上海拆迁赔偿款怎么领取手续,上海拆迁补偿计算公式

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一、裁判观点：

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

二、案情简介：

被告沈翠林是原告朱菊华的母亲，被告沈翠林与被告张永林是邻近村民。1991年9月，上海市闵行区浦江镇恒星村对宅基地进行确权登记，当时权利人为原告朱菊华及被告沈翠林、案外人朱坤明（原告父亲）、朱利华（原告姐姐），宅基地使用权证登记于本案被告沈翠林名下。2000年，原告朱菊华与朱利华姐妹分户，对原宅基地进行分户、新建及迁移，朱利华户取得恒星村3组26号200平方米宅基地。2001年5月，按照朱利华户申请迁建新住房时的约定，被告沈翠林、朱坤明与朱利华、原告朱菊华签订《房屋剩余协议》，约定二上二下楼房归原告朱菊华所有，瓦平房二间归朱利华所有（约定已拆除），上海市闵行区江浦镇恒星村居民委员会和闵行区浦江镇土地管理所分别盖章批复同意办理公证。

2001年5月28日，被告沈翠林、朱坤明与朱利华、原告朱菊华签订《赠与合同》并办理了赠与合同公证，将瓦平房二间产权赠送给朱利华所有（约定已拆除），将二上二下楼房四间产权赠送给原告朱菊华，并经（2018）沪0112民初12249号、（2019）沪01民终12136号，民事判决书认定《赠与合同》不违反法律规定，应当认定有效，赠与人已经履行了《赠与合同》，《赠与合同》成立并生效。

2017年，因芦胜河重污染河道整治建设需要，上海市闵行区浦江镇恒星村3组被纳入动迁范围，上海市闵行区浦江镇规划和土地管理所认定并公示，涉案楼房户主为原告朱菊华，楼房面积114平方米，恒星村3组26号房屋户主为朱利华，房屋面积200平方米。2018年12月17日，上海市闵行区浦江镇规划和土地管理所出具《情况说明》，依据事实认定114平方米涉案楼房权利人为原告朱菊华，该户户主为原告朱菊华。2018年1月，被告沈翠林凭原宅基地使用权证与动迁单位就涉案楼房签订《集体土地居住房屋补偿安置协议》，领取了全部补偿款962,856元，其中400,826元已购买浦雪南路366弄滨浦五村51号1102室房屋。

原告知悉后，于2020年6月19日提起民事诉讼要求确认安置协议中的全部补偿利益归原告朱菊华所有。该案审理过程中，被告沈翠林等人向法庭提交关于赠与合同纠纷申请再审的受理通知书，故该案裁定中止审理，待再审完毕后恢复审理。2021年4月29日，上海市高级人民法院于裁定驳回被告沈翠林等人的再审申请。分家析产纠纷案件恢复审理后，原告调查得知，被告沈翠林在该案中止审理期间，于2021年1月5日向动迁单位订购了浦雪南路369弄28号303室房屋，并于2021年3月19日与被告张永林约定以300万元的价格向其出售。

据悉该交易时间点系争房屋市价为460万元，两被告约定的300万元远低于市场价格，并且房款是否实际支付也不得而知。系争房屋是被告沈翠林用属于原告朱菊华的征收补偿款向拆迁单位订购，应归原告朱菊华所有。原告认为，被告沈翠林明知《赠与合同》经法院判决成立并生效，原告朱菊华是恒星村3组114平方米征收补偿利益的权利人，仍伺机订购房屋，属无权处分。

被告张永林是邻村浦江镇东风村6组世居居民，对原、被告的家庭关系应为明知。系争房屋并未挂牌出售，也无人上门看过房，自产权变更登记至今，无装修人员上门测绘、装修，长期空关，不符合常理。被告沈翠林与被告张永林恶意串通进行虚假的购房交易，交易价格远低于市场价，也没有真实的钱款往来，明显存在恶意，被告张永林不是善意第三人，不构成善意取得，双方的买卖行为应属无效。原告朱菊华故提起诉讼，望判如所请。

三、原告起诉：

1.请求确认被告沈翠林、张永林于2021年3月18日签订关于上海市闵行区浦雪南路369弄28号303室（以下简称系争房屋）的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令被告张永林配合将上海市闵行区浦雪南路369弄28号303室恢复登记至被告沈翠林名下，再由被告沈翠林协助原告朱菊华办理过户登记手续，将上海市闵行区浦雪南路369弄28号303室过户登记至原告朱菊华名下。

