闵行区2021拆迁,闵行区拆迁补偿

闵行区2021拆迁,闵行区拆迁补偿

2009年上海规划建设了6个大型保障性住房基地，专门用来安置市区拆迁人员，也即动迁基地。

而今这6大动迁基地的房价和片区发展都怎么样了？

为此我们统计出了六大动迁基地房价跌幅排行榜。

相对2年前的高价，谁的跌幅最大？谁最抗跌？从这些跌幅PK中我们能得到哪些置业启示？

01

跌幅排行榜No.1——松江泗泾

松江泗泾竟然暴跌，以32.56%位居跌幅排行榜第一名！泗泾这是怎么了？

1、泗泾动迁房的大幅下跌，和邻侧的佘北动迁大居二手房密集入市不无关系。

佘北动迁房集中建于2017年，2022年迎来限售解禁高潮，业主争相抛售把海量的二手房砸向市场。

如今佘北的房子成交价低至1.8万元/m²，对泗泾的同类产品造成了很大的冲击。

这些房子不仅价格低廉，房龄还更新、品质也更好，除了离地铁远点外各方面都碾压泗泾。

加之泗泾新房一直开发不断，对区域购买力也造成了稀释。

2、腾讯领衔的漕河泾企业大军纷纷开往徐汇滨江，沿9号线涌向泗泾的置业热潮有所减退，加剧了跌幅。

现在是滨江发展时代，在上海内陆区域搞CBD规划早就Out了！所以漕河泾要腾笼换鸟。

佘山处在上海内陆区域远离上海滨江城市发展主轴，随着产业的轮动外部购买力也在转移，很吃亏。

3、不仅市区产业辐射利好失声，泗泾在松江的产业发展中也受到了拖累并被边缘化。

松江GDP接连两年负增长，产业在转型过程中受到了损失，内部购买力的消退也拖累了泗泾的房价。

现在松江在新桥大搞G60科创走廊建设，凭借着12号线西延伸洞泾抢先受到利好辐射，泗泾被边缘化。

4、当然更重要的是，上游的九亭板块都跌到3字头了，泗泾作为下游板块很难独善其身。

九亭成交量居前二的绿庭尚城、奥林匹克花园小区已经下探到了3.7万元/m²。

这就像多米诺骨牌效应传导到了泗泾，如果泗泾的动迁房再卖4万元/m²以上的高价显然是不合理的。

所以泗泾降价成为了不可逆转的趋势。

02

跌幅排行榜No.2——嘉定江桥

嘉定江桥以27.85%的跌幅排在了第二，这个幅度也是够大的！江桥为啥也跌这么狠？

江桥属于大虹桥板块，踩上大虹桥的规划和新轨交的建设，前期炒作水分比较大。

大虹桥把南江桥纳入了虹桥主城片区，还在江桥西部规划了前湾新功能区，堪称世纪大利好；

北江桥的14号线是2021年底新开通的，再加上贯穿南北的嘉闵线的修建以及13号线的西延伸。

利好频传且在大盘猛涨的助攻下江桥房价一下子嗨了，以龙湖天璞为首的次新房一度杀到10万元/m²！

可是房价遭到爆炒后，江桥的基本面又不足以支撑那么高的房价，回调起来就跌得比较狠。

江桥的资源配套和环境处处是短板，当潮水退去后终于露出了真实的面目。

江桥南北大有分别，北江桥批发市场林立、高压线密布，还有垃圾焚烧场的威胁；

南江桥虽有万达广场好商业，但是飞机噪音污染比北江桥更大些。

再加上京沪高速、曹安公路带来的割裂，还有重卡的穿梭轰鸣，让很多人都对江桥爱恨交加。

并且在教育和医疗配套上，江桥也都是短板，没有一样能打的。

江桥房价的暴跌也在于上游板块的影响，普陀内中环很多板块已经跌惨了。

普陀的真光、曹杨、光新、长风、长征等板块全是密密麻麻的二手房，回调幅度都比较大。

这条走廊二手房体量大、产业却稀少，职住非常不平衡。

普陀产业发展太弱，GDP在全市倒数第4，把整个上海西北的房价都给拖垮了。

作为13和14号线的尽头，江桥收下的多为市区外溢预算非常有限的客群。

再加上本地的动迁居民和租客比较混杂，大家聚集在一块，久而久之；

江桥的居住人口结构几乎已经固化，多重属性决定了它成为不了中产板块。

既然做不了中产，江桥只能继续扮演刚需市场的角色。

但是对于刚需来说，江桥的房价太贵了，所以需要往下跌，一直跌到合理价为止。

03

跌幅排行榜No.3——宝山顾村

顾村与江桥对比是五十步笑百步，跌幅是27.41%，同样不抗跌。

不过顾村的居住环境和配套堪比五大新城，不是江桥所能比的。

我们经常说顾村拥有双轨交+大公园+大三甲医院+大商业综合体，配套、城市界面和居住环境足够好。

但顾村的问题是二手房体量太大了，处在北向置业链的末端，离产业区太远，而且不是宝山发展重点。

好日子大家园、菊泉新城、馨佳园等都是顾村超大体量的小区，开发得比较密集。

体量太大，二手房挂牌比较多，存在互相压价的现象，业主为了出货只能硬着头皮往下降。

7号线、15号线堪称两条北向置业鄙视链，顾村上游的上大、桃浦、大华、万里、长寿路等板块都把市区的外溢优先截胡了，让顾村得不到多少好处。

并且顾村还有下游更便宜的罗店板块，稀释了顾村的购买力。

7号线只要多坐几站，就到了美兰湖边，片区房龄更新的动迁房多在2字头，性价比变得更高了！

顾村虽然轨交发达，外环外少有的双轨交板块，便是与产业区的连接太远了。

