北京北京圣运律师事务所历时五载，法律意见函捍卫亿元资产:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京北京圣运律师事务所历时五载，法律意见函捍卫亿元资产

更新时间:2025-01-03 07:50 发布:2024-09-13 12:06 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京北京圣运律师事务所历时五载，法律意见函捍卫亿元资产,【基本案情】福建XX公司由台胞所投资，2010年初，相关部门开始对当地部分土地及房屋进行征收。此后，A市相关部门就拆迁补偿事宜同XX公司的负责人进行过协调，并初步确定了1.2亿

北京北京圣运律师事务所历时五载，法律意见函捍卫亿元资产

一、北京北京圣运律师事务所历时五载，法律意见函捍卫亿元资产

　　【基本案情】

　　福建XX公司由台胞所投资，2010年初，相关部门开始对当地部分土地及房屋进行征收。此后，A市相关部门就拆迁补偿事宜同XX公司的负责人进行过协调，并初步确定了1.2亿元的总体补偿价值，但事后征收部门却又以种种理由不断压低补偿价值，致使双方时断时续的协商始终未有实质结果。之后，相关部门也就该公司的整体不动产依据收益法估价方式进行过评估，最终估值为8000余万元，但公司负责人认为这样的结果并不合理。为了维护自己的合法权益，公司的负责人联系到了北京北京圣运律所的贾启华主任，并委托贾主任为其维权。

　　【办案掠影】

　　在贾主任介入后，展开了一系列调查，针对其中所涉及的相关部门欲收回XX公司划拨土地使用权的行为，贾主任表示高度不赞同，公司是通过合法的方式取得了划拨土地使用权，并且正处于正常经营期间，距离合作经营期限届满之时尚有15年，根据我国相关法律规定，公司不存在撤销、迁移等可以收回国有土地使用权的情形，因此，相关部门是不可以单方面作出收回划拨土地使用权的决定的。而且，对于XX公司的评估报告，其所采用的评估方法也不合理，土地的性质不应该影响其地上附着物的正常使用与价值，根据房地一体原则，同时出于对区位因素的考量，应当采取市场比较法进行评估，保障投资人的合法权益。为了和平解决纠纷，贾主任向福建省有关部门邮寄了法律意见函，希望相关领导可以详尽了解案件经过，尽快促成双方达成和解。目前，在贾主任的帮助下，该公司坚持五年至今未拆，为台胞成功保住了亿元资产。

　　【律师说法】

　　此次案件中主要涉及到土地划拨问题以及估价方式的选择问题。贾主任提出，我国目前经营性划拨土地使用权实际上由五部分构成：一是历史形成的划拨用地，即国家实行土地使用权出让制度之前形成的划拨用地，主要由国有及城镇集体企业持有，而国有企业又在占地总量中占有明显的优势，这其中既有符合《土地管理法》第54条和《城市房地产管理法》第23条规定要求的，也有已经不符合立法要求的(该部分经营性划拨土地我们简称为遗留划拨土地);二是新增的合法划拨用地(以下简称增量划拨土地)，主要为大型国有企业及公用企业持有;三是不合法的新增划拨用地，主要由与各级地方政府有各种特殊关系或因各种特殊事由而获得的国有及非国有企业持有;四是合法持有划拨土地的机关及事业法人公开或隐蔽地投入到市场运行的划拨土地。五、特殊历史时期形成的外商投资企业“场地使用权”。而本案所涉土地属于第五种情况。而对于收回国有土地的规定，我国《土地管理法》中明确规定了五种情形下可以收回国有土地：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。若依照第一项和第二项进行收回，还必须出于公共利益的需要。

　　征收行为是一门很大的学问，其中所涉及的法律程序、法律规定并非被征收人所想象的那么简单，因此，贾主任建议，在大家遇到征地拆迁问题时，最好咨询专业律师获取法律帮助。

二、最高法裁判行政协议的被告不履约应当承担的责任-可得利益损失的赔偿计算

　　裁判要旨

　　行使行政管理职责的行政机关作为行政协议中的一方当事人，确因重大政策调整或出于维护公共利益需要而无法继续履行协议，应在合理时间及时通知行政协议的另一方并说明不能继续履约的理由。因不能继续履约而给协议另一方造成损失的，应当采取予以补偿或采取补救措施等责任承担方式。本案中，再审被申请人逾期多年未履行案涉协议中约定的义务，也未能说明其不履约有何正当理由。该违约行为属于是在履行期限届满后仍然不能履行协议义务的实际违约。

