上海拆迁补偿标准，拆迁补偿标准调整：上海给出的启示

一、上海拆迁补偿标准

上海拆迁补偿标准是什么？请看下文。

一、居住房屋的拆迁补偿安置方式

主要是分为：货币补偿、价值标准和面积房屋调换安置三种。

二、居住房屋的拆迁货币补偿

应得货币=法律规定的费用+奖励。

（一）法律规定的费用

1、产权房(有产权证的房)，其货币补偿金额的计算公式为：(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴)*被拆除房屋的建筑面积。

2、公房(有公房租赁凭证的房)，其货币补偿金额的计算公式为：(被拆除房屋的房地产市场单价*80%+价格补贴)*被拆除房屋的建筑面积。

3、有关说明：

（1）被拆除房屋的房地产市场单价为被拆迁人投票选出的评估公司对该房屋评估出的价格；

（2）价格补贴=最低补偿单价*价格补贴系数当被拆除房屋的房地产市场评估单价高于最低补偿单价标准时，按市场评估单价计算：

价格补贴=(最低补偿单价*2—实际评估单价)*价格补贴系数；

①最低补偿单价是政府为保护被拆迁人利益而设定的保护底线，根据地段不同(如

3A、2B之类)设定，如

8500，9000之类，当地政府会有专门文件明确。

②房屋拆迁价格补贴系数是政府为保护被拆迁人利益根据不同地段而增设的系数，如25%、30%之类，当地政府会有专门文件明确。

4、货币补偿特别照顾为照顾面积下的弱势家庭，市政府特别规定了货币补偿特别照顾。原住房户建筑面积低于30平方米的，可放宽至30平方米计算货币补偿款；原人均建筑面积低于14平方米的，补足到14平方米。具体到人口多，比如3个以上，每个补足14平方超过30平方的。

（二）奖励

1、对户口的奖励

一种是按照户口薄来奖励，如对被拆迁户有一本户口薄可奖励5万元之类；一种是按照家庭户籍人口来奖励，如有人奖励1万元之类。法律上并没有明确规定，一般看各动迁基地的方案。

2、搬迁奖励费、速迁费为鼓励早走早得益，各动迁方案一般设置各个奖期，根据搬迁的早晚，进行奖励如第一期，在动迁开始三个月内签约搬迁的，每平方米奖励200元，每户速迁费1万元；第二期，在动迁开始在动迁开始五个月内签约搬迁的，每平方米奖励150元，每户速迁费8000元之类。法律上并没有明确规定，一般看各动迁基地的方案。

3、搬家补助费主要是免费搬家的费用，一般几百元。

4、家用设施移装费(以居民提供的原始发票为依据)主要包括电话有线电视、空调、热水器、煤气等移装费法律上是有规定的，严格意义上应当划入法律规定费用。

5、特殊家庭照顾对于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、伤残军人等，作为特殊照顾对象，一般根据不同困难程度，再另外补偿一定的货币。法律上没有明确规定，各动迁方案规定。

五、货币补偿后选购配套商品房和搭桥商品房的安置办法居民可以选择拿货币自己购买住房，也可以购买拆迁人提供的配套商品房和搭桥商品房，其中配套房要求5年内不得上市转让交易。价格一般都低于市场价，在具体购买时都有一套完备的操作办法来运做。

六、关于被拆迁户居住人员的认定由于在实际操作中的总原则是：以数砖头为主，兼顾数人头，即主要是依据被拆迁人的房屋面积，兼顾户口。

二、拆迁补偿标准调整：上海给出的启示

为了进一步推进全市旧区改造，今年2月，上海市政府第4号文要求积极探索旧区改造新机制。除了事前征询制度之外，上海还出台了数砖头加套型保底制度，即居住房屋的拆迁补偿安置，将以被拆除房屋市场评估价为基础，增加一定价格补贴和套型面积补贴。套型补贴主要是针对缺乏煤卫设施的住户，而对补偿安置后居住仍然困难的被拆迁人，纳入住房保障解决。（4月9日《人民日报》）

上海市提高拆迁户补偿标准，存在一个背景：2000年开始，上海为了加速国际化大都市的建设步伐，着力于旧城区改造，动拆迁工作不断推进。2003年前，每年动拆迁达8～10万户。但是，2003年全国发生数起动拆迁的极端事件，中央下令禁止强迁，尤其是长三角地区南京的自焚案，对上海影响甚大。因此，随后的几年，上海不得不放慢动拆迁的速度。2008年，全市仅完成61万平方米旧区改造，是新世纪最少的一次。

