北京公房承租案仅有的胜诉案例-圣运律师事务所

北京公房承租案仅有的胜诉案例

更新时间:2024-12-22 01:52 发布:2018-05-18 11:29 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京公房承租案仅有的胜诉案例时隔16年的公房拆迁安置纠纷　　【事实概要】　　1991年，北京市宣武区白菜湾危房改建方案实施，程晔（化名）与随其居住的儿子宋扬（化名）由被拆迁人——程晔所在单位北京市宣武区城市建设综合开发公司进行了拆迁安置，继

　　时隔16年的公房拆迁安置纠纷

　　【事实概要】

　　1991年，北京市宣武区白菜湾危房改建方案实施，程晔（化名）与随其居住的儿子宋扬（化名）由被拆迁人——程晔所在单位北京市宣武区城市建设综合开发公司进行了拆迁安置，继续承租位于宣武区广外南街的单位自管公房一套。其后，宋扬娶妻生子，其妻陈淑娴（化名）户口不在北京，其子宋柯文（化名）生于1998年，户口落在程晔承租的公房之内，三人继续与程晔一同居住。

　　2004年2月，程晔去世。2007年6月，宋扬病逝。同年8月，宋扬的四个兄弟姐妹向陈淑娴提出分家析产的要求。遭到拒绝之后，该四兄妹于2007年8月至2008年5月期间先后十四次趁陈淑娴母子不在家中时撬门进屋，将屋内的电视机、饮水机、微波炉、洗衣机、VCD影碟机、床垫等居家器具（这些居家器具经交易发票证实为陈淑娴一家自由自用之物）盗走并予以变卖，此外还进行其他破坏活动，或威逼、或骚扰，以逼迫陈淑娴与宋柯文搬家卖房。

　　2008年4月下旬，陈淑娴委托王有银律师与马丽芬律师进行全权代理，期望通过法律维权阻却宋家四兄妹要求分房的无理行为，消除其行为对宋柯文健康成长造成的严重不良影响，恢复生活的宁静。

　　【办案掠影】

　　办案第一计：以宋家兄妹为对象，从刑事立案到刑事自诉！

　　2008年5月初，陈淑娴在律师的指引之下，到宣武区公安局申请刑事立案，要求依法追究宋家四兄妹持续时间长、情节恶劣的违法行为。然而，公安局以家庭内部矛盾为由拒绝立案，要求陈淑娴先取得法院方面的确权法律文书再行决定立案问题。

　　立案不成以后，陈淑娴的两位代理律师拟定了《刑事自诉状》，并提交至宣武区人民法院，请求法院依法追究被告人宋家四兄妹非法侵入住宅罪、盗窃罪的刑事责任。这一刑事自诉途径也遭遇了一波三折，但最终经过办案律师与法官的交涉，法官表示刑事自诉的立案须等到公安局出具不予立案决定书之后再考虑，并建议改刑事救济为民事救济。

　　办案第二计：以公房自管人为被告，房屋居住使用权确认之诉！

　　面临刑事救济途径的两次失利，王有银律师与马丽芬律师不禁开始寻思新的维权之法，是否遵循法院的建议通过民事途径解决陈淑娴母子与宋家四兄妹的权属纠纷呢？思量过后，二位律师找到了一条新锐的救济途径……2008年10月，王有银律师与马丽芬律师拟定了《民事起诉状》，以陈淑娴、宋柯文为原告，以公房直管人北京市宣武区城市建设综合开发公司为被告，请求法院确认二原告对前述涉案公房的合法居住使用权，判令被告继续履行公房租赁契约，办理承租人更名手续，从而使得二原告的权利依登记公示而具有对抗第三人的法律效力。宣武区法院受理了这一确权之诉，陈淑娴的维权也终于首次除却阴霾！

　　然而，维权步履维艰的演绎并没有因确权之诉立案成功而停止，被告一方提出了原告资格的质疑。原来，根据现行有效的北京市公房管理有关规定，个人承租公房房须有本市正式户口。于是，陈淑娴的户口成为新的"难关"！

　　办案第三计：二原告到一原告的转折！

　　在新的维权"隘口"处，王有银律师与马丽芬律师再次找到脱困"法门"，即向法院提交申请，请求变更原告为宋柯文一人。如此一来，既能摆脱诉讼主体不适格的诉讼风险，又能保证二委托人的实际权益——一旦依法确认宋柯文的承租权，张淑娴作为宋柯文的法定监护人也当然获得房屋的居住使用权。

　　或许，桎梏与困窘有着一种前赴后继的默契。二位代理律师虽一路过关斩将，却也频频遭遇新的挑战。原告不适格难题被抚平之后，法官向陈淑娴及律师传达了一个新的"晴天霹雳"：最终的判决结果将是驳回诉讼请求，原因是根据北京市高级人民法院就房地产案件受理问题而作出的一项文件，自管公房纠纷不属于法院管辖范围。

　　办案第四计：与公房自管人的和谈！

　　司法系统内规定是否将使张淑娴母子的维权坠入法律的盲点区域？为否定这一疑问，王有银律师与马丽芬律师建议委托人就起诉的原委和其艰难处境为核心内容与北京市宣武区城市建设综合开发公司进行和谈，以求取得公房自管人的体恤。

　　这一"动之以情"的方略塑造了陈淑娴母子法律维权的终极格调——宣武区人民法院根据原被告双方自行达成的调节意见，于2009年3月中旬制作了《民事调解书》，决定：北京市宣武区城市建设综合开发公司同意宋柯文使用涉案房屋直至独立生活为止；待宋柯文成年后再根据有关规定办理更名相关手续；在宋柯文居住使用期间，由陈淑娴承担相关房屋使用费用。

　　【律师说法】

　　公房拆迁具有较浓烈的历史色彩，其典型的表现形式之一就是危旧房改造。对于这类拆迁的补偿安置，地方性立法中往往会作出专项规定。依据《北京市城市房屋拆迁管理办法》的规定，拆迁自管公有住房的，拆迁人可以对被拆迁人按照原有建筑面积就地实行产权调换，并且按照被拆迁房屋的重置成新价与所调换房屋的建设综合成本价结算差价，所调换房屋由原房屋承租人继续承租，被拆迁人与承租人重新订立租赁合同。

　　本案之中，危改拆迁发生在上个世纪的90年代之处，关于承租人拆迁安置本身并未不妥。时隔16年之后，纠纷之所以产生，是因为最初的合法承租人死亡后其继承人之间的继承风波使然。

　　可以明确的是，公房的所有权不归属于承租人，因此初始承租人去世以后，该房屋是不得作为遗产进行继承分割的。根据法律相关规定，承租住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住达两年以上的家庭成员愿意继续履行租赁契约的，可以办理更名手续。就此而言，宋家四兄妹因享有房屋的继承权，也因不存在共同居住事实而不得主张房屋的承租权。

　　古人皋鱼曰："树欲静而风不止"。今时今日，人们往往在期待无讼无争的谐和意念下邂逅不可预知的纷争。如何定纷止争？林则徐曾自勉"海纳百川，有容乃大"。宽容，是从根源上融化纠纷的方式。但是，宽容的尽头，则可能是无以复加的强力解决之道。

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文章编辑：刘伟涛律师
内容审核：圣运律师

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