拆迁房屋转让协议书有效吗,拆迁房 转让

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在城市化的快速的进程中，宅基地的价值大增，特别是遇到征收时，相应的宅基地转让纠纷也越来越多，主张宅基地转让协议无效的案件也时有发生，特别是将宅基地转让给非本村村民的，大多会被确认为无效，但是宅基地转让无效后，涉及到拆迁补偿安置利益时，审判机关会根据转让协议的约定，诚实信用原则等来确定分配比例，但是对于宅基地转让被确认无效后，是否会导致此后的拆迁协议无效，全国法院2023年发布的一起关于宅基地上房屋转让协议无效是否导致拆迁补偿协议无效的年度案例，该年度案例一审和法院的观点相反，现在我们一起看看该案例。

基本案情：

刘某山与陈某琴拥有的房屋在1981年结婚时取得，后在2009年与刘某连、陈某菊签订《协议书》，将房屋转让给后者，并约定案涉房屋如遇拆迁由后者享有拆迁利益等。2014年刘某山与陈某琴离婚，离婚协议中约定双方对房屋各享有一半财产权利。2017年，因房屋在改造项目规划范围内，某镇人民政府与刘某连签订了拆迁补偿协议，并拆除了房屋。刘某山随后提起诉讼，请求确认拆迁补偿协议无效。

裁判要旨：

一审法院认为，基于《协议书》无效，拆迁补偿协议缺乏合法基础，应归于无效。二审法院在二审中撤销了一审判决，认为拆迁补偿协议并不存在行政法上的无效情形，且行政机关已尽到审慎审查义务，刘某山的行为违反了诚实信用原则。

二审法官裁判理由：

1.行政职权与协议效力：认为行政机关具有签订拆迁补偿协议的职权，且协议的签订不以土地征收批准为前提，案涉拆迁补偿协议并不存在行政法上“重大且明显违法”的无效情形无效情形。

2.审慎审查义务：行政机关在签订拆迁补偿协议时，基于买受方长期占有使用房屋的事实，已经尽到了审慎审查义务，且案涉的行政机关无认定《协议书》效力的法定职权，其拆迁补偿协议系在确定《协议书》确认无效之前签订。

3.诚实信用原则：刘某山试图通过确认宅基地上房屋买卖合同无效来获益，违反了诚实信用原则。

律师观点：

律师代理本案主要从如下几个方面着手：

1.宅基地转让协议被确认无效后，应该互付返还、或者折价补偿，或者有过错一方赔偿对方的损失。本案是中的宅基地转让协议无效发生在征地拆迁过程中，所以就需要具体分析宅基地转让协议本身约定，签订背景及相关法律规定、以及起诉转让协议无效的目的。

2. 行政机关在签订拆迁补偿协议时是否就有职权依据，是否有重大且违法的情形，特别是征地拆迁过程中，要看看是否有合法的征地批准文件。签订协议是否尽到的房屋调查、认定等程序，是否尽到了审慎审查的责任，确保协议的合法性和合理性。

3.在民事活动中，诚实信用原则是一项基本原则，当事人应遵守先前的有效约定，不能因合同无效而随意推翻先前的承诺。

4. 拆迁补偿协议通常涉及公共利益，因此在确认其效力时应更加谨慎，避免因个人利益影响公共利益的实现。

总结与建议：

通过对该案的分析，我们可以看到，在处理涉及宅基地转让和拆迁补偿的案件时，法院会综合考虑合同无效的法律后果、行政机关的审查义务以及诚实信用原则的适用。对于普通民众而言，这意味着在签订任何涉及土地和房屋的合同时，都应谨慎行事，确保合同的合法性和有效性，避免未来可能出现的法律风险。这一案例也提醒行政机关在处理拆迁补偿事宜时，应严格遵守法律规定，尽到审慎审查的义务，确保公共利益和个人权益的平衡。在法律实践中，每一个案例都有其特殊性，因此在遇到类似问题时，建议咨询专业律师，获取详细的法律意见和指导。

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来源：头条-宅基地转让协议无效，拆迁补偿协议是否必然无效？