)×2%=91.4286(万元）

(三）拆迁还房的会计处理

一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为拆迁补偿费，计入开发成本中的土地成本。

如果以非货币性形式支付拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，一般情况下具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。也就是说，如果被拆迁户选择拆迁还房，要按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的价格确认为“开发成本土地征用及拆迁补偿费”中的“拆迁补偿费”。

在例题的情形下：

（1）开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售时的会计处理如下：

借：开发成本土地征用及拆迁补偿费一拆迁补偿费48000000

贷：主营业务收入46285714

应交税费——应交增值税1714286

（2）结转成本的会计处理：

借：主营业务成本——土地征用及拆迁补偿费32000000

贷：开发产品32000000

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来源：头条-一文说清房地产开发企业拆迁还房会计和税务处理全过程（附实例）