更新时间:2024-12-26 23:04 发布:2024-09-12 16:46 文章来源：北京圣运律师事务所
拆迁面积的补偿范围
1、房屋的拆迁面积补偿范围是房产证上的房屋建筑面积。没有房产证的房屋，且建设时间在1981年以前的，拆迁单位会找专业的测绘人员对房屋的实际面积重新测量，拆迁面积以新测量出来的房屋建筑面积为标准。
2、房屋的面积有房产证上的建筑面积和土地使用证上的土地占用面积两种面积。房屋的建筑面积没有土地证上的土地占用面积大的，是按照土地使用证上的占地面积作为拆迁的面积计算。对于临时搭建的使用空间的面积、阁楼的面积、实际建筑面积大于房产证上的建筑面积的视实际情况而定，不一定是否算是拆迁面积，这要看各地的标准。但是其中存在的违章建筑都是不计在拆迁面积范围之内的，所以想要趁此机会多收拆迁款是不可能的。
3、没有房产证的房屋拆迁是以其他的产权方式计算的，例如购房合同等等，房屋的实际建筑面积小于相关证明的，以实际建筑面积为准。
4、拆迁的房屋需要在房屋的拆迁款具体落实到拆迁户的才可以进行拆迁，否则视为违法拆迁。
拆迁面积与确权面积的区别
1、房屋的拆迁面积是据实际情况而定的，没有一定的标准，且与土地使用证上的面积也是息息相关的。房屋的拆迁面积一般是不需要重新测量的，而是依据房产证上的面积、土地使用证上的面积、购房合同上的面积等等为准，只有需要重新测量的才会以测量面积为准。
2、房屋的确权面积就是房屋的建筑面积，房屋的建筑面积一般都是开发商去测量的，不需要购房者在去重新测量，购房者可以测得的面积就是房屋内部的使用面积，房屋的建筑面积是一定的数目，而且在房产证上都会有记载，日后出售依据的也是房产证上的面积，与房屋的土地使用证上的占用面积无关。房屋的建筑面积是不可以更改的，也不需要再次出售的时候重新测量。
房屋拆迁面积的补偿范围在知识里面已经做了简单的介绍，不知道对您有多少帮助?房屋的拆迁面积与房屋的建筑面积有着直接的关系，但不是依据房屋的建筑面积而定。
长城网·冀云客户端讯（记者 吴新光 通讯员 姜慧婕）为加强土地征收社会稳定风险防控，规范土地征收社会稳定风险评估工作，切实从源头上预防和减少土地征收矛盾隐患，近日，河北省自然资源厅印发《河北省土地征收社会稳定风险评估办法（试行）》。
据了解，土地征收社会稳定风险评估是新《土地管理法》增设的重要内容之一，核心是从源头上防范和化解征地社会稳定风险，避免由征地引发的社会矛盾。《土地管理法》第四十七条规定，县级以上人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。
该办法提出，实施土地征收社会稳定风险评估，应当遵循以人为本、科学规范、全面客观原则，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障，增强被征地农民的获得感和幸福感；按照规范的程序方法，对土地征收可能出现的社会稳定风险进行科学预测和评估，依法依规合理防范化解矛盾纠纷，确保土地征收工作有序开展；坚持公开、公平、公正的原则进行评估，充分征求被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人意见，深入调查研究，做实基础工作，实事求是确定风险点并制定防范化解预案。
土地征收社会稳定风险评估内容包括土地征收的合法性、合理性、可行性、可控性四个方面。合法性主要是指征收目的是否符合公共利益情形；合理性主要是指征地补偿安置方式是否合理，拟采取的措施是否必要得当，是否维护了被征地农民的合法权益；可行性主要是指权属是否有争议，相关费用能否足额及时落实，是否得到大多数群众的支持和认可；可控性主要是指是否制定了社会风险防范化解措施以及处置预案等。
该办法明确，土地征收社会稳定风险评估实行属地管理，提出征地申请的县级以上人民政府为土地征收社会稳定风险评估的责任主体。同级自然资源、发展改革、农业农村、人力资源和社会保障、信访等部门及乡（镇）人民政府负责做好有关工作。有条件的地方，可以自行实施土地征收社会稳定风险评估。不具备条件的，可以委托第三方机构开展土地征收社会稳定风险评估工作。
该办法强调，县级以上人民政府根据土地征收社会稳定风险评估结果，结合评审意见，对是否开展土地征收做出决策。评估报告结论为低风险等级的，可以开展土地征收，但应采取有效措施应对潜在风险；评估为中风险等级的，应在采取有效防范化解措施降低风险等级后开展土地征收；评估为高风险等级的，应当做出不再开展土地征收的决策，或者在调整方案、降低风险等级后再行决策。
【来源：长城网】
在实践中，合法建筑的强拆和违法建筑的强拆是有所不同的，合法建筑的强拆一般只能是在法院准许的情况下进行，也就是由法院来裁定强制执行，行政机关无权直接强拆（一般而言，合法建筑的强拆，通常只发生在征地拆迁领域中）。
而对于违法建筑的强拆，有权机关是可以按照法定程序依法拆除的，即行政强拆，不过如果是没有权限的机关，或是违法用地而建的一些房屋，则仍然需要向法院申请，不能直接拆除。
在征地拆迁中，倘若行政机关在未与被征收人就补偿事宜签订补偿协议的情况下，为了尽快拿到土地，未按照法定程序申请人民法院强制执行，便直接拆除了被征收人的合法房屋，或是强行占用了农民的耕地、宅基地，清除了地上附着物，那么则是违法的。
那未签订补偿协议时正确的做法是什么呢？
《土地管理法实施条例》第31条规定，对个别未达成征地补偿安置协议的应当作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
