温州20年产权住宅土地使用权到期"续缴"事件引关注-圣运律师事务所

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温州20年产权住宅土地使用权到期"续缴"事件引关注

更新时间:2024-12-23 23:19 发布:2018-05-21 16:19 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：温州20年产权住宅土地使用权到期"续缴"事件引关注［事件背景］ 2016年3月温州市民王先生买了一套二手房，过户的时候才发现房子的土地使用证只有20年，而且已经在3月4日过期了，当地政府工作人员称：要拿到新的土地证，必须补缴费用

［事件背景］

2016年3月温州市民王先生买了一套二手房，过户的时候才发现房子的土地使用证只有20年，而且已经在3月4日过期了，当地政府工作人员称：要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费用大约要30万元，而该套房子总价才65.8万元。

在国有土地政策下，居民住宅土地使用权到期，会面临重新续租、租不起、断租等各种情况，温州产权事件引发了公众的关注和热议，给予我们诸多警示和思考。

［大咖看法］

圣运律所王有银主任在2016年4月20日公议学社栏目上表示，对于国有土地使用权到期政府是不是该收费的问题，王主任表达了个人观点。虽然《物权法》规定了住宅使用权70年使用权到期后自动续期，但对于续期后是否是有偿或是无偿使用土地并没有明确的规定，但是我国的《土地管理法》、《国有土地使用权出让和转让暂行条例》都规定了对国有土地使用权是有权使用的原则，参照这个原则，结合目前中国的国情，王主任个人认为即便是要收费，政府也应当是适当、少量收取，而非按照土地周边市场价格来收取土地出让金。

结合本案来看，本案的案情很特殊，首先，只有20年的期限，比大多数70年产权的期限更短，也更加冲击土地使用权到期的广大居民的对于是否交费而产生的矛盾。20年到期后续期，若如报道所说缴纳30%－50%的出让金，这个交费范围是公众所不能接受的。相对比下，国外的行政管理成本相对较低，而我国的行政管理成本就比国际通行的成本高很多，但是这部分成本也不应当转嫁给居民。

其次，王主任倾向于我国国家的土地制度要根本上进行变革，大多数比较发达的国家土地是私有制的，土地私有是一次性的卖给广大业主，业主在上面建筑房屋等按照法律规定缴纳相应的财产税，此种方法可有效的解决目前我国广大居民所关心的土地到期的续费问题。因为按照法律规定，为了节约资源，建筑物要使用的最大年限有的国家规定使用70年、有的国家甚至规定100年，我国目前大城小镇都在拆迁，大多数三五十年的房子可能已经被拆迁了，或者面临拆迁这样的问题，这样会造成极大的社会资源浪费。现在的土地政策导致房地产在我国的经济比重中占比较高，使得经济的发展出现不健康的状况，从根本上讲，可以从土地管理制度作一个根本性的改革。

最后，土地使用权到期后，涉及到土地出让金续征的问题，也涉及到广大群众的利益问题，即便政府要征收，也应当召开听证会，广泛听取社会意见，在综合社会意见情况下，科学进行决策，而不能由政府单方面出台相应政策，对民众的土地出让金进行规定。政策的制定根本上是为了用之于民，尤其是土地出让金的续缴问题很可能给很多居民带来经济上的负担，因此更要慎重对待。

王主任也对相关的问题进行了阐述，首先关于土地出让金，"出让"在一般人的印象中就是出卖和转让，认为是卖给自己，但在我国比较特殊，出让是有期限的，实际上变成了出租的性质，但是出租性质从立法角度来看是有偿使用的。公众若要房产抵押贷款，转让房产的话，由于土地使用权不给落户，抵押不了，不能把财产权益完全变现，于是只是一个只有房子没有地的不完全产权人，这样的话，对于财产权利是一种缺憾。而关于租赁期限，合同的约定租赁期限届满，双方无异议，自动续期，是否交承包费用的问题，毋庸置疑的是需要交费用的。而对于交费数额问题，王主任表示可以少交，并且通过举行听证的方式，使公众参与到决策中来，尊重民意，科学决策。

其次，关于土地私有制问题，有个误区是社会主义的土地是公有制的，土地公有制的社会主义是"苏式"的社会主义，而苏联模式最后破产了，而我国现在正处于腾飞阶段，相信习总书记是想建立一个"中式"的社会主义，从而实现中国梦。需要根据中国的国情、社会的发展、经济的需要从而进行相应的改革。相关的建立在土地私有之上房地产税等制度经过了社会各国的反复实践，其中经济模式还是值得借鉴的。国有土地使用权的概念与中国梦的实现还是有些冲突，我们的"根"的文化与几十年的土地使用权的概念相冲突。农村的发展与城市的发展也严重脱节，很多从农村出来的公众可能想回到家乡，但是回不去，因为城镇户口决定了在农村买不了地买不了房，而许多退休的人员有着丰富的社会经验，想买一块地作为自己的，去建设自己的家乡，也会把一生的社会经验带回家乡，分享给家乡的人民，现行的土地制度在某种程度上也确实制约了国家的发展。我们在此也可以乐观的估计以后会有所改变，既然现在土地使用权到期了，也在试点房地产税，我们能不能先从到期的这一批产权人开始征纳房地产税，就不征收名义上的土地出让金了，可以先进行过渡，让到期的先交，否则会出现重复征收的情况。

在去年王有银主任及其他律师也对国土资源部颁布的不动产证书进行了一系列的维权和呼吁，不动产证书上只对于土地使用权进行了标注，未对房屋所有权进行标注，虽然可以以打印添加，律师们认为是对私有权利的不重视。关于如何对土地进行登记，王主任表示希望社会各界多多表达意见，达成共识，为国家的发展作出贡献。

王有银北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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文章编辑：刘超律师
内容审核：圣运律师

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