　　一、行政协议纠纷中对违约之诉的诉请审查

　　本案再审申请人主张其在一审时提出的诉讼请求就包括要求被申请人“在合理期限内继续全面履行在《土地置换协议书》中的义务”，二审法院否定了申请人始终强调的“全面履行”请求。在对其申请再审理由的审查中，最高人民法院认为，尽管一、二审法院已经判决再审被申请人继续履行案涉协议约定的义务，但毕竟再审被申请人逾期10年多未将置换土地交付给再审申请人使用，即便本案二审判决后再审被申请人将置换土地交付给再审申请人，也仅仅是履行了协议约定的义务，并不能弥补再审申请人在这十年多因无法使用该置换土地而失去的经济利益，因此，再审申请人的赔偿请求也属法律规定范围之内的正当诉求，应予支持。本案是以审查协议约定的义务为基础，判断作为协议另一方的再审被申请人是否全面履行了协议约定的义务，审理的基础在于原告的诉请。经审查本案原审判决存在遗漏当事人诉讼请求的情形，对于遗漏诉讼请求的问题进行认定后，即对违约行为是否存在进行了进一步的审查，本案的纠纷实质是对违约之诉的审查认定。

　　对行政契约的研究已经从适法性之争深入到对行政契约制度细微层面的规定。《行政协议解释》在第二十条规定，被告明确表示或者以自己的行为表明不履行协议义务，原告在履行期限届满之前向人民法院起诉请求其承担违约责任的，人民法院予以支持。这一规定使得在履行期限届满前，被告明确表示或者以自己的行为表明不履行协议义务，原告在履行期限届满之前向人民法院起诉请求其承担违约责任的，人民法院给予支持，更加有法可依。

　　二、可得利益损失的赔偿计算

　　对于本案的违约责任的承担。行政诉讼法第七十八条规定，被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除行政协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。这一规定直接来源于合同法第一百零七条违约责任的规定，实际上是将合同法的规定转化为了行政诉讼法律规范。

　　合同法将可得利益损失列入违约损失赔偿的范围内，违约所造成的损失包括实际损失和可得利益损失。合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。作为合同被履行后可以实现和取得的利益，可得利益损失赔偿有利于弥补因违约方给守约方造成的实际损失，有效地保护守约方的合法利益，但对于可得利益的认定需要排除正常的交易风险。合同法第一百一十三条规定，因违反合同所造成的损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　可预见性规则是合同法公平、契约自由原则的必然要求和直接体现，旨在使违约方对其订约时能够或者应当预见到的因违约可能产生的损失承担赔偿责任，而不是守约方所受到的所有利益损失。但是，合同法没有对可预见性的标准作出明确规定，而且影响可预见性规则运用的因素又非常复杂，很难判断构成“合理预见”的标准，需要在实践中进一步摸索。

　　如上所述，本案并非预期违约，对于违约造成的损失，违约方应当给予赔偿。对于可得利益损失的赔偿，要注意一方面不能将行政协议中涉及的赔偿等同国家赔偿，即限于赔偿直接损失，另一方面要注意审查具体的行政协议种类，判断是否为特许类行政协议。

　　裁判文书

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2018）最高法行申154号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：鄂州市泓元置业发展有限公司，住所地：湖北省葛店经济技术开发区。

　　法定代表人：张保洲，该公司总经理。

　　再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖北省葛店经济技术开发区管理委员会，住所地：湖北省鄂州市葛店开发区广场西路1号。