《土地管理法实施条例》第62条规定，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上地方人民政府责令交出土地；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条规定，第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
上述内容想必大家都能看明白，用大白话来说就是，对于一些因补偿不合理而迟迟没有签订补偿协议的人，征收方只能先做出征地补偿安置决定或是征收补偿决定，对于被征收人仍然没有在期限内搬迁，也没有提起相应法律程序的，征收方也只能按照法定程序向人民法院申请强制执行，而不能直接拆除房屋，否则拆除行为违法。
不过，实践中，有一些征收方的性子比较急，在发布征收决定，或是作出补偿决定之后便立即开始拆房，还有的则是在当事人针对补偿决定或是征收决定提起行政诉讼的过程中，相关部门就把房屋给强拆了，尤其是在农村，许多被征地农民压根就没有收到过或是看见过任何的责令交出土地决定书、征地补偿安置决定书，耕地上的设施、设备、附着物（果树、青苗等）便被相关部门强制清除干净，这些很明显都是不合法的。
所以，北京圣运律师提醒大家，在征地拆迁中一旦遇到违法强拆，逼迁，或是其他违法行为，我们一定要在法律规定的期限内向人民法院提起行政诉讼来确认他们的强拆行为违法，并就因强拆给自己造成的一切损失申请国家赔偿，这是法律赋予我们被征收人的权利，大家一定要积极地运用起来。
对于违法建筑的拆除，一般情况下是不需要向法院申请的，倘若当事人未按照行政处罚决定进行的，那么，有权机关则是可以按法定程序拆除的。
《城乡规划法》第64条、第65条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
对于违法建筑具体的拆除程序，我们之前说过很多次，这里就不再重复说了。不过需要大家注意的一点是，对于违法占用土地而建设的建筑，一般则需要作出行政处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，其无权直接拆除，这点我们在最前面也提到了。
《土地管理法》第83条规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。
如果相关部门把违法占用土地而修建的一些建筑擅自拆除，那么则是不合法的，当事人可以向相关部门举报或是通过法律途径来维护自己的权益。
当我们遇到拆迁时，征收方通常都会给予被征收人补偿，在补偿方式上面，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权置换。我们在征地拆迁中常见的就是货币补偿或是产权置换，不过随着拆迁范围越来越广，涉及到的人口也越来越多，因此在拆迁补偿方面各地都涌现出了“房票”这一新型的补偿方式。
那么，面对这种全新的拆迁补偿方式，如果被拆迁人选择房票会不会有风险？
房票是业主购买房子时所产生的一切票据，包括购房发票、完税证等等。而在征地拆迁中房票安置政策是征收人比照原地或者就近建设安置实行产权调换的政策，安置的房屋被转化为货币、房票形式给予到被征收人。简单点来说就是征收方不给房也不给钱，而是只给被拆迁人一张小票，凭着小票，被拆迁人就可以去房地产市场购买房屋。
“房票”面值是由哪几部分组成的？
一般来讲“房票”面值是由安置房折算款、临时过渡补偿款以及市场化安置奖励款等五部分组成。
“房票”具有哪些特点？
在拆迁补偿方面如果被拆迁人是选择安置房的话，那么毋庸置疑大多都是期房，过渡周期非常的长，而且工程烂尾。安置房各种的配件设施也远远比不上商品房，但如果要选择货币补偿的话，房价有可能上涨且容易花掉，到最后可能落个无家可归的情况。相反如果选择房票的话，那么自然就有可能避免以上的问题。
同时，选择房票的话，被拆迁人可以自行选择房屋的地段、房型以及附属设施等，房票更能满足个体需求，而不是一刀切的补偿方式。目前的房票补偿方式，大多数都存在于棚户区改造和城中村改造过程中，这也有助于推进棚改。
根据地方的规定，房票是可以转让且房屋是需要实名登记备案，转让需要去当地房票结算中心。倘若手里的房票不足以购买想要的房屋的话，可以以现金结算剩下的部分，或是再次购买房票来计算。
房票是一种创新的模式，在拆迁补偿方式上面，各地还需因地制宜。选择房票的前提必须是要楼市有足够的商品房，如果库存不足，那么，房票就无法实现安置，其次就是房票的金额是有限的，如果房价涨的太快，那么，房票就存在贬值的情况，对于被拆迁人来说，房子被拆了，租房过日子，且买不上房，也谈不上安居。
但不管选择哪种补偿方式，都要根据自己的情况来定，确保合法权益不被侵犯。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款中规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。北京圣运律师提醒大家，如果征收方强行让你选择其中某一种补偿方式的话，就是违法的。被拆迁人可通过法律途径来维护自己的合法权益。
裁判要点
案涉项目所涉及范围内的土地已由集体土地转为国有土地。行政机关按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行征收，具有事实根据。至于当事人提出的其仍持有集体土地使用证的情况，土地登记部门未及时换发成国有土地使用权证，虽存在一定的瑕疵，但不影响涉案地块已转变为国有土地性质的事实。（2019）最高法行申3966号
