更新时间:2024-12-22 00:00 发布:2024-09-13 14:47 文章来源：北京圣运律师事务所
2018年2月，黄某搬进新居后，将自家旧房出租给石某居住，约定年租金为3万元，但双方没有签订书面租赁协议。在随后的半年多时间内，石某有数次不及时按月交纳房租，黄某为此很不满意，决定解除与石某的房屋租赁关系。但石某却以双方曾口头约定租期3年为由，拒绝解除租约并腾退房屋。无奈之下，黄某诉至法院，要求解除与石某的房屋租赁关系，并要求石某腾房。
法院经审理后认为，黄某与石某口头约定的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家的法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。但租赁合同租赁期限为6个月以上，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，应视为不定期租赁。对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除租赁合同。据此，法院最终作出判决，解除黄某与石某的房屋租赁关系，石某在半月内为黄某腾退住房。
说 法
《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。
《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 本案中，按照《合同法》第二百一十五条规定，黄某与石某达成为期两年的房屋租赁合同，应采用书面形式，但因未采用书面形式，故应被认定为不定期租赁。对于不定期的房屋租赁，按照《合同法》第二百三十二条的规定，黄某与石某均可以随时主张解除租赁。现黄某提出解除与石某之间的房屋租赁关系，应予支持，故此法院最终作出了上述判决。
此外，根据上述法律规定我们可以得知，对于不定期租赁合同的双方当事人而言，均有权随时解除合同，双方均享有任意解除权，并不以对方违约为要件。当然，解除合同的当事人如果是出租人，则其应当在合理期限之前通知承租人。
来源：河北法制网
【裁判要旨】
不动产登记系对物权的公示，涉及民事、行政双重法律关系，既应遵循物权法定等民事法律规范，又应符合不动产登记相关行政法规。物权的种类和内容由法律规定，当事人无权通过约定变更物权的法定内容。登记机关如将缺乏法律依据的约定内容进行登记，有违物权法定原则，当事人请求撤销相关登记内容的，人民法院应予支持。
【裁判文书】
苏州市姑苏区人民法院
行 政 判 决 书
（2018）苏0508行初214号
原告昆山城开锦亭置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道258号。
法定代表人费佐祥，该公司董事长。
被告昆山市国土资源局,住所地江苏省昆山市同丰西路188号。
法定代表人李铭，该局局长。
委托代理人强蔷，该局工作人员。
委托代理人王飞，江苏四善律师事务所律师。
原告昆山城开锦亭置业有限公司（以下简称城开公司）诉被告昆山市国土资源局不动产行政登记及行政赔偿一案，原由昆山市人民法院于2018年3月20日立案受理，并于次日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等材料，后经苏州市中级人民法院指定管辖，由本院进行审理。本院于2018年6月7日受理后，依法组成合议庭于2018年7月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邵雪明、张骥，被告委托代理人强蔷、王飞到庭参加诉讼。因案件法律适用问题，本院于2018年10月30日书面请示苏州市中级人民法院。本案现已审理终结。