　　法定代表人：胡澜，该管理委员会主任。

　　再审申请人鄂州市泓元置业发展有限公司（以下简称泓元公司）因诉湖北省葛店经济技术开发区管理委员会（以下简称葛店开发区管委会）行政协议一案，不服湖北省高级人民法院（2017）鄂行终854号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员仝蕾、审判员阎巍、审判员张志刚参加的合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　湖北省鄂州市中级人民法院一审查明：2005年5月23日，泓元公司（原鄂州市泓元商贸有限公司）以转让方式获得面积为9.976亩的涉案地块使用权，并于2005年12月9日办理了鄂州国用（2005）第2-86号土地使用权证，该证显示该地块坐落于葛店开发区中心区，面积为6089.5平方米，地类用途为综合，类型为出让，终止日期为2047年1月23日。后葛店开发区管委会（原湖北省葛店高新技术产业开发区管理委员会）（甲方）为完善开发区中心广场公共服务设施，优化投资环境，决定对泓元公司（乙方）在开发区中心广场原9.97亩土地进行调整置换，双方于2007年8月11日签订《土地置换协议书》。协议约定：甲方用14.19亩土地进行置换补偿。新置换的土地由两个部分组成：第一部分是星都酒店后侧7.19亩土地；第二部分是开发区中心广场对面316国道北侧、沿街125米长地段约7亩土地。土地置换事宜，在合同约定条件下，由甲方相关职能部门与乙方另行签订土地使用权出让合同。协议第三条第一款第2项约定，“甲方负责安排相关部门在约定的期限内为乙方办理土地使用权证。其中316北侧7亩用地在2个月内办理征地手续并交付乙方使用，力争在3-5月内完成办证手续。”该协议签订后，葛店开发区管委会对星都酒店后侧7.19亩土地的置换履行完毕；对开发区中心广场对面316国道北侧地块的置换，未予履行。泓元公司仍持有原9.97亩土地的使用权证，其多次要求葛店开发区管委会履行未果，诉至法院。

　　湖北省鄂州市中级人民法院一审认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第十一条第一款规定：“行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。”葛店开发区管委会在行使建设和管理开发区的基础设施、公共设施的职责过程中，为了完善开发区中心广场公共服务设施，优化投资环境这一公共利益的需要，利用其管理权与泓元公司签订《土地置换协议书》，属于行政协议，该协议不违反法律禁止性规定，合法有效，合同双方应依约全面履行协议内容。葛店开发区管委会未交付开发区中心广场对面316国道北侧地块及办理土地使用权证，违反了合同约定，泓元公司请求葛店开发区管委会继续履行《土地置换协议书》的诉讼请求，予以支持。双方对违约责任未作约定，基于涉案行政协议的公益性，应只赔偿泓元公司的直接损失。直接损失是实际损失和现有财产的直接减少。葛店开发区管委会未履行交付部分土地义务，泓元公司按照其估算土地现价的同期银行利息主张赔偿，不属于直接损失范畴；其主张的人工费用未提供证据证明，故对其赔偿请求，不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决：一、湖北省葛店经济技术开发区管理委员会继续履行《土地置换协议书》第三条第一款第2项之约定，于该判决生效之日起十日内向鄂州市泓元置业发展有限公司交付开发区中心广场对面316国道北侧7亩土地，并在二个月内办理土地使用权证；二、驳回鄂州市泓元置业发展有限公司的其他诉讼请求。

　　泓元公司不服一审判决，向湖北省高级人民法院提起上诉。

　　湖北省高级人民法院二审查明的事实与一审一致。

　　湖北省高级人民法院二审认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》的规定，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。葛店开发区管委会为完善公共服务设施，优化投资环境，与泓元公司签订《土地置换协议书》，属于行政协议，该协议不违反法律禁止性规定，合法有效，合同双方应依约全面履行协议内容。葛店开发区管委会未交付开发区中心广场对面316国道北侧地块及办理土地使用权证，违反了合同约定，泓元公司请求继续履行《土地置换协议书》的诉讼请求，应予支持。一审判决以不属于直接经济损失为由，对泓元公司要求按照其估算土地现价的同期银行利息予以赔偿的诉讼请求予以驳回，并无不当。一审判决以泓元公司主张的人工费用未提供证据证明为由，对其赔偿请求予以驳回，亦无不当。泓元公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。关于泓元公司提出的一审判决遗漏诉讼请求，对《土地置换协议书》第四条第一款之约定没有作出判决的上诉理由，因泓元公司在一审起诉时未提出相关诉讼请求，该理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。