裁判文书
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2019）最高法行申8105号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）时慧，女，1989年1月12日出生，回族，住沧州市新华区。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）时长茂，男，1984年1月10日出生，回族，住沧州市新华区。
一审原告、二审上诉人时振琪，男，1963年6月7日出生，回族，住沧州市新华区。
一审原告、二审上诉人时国东，男，1990年11月16日出生，回族，住沧州市新华区。
一审原告、二审上诉人时国君，男，1993年5月10日出生，回族，住沧州市新华区。
一审原告时金杰，男，1947年10月14日出生，回族，住沧州市新华区。
一审原告时国敏，男，1987年4月6日出生，回族，住沧州市新华区。
一审原告时欢欢，男，1987年10月19日出生，回族，住沧州市新华区。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)河北省沧州市人民政府。住所地：河北省沧州市运河区解放西路39号。
法定代表人梅世彤，市长。
再审申请人时慧、时长茂因诉被申请人河北省沧州市人民政府房屋行政征收决定一案，不服河北省高级人民法院于2018年8月10日作出的（2018）冀行终441号行政判决。向本院申请再审，本院于2019年7月9日立案受理，依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。
时慧、时长茂申请再审称，一、二审认定事实、适用法律错误。案涉被征收土地性质为集体土地，被申请人必须按照土地管理法程序征收，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》征收属程序错误。即便按照国有土地上房屋征收，沧州市政府作出征收决定亦违背公平、公正原则。沧州市政府未组织听证会即制定补偿方案，制定的补偿标准低于市场价格，且没有对被征收人的就业、生活保障作出安排。请求依法撤消一、二审判决，支持一审诉讼请求。
本院经审查认为，本案争议的焦点问题为沧州市政府于2017年9月6日作出的沧政房征字［2017］1号《沧州市人民政府国有土地上房屋征收决定》是否符合法律规定。一、二审业已查明，沧州市政府作出案涉征收决定，证据充分，符合法定程序，应予维持。一、二审判决驳回时慧、时长茂等人的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。时慧、时长茂提出的再审事由均与本案二审时的部分上诉请求相同，且并未提交任何新证据证实其主张，其再审事由均不能成立。关于案涉项目土地的性质，时慧、时长茂主张应为集体土地，故不能依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施征收。一审业已查明，沧州渤海新区新村乡四村居民经沧州地区行政公署沧署复字［1993］14号《关于黄骅港开发区建设征地“农转非”的批复》转为非农业。其原集体经济组织所有的集体土地亦经××开发区管理委员会作出的《关于渔民“转非”和土地征用的通知》转为国有土地，并不违反当时的相关法律规定，因此四村棚户区改造项目所涉及范围内的土地均为国有土地。沧州市政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定作出被诉的征收决定，具有事实根据。时慧、时长茂的该项主张缺乏法律依据，且与案涉棚户区改造项目所涉土地当时流转的客观实际不符，本院不予支持。
时慧、时长茂还主张沧州市政府未组织听证会、制定的补偿标准低于市场价格、没有对被征收人的就业及生活保障作出安排。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条第二款规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。本案中，一、二审已查明并不存在多数被征收人认为补偿方案不符合条例规定的情形，故沧州市政府未组织听证并不违反法律规定。时慧、时长茂提出案涉补偿方案制定的补偿标准过低，但并未提交证据证实其主张，其该项主张明显缺乏事实根据，不能成立。至于时慧、时长茂提出的应在房屋征收中给予被征收人就业及生活保障，《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未作出相关规定，其该项主张缺乏法律依据，本院亦不予支持。
综上，时慧、时长茂的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第一项规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回时慧、时长茂的再审申请。
审判长 熊俊勇
审判员 孙 江
审判员 杨科雄
二〇一九年九月二十九日
书记员 李林涛
来源：鲁法行谈
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文章来源参考：【头条】拆迁律师拆迁补偿是按“房产证”的面积还是“土地使用证”的面积？，，房屋拆迁按房产证面积还是土地使用证面积
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