原告城开公司诉称：XX商业中心是原告在昆山市花桥××路东侧Ｃ25地块上开发建设的商业项目。2008年1月29日原告的股东以公开出让（挂牌）方式取得开发土地，并于2008年1月31日与被告及江苏昆山花桥经济开发区管理委员会（以下简称花桥开发区管委会）签订《昆山市国有土地使用权出让合同》。2008年10月10日签订《关于变更昆地让存合（2008）第15号合同的补充协议》，将开发地块变更登记给原告。出让合同确定的土地用途为其它商服业（办公和科研）用地。2008年11月26日、2011年5月17日，原告与被告、花桥开发区管委会又两次签订出让合同的补充协议调整土地用途和容积率。土地用途调整为商业、酒店、办公、科研用地。2013年11月22日原告、被告、花桥开发区管委会再次签订《关于变更昆地让存合（2008）第15号合同的补充协议》，同意增加地下一层空间建设用地使用权，面积为6754.91平方米，用途为商业，原告补交了土地出让金。XX商业中心于2010年动工，2013年竣工。2013年9月，在为1、2、3号楼商业房产、2号楼酒店办公房产办理不动产登记时，昆山市住房和城乡建设局在135本房产证附记栏中加注了“如需进行二手房转让，必须先行征得花桥管委会同意”的文字内容。2017年4月在为地下商业房产办理不动产权属登记时，昆山市国土资源局在苏××××昆山市不动产权第XXXXXXX号《不动产权证书》附记栏中加注了“新建，办理自用房手续，不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得花桥管委会同意”这一限制不动产物权的文字内容。原告认为，被告作为国家法律、行政法规授权的不动产登记部门，理应遵守职权法定原则，按照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规确定的职责范围、登记事项进行不动产登记。但被告超出其法定登记职责范围，在发放给原告的《不动产权证书》附注栏中越权加注限制不动产物权的文字内容，侵犯了原告合法的财产权利，应判决予以撤销。又鉴于被告加注的文字内容限制并减损了原告对XX商业中心地下商业房产不动产物权的处分权，客观上造成原告无法解决融资问题。原告只能通过民间借贷、支付高额利息解决企业的资金缺口，对此利息损失被告应予以赔偿。原告曾苦苦寻求通过非诉讼协商方式，申请被告自行撤销上述文字内容，但始终没有成功。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求：1、判决撤销被告在2017年4月6日苏××××昆山市不动产权第XXXXXXX号《不动产权证书》附注栏中越权加注的“新建，办理自用房手续，不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得花桥管委会同意”这一限制不动产物权的文字内容；2、判决被告赔偿原告2017年4月至2018年4月期间的利息差额损失1111.1335万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交了以下证据：一、原告营业执照复印件，证明原告的身份及主体资格；二、1、2008年1月31日《昆山市国有土地使用权出让合同》；2、2008年10月10日《关于变更昆地让存合（2008）第15号合同的补充协议》；3、2008年11月26日《关于变更昆地让存合（2008）第15号合同的补充协议》；4、2011年5月17日《关于变更昆地让存合（2008）第15号合同的补充协议》；5、2013年11月22日《关于变更昆地让存合（2008）第15号合同的补充协议》，证据二证明：原告合法取得涉案国有土地使用权的事实、土地用途变更的事实以及在上述协议中并无对涉案土地、房产进行权利限制性约定。三、1、《国有土地使用权证》；2、《建设工程规划许可证》；3、《建设工程规划验收合格证》，证据三证明XX商业中心地下6754.91平方米商业房产系合法建造的事实。四、苏××××昆山市不动产权第XXXXXXX号《不动产权证书》，证明被告核发了涉案《不动产权证书》，并在附注栏中擅自加注了限制性文字条款。五、2018年1月9日《律师函》及顺丰速递存根，证明原告委托律师向被告发出律师函，请求被告撤销产权证附记栏中所记载的权利限制性文字条款，但未获回应。六、1、原告与东亚银行（中国）有限公司上海分行、苏州分行的系列《人民币抵押贷款合同》及其附件、补充协议；2、原告与上海市徐汇区华泾镇新龙华村村民委员会、上海农商银行徐汇支行《人民币委托贷款合同》及其展期协议；3、原告与股东上海XX（集团）有限公司、上海XXX投资集团有限公司及上海XX宾馆有限公司的系列借款协议；4、上述贷款合同、借款协议项下的贷款、借款支付凭证；5、上述贷款合同、借款协议项下贷款、借款的利息支付凭证。证据六证明由于被告在其核发的《不动产权证书》附记栏中加注不动产物权的限制性条款，致使原告无法通过销售、抵押等渠道取得资金还本付息，原告面临巨额资金及融资成本压力，造成原告额外的经济损失。
