拆迁律师术业专攻 持法律之器，术业有专攻典例

一、拆迁律师术业专攻 持法律之器，术业有专攻典例

　　

　　2018年4月，北京的吴先生（为保护当事人隐私文章中姓名均使用为化名）将写有“大义凛然，伸张正义、专业敬业，守护法律， ”的锦旗送给北京市北京圣运律师事务所和雪莲律师。

　　几个月前，吴先生因政府实施的拆迁工作涉及到补偿款不合理问题而焦头烂额，但是面对自己的案件却无从下手。经过和北京北京圣运律师事务所和雪莲律师沟通后，将案件委托给和雪莲律师。接受委托后和律师申请政府公布相关拆迁合法手续信息，多次与相关部门沟通获得完整的案件事实，形成完整的诉讼材料，最终为当事人吴先生获得满意的补偿款。

　　用良心回馈，用专业争取，正是这份赤子之心让北京圣运人实实在在的维护当事人的最大合法权益，北京北京圣运拆迁律师团温馨提示：如果遇到征地拆迁问题不要慌张，对于自己不懂的法律问题要善于求助，只要熟悉程序，了解相关政策，把握好节奏，章法有度就可以争取到属于自己的合法权益。

二、北京土地征收律师农村耕地被强行摧毁，补偿还没到怎么办？

　　土地是我们人类赖以生存的基本条件和经济来源，应当在法律的框架下，合理用地，切实保护耕地，不得在未经批准的情况下，擅自占用耕地进行非农建设。然而实践中，即使有着严格的法律规定和相关政策在前，违法占地的情形也从未消失过。

　　薛先生是内蒙古人，2019年初，当地相关部门将薛先生等人在内的15户人家的承包地用铲车等大型器械强行摧毁，但此时相应的征地补偿款并没有发放至薛先生等人的账户中，也就是并没有到位。

　　土地被强行摧毁后，薛先生等人去村里、镇里询问情况，也希望相关部门能给自己的一个合理说法，但结果是，并没有得到一个有效的结果，更是没有人承认。为了维护自己的合法权益，薛先生等人决定通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　在打听过后，薛先生等人联系到了北京圣运律师，并委托北京圣运律师就违法占地一事进行调查。北京圣运律师介入该案件后，第一时间赶往薛先生等人所在地进行了走访调查，收集了相关的证据材料。

　　北京圣运律师对案件讨论、分析后，针对相关部门的违法行为，指导薛先生等人向法院提起了行政诉讼，但让人意外的是，当地法院竟以土地权属不清为由要当事人先解决土地权属问题，然后再针对相关部门违法占地、毁地的行为提起诉讼。

　　薛先生等人十分地不解，认为自己辛辛苦苦耕种了多年的土地，竟然成了权属不清的土地，难道民告官真的就这么难吗？对于这种情况，北京圣运律师十分镇定地认为不为奇怪，与相关部门对簿公堂，不切磋几个来回是不会见效的。于是，北京圣运律师针对这种情况在短时间内又指导薛先生等人去相关部门通过信息公开、律师调取证据等方式将所谓的土地权属明确。

　　随后，又针对相关部门的违法行为，再次提起诉讼，但是再次提起诉讼后，相关部门竟然不承认自己的违法占地、强行毁地的行为。不过，好在北京圣运律师准备充分，证据足够推翻相关部门的说辞，最终，在经过四次开庭之后，相关部门违法占地、毁地的行为被法院判决违法。

　　那么，在遇到违法占地行为时，被征收人要如何应对呢？

　　按照《土地管理法》中的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。

　　根据《城乡规划法》中的规定，在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

　　建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

　　在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

　　那也就是说，占用土地进行建设之前，首先需要按照上述的法律规定办理审批手续，取得相关的建设用地规划许可证等之后才可以进行建设，同时在正式占地建设之前还要给予当事人合理、公平的征收补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

