重磅官宣深圳发布城中村总规：未来7年10区都不会大拆大建了，深圳城中村会拆吗

重磅官宣深圳发布城中村总规：未来7年10区都不会大拆大建了

3月27日，深圳市规划和自然资源局官微发布：关于印发《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》的通知。

各区政府（新区管委会）、市直各单位:

《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》已经市政府同意，现予印发，请认真贯彻执行。

特此通知。

深圳市规划和自然资源局

2019年3月27日

值得注意的是，该通知指出：在市委市政府的领导下， 从城市发展战略高度出发，以加快建设国家经济特区、粤港澳深度合作示范区、国际科技产业创新中心为目标，以推动城市高质量发展和提升城市竞争力为核心，坚持以人为本， 不急功近利，不大拆大建，注重人居环境改造和历史文脉传 承，高度重视城中村保留，合理有序、分期分类开展全市城 中村各项工作。

根据《总体规划》，综合整治分区划定的对象是全市城中村居住用地，总用地规模约99平方公里；所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的城中村，应纳入城中村综合治理三年行动实施范围。

《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》要点如下：

❶综合整治分区划定的对象是全市城中村居住用地，总用地规模约99平方公里。所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的城中村，应按照《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市“城中村”综合治理行动计划 (2018—2020 年)的通知》，纳入城中村综合治理三年行动实施范围。

❷规划期内全市划定的综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。其中福田、罗湖和南山综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%，具体规模见下表。

❸政府相关部门应加强城中村租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。

❹政府相关部门应明确城中村规模化改造的要求和流程，通过计划引导、 规划统筹、价格指导等手段，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房纳入政策性住房保障体系，进行统筹管理。

❺综合考虑城中村现状建设情况及经济利益因素，通过允许局部拆建、降低更新单元计划合法用地比例的准入门槛、 建立政府专项扶持资金等方式，要求各区政府联合原农村集体经济组织继受单位或鼓励有社会责任感、有实力的大型企业，不以追求利润为目的，积极参与城中村综合整治，以及参与综合整治后物业的统一经营管理，确保城中村的可持续发展。

全文如下：

无论是对于面临城市更新的众多深圳城中村，还是对于早已聚焦深圳城市更新这块巨大蛋糕的一众房企而言，坚持“综合整治”背后所带来的影响都堪称巨大。

合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，对开发商来说，城中村拆除重建变成土地之后的土地成本，相较于土地拍卖市场上的土地成本要便宜1/3以上，存在巨大的利益空间。

对于开发商来说，参与综合整治更多是为了长远的拆除重建优先权，“先用长租公寓的方式占据地盘，不仅能在未来改为拆除重建时具备不对称的优先权，即便不参与拆除重建也可以要求接受拆除重建的企业对其前期投入进行赔偿”。

罗宇表示，深圳缺地缺房，未来在城市更新方面很可能还是放开，以综合整治为主更多的会是一个中期政策，“只有拆除重建才能真正缓解深圳住房供应的不足”。

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市场变化：“刹车”的“万村计划”

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作为深圳城市更新中综合整治类别的先行先试者，万科的“万村计划”在过去的一年中受到了巨大的舆论压力，其发展路径和所遇问题对深圳乃至全国正在进行城市更新的城市和参与企业而言，都颇具借鉴意义。

2018年夏，在万科计划进驻深圳的多个城中村里，均传出了直指其“抬高租金”的质疑。2018年11月，万村计划传出了在深全面暂停拿房的消息，而这一说法也在随后召开的当年南方区域媒体交流会上得到了万科高级副总裁、南方区域首席执行官、深圳万科总经理张纪文的确认。

在万科方面公布的2018年年报中，这项曾得到了万科集团创始人、董事会名誉主席王石站台的多元化业务，甚至并未被提及。对此，万科总裁、首席执行官祝九胜回应称，万村计划的收敛聚焦是因为其涉及的利益相关方多，问题比开始预想的要复杂。

一方面是鼓励综合整治的政策导向，另一方面是必须解决的综合整治后“抬高租金”的质疑，对于深圳而言的，如何破解这二者的矛盾，给予深圳综合整治的城中村一条更明确的发展路径，成为了《总体规划》发布后亟待解决的问题。

对此，罗宇建议可以依靠财政补贴的方式，解决企业进行综合整治带来的投入问题，化解目前矛盾最尖锐的“以抬高租金的方式转嫁改造成本”的难题。

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