被告昆山市国土资源局辩称：一、2017年3月，原告向被告提交了涉案不动产产权登记书面申请及相关办证材料，申请办理涉案不动产的产权登记。被告依照规定审核办证材料。经审核，办证材料齐全，符合规定，依照程序为原告办理了涉案不动产产权登记，颁发了不动产产权证。因此，被告作出的不动产登记行为程序合法，依据充分。二、经原告申请，在不改变原出让经济技术指标的前提下，2013年9月，相关部门同意将涉案不动产地下6754.91平方米空间作为地下商业开发，但明确不得对外销售。后原告办理了相关用地手续。2013年11月，原告、被告及花桥开发区管委会签署了《关于变更昆地让存合（2008）第15号合同的补充协议》。根据原告的申请及承诺，于2015年办理了国有土地使用权证，该证就己经记载了不得对外分割销售的信息。另外，2016年，原告申请办理的涉案不动产的房屋初始登记证明也记载了不得对外销售，如需进行二手房买卖，必须先行征得花桥开发区管委会同意。因此，涉案不动产早己存在不得对外销售等相关权利限制信息。三、原告在向被告申请办理涉案不动产的产权登记时提供了申请一份，可以看出原告是知晓并同意涉案不动产的限制情况的，且再次明确了不对外销售，并由花桥开发区管委会盖章确认。被告根据涉案不动产的原登记的限制情况以及原告的申请在涉案不动产证中继续记载不得对外销售的相关内容，并没有违反法律规定，也没有侵害原告的合法权益。综上所述，被告作出的行政登记行为程序合法，依据充分，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提交了以下证据：一、房产证号20××03号房屋档案卷证据：1、不动产登记审批表；2、宗地图；3、昆山市不动产登记申请书；4、昆山市不动产登记法人资格证明、授权委托书；5、登记费缴款书；6、国有土地使用权证；7、昆山市房屋所有权初始登记证明；8、营业执照及身份证复印件；9、城开锦亭公司章程、修正案、公司登记信息；10、关于“XX商业中心”项目地下室商业产证办理事宜的申请；11、昆山市商品房交付使用备案证书；12、昆山市规划局建设工程规划验收合格证；13、公安门牌号证明；14、申请公安室号备案表；15、昆山市住宅专项维修基金专用收据；16、土地出让总价款收据；17、昆山市房屋建筑面积测量报告；18、房屋建筑面积计算成果表；19、不动产权籍调查表；20、昆山市不动产登记收件收据及备案表。以上证据证明：1、被告依据原告提交的登记申请及相关材料，经审核后按程序和规定办理涉案登记，程序合法，依据充分。2、原告提供的涉案不动产的土地证及房屋初始登记证上均记载了不对外销售等相关信息。3、从原告的申请中，也可以看出原告是知晓并同意涉案不动产的限制情况，且再次明确了不对外销售。二、《关于XX项目地下空间调整的公示意见》（以下简称《公示意见》）及《XX商业中心项目各业态面积情况说明》（以下简称《面积情况说明》），证明涉案不动产地下6754.91平方米空间在2013年调整为地下商业开发，明确不得对外销售。且在2013年，原告也向被告提交了书面情况说明，明确涉案不动产不对外销售。三、《关于XX商业中心项目地下商业情况说明》（以下简称《地下商业情况说明》），证明原告向被告提交了书面情况说明，再次明确涉案地下空间不对外销售。四、苏州市人民政府《关于进一步加强国有存量土地资产管理的意见》（苏府〔2006〕12号），证明苏州市人民政府文件对分割销售管理也进行了明确规定，被告作出的涉案行政行为符合相关规定。五、土地估价报告、《关于增加地下空间的公示》（以下简称《公示》），证明在增加涉案地下空间时原被告已经考虑不对外销售的限制情形，评估价格及出让价格均较低，并没有损害原告的利益，原告对此应当也是认可的；在土地估价报告中已经明确土地上面建筑物不对外销售的情形。法律依据为：《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《苏州市人民政府关于进一步加强国有存量土地资产管理的意见》（苏府〔2006〕12号）。