　　实践中，如果相关部门或是施工单位没有按照上述的法律规定办理审批手续，或是取得相关建设规划许可证等证照，没有给予征收补偿或是征收补偿未全部到位，即强行占地、毁地的话，那么老百姓可以打12345、12336进行投诉、举报，也可以有关部门申请查处，要求有关部门查处违法占地行为，若有关部门对老百姓提出的申请置之不理，那么老百姓可以在律师的帮助下，向行政机关申请行政复议，或是向法院直接提起行政诉讼。

　　需要注意的是，申请行政复议的期限是60天，向法院提起行政诉讼的期限是6个月，如果过了这两个法定期限，那我们的合法权益将很难得到保障。

三、最高法院案例铁路线路安全保护区距离内的建筑物是否必须征收或拆除

　　【裁判要点】

　　征地红线或临时用地红线范围和铁路线路安全保护区距离是两个不同的概念，并非必须大于或等于保护区距离，保护区距离内的建筑物是否拆除需要根据其是否危及铁路运输安全判断，并非无条件地全部拆除。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行 政 裁 定 书

　　（2023）最高法行申583号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴利，男，1966年8月28日出生，汉族，住广东省海丰县。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广东省海丰县人民政府。住所地：广东省海丰县红城大道西988号。

　　法定代表人：范秉康，该县人民政府县长。

　　再审申请人吴利因诉被申请人广东省海丰县人民政府（以下简称海丰县政府）不履行征地补偿安置职责一案，不服广东省高级人民法院（2022）粤行终526号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。

　　吴利以现有证据不足以证明征地范围、广汕铁路的修建与通车致使其房屋出现质量问题、海丰县政府具有补偿职责等为由向本院申请再审，请求：撤销一审、二审裁定，依法提审本案或指令下级人民法院再审。

　　本院经审查认为，本案中，吴利以海丰县政府不履行征收补偿安置职责为由提起诉讼。结合本案系修建铁路引发的具体情况，本案的核心问题是，征地红线或临时用地红线范围是否必须大于或等于《铁路安全管理条例》规定的铁路线路安全保护区距离，该距离内的建筑物是否必须全部拆除。

　　首先，《铁路安全管理条例》第二十七条第一款根据铁路的不同和地域的不同规定了8至20米不等的保护区距离，但没有明确规定该范围内的建筑物如何处理。

　　其次，该条例第三十条规定，在铁路线路安全保护区内建造建筑物、构筑物……应当征得铁路运输企业同意并签订安全协议。第三十一条第一款规定，铁路线路安全保护区内既有的建筑物、构筑物危及铁路运输安全的，应当采取必要的安全防护措施；采取安全防护措施后仍不能保证安全的，依照有关法律的规定拆除。

　　由此可见，征地红线或临时用地红线范围和铁路线路安全保护区距离是两个不同的概念，并非必须大于或等于保护区距离，保护区距离内的建筑物是否拆除需要根据其是否危及铁路运输安全判断，并非无条件地全部拆除。就本案而言，从二审法院查明的事实看，吴利的房屋不在征地红线或临时用地红线范围内，其房屋亦未被拆除或限制使用，故其以房屋和铁路距离较近为由起诉要求海丰县政府履行征地补偿安置职责缺乏依据，不符合起诉条件。至于吴利提出的因修建铁路导致其房屋开裂、噪音大等问题，不属于履行征收补偿职责类案件的审理范围，应通过其他途径解决。故一审法院驳回起诉、二审法院予以维持并无不当。

　　综上，吴利的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回吴利的再审申请。

　　审 判 长 蔚　强

　　审 判 员 李绍华

　　审 判 员 韩锦霞

　　二〇二三年七月三十一日

　　法官助理 张雪明

　　书 记 员 耿丹阳

　　来源：行政涉法研究

四、北京拆迁律师农村宅基地能不能卖？

五、北京北京圣运律师事务所养殖场拆迁应给予被征收人多少补偿？

　　在拆迁过程中，被征收的建筑可能是住宅，也可能是养殖场、商铺、工厂以及一些老旧企业等，不过无论征收的建筑是什么性质，都需要依法及时足额的给予房屋所有权人、承租人合理、公平的拆迁补偿。

