惠州惠阳老旧小区拆迁,惠阳区旧改

惠州惠阳老旧小区拆迁,惠阳区旧改

刚刚！惠州市金山水廊控制性规划最新出炉！

规划中显示，将改造7个行政村，用地补偿面积28.21公顷，拆迁村庄补偿标准为5500元/平。
此外，可用于招拍挂的土地共计44.88公顷，平均楼面价4000元/平，出让金共59.06亿。

片区内还将规划建设惠州之眼、惠州院子、星级酒店，而且片区建筑最高限367.765米。

规划亮点如下：

规划区位于惠州老城南侧，规划北至金山湖，南至惠城南站，西至演达大道，东至科技大道与惠大高速，面积 2.8 平方公里。

规划居住人口约 6173 人、商业商务后勤人口共计 24932人。

经济测算

拆迁安置

现状用地：本次改造范围内涉及竹仔村、冷水坑、高步村、田心村、沙澳村、官桥村和木沥村 7 个行政村，集体用地面积共计 262.21 公顷。

用地补偿面积：用地补偿面积=安置用地面积+回拨用地面积=1.99 公顷+26.22 公顷=28.21 公顷

（1）安置用地面积：经计算需安置用地 1.99 公顷

（2）回拨用地面积：经计算需回拨用地 26.22 公顷

成本测算

拆迁安置成本拆迁安置成本=征地成本+拆迁成本=5.67 亿元+4.62 亿元=10.29 亿元

（1）征地成本：4.20 亿元+1.47 亿元=5.67 亿元

（2）拆迁成本：4.62 亿元

基础建设成本

基础建设成本=道路市政+生态景观+河湖工程=7.1 亿元

总成本=拆迁安置成本+基础建设成本=17.39 亿元

收益测算

本次规划中，可用于政府招拍挂的土地共计 44.88 公顷，其中商业用地 11.89 公顷，商业商务用地 26.50 公顷，居住用地 6.49 公顷。

商业用地：土地出让金共计 52.57 亿元

居住用地：土地出让金共计 6.49 亿元

则规划区土地出让金=52.57+6.49=59.06 亿元

功能定位和规划目标

金山水廊是金山新天地的核心高地

惠州融入湾区拥江向海发展的中轴战略地段

金山水廊所在的金山新天地位于惠州几何中心地带，位于惠城至惠阳-大亚湾的的城市发展中轴上，北接沿江拓展的惠州老城片区，南接大亚湾滨海地区，是惠州融入湾区拥江向海发展的中轴战略地段。

金山新天地集聚商务商业文化,串联城市服务及科创服务的核心

规划区南北向连通市级商业商务次中心，市级商业商务中心及市级文体中心三大市级服务核心。周边环绕了教育科研。高科技产业、居住等城市组团，承载集聚了针对周边产业及生活的城市服务及科 创服务功能。

特色资源汇聚的焦点地区

规划范围周边集聚特色山水生态文化资源，包括以鹿颈村为代表的传统红色文化资源，以西枝江、淡水 河为代表的生态文化资源，以惠州学院为代表的高教资源，以奥体中心、会展中心为代表的现代文体展示资 源等。

对标一流：借鉴世界一流滨水地区，以世界级的眼光和高度定义金山水廊

金山水廊未来将打造一流城市卓越水岸，打造金山新天地山环水聚的生态核心，建立国内一流城市的形象核心，湾区科创的 服务展示核心。

依托惠南湖、莲塘布河等尺度、形态不同的水系在其周边结合奥体中心、会展中心、高铁枢纽 等重大设施策划一系列特色功能项目，打造一个一流城市会客厅，一个一流城市活力廊。

