集体土地拆迁律师,集体土地征收、拆迁、拆违法律问题解答与实例

集体土地拆迁律师,集体土地征收、拆迁、拆违法律问题解答与实例

全面掌握集体土地上房屋拆迁法律知识与诉讼实务分享二（纯干货）

王庆律师拆迁团体，今天与集体土地房屋拆迁人一起，更多从拆迁实务角度，学习集体土地上房屋拆迁实践中，地方政府惯用一些违法方式所组织实施拆迁，以便作为集体土地房屋拆迁人掌握更多专业知识，维护自己合法权益，从如下方面分析讲述：

一、以《国有土地房屋征收与条例》规定组织实施集体土地房屋拆迁

虽然有国家部委出台文件规定，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

但以《国有土地房屋征收与条例》规定组织实施集体土地房屋拆迁，这种方式并不能否则其行为严重违法，集体土地上房屋征收应当适用《土地管理法》的规定，而不能适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，

集体土地上房屋拆迁与国有土地上房屋征收两者适用的法律不同，因此在补偿标准、被征收人权利保护方面存在区别，具体如下：

1、是补偿标准不同。集体土地上房屋的征收一般采取重置成本进行补偿，实践中各地普遍根据房屋的性质、结构、使用期限等因素确定具体的补偿标准。国有土地上的房屋征收补偿则采取由评估机构评估的市场价格进行补偿。

2、是权利人救济渠道不同。《土地管理法实施条例》第25条规定，集体土地征收时，“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。”采取裁决的方式解决补偿纠纷。而国有土地上房屋征收时，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”

以《国有土地房屋征收与条例》规定组织实施集体土地房屋拆迁，其实更多背后的原因是地方政府严格按《土地管理法》组织实施集体土地房屋拆迁，很难实现依法行政。

二、以协议拆迁方式组织实施集体土地房屋拆迁

协议拆迁，许多人理解为做生意，只要双方能对补偿价格达成一致，即可签订协议，是合法有效的，受法律保护的。作为被拆迁人只要学习一下法律规定，就可知协议拆迁根本不是法律意义上拆迁，协议拆迁典型违反法律强制性规定，未经批准组织征地拆迁行为可能致使公共利益遭受特别重大损失，所签订拆迁协议也属于无效。

三、村集体组织以村民自治所组织实施集体土地房屋拆迁

虽然有地方政府曾以根据《村民委员会组织法》规定，形成村民会议决议或者村民代表会议决议，即村民自治协议拆迁；但此类拆迁不能随意扩大化适用，限制本文章主体内容，需要告诉大家，村民自治所组织实施集体土地房屋拆迁，必须在项目启动时即采取的村民自治，拆迁所实现利益全部归村集体所有，也严重遵守土地管理法关于集体土地征收流程的规定。

四、以环境整治为名所组织实施集体土地房屋拆迁

首先要看具体地方政府出台的文件内容，属于典型以环境整治为名，行征地拆迁之实的嫌疑。若地方政府的作出行政行为，实属于征地拆迁，对其行政行为不合法、不合理性，可依法提起诉讼。

五、以普通老百姓建房无审批手续为名，拆除违章建筑所组织实施集体土地房屋拆迁

“无证”房屋并不一就是违章建筑，违章建筑没有准确的定义，一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。违章建筑主要包括：

（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；

（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；

（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；

（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；

（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。

而作为被拆迁人普通老百姓，只有记得一点，只要您是村集体组织成员，在自己唯一宅基地上建房，不是自己原因没有取得建房手续，且不超出地方政府关于建房控制合法面积的，都属于合法建筑，在具体征收中，应该得到合理补偿。

六、以腾退方式所组织实施集体土地房屋拆迁

此方式，集体土地上的腾退拆迁往往是通过所谓村民自治的方式得以实现的。腾退前，村委会往往都会依据《村民委员会组织法》通过召开村民代表大会的方式制定具体的腾退方案和细则，并以此为依据启动腾退项目。

透过现象看本质，所谓腾退拆迁，其实就是进行土地一级开发，在地方政府的授意下，以村委会的名义通过腾退的方式达到清除地上物的目的，规避土地征收程序，待将来征收为国有土地进行项目建设。

根据《土地储备管理办法》的规定、《土地管理法》第六十五条的规定，可以说，腾退是拆迁方自己创造出来的，没有任何法律依据。 腾退也不属于《村民委员会组织法》所规定的村民自治权的范围。腾退方所谓依据村民自治进行腾退拆迁的说法不能成立。且，腾退过程中所指定的腾退章程等，往往都会涉及对房屋的强制拆除等规定，这实际上已经侵犯了房屋所有权人的物权。

根据村民委员会组织法第二十七条规定，村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定，违反前款规定的，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。实践中，完全可以要求相关的乡镇人民政府对村委会自治章程违反法律规定的行为进行查处。

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来源：头条-全面掌握集体土地上房屋拆迁法律知识与诉讼实务分享二（纯干货）