　　《土地管理法》规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

　　但需要提示大家的是，因房屋使用性质不同，所以拆迁补偿也会不一样。近日就有当事人咨询律师说，他们家几年前建了一个养鸡场，去年的时候，应当地xx项目建设需要占用土地，养殖场被征收了，但是补偿特别的不合理，请问养殖场拆迁的补偿标准是什么？

　　养殖场拆迁依据的法律法规

　　一般情况下，养殖场所占用的土地往往是集体土地。所以，当养殖场遇上拆迁时，所依据的法律法规应当是《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等相关的政策法规。

　　且根据《土地管理法》等法律规定，给予被征收人的补偿应当包括土地的补偿、地上附着物（如水井、池塘，铺设的电缆、养殖的花圃、养殖工具等）、建筑的补偿以及因搬迁而发生损失的机器设备的补偿。除此之外，还有搬迁费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输等费用、奖励费、停产停业损失费等。

　　养殖场拆迁补偿标准

　　对于土地的补偿，如果是自家的承包地，那么根据土地管理法中的规定，土地的补偿费和安置补助费则是按征地区片综合地价来确定的。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。如果有新的征地区片综合地价，那么相关部门就需要按照新的标准对被征收人进行补偿。

　　对于厂房的补偿，一般需要由有资质的评估机构评估确定。不过实践中，很多养殖场在拆迁过程中会被相关部门认定为违法建筑，以违法建筑的名义不予补偿，或是以养殖场在禁养区、以没有办理环评手续等为由不予补偿或少补偿。但其实这种一刀切的做法是很不合理的。而且，并非所有在禁养区的养殖场在拆迁时都不应该不给补偿。

　　禁养区的养殖场应给予补偿

　　根据《畜禽规模化养殖污染防治条例》第25条规定，因畜牧业发展规划、土地利用总体规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域，或者因对污染严重的畜禽养殖密集区域进行综合整治，确需关闭或者搬迁现有禽畜养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由县级以上地方人民政府依法予以补偿。

　　也就是说，即使养殖场是建在了禁养区，那么相关部门在关停时，也要依法给予相应的补偿，而不能以各种理由不予补偿。

　　因此，如果被征收人遇到相关部门在未调查等履行法定程序的情况下，就将养殖场认定为违法建筑，或是以养殖场在禁养区为由在拆迁过程中不予补偿时，建议被征收人一定要提高警惕，因为这很有可能是征收方以“拆违”的方式来促进拆迁，被征收人可及时地向有关部门举报或是向法院提起诉讼，依法维护自己的权益。

　　对于停产停业的损失费，每个地方的计算方式都不一样，有的地方是按生产经营效益等指标确定，有的是按被征收房屋市场评估价的百分比确定，有的则是按照纳税情况结合经营状况等因素计算，还有地方是按经营面积来计算或是由评估机构评估确定。具体如何补偿就需要看补偿安置方案了。不过，如果认为补偿不合理，则可以及时地提出来，避免这部分的补偿有所损失。

　　对于地上附着物的补偿，一般相关部门会根据实际的情况制定补偿标准的。

　　总之，北京圣运律师要说的是，如果相关部门在征地过程中存在“一刀切”、“违法逼迁”等违法行为时，或是觉得补偿不合理的时候，被拆迁人可以暂时选择不要在补偿协议书上面签字，并及时起诉维护合法权益。但是如果相关部门的征收行为合法，且补偿款合理并发放及时的话，应该要积极地配合国家的征收行为。

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文章编辑：俞轩阳
内容审核：北京圣运律师

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