　　泓元公司向本院申请再审称：（一）原判决遗漏诉讼请求。申请人在一审时提出的诉讼请求第一条是要求被申请人“在合理期限内继续全面履行在《土地置换协议书》中的义务”，一审法院遗漏诉讼请求，仅判决被申请人继续履行《土地置换协议书》第三条第一款第二项之约定。申请人在二审提出的上诉请求第一条仍然是要求被申请人“全面履行《土地置换协议书》的土地交付义务，包括履行《土地置换协议书》第三条第一款和第四条第一款”，二审法院却以申请人在一审起诉时未提出相关诉讼请求为由，否定了申请人始终强调的“全面履行”请求；（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。申请人与被申请人签订的《土地置换协议》是一个纯粹的商业交换协议，一审法院在无证据的情况下确认该协议具有公益性，违背了基本事实，申请人在二审上诉时提交新证据证明被申请人为公益目的置换土地不成立，二审法院视而不见，仅通过书面审理就作出了维持原判决的决定；（三）因被申请人长期不履行《土地置换协议书》给申请人造成的损失，一是合同约定14.19亩基本置换地块实际只履行6.82亩，还有7.37亩拖延十年之久仍未交付，申请人因该项土地迟迟无法建设而遭受巨大损失，二是合同约定给予申请人的第四条第一款之权益在未征得申请人同意的情况下被转给他人，造成申请人很大的利益损失，三是申请人在十年维权过程中付出了极大的人力成本和运营成本，被申请人应当对申请人予以赔偿或补偿。请求：撤销二审行政判决;依法再审，改判被申请人限期全面履行《土地置换协议书》义务，包括履行《土地置换协议书》中的第四条第一款义务;赔偿（或补偿）申请人经济损失共计人民币1037.55万元;本案一、二审及再审诉讼费用由被申请人全部承担。

　　本院经审查认为，根据泓元公司的再审申请理由和请求以及一、二审判决，本案主要的争议焦点为：一是原审判决是否遗漏了当事人诉讼请求；二是再审被申请人是否应当对再审申请人予以赔偿。

　　一、关于原审判决是否遗漏当事人诉讼请求的问题

　　本案中,葛店开发区管委会与泓元公司签订的《土地置换协议书》除了在第三条约定了双方的权利和义务之外，还在第四条第一款约定,葛店开发区管委会同意将开发区中心广场北边临316国道边、泓元公司新置换7亩用地的西侧平行长约60米段用地一并规划给泓元公司，该地块的土地征用、房屋拆迁及安置补偿由泓元公司负责并按市场运作方式进行征用和建设。再审申请人泓元公司认为一、二审判决未就上述第四条第一款约定内容的履行进行判决，属于遗漏诉讼请求。根据再审申请人泓元公司提交的行政起诉状，其诉求第一项为请求依法判决再审被申请人在合理期限内继续全面履行在本案《土地置换协议书》中的义务，此处全面履行的含义是指要求作为协议另一方的再审被申请人履行其在该协议约定中的全部义务,自然也包括该协议中第四条第一款中明确约定了的再审被申请人葛店开发区管委会对于开发区中心广场北边临316国道边、泓元公司新置换7亩用地的西侧平行长约60米段用地的相关规划义务。而且本案一审法院的庭审笔录显示,一审庭审时法庭曾询问过该协议中第四条第一款的相关事宜,但本案一、二审判决均只是对案涉协议第三条第一款第二项的约定义务进行了判决,没有对案涉协议第四条第一款中的约定义务进行判决,属于遗漏当事人诉讼请求的情形。

　　二、关于再审被申请人是否应当对再审申请人予以赔偿的问题

　　行政协议在本质上也是一种交换关系，签订协议的双方均须按照协议约定内容履行各自的义务，享有各自的权利。本案中，在再审申请人泓元公司已履行案涉协议约定义务的情况下，再审被申请人对协议约定的7亩土地逾期十年多未交付给再审申请人，也未按照协议约定履行相关规划义务，已构成严重的违约行为。再审申请人因再审被申请人违约行为丧失了案涉协议中已约定的部分交换利益，无法顺利实现签订协议的目的,其由于长期无法使用置换土地迟迟不能开展建设活动而遭受的经济损失是客观存在的。在此情况下，要求赔偿因再审被申请人违约造成的经济损失是再审申请人的正当权利。