经庭审质证，原告对被告所举第一组证据中证据1-2、4-5、8-9、11-20真实性及合法性无异议，但对证据关联性有异议，本案待证事实是被告在不动产登记证中加注的限制物权的文字是否超越其法定职责，并非针对被告正常的不动产登记行为；对证据3真实性、合法性、关联性无异议，该证据中并没有原告对涉案房产不对外销售的承诺，因此该证据对待证事实没有证明力；对证据7真实性、关联性无异议，但对合法性有异议。该证据中同样对涉案房屋加注了不得对外销售的限制字样，这一加注行为是发证机关超越法定职责的非法登记行为，故不能以登记机关的一种非法登记行为来证明另一种登记行为的合法性；对证据10真实性、合法性、关联性无异议，但原告仅同意对涉案房产不进行分割办理，但并没有承诺对涉案房产不进行对外销售，因此该证据对待证事实没有证明力，同时即使是民事承诺也是一种民事行为，不能作为行政机关行使公权力的依据。对第二组证据，《公示意见》出具单位是花桥开发区管委会，只是对要公示的项目提出了意见，在该意见中所提及的涉案房产不对外销售只是另一个行政机关对涉案房产的主观意见，该意见与昆山市人民政府文件《市政府办公室关于印发昆山市地下空间开发利用及产权管理意见的通知》（昆政办发〔2009〕108号）第八条相冲突，其中第六条只是限制公共设施建筑不得出售，对《公示意见》合法性不予认可。对《面积情况说明》真实性、关联性无异议，但仅是对涉案不动产业态的说明，客观描述了原告开发的XX商业中心房产面积的现状，也客观描述了花桥开发区管委会对于原告自持的房屋要进行二手房买卖需征得其同意的强制性规定。在这一情况说明中对地下室商业的描述也是记载地下室不分割销售。对第三组证据，《地下商业情况说明》（10月21日）真实性、关联性无异议，该情况说明中，原告承诺的不对外销售形成于原告和被告以及花桥开发区管委会签订的土地补充合同之前，2013年11月22日三方签订的补充协议中并没有对空间土地使用权的利用以及开发的商业房产有限制性的约定。因此，该情况说明中原告表示的不对外销售的意思表示并未最终达成各方的合意落实在合同之中。该民事承诺并不能作为被告进行不动产行政登记中限制原告物权的依据。对第四组证据，《意见》中主要规定对存量土地不能进行分割销售，本案中原告不存在对涉案土地有进行分割销售的情形，对该组证据真实性、合法性无异议，关联性不予认可。对第五组证据，土地估价报告真实性、合法性无异议，但不认可与本案关联性；对《公示》与第二组证据中《公示意见》的质证意见一致，对该《公示》的合法性有异议。
被告对原告所举证据一真实性、合法性无异议，但不认可关联性；对证据二真实性、合法性无异议；对证据三、五真实性、合法性无异议，但与诉争行政行为无关联性。对证据四真实性、合法性认可，但对其证明目的不予认可。对证据六中合同、补充协议、展期协议、借款协议真实性无异议，但是协议中抵押物均与涉案的不动产无关联，且部分借款是由原告的关联公司对其出借的；对于借款凭证及利息支付凭证因均是网上打印件，真实性无法核实且与本案没有关联性；被告作出的行政登记行为不是导致原告产生借款及利息的原因，与原告借款并没有关联性，原告要求被告赔偿损失没有事实和法律依据。
本院认为：原、被告所举证据均真实、合法，与本案有一定关联，本院予以确认。
经审理查明：2008年1月31日，原告方股东与被告及花桥开发区管委会就昆山市花桥××路东侧Ｃ25地块国有土地使用权（面积34223平方米）签订昆地让存合（2008）第15号《昆山市国有土地使用权出让合同》。2008年10月10日，经相关各方签订补充协议，将上述国有土地使用权变更给本案原告。之后，又经数次补充协议调整了土地用途和容积率。原告在该地块进行XX商业中心项目建设。
2013年9月6日，昆山花桥经济开发区规划建设局发布《公示意见》，载明：为更有效的使用地下空间，节约土地资源，在不改变原出让经济技术指标的前提下，拟将涉案地块的地下6754.91平方米空间作为地下商业开发，不对外销售；该局于2013年8月26日至9月4日对该调整事项进行公示，在公示期间无异议。2013年9月27日，原告与花桥开发区管委会共同向被告提交了一份《面积情况说明》，其中地下室部分记载：总面积23843.19平方米，其中车库17088.28平方米，地下商业6754.91平方米，地下室不对外分割销售。2013年10月21日，原告向被告提交了《地下商业情况说明》，申请将6754.91平方米地下空间用于地下商业开发，不对外进行销售；其他地下空间作为人防工程、非机动车库及设备用房使用，愿按土地评估报告补缴相关土地出让金。2013年11月22日，原告、被告、花桥开发区管委会再次签订《关于变更昆地让存合（2008）第15号合同的补充协议》，同意增加地下一层空间建设用地使用权，面积为6754.91平方米，用途为商业，原告补交了土地出让金。