从顾村公园坐地铁到静安寺、漕河泾分别要14站和17站，而九亭到漕河泾只要5站。

上海的产业在向南发展，三大产业先导区张江、大零号湾、临港都在南部，北部全部挂0。

北上海除了大宁、市北高新有些产业外，其它多为纯粹的居住板块，居民区太多了。

虽然宝山号称北上海科创中心，但是一来科创产业还未成气候，未来顾村不在这个发展中心里。

现在宝山在重点发展滨江、大吴淞（吴淞创新城）和南大智慧城，宝山“三支箭”没有一支射到顾村。

04

跌幅排行榜No.4——浦东曹路

曹路的跌幅是26.71%，不太大但也不低，位列六大动迁基地跌幅排行榜第四名。

曹路房价的下跌除了大盘波动的涟漪效应外，更在于本身的原因。

那些邻避设施可谓是曹路房价的一大杀器：

地铁口的天长公墓、龚卫路上的天逸静园和殡仪馆静默而庄严，不经意间为这片土地添上了一抹不祥；

东海岸的固体废弃物处理厂、炼油厂、堆厂等又带来了污染，让曹路成了浦东藏污纳垢的地方。

在大涨行情下人们可能不太在意这些，觉得能涨的地方都是好地方。

但是大跌来临这些硬伤就暴露得越来越明显了。

曹路有些配套落地不及预期，或是走了下坡路，加剧了房价的跌幅。

三甲长征医院拖了十多年还没有建成，同是动迁基地跟顾村相比差距就很大；

沪苏通铁路二期曹路火车站是预留站，不随正线一起开通，中短期内这个利好无法兑现；

经过曹路的轨交崇明线原本计划2026年通车，结果延期到了2027年；

更令人唏嘘的是，随着金桥商业的崛起与曹路新商场招商花园城的开业。

曹路昔日的商业地标——宝龙广场已倒闭，只剩下一楼少量店铺还在坚守。

放大来看，曹路背靠的城市副中心有些弱，所形成的房价支撑不像张江那么强。

由于定位不同，金桥副中心现在的发展势头可不比张江。

金桥是从原先的出口加工区起家的，虽有“七朵金花”的转型荣光，但仍然更加偏重于2.0产业；

而张江自诞生之日起便根植于科技创新的沃土，2.5产业发展非常蓬勃。

哪里产业强，哪里的房价就有支撑。张江凭一已之力撑起了很多板块，是浦东楼市的奶妈。

05

跌幅排行榜No.5——闵行浦江（浦锦）

浦江（浦锦）板块的跌幅只有19.9%，比较抗跌！

浦锦的跌幅被动迁大居世博家园带了下去，次新房跌幅不到20%，表现良好。

浦锦是2015年从浦江镇析出来的一个街道，应该用“幸运”二字来形容。

浦锦处在上海黄浦江的滨江城市发展主轴上，也处在上海南北发展主动脉上。

受益于前滩的开发，浦锦成了前滩的“后花园”。

浦锦的二手房与前滩形成了一个梯度差，很多在世博-前滩CAZ工作的小白领买在了浦锦。

未来浦锦滨江、华泾和吴泾可能组成黄浦江的下一个“黄金三角”，想象空间比较大。

除了8号线、南北高架外，上海又给浦锦规划了一条进城的快速通道——奉贤快线。

这条线未来将与南北快线贯通运营，浦锦深受上海滨江和南北发展主轴的双利好。

不止如此，浦锦距离浦西比较近，是一个浦东和浦西双向外溢的板块，给房价拖了底。

从浦锦“北大门”的三林南站乘坐机场联络线到虹桥、东方枢纽均只有3站，浦锦成了外环外的“C位”板块！

浦锦还得益于上海“一城九镇”的早期规划，成就了一片“意式”风情的低密度品质社区。

这里几乎没有高楼大厦，有的只是低矮的别墅、洋房和小高层楼房。

很多人说浦江（浦锦）被闵行抛弃了，成了闵行唯一没有划进主城区的街镇。

实则不然，闵行在这布局了两个三甲医院，还有上师大附属的优质学校。

浦锦的配套已经相当不错了，好过浦东大部分地区，在很多郊区城镇中几乎是顶配了。

这正是世博动迁的功劳，奠定了浦锦的资源基础。

所有这些，都让浦锦的房价比较抗跌。

06

跌幅排行榜No.6——浦东周康

上海六大动迁基地中，最抗跌的是周康！周康的跌幅只有14.52%，数据表现非常好。

周康的二手房成交量超过了金杨和三林，很多来自张江的产业精英买在了这里。

虽然周康有很多地方看起来是城乡结合部，但是不影响房价上涨。

周康的二手房这轮涨得比较猛，而且回调起来比较坚挺，是浦东最为保值的板块。

周康原先属于南汇的郊区，只是发展动迁基地和工业区，没什么显眼的地方。

但是并给浦东后周康迎来了新生，地铁11、18号线有了，机场联络线、21号线都来了。

张江科学城南扩更是大利好，给了周浦医疗产业园，周浦东CBD也在加紧规划。

这正是浦东发展主轴转向南后给周康带来的好运气。

浦东以自己的魄力，把原先南汇的郊区周康变成了浦东新区的发展中心。

以后浦东只剩下三个地方最能打，一个是陆家嘴，一个是张江，一个是临港。

顺着这条线，属于大张江的周康卡在了中间，周康是浦东向南发展绕不开的一个板块。

上海六大动迁基地，房价跌幅胜负已分！你最看好谁的发展？

▼以上为正文

编辑∣环线咨询

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来源：头条-上海六大动迁基地跌幅排行榜