　　在行政协议法律关系中，作为行使行政管理职责的行政机关更应当诚实守信地履行其与公民、法人或者其他组织签订的行政协议，若确因重大政策调整或出于维护公共利益需要而无法继续履行协议的，也应当尽到相应的附随义务，即在合理时间内及时通知协议另一方并说明不能继续履约的理由。此外，也应对因不能继续履约而给协议另一方造成的损失予以补偿或采取补救措施等。本案中，再审被申请人逾期多年未履行案涉协议中约定的义务，也未能说明其不履约有何正当理由。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款关于“被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。”之规定，一、二审法院判决再审被申请人继续履行案涉的《土地置换协议书》第三条第一款第二项之约定符合法律规定。对于再审申请人提出的要求赔偿其因置入土地无法建设导致的经济损失之主张，实际上是要求对其应享有的合同按期履行后可获取的经济利益的赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”以及第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，尽管一、二审法院已经判决再审被申请人继续履行案涉协议约定的义务，但毕竟再审被申请人逾期十年多未将置换土地交付给再审申请人使用，即便本案二审判决后再审被申请人将置换土地交付给再审申请人，也仅仅是履行了协议约定的义务，并不能弥补再审申请人在这十年多因无法使用该置换土地而失去的经济利益，因此，再审申请人的赔偿请求也属法律规定范围之内的正当诉求，应予支持。一、二审法院以基于涉案行政协议的公益性，只赔偿再审申请人直接损失，认定再审申请人所提损失不属于直接损失为由，驳回其赔偿请求，属于认定有误，行政协议的公益性质本身并不能免除行政机关应负有的违约赔偿责任。

　　综上，泓元公司的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十二条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第一百一十八条第二款之规定，裁定如下：

　　一、本案指令湖北省高级人民法院再审；

　　二、再审期间，中止原判决的执行。

　　审判长　仝　蕾

　　审判员　阎　巍

　　审判员　张志刚

　　二〇一八年十月三十一日

　　法官助理徐小玉

　　书记员郭凯

　　来源：专注行政法

三、北京房屋拆迁律师无证房屋都是违建了？很可能有这种情况

　　征收范围内的房屋并不都是有房屋所有权证的，极个别的房屋也存在任何手续都没有、未办理房屋所有权证的情况，一般这类房屋我们统称为“违法建筑”。实践过程中，绝大多数情况下，征收方会将此类房屋直接认定为违法建筑，以违法建筑的名义，给予被征收人极低的拆迁补偿，尤其是在被征收人对补偿安置方案有异议，认为补偿标准不合理时。

　　近日，北京圣运律师就接待了一位有这种情况的当事人，该当事人是河北沧州的，其从河北乘车来到北京找到北京圣运律师说详述了自己所遇到的问题。据当事人陈某所述，其在当地拥有一处宅基地，并在宅基地上建有房屋，一直居住至今。

　　后来，当地相关部门启动了征收项目，该征收项目是以公共利益为前提的，且征收目的从土地征收预公告中来看是为了建设医院等基础设施，对于此项目中所占用的土地，包括了陈某房屋所占用的宅基地及部分耕地，那也就是说，陈某家遇上了拆迁。

　　对于拆迁一事，陈某是非常支持的，所以在拆迁前期，陈某非常配合拆迁工作。然而，让陈某没有想到的是，补偿标准却非常的不合理，其认，如果按照现在的补偿标准来进行补偿的话，那自己以后的生活肯定就没有着落了，所以，陈某便没有与相关部门工作人员签订补偿安置协议，也没有答应他们搬迁的要求。

　　一个月以后，陈某收到了责令限期拆除违法建筑通知书，该通知书中明确要求陈某在一个星期内自行拆除房屋，否则一分钱的补偿都没有。收到该文件，那意味着陈某的房屋被认定为违法建筑了，一旦被认定为违法建筑，那拆迁补偿就会大打折扣。但让陈某非常想不通的是，自己好端端的住了十几二十几年的房屋，从来没有人说是违法建筑，现在遇上拆迁了，反倒成了违反法律法规的违建，这显然是不合理的。

　　而且，最主要的是，陈某在收到限期拆除违法建筑通知书之前，并没有相关人员来家里询问房屋的具体情况，自己莫名其妙地就收到了此文件，所以，对这样一份文件，陈某显然是不服的，且也没有按照通知书中的要求自行拆除房屋。

　　事实上，实践中，类似这样的情况非常之多，那相关部门的这种行为合法吗？对此，北京圣运律师可以很肯定的告诉大家，上述这种情况，显然是不合法的，相关部门的这种行为很明显有以拆违促拆迁的嫌疑。具体有以下两点原因：

　　一是、房屋被认定为违法建筑是在被征收人拒绝签订补偿安置协议的情况下。

　　根据《土地管理法实施条例》中的规定，需要征收土地，县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。

　　征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。

　　土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。

　　另外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，征收范围内未经登记的房屋，相关部门需要在作出房屋征收决定之前就需要对此类房屋进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，需要按照相关的法律法规给予合理、公平的补偿，对于认定为违法建筑的，不予补偿。