截止目前，上海中心城区内尚有约800万平方米的旧区改造需要完成。而许多市民一方面几乎人人愿意改造旧区、改善住房；但另一方面，在拆迁补偿和拆迁安置问题上，市民与政府或开发商总谈不拢。这颇让政府感到很头疼。

那么，上海市政府提高拆迁户补偿标准，究竟是明智之举，还是权宜之计呢？我认为，这个办法很好，是迟来的正义。因为在拆迁补偿问题上，以往不少地方政府和开发商都犯了一个同样的错误，就是想当然地认为旧房子比新房子便宜。他们觉得按照产权调换的原则，在此地拆掉一所旧房子，在彼地（通常是郊区）再赔偿原户主相等面积的新房子，已经很厚待拆迁户了，他们凭啥还不愿意搬迁？

其实不然。首先，人非草木，一间房子住久了必然会产生感情，尤其是祖屋，可以寄托对先人的怀念。再加上和睦的邻里关系，许多人并不愿离开。第二，旧城区住户大多是中低收入者，一旦搬家，势必要淘汰一些旧家具，而购买新家具和装修，对于他们是一大笔额外负担。第三，有的老屋开着铺面或出租，一旦搬新家了，这些收入也就没有了。第四，原住所一般位于城市商业中心区域，生活便利，而新住所则大多位置偏远，居者将面临交通、生活、工作等种种不便，反而会增大了生活成本。因此，在寸土寸金的上海等大中城市，旧居被拆者获得更高的政府补偿款其实并不过分，至少地方政府和开发商不会因此亏本。

最近几年，伴随着城市的大拆大建，关于所谓钉子户的事件各地都出现了不少，让一些地方政府和房地产开发商头痛不已。其实，绝大多数的居民都是讲道理的，之所以产生拆迁钉子户，其根源就在于开发商的利润最大化与原住居民损失最小化之间产生了矛盾。要破解这个矛盾，只需开发商遵循等价交换的商业规则，同意在利润上做一点小小的让步，而不能动辄利用行政权力压制拆迁户接纳他们并不情愿接受的亏本方案。而这点，恰恰是上海市政府提高拆迁户补偿标准，给予我们的积极启示。

惠州提高房屋拆迁补偿标准是什么

《规定》明确，征拆集体房屋，除了可置换补偿外，新增全额货币补偿和部分货币补偿加部分房屋置换办式，并对“住改商”房屋的补偿、搬迁补偿、过渡期安置补偿、停产停业损失补偿等作出明确的规定。

“《规定》具体、详细，可操作性强，并且能减少与村民的摩擦。”市国土局征地服务中心主任孙＊智昨日接受记者采访时称，2013年市政府出台第86号令《惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定》，对征收土地的补偿标准作出具体规定，但对房屋的补偿表述相对含糊；另一方面，目前征拆集体房屋，包括“住改商”房屋的标准普遍都是1000多元／，“住改商”住房被拆迁人往往因标准太低而抵触，种种因素叠加影响，使得政府在征拆时处于被动局面，群众意见也很大。

随着惠州城市建设项目增多，征地拆迁也增多，当前亟需有具体、可操作的规定解决上述问题。他表示，市国土局多次组织调研，征集多部门、县区意见后方才形成《规定》，基本上，过去征收工作中遇到的上述问题能在当中找到对应解决办法。

他同时表示，《规定》适用于惠城区，将其作为试点推开，之后其他县区可以参考《规定》，并结合各自实际情况制定符合其实际的、可操作的标准。

《规定》内容

每户可置换不多于240安置房

《规定》同时对置换的房屋面积作了限制，即每户可置换不少于45，不多于240建筑面积的安置房。被拆迁房屋超过240的部分，按被拆迁房屋的评估价值与所选择安置房的评估市场价值之间的差价给予货币补偿。但对于违法建（构）筑物，《规定》态度明确，“一律不予获得补偿”。

“住改商”房屋按评估市场价值60％补偿

在补偿方面，“住改商”房屋参照同区位国有出让商业用地房屋评估其市场价值，并按评估市场价值的60％给予补偿。而没有取得合法、有效的工商营业执照，但在征地预公告发布之前，已持续经营12个月以上且在征地预公告发布之日和之前仍在经营的房屋，参照同区位国有出让商业用地房屋评估其市场价值，并按评估市场价值的60％给予补偿。