诉讼中，原告朱菊华变更诉讼请求为：1.请求确认被告沈翠林、张永林对位于上海市闵行区浦雪南路369弄28号303室的买卖合同无效，被告张永林、沈翠林配合将房屋产权恢复登记至被告沈翠林名下；2.判令位于上海市闵行区浦雪南路369弄28号303室房屋归原告朱菊华所有，被告沈翠林将该房屋归还原告朱菊华，由被告沈翠林将房屋产权变更登记至原告朱菊华名下；3.如法院判定被告沈翠林、张永林签订的《房屋买卖合同》有效，请求判令售房款归原告朱菊华所有，由被告沈翠林归还原告朱菊华。

四、被告答辩：

被告沈翠林辩称，不同意原告朱菊华的全部诉讼请求。其与被告张永林的房屋买卖合同真实有效，系争房屋的来源为被告沈翠林用征收补偿款购买，其是被征收宅基地权证及动迁安置补偿协议确认的权利人，享有动迁安置补偿权益，是系争房屋的所有权人，有权对系争房屋进行处分，不存在无效情形。赠与合同系原告朱菊华通过非法手段伪造所得，原告朱菊华所谓的相关判决均在没有明确性的鉴定意见的情况下所认定，法院以无法确认的鉴定结论判令宅基地房屋归原告所有不符合实际，肉眼可见两个签字是完全不一样的。

2020年11月，其找到中介要求挂牌出售系争房屋，2020年12月，其与买家通过中介介绍相识，谈妥了购房价格，房屋实际成交价格为360万元。当时系争房屋产证还未办出，无法过户交易，直至2021年3月产证办出后双方签订房屋买卖合同，进行了过户交易。360万元是正常的市场价，为节约税费在正式的房屋买卖合同上约定为300万元，中介制作补充协议确定另外的60万元。被告沈翠林年纪很大了，不会用手机，所以要求现金交易，钱款放在老人家中由其自己使用。其知道买家的儿子张文忠是老板，不担心买家付不出房款，而且事实上房款也足额付清了，所以在房款未付清的情况下先配合办理了过户。

相关判决的上诉已受理，其行使权利的基础没有问题，即使有问题，也是其与原告朱菊华之间的问题，与被告张永林无关。（2020）沪0112民初24131号案件的二审判决其已收到，但对判决结果仍有异议，将继续进行再审申诉。

被告张永林辩称，不同意原告朱菊华的全部诉讼请求。其是善意买受人，通过合理对价360万元取得系争房屋，300万元是网签价格，60万元是补充协议约定的价格，房价符合当时的市场价。其通过朋友介绍购买系争房屋，本次诉讼前不清楚原告朱菊华与被告沈翠林之间的家庭纠纷，当时系争房屋登记在被告沈翠林名下，购房时没有任何材料显示系争房屋属于原告，被告沈翠林从未告知，其也没有能力调查，从洽谈、签订合同到付款交房被告沈翠林与女儿女婿都在场，其有理由相信这是家庭作出的处分行为。

被告张永林的儿子张文忠是在浦江镇当地具有一定口碑和信誉的企业家，有能力支付全部房款，也不会在系争房屋过户后拖欠房款。系争房屋是动迁安置房，办理网签后仍有司法查封等交易风险，而且被告沈翠林要求现金交易，所以双方约定取得新的产权证当日交付房款是合理的，被告张永林作为善意第三人已尽到了审慎的义务。现系争房屋已过户至其名下，房屋也已实际向其交付。原告朱菊华及丈夫曾向张文忠了解过购房情况，张文忠因担心告知做低房价存在税务风险，故在被问及合同价格时答复为300万元，网签的合同价格也确实为300万元，所以对外说交易价格是300万元。系争房屋过户后，原告朱菊华就起诉了，原告朱菊华也来找过被告和张文忠，被告张永林发现系争房屋上存在纠纷，为避免损失进一步扩大而暂缓装修入住。

五、一审法院判决结果：

本院认为，原告朱菊华作为案涉宅基地房屋的所有权人，依照动拆迁安置的相应政策规定认定为安置对象，因而对该处安置所得的房屋及相应补偿款享有权利。系争房屋为被告沈翠林使用拆迁补偿安置款订购的房屋，系动迁安置房，被告沈翠林非动迁利益享有人，故其将系争房屋向被告张永林进行出售，属无权处分。关于该无权处分行为能否发生物权变动的效力，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

