房屋拆迁法律知识培训总结范文,房屋拆迁律师讲座

房屋拆迁法律知识培训总结范文,房屋拆迁律师讲座

（有需要案号和具体案例的请私聊）

21、房屋被拆除，无法证实房屋价值该如何补偿？

因案涉房屋已经拆除，在无法证实房屋价值的情况下，人民法院根据疑点利益归属于被征收人原则，参考与当事人房屋状况基本相同的其他被征收人的补偿情况确定补偿数额，并判决支付利息。

22、“经营性用房”如何补偿

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

23、房屋违法强拆的赔偿范围、赔偿方式和赔偿标准（全面赔偿）。

【裁判要旨】

1、赔偿范围

行政机关基于合法行政行为造成他人损失产生的是补偿责任，反之因违法实施行政行为造成他人损害产生的是赔偿责任。行政赔偿是国家赔偿的一种形式。《国家赔偿法》规定“直接损失”的范围，除包括被拆建筑物重置成本损失外，还应当包括被拆迁人应享有的房屋拆迁安置补偿权益以及对动产造成的直接损失等，不仅包括既得财产利益的损失，还应当包括虽非既得但又必然可得的财产利益损失。也就是说，赔偿范围至少为被拆迁人按照拆迁补偿程序本可获得的全部补偿。

2、赔偿方式

从切实保障被拆迁人应享有合法权益角度看，行政机关仍有提供产权安置房或者支付拆迁安置赔偿金的义务，以保障被拆迁人的赔偿方式选择权，进而保障被拆迁人所享有的实际居住权益。

3、赔偿标准

首先，为体现对违法拆除行为的惩戒，对被拆迁人的相应赔偿不应低于其原应得的相关拆迁安置补偿权益。其次，应当考量其他被拆迁户以及当地其他项目的类似补偿方式与标准、安置情况，全面考虑法律、行政法规以及相关政策规定的连续性、一致性和公平性。在不违反法律、法规禁止性规定的情况下，结合被拆迁人实际情况，尽可能给予被拆迁人必要、合理的照顾和安排，确保其享有的居住条件不降低、有改善。再次，人民法院针对赔偿案件可以组织调解。如果难以达成一致意见，宜依照《国家赔偿法》有关规定及时作出赔偿决定。按照全面赔偿原则，对被拆迁人的合法权益全面及时、一次性地赔偿救济到位。

再审申请人周小平诉被申请人浙江省湖州经济技术开发区管理委员会（以下简称湖州经开区管委会）拆迁行政赔偿一案，浙江省湖州市中级人民法院于2016年4月11日作出（2014）浙湖行赔初字第4号行政赔偿判决：一、湖州经开区管委会赔偿周小平赔偿金499617.9元；二、驳回周小平其他诉讼请求。周小平不服提起上诉后，浙江省高级人民法院于2016年11月24日作出（2016）浙行赔终36号行政赔偿判决：驳回上诉，维持原判。周小平仍不服，向本院申请再审。本院于2018年7月31日作出（2018）最高法行申369号行政裁定，提审本案，并依法由审判员王晓滨、审判员耿宝建、审判员白雅丽组成合议庭，于2018年10月16日公开开庭审理了本案。再审申请人周小平，委托诉讼代理人程刚、谢启大，被申请人湖州经开区管委会的法定代表人凌建荣，委托诉讼代理人涂四益、施伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

24、最高法判例：违法强制拆除房屋的赔偿标准；

裁判要点

因违法强制拆除房屋等引发的行政赔偿争议，在确定赔偿标准时不应使赔偿请求人获得的行政赔偿低于因依法拆迁所应得到的补偿，即不应低于赔偿时该地段类似房屋的市场价值。在赔偿义务机关无法给付赔偿请求人安置房屋的情况下，赔偿请求人应得到的房屋损失赔偿数额不应低于因依法拆迁所应得到的补偿，故可参照法院判决时被拆迁房屋安置地段商品房平均价格予以确定。

25、最高法判例：征收补偿时不能忽视房地产市场价格上涨情况以及对违章建筑所占土地的补偿

☑ 裁判要点

1.行政机关时隔多年作出房屋征收补偿决定时，以征收时估价报告评估的房屋价值作为补偿依据，未考虑近年来房地产市场价格上涨情况，其货币补偿难以保证被征收人在同等地段购买到类似房屋，违反公平补偿原则。