在惠南湖周边植入创意文化中心、惠州会议中心等公共文化功能，结合西侧会展中心，南侧站前商贸板 块打造以科创文化展示为特色的一流城市会客厅。

在莲塘布河沿线依托沙井站轨道商气，奥体中心赛事资源结合特色水道，打造集特色文化艺术展示、休 闲娱乐、文体培训等为一体的一流城市活力廊。

用地布局

高效集约、绿色生态、复合利用

根据现状建设情况及问题分析、功能定位及规划目标，本着与周边功能互动、打造片区特色、为片区 展预留空间的规划思路，整个规划区形成以下总体空间结构：

◼ 一条金山水脉城市发展轴

结合莲塘布河，惠南湖，至惠城南站打造一条连通北侧金山湖片区至南侧惠城南站枢纽的城市发展轴， 串联新城核心的公共功能。

◼ 三大城市服务核

科创文化展示核心：结合惠南湖环湖服务设施打造科创文化展示核心，结合西侧会展与南侧站前枢纽商务功能共同形成市级商业商务核心；

商业商务休闲核心：结合地铁沙井站与西侧商业商务用地，采用 tod 理念在惠南湖北侧莲塘布河口地段打造；

文体核心：结合现状奥体中心打造。

◼ 三个特色节点

结合莲塘布水道打造三处特色节点，依托赛事人气，与水道特色，植入特色文化与滨水特色项目，承载 商业商务休闲等功能。

建筑高度控制

规划区内建筑群与开放空间的关系，以开放空间宽度为视距，以人眼最佳观察范围为基本，以形成整体 富有变化的控制引导要求。并严格依照《机场净空专项规划》对建筑高度进行控制。

（1）建筑高度≤24m：主要为位于金山湖以南，四环南路以北的中小学用地。

（2）24m＜建筑高度≤60m：主要为位于金山湖以南，四环南路以北的居住用地以及商业及商务设施用地。

（3）60m＜建筑高度≤100m：主要为部分规划居住用地、商业用地及部分教育科研用地。

（4）100m＜建筑高度≤200m：主要为沿鹅城大道一侧的商业用地。

（5）200m＜建筑高度：主要为商务核心区、惠南湖北侧地标塔楼所在地块

道路系统规划

规划区主干路系统总体呈现“三横一纵”的道路结构。“三横”由北至南依次为四环南路、南澳路、明德路，其中明德路在中央湖西侧主线下穿，地面以辅道相连。“一纵”为鹅城大道。道路红线宽度为 42-60 米。

公共管理与公共服务设施规划

文化服务设施

本规划区落实总规及分规文化设施要求，打造市级文化中心， 确定市级文化设施 5 处，分别位于 02-01-04、05-01-07、05-01-10、05-03-01、05-01-13 地块，总占地面积合 计 23.0 公顷。

商业商务服务设施

根据《惠州市金山新天地分区规划》（草案），本规划区落实分规确定的市级商业商务中心，总占地面 积合计 44.00 公顷，其中商业设施用地（B1）17.54 公顷，商业商务设施用地（B1+B2）26.46 公顷。

教育设施

依据《金山湖片区控制性详细规划（调整）》规划范围周边有一处 48 班初中和一处 36 班初中，可满足片区初中教育需求。

城市设计指引

采用 EOD 开发模式，以环境提升为核心带动周边地区发展，生态导向，构建山水廊道，积极融入区域生态格局；见山近水，积极利用城区中的山水要素形成品质、活力的城市空间；功能组团化布局，根据不同本底形成特色的活力中心。

重点片区

◼ 一面湖——惠南湖环湖片区

（1）界面控制 ：针对站前中央湖环湖片区，本规划进行了重点设计，在环湖界面上通过公建、多层高层形成二个界面层 次，形成滨水渐低的空间格局。

（2）功能植入：在惠南湖周边植入创意文化中心、惠州会议中心等公共文化功能，结合西侧会展中心，南侧站前商贸板块打造以科创文化展示为特色的一流城市会客厅。

◼ 一条河——莲塘布河沿河片区

（1） 界面控制：在沿河界面上形成滨水渐低的空间格局。在大部分街区采用小尺度，高贴线率的方式确保界面的连续性， 在局部留下开放空间廊道，形成大密大疏的布局。

（2） 功能植入：在莲塘布河沿线依托沙井站轨道商业，奥体中心赛事资源，打造集特色文化艺术展示、休闲娱乐、文体 培训等为一体的一流城市活力廊。

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来源：头条-惠州旧改 - 7个行政村要拆，补偿5500元/平