本案中，被告张永林通过介绍取得系争房屋的房源信息，介绍人中无论是张文忠的朋友或田多涛并不必然清楚系争房屋存在权属纠纷，现也尚无证据证明被告张永林或张文忠对原告朱菊华与被告沈翠林之间的家庭纠纷应为明知，故本案现有证据不足以证明被告张永林受让系争房屋时并非善意。被告沈翠林与张永林均主张系争房屋的转让价格为360万元，双方提供的张文忠的取款记录、补充协议、证人证言、交接现场照片等证据可以形成证据链证明系争房屋的实际转让价格确为360万元，结合系争房屋的《房地产估价报告》，该价格比对2021年1月5日、2021年3月18日的价值时点均在合理范畴内，可以认定系争房屋以合理的价格进行了转让。

关于原告朱菊华就张文忠曾作出的系争房屋转让价格为300万元而提出的异议，张文忠对此已作出相应解释，该陈述尚属合理，结合在案证据本院就原告朱菊华对系争房屋的转让价格为300万元之主张不予支持。现系争房屋已变更登记至被告张永林名下，其受让系争房屋符合善意取得不动产物权的法定条件，应产生物权变动的效力，由被告张永林取得系争房屋的所有权。另关于原告朱菊华所辩称的被告沈翠林与张永林存在恶意串通，合同应属无效之意见，本院认为原告朱菊华提供的现有证据不足以证明其主张，故本院对此不予支持。综上，原告朱菊华基于合同无效提出的第一、第二项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。

关于原告朱菊华的第三项诉讼请求，实质为提起预备诉讼。预备诉讼为同一诉讼中，同一原告针对同一被告在主要诉讼请求得不到满足时提出备位诉讼请求。原告朱菊华的备位诉讼请求是要求被告沈翠林将出售房屋的款项归还原告朱菊华，则需先行确定原告朱菊华对被告沈翠林享有债权或者其曾为系争房屋的真正权利人，但本案审理的是两被告之间的合同效力之诉，对于被告沈翠林或者其他行为人是否对原告动迁利益构成侵权及原告享有的具体债权金额有待原告朱菊华另案主张予以明确，不宜在本案中合并审理，故本院就原告朱菊华的第三项诉讼请求不予处理，如其认为权利受到侵害的，可另行提起诉讼。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款及《中华人民共和国民法典》第三百一十一条、第五百零二条之规定，判决如下：

驳回原告朱菊华的全部诉讼请求。

六、二审法院判决结果：

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》的规定，受让人以合理价格受让不动产时为善意，且转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，受让人取得不动产的所有权。

本案二审争议焦点：张某1取得系争房屋是否属于善意取得。对此，本院认为，张某1为系争房屋的受让人，沈某为系争房屋的出让人，张某1及其子张某3与朱某1、沈某既不存在亲友关系，又不相邻居住生活，结合买卖双方系通过房产中介居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，办理系争房屋过户手续的事实，张某1不清楚系争房屋存在权属纠纷，符合常理。朱某1并未提供相应证据证明张某1或张某3明知朱某1与沈某之间家庭纠纷，仍购买系争房屋，反而倒是张某1、沈某分别申请证人金某2、田某出庭作证，陈述了买卖系争房屋的挂牌、看房、签约、付款、过户及交接的过程，朱某1仅凭各种推测认为张某1与沈某之间存在恶意串通行为，本院难以采信。

某某公司对系争房屋进行了评估，价值时点为2021年1月5日（沈某使用动迁安置款订购系争房屋的时间）的价格为342.40万元、估价时点为2021年3月18日（沈某与张某1签订《补充协议》的时间）的价格为377.10万元。《补充协议》约定的系争房屋转让价格360万元在上述评估价格的区间之内，应属合理，且根据买卖双方提供的银行取款记录、证人证言、支付房款现场照片等相互印证，可以证明系争房屋的实际转让价格为360万元。现系争房屋已转移登记至张某1名下，故综合上述认定意见，张某1受让系争房屋符合善意取得不动产物权的法定条件，依法产生物权变动的效力，应由张某1取得系争房屋的所有权。另，原审法院关于对朱某1要求沈某归还售房款的诉讼请求不予处理的认定意见及理由并无不当，本院予以确认。

综上所述，上诉人朱某1的上诉请求不能成立，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

七、法律依据：

1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。#善意取得##上海动迁房##二手房陷阱##上海二手房陷阱#

2、《中华人民共和国民法典》

第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

……本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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来源：头条-上海动迁房买卖常见的法律问题25：第三人的善意取得