　　那也就是说，无论是农村集体土地征收，还是国有土地征收中，相关部门只要确定了征收范围内，他们就需要马上组织工作员，对征收范围内的无证房屋进行的调查、认定和处理，如果相关部门并没有在此时对房屋进行调查、认定等，且还针对房屋面积等信息进行了核实，登记，那么此后在补偿过程中，才将房屋认定为违法建筑，或者说，在发布土地征收公告、作出房屋征收决定之后才将房屋认这为违法建筑，很显然，相关部门是想通过这种方式来尽快来达到最终的征收目的。

　　所以，北京圣运律师在这里提醒大家，在房屋被认定为违法建筑以后，大家一定要看他们是在什么情况下，倘若是在自己拒绝与他们签订补偿安置协议的这种情况下，那广大被征收人就需要对此提高警惕了。

　　二是，相关部门并没有履行任何的法定程序，直接口头上就将陈某家的房屋认定为违法建筑，并对其作出责令限期拆除通知书。

　　无证房屋无论是不是违法建筑，相关部门都不可以仅以口头，或是仅以航拍图来认定他们合法或是违法。换句话说就是，仅以口头、航拍图来认定房屋是否违法或合法，是不符合法律法规的。一般房屋是合法还是违法，都需要按照以下程序来进行认定。没有证的房屋并不一定都是违法建筑

　　1、立案、调查

　　立案、调查是认定无证房屋是否合法或违法的第一步。一般情况下，如果征收范围内的房屋有没有手续的情况，相关部门需要安排2名以上的工作人员实地对该房屋进行立案、调查，弄清楚房屋的始建年限、时间，是否存在其他客观的原因等等。

　　在调查过程中，可以要求当事人提供房屋所有权证、土地权属证明或是其他相关的手续，并要制作询问笔录，让被征收人在上面签字确认，另外还要对调查过程中进行录音录像。在立案调查之后，如果房屋存在历史遗留等问题，比如，房屋是七、八十年代建的等，那么，这类房屋就算没有相关的手续，也是算不上违法建筑的。

　　2、履行告知义务

　　在立案、调查之后，若房屋确实存在违反法律法规的情况，那么，相关部门在作出具体的行政处罚决定书之前，还需要告知当事人拟作出的行政处罚内容及事实、理由、依据，并告知当事人依法享有的陈述、申辩、要求听证等权利。在此过程中，如果被征收人对相关的事实等有异议，那么是可以进行陈述和申辩的，同时也可以要求听证。

　　3、作出相关的行政处罚决定书

　　若房屋确实是违法建筑，确实违反了《土地管理法》等其他相关的法律规定，那么，还应当要对被征收人作出责令限期拆除决定书（通知书）等之类的文件，不可以直接强制拆除。被征收人若对该决定书不服，那么，其可以在60天内申请行政复议，或是6个月内提起行政诉讼的。

　　总之，北京圣运律师最后想要告诉大家的是，无证房屋并不等于就是违法建筑，相关部门不能看见这样的房屋就一口认定其违反了《土地管理法》等之类的规定，并以违法建筑的名义强制拆除房屋，且不予任何的补偿。实践中，如果广大被征收人遇到相关部门将此类房屋一律认定为违建，且不予任何的补偿，一定要马上咨询专业律师。

四、无证房在拆迁时最为关键的三个时间节点，事关补偿你不可不知！

　　导致房屋无证的原因有很多种，其中最常见的可能就是因历史遗留问题所造成的，也有些是因为不知道办理房产证，或是知道要办理房产证，但相关部门不给办等。那么在面对征地拆迁时，无证房屋的补偿到底是怎样的呢？。

　　首先可以肯定的一点是，如果一律把无证房屋认定成为违法建筑是非常不合理的。

　　所谓的违法建筑是违反法律、法规在城市规划区内，没有取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证的规定建设的建筑，或者是采取欺骗手段骗取批准而新建、扩建或改建的建筑。2008年1月，我国《城乡规划法》实施。该法第一次明确提出在自己宅基地上建造房屋，需要取得乡村建设规划许可证，翻建、重建、加建等行为的相关规定，由省、自治区、直辖市制定。

　　依照以上来看，也就是说2008年以后建的房子必须都办理房产证，不然就会被认定成为违法建筑。因此，老百姓要注意它的时间节点。因为从2008年开始，就对违法建筑有了明确的规定。

　　此外，1982年公布的《村镇建房用地管理条例》中首次提出了宅基地的面积规定，提出村民建房用地，由省级政府根据山区、丘陵、平原等不同情况规定用地限额，县级政府规定宅基地面积标准。