“原来的作法是‘住改商’按临街房子补偿，补偿价在1700～1900元／，价格是比较低的。”孙＊智称，今后按市场价值来补偿，将使这部分房屋的补偿价格得到提高，“我们计算过，规定实施的话，按市场评估基本能做到2000元至3000多元／的补偿标准。”

每户可获均为12元／的搬迁补助和过渡期安置补助

根据《规定》，拆迁人需按12元／的标准支付搬迁补助，按符合居住使用条件的被拆迁房屋建筑面积计算，每户不足500元的按500元补助。而选择置换且需要搬迁两次的，按置换房屋的建筑面积给予二次搬迁补助，其在安置房建成后通知交付使用时支付。

过渡期安置补助费方面，被拆迁人自行解决过渡期住房的，选择货币补偿或置换补偿，标准均为每月12元／，每户每月不足700元的按700元补助。不同的是选择货币补偿的，可一次性补助6个月。而选择房屋置换的，从从搬迁腾空房屋之日开始补偿，至安置房通知交付使用之日后90日止，补助款每6个月支付一次。

首层商铺每月补助停产停业损失费用40～100元／

经营性房屋的停产停业损失补偿方面，首层商铺每月为40～100元／，二楼及以上为每月20～50元／的标准，给予被拆迁人一次性6个月的停产停业损失补偿。工业、仓储用房的停产停业损失补偿标准为每月8～15元／，同样也是一次性给予6个月补偿。

被拆迁房屋的承租人也可获得赔偿。征地预公告发布之前已签订的房屋租赁合同，征地预公告发布之日仍在实际生产经营，并根据拆迁实施单位的要求，按时搬迁腾空房屋的承租人，将给予承租人一次性6个月的停产停业损失补偿。

根据《规定》，被拆迁人在规定期限内签订补偿安置协议并搬迁腾空房屋，以及选择一次性货币补偿的，拆迁人将给予限时搬迁奖励金和货币补偿奖励金。

三、拆迁补偿标准2023上海是多少

一、拆迁补偿标准上海是多少?

拆迁补偿标准并不是政府统一规定的，拆迁补偿的计算依据如下：

1、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

2、对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

3、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、上海拆迁补偿争议的律师收费标准是怎样的?

律师收费标准取决于拆迁补偿标准，参考依据如下：

1、10万元以下(含10万元)部分收费比例为8%-12%，收费不足3000元的，可按3000元收取;

2、10万元以上至100万元(含100万元)部分收费比例为5%-7%;

3、100万元以上至1000万元(含1000万元)部分收费比例为3%-5%;

4、1000万元以上至1亿元(含1亿元)部分收费比例为1%-3%;

5、1亿元以上部分收费比例为0.5%-1%。

三、在上海拆迁补偿争议申请行政裁决需准备哪些材料?

(一)裁决申请书;

(二)申请人的身份证明;

(三)被拆迁房屋的权属证明;

(四)申请裁决的理由及相关证明材料;

(五)房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。

四、在上海拆迁补偿争议的行政裁决流程有哪些?

(一)向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利;

(二)审核相关资料、程序的合法性;

(三)组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核;对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。

拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。

(四)核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。

(五)经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书;达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认。书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定。

四、上海农村宅基地拆迁补偿标准是多少，如何补偿

1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。2、土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是货币补偿，二是置换补偿。货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你；置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。还有就是房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的标的是物产所有权，包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的，这个你可以向征地方要来看看。这项补偿一般就只有一种补偿方式了，就是货币补偿。3、现行的土地管理法第四十七条规定

征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。4、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：房屋拆迁补偿＝宅基地区位补偿价＊宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价

上海工厂租客拆迁补偿标准

上海工厂租客拆迁补偿标准包括装修及其附属物的补偿、设备的搬迁安装费、设备重置成新价、停产停业损失的补偿以及人员遣散费等，要根据实际的情况进行具体的分割。其中停产停业损失的补偿应该满足预期利益的损失、违约的损失和财务成本。比如工厂和客户签订了五百万的合同，因为拆迁不能够按时供货，五百万的违约成本是十万块，则要补偿工厂的违约损失。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

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