2.行政机关未经相关职能部门对房屋所占土地性质作出认定，仅对有产权登记房屋及所占土地按国有土地上房屋进行估价补偿，对违章建筑占用的剩余土地不予补偿，明显不当。

26、山东高院判例：集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力认定

☑ 裁判要点

关于集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力问题。1.当事人以涉案房屋属于违法建筑为由主张买卖合同无效，但依照我国城乡规划法的规定，认定涉案房屋是否属于违法建筑是当地规划行政主管部门的职权范围，法院无权直接认定涉案房屋是否属于违法建筑，当事人虽主张涉案房屋是违法建筑，但未提供当地规划行政主管部门作出的认定结论，且涉案房屋买卖合同也不具有合同法第五十二条规定的无效情形，故该合同应认定为有效。2.当事人以涉案房屋并非在本集体组织成员之间转让为由主张买卖合同无效，但依照土地管理法的规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，而涉案房屋所占用的集体土地显然不属于农民宅基地的范围，故该项主张法律依据不足。3.当事人以涉案房屋买卖合同存在违法行为主张合同无效，而当事人本身是涉案房屋的出卖人，在其明知违法的情况下，仍转让房屋，并以此为由主张合同无效，属于恶意抗辩行为。

27、非本村成员购买村集体土地住房而签订《安置补偿协议》已履行，主张《安置补偿协议》无效不予支持。

裁判要旨
《安置补偿协议》所涉及的房屋并非本集体经济组织成员在本人宅基地上的自建房屋，而系非本集体经济组织成员购买的非本人宅基地上建设的用于出售的房屋，《中华人民共和国土地管理法》对此类房屋的安置补偿标准、内容和安置补偿程序并未作出明确规定，也未规定签订《安置补偿协议》时必须以取得省级人民政府征地批复为前提，因此对此类房屋的安置补偿主要由双方在自愿协商基础上通过协议方式解决。鉴于案涉《安置补偿协议》系双方自愿情况下签订且已经得到履行，当事人的安置补偿权益已经得到保障，因此法院判决驳回其确认协议无效的诉讼请求，处理结果并无不当。

28、浙江高院裁判：依征补协议拆除后不得再以被征收房屋系违建为由拒绝履行协议义务

——孙承夫诉滨江街道办事处等房屋行政协议案

【裁判要旨】

行政协议是行政机关基于行政裁量权与行政相对人协商一致而达成的，具有行政性和契约性双重属性，既因行政性而有别于民事合同，又因协商一致而与民事合同性质接近，因此，诚实信用原则不仅是民事法律中的帝王条款，也是行政协议各方当事人应当共同遵守的基本行为准则，更是法治政府的基本要求之一，行政主体和行政相对人均应当按照行政协议约定履行合同义务。在行政协议的订立和履行过程中，基于保护公共利益需要，赋予行政主体有解除和变更行政协议的相应优益权固然必要，但行政主体不能滥用优益权，只有发生不可抗力，或者法律、法规及政策的变动等客观原因导致协议无法履行时，行政主体出于公共利益的需要，才享有变更或者解除行政协议的权利。行使优益权既不得与法律、法规相违背，也不能与诚实信用原则相抵触。在被征收人已经依照行政协议约定腾空并交付行政机关拆除的情况下，行政机关无新的事实和理由，以涉案房屋系违法建筑为由拒绝履行行政协议义务，明显违反诚实信用原则和信赖利益保护原则。

29、山东高院判决：现行法律并没有限制集体土地上的所有房屋均不能转让！

裁判要点：

关于集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力问题。

1、当事人以涉案房屋属于违法建筑为由主张买卖合同无效，但依照我国城乡规划法的规定，认定涉案房屋是否属于违法建筑是当地规划行政主管部门的职权范围，法院无权直接认定涉案房屋是否属于违法建筑，当事人虽主张涉案房屋是违法建筑，但未提供当地规划行政主管部门作出的认定结论，且涉案房屋买卖合同也不具有合同法第五十二条规定的无效情形，故该合同应认定为有效。

2、当事人以涉案房屋并非在本集体组织成员之间转让为由主张买卖合同无效，但依照土地管理法的规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，而涉案房屋所占用的集体土地显然不属于农民宅基地的范围，故该项主张法律依据不足。

3、当事人以涉案房屋买卖合同存在违法行为主张合同无效，而当事人本身是涉案房屋的出卖人，在其明知违法的情况下，仍转让房屋，并以此为由主张合同无效，属于恶意抗辩行为。

30、最高法案例：已作补偿决定的，违法强拆造成的损失不包含房屋自身价值

【裁判要点】

关于“直接损失”的范围，应当结合具体案情予以确定。案涉房屋已纳入征收范围，行政机关也已就案涉房屋的补偿问题作出征收补偿决定，因此行政机关对该房屋违法强制拆除给所有权人造成的直接损失，就不应当包括房屋自身价值。

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来源：头条-拆迁案例总结-法律适用问题（3）