　　在此之前，没有法规条例对宅基地面积有过统一规定。因此，只要是在这个时间段前所建的房子占用的宅基地面积不管多大，只要日后没有再扩大，都是合法的。

　　不过，此后1987年1月实施的《土地管理法》中明确规定了农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。对于1982年《村镇建房和地管理条例》公布以后至1987年1月《土地管理法》实施期间，建设住房宅基地超面积的，经过地方政府依照国家政策处理后，可以维持现状并进行确权。

　　依照以上三个时间节点来看，如果房子是2008年以后建的，包括改建、扩建、翻建都要办理房产证，如果没有房产证那么在征地拆迁时就会被认定为违法建筑，且获得的补偿也就非常的低，甚至是没有补偿。

　　可如果房子是在2008年以前建的，但在2008年以后就有改建、翻建以及扩建的情况，那么2008年以后的部分就只能按照违法建筑来给予补偿了，但是2008年以前的可以得到正常的拆迁补偿。

　　其次就是，房屋是在2008年以前建的，在2008年以后也没有扩建、翻建以及改的情况，那么就可以得到和有证房屋一样的拆迁补偿款。这样的无证房屋大多是由于历史遗留原因所造成的。不过北京圣运拆迁律师提醒大家一下，如果现在还能补偿房产证的话，尽量还是办理一下吧，好在拆迁时有理有据的拿到补偿，省得跟拆迁方去解释。

　　对于以上这种无证房屋的情况，如果拆迁方直接认定成为违法建筑，故意降低补偿，被拆迁户是可以拒绝的。我们一定要及时的通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　耕地上建的房屋

　　在耕地上建房可能就比较的残酷了，不管是在2008年以前建的，还是2008年以后建的，只要是无证房屋都有可能被认定成为违法建筑。《土地管理法》中明确规定，禁止在耕地上进行非农业建设。

　　当然如果在建设之前，取得了相关部门的批准，如通过了农用地转建设用地的审批，取得了农用地转批手续且拿到了用地许可证，在房屋建成之后办理了产房证的话，就不会被认为是违法建筑。

　　在生活中，有很多养殖场就直接建在了耕地上，如果没有通过相关审批手续，没有拿到相关证件，那么就很有会被认定为违法建筑。要知道，违法建筑的补偿是非常的低的，多半有的是没有补偿。因此，为了避免日后在拆迁时拿不到补偿，建议大家一定要按照相关法定程序办理证件。

五、北京房屋拆迁律师房屋被强制拆除后，能否要求恢复原状？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，实施房屋征收，应当先补偿、后搬迁。根据《土地管理法》第四十八条规定，土地征收中，涉及农村村民住宅的，应当按照先补偿后搬迁，居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民的权利和合法的住房财产权益。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，先补偿、后搬迁是集体土地征收或者是国有土地征收中，相关部门必须要遵守的征收原则。再简单一点来说就是，需要先给予被征收人补偿款，保障其户有所居之后，征收方才可以实施后面的征收工作，不能在未给予被征收人补偿的情况下，就强行占用土地，或是拆除房屋。

　　然而实践过程中，先补偿、后搬迁却只体现在了纸上，并没有将这一条原则原原本本地落实在具体的征收工作中。未给予被征收人补偿，甚至未签订补偿安置协议就实施强制拆除行为，强制占用土地，并清除地上附着物的情况时有发生。

　　近日，山东省的李某就遇到了这样的情况，其在网上咨询专业律师说，自己家在离市区比较近的一个地方有一处房屋，后来因当地基础性建设被征收了，本来一家人住的好端端的，生活虽然谈不上富裕，但也还算过得平静，只是后来被征收之后，反而没有了以往的那种祥和平静的感觉。

　　从相关部门公布的文件中来看，拆迁补偿标准非常的低，住宅房屋一平方米只有不到一千元的补偿，而耕地却也只有三四万一亩。因为补偿标准太低，所以其便没有与相关部门签订补偿安置协议，后来就拆迁补偿其也与征收方协商过好几次，但是一直没有协商成功，后来征收方也再没有找过李某就补偿事宜进行商谈。

　　但让李某没有想到的是，在去年十月份，相关部门针对李某作出了征地补偿安置决定，要求李某马上搬迁，并签订补偿安置协议，可李某认为，拆迁补偿标准会降低自己原有的生活水平，如果自己现在签了协议，只会把自己置在不利的地方，所以，李某没有按照征地补偿决定中的要求搬迁。

　　由于李某没有搬迁，也没有签订补偿安置协议，征收方便为了尽快拿到土地，则在未向人民法院申请强制执行的情况下，对李某的房屋实施了强制拆除，导致李某房屋内的所有物品都全部损坏了，面对突如其来的强拆，李某很是无奈，但是房屋被违法拆除，其没有地方可去，所以，想能过法律途径来要求他们将自己的房屋恢复成原状。那么，房屋被强制拆除以后，被征收人是否可以要求恢复原状呢？

　　首先我们可以明确的是，房屋被违法强制拆除以后，被征收人是可以要求赔偿的。

　　根据《国有赔偿法》中的第二条规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。第四条规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：....（三）违法征收、征用财产的。

　　另外，根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》中的第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关及其工作人员违法行使行政职权对其劳动权、相邻权等全吵过权益造成人身、财产损害的，可以依法提起行政赔偿诉讼。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，房屋被征收方拆除之后，被征收人是有权获得国家赔偿的，同时也是有权向人民法院提起行政诉讼，要求相关部门就违法强拆行为承担相应的赔偿责任的。

　　其次，被征收人请求国家赔偿的，一般赔偿方式有两种

　　从《国家赔偿法》及《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》中来看，赔偿方式主要有两种，第一种是支付赔偿金，第二种是，返还财产或是恢复原则。另外，《国家赔偿法》第三十六条还明确规定，应当返还的财产损坏的，能够恢复原状的恢复原状，不能恢复原状的，按照损害程度给付相应的赔偿金；应当返还的财产灭失的，给付相应的赔偿金。

　　那也就是说，如果被征收人的房屋被相关部门强制拆除以后，被征收人其实是可以要求相关部门恢复原状的，这在《民法典》中同样也有相应的规定，“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。”

　　不过，北京圣运律师在这里要强调一点，并不是所有的房屋在被强制拆除以后，被征收人都可以要求恢复原状，也就是说，在向法院提起行政诉讼以后，被征收人请求恢复房屋原状的诉讼请求并不一定都能得到法院的支持。一般情况下，要求法院判断恢复原状需要具备以下几个条件：

　　一是，被相关部门拆除的房屋必须是合法建筑

　　农村房屋存在很多的违法建筑，所以在向人民法院提起行政诉讼，要求法院判断相关部门恢复房屋原状时，一定要了解清楚自己家的房屋是否是手续齐全的合法房屋（除因历史遗留问题、具有一定信赖意义等其他客观原因造成房屋无证的情况以外），一般如果房屋本身就是违法建筑，被征收人在建设当初并没有取得审批手续，或者是以欺骗手段获取的审批手续等，那么，从原则上来说，被征收人的诉讼请求可能就无法获得法院的支持。

　　二是，房屋所在地块没有改变土地性质和规划用途

　　也就是说，房屋是按照当时审批手用途建设的，且后来也没有擅自改变房屋用途等，那么，被征收人请求恢复原状的诉讼请求可能就会得到法院的支持。

　　三是，经济上合理

　　如果经济上合理的话，那么法院也是有可能支持的。

　　也就是说，如果恢复原状不需要付出太高的成本，被征收人要求恢复原状的请求就有可能实现。

　　四是，可行

　　这里的可行指的就是恢复原状在技术上具备可能性。我们举个例子来说，就是如果被征收人唯一的住宅被违法拆除之后，导致被征收人无地方可去，此时被拆除的房屋周边仍然有大量的住宅存在，且各个方面都会合恢复原状的条件，那么，法院可能会出于保障被征收人居住权益的考虑，会判断相关部门将拆除的房屋恢复原状。反之，如果房屋已经被拆成了废墟，且房屋被拆已成既定事实，那么，被征收人要求恢复原状的请求可能就得不到法院的支持。

　　单点一点来说就是，只有房屋是合法的建筑（相关的审批手续都有），且房屋只是被破了一个洞，或者是只拆除了房屋门前的台阶等，那么，在这种情况下，法院判决相关部门恢复原状的可能性就会非常大。

　　总之，北京圣运律师最后想要告诉大家的是，无论房屋能不能恢复成原状，只要房屋被违法强制拆除，广大被征收人就需要第一时间搜集相关的证据材料，第一时间拨打110报警，然后在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。