2015年10月23日，昆山市人民政府向原告颁发了昆国用（2015）第DWXXX号国有土地使用权证，使用权面积6754.91平方米，用途为商业。在该证记事栏记载：该地块为地下一层空间建设用地使用权，不得对外分割销售。
2016年4月13日，昆山市住房和城乡建设局向原告颁发了2016年备案字第XXX号昆山市商品房屋交付使用备案证书，认为原告开发建设的地下商业营业用房工程已满足交付使用条件，同意备案；同时在备注栏载明：XX商业中心地下室1-43室，商业面积6754.91平方米，共43套，办理自用房手续，已在商品房信息管理系统中冻结，不得对外销售；根据花桥管委会意见，须在初始登记和房产证上注明“如需进行二手房转让，必须先行征得花桥管委会同意”。
2016年6月22日，原告领取了XX商业中心地下室1-43室的房屋所有权初始登记证明，每份登记证明的备注栏均载明：2016-XXX办理自用房手续，不得对外销售；如需进行二手房转让，必须先行征得花桥管委会同意。
2016年6月27日，昆山市实行不动产统一登记，由本案被告负责该区域内房屋所有权及国有土地使用权的登记事项。
2016年12月27日，原告向花桥开发区管委会提交了一份关于“XX商业中心”项目地下室商业产证办理事宜的申请，提出：地下室商业产权的初始登记目前已完成，总计43户，根据管委会“XX商业中心地下室商业不得分割销售”的要求，由于目前无法办理地下室商业的分割手续，造成后期无法办理地下室商业的产权证；为此，原告准备将地下室商业办理一份产证，不进行分割办理。花桥开发区管委会于2017年2月14日在该申请书上加盖了公章。
2017年3月，原告向被告提交了XX商业中心地下室商业的不动产变更登记申请书，并提供了相关材料。被告经审核后于2017年4月6日向原告颁发了苏××××昆山市不动产权第XXXXXXX号不动产权证书，记载：权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，面积为土地使用权面积6754.91平方米/房屋建筑面积6754.91平方米；附记栏中注明：“新建，办理自用房手续，不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得花桥管委会同意。”
本案争议的焦点主要有三个方面：1、本案2017年的登记行为是合并换证还是一个新的变更登记行为，是否可诉；2、涉案不动产登记附记事项是否合法；3、原告的行政赔偿请求应否支持。
原告认为：一、2016年和2017年登记的性质和关系问题：两次不动产登记都属于登记机关对不动产的行政登记行为，只是2016年的行政登记行为侧重在对地下商业的分割问题，由于相应土地不能分割导致这一次登记没有最终完成，仅仅制作了不动产登记的证明；同时由于在2016年6月27日不动产登记职能转移，由住房和城乡建设局转移至国土资源局，在2016年12月份，因原登记部门没有完成登记，故原告再次向有登记权力的机关申请不动产登记。在2017年3月份，具体办理了不动产登记的申请手续，最终由本案被告否定了2016年原住建局的分割登记办法将6000多平方米的商业用房登记在一张产权证上。这两次登记都属于行政机关的不动产登记行为，作为行政登记行为，职权都必须是基于法律的授权，遵循职权法定原则，不管是2016年登记证明还是2017年被告发放给原告的不动产登记权证上对原告不动产物权的限制条款都属于超越法定职权，是不合法的行政行为。二、被告在不动产权证书上加注了不允许二手房买卖，如果二手房买卖必须经过花桥管委会同意的条款，没有向法庭提交有效的事实证据和法律依据来证实其行为的合法性，被告限制物权的行为是不合法的行政行为，侵犯原告财产所有权。理由：1、行政登记在法律上的定义是指行政机关为实现行政管理目的，按照法律、法规、规章的规定依照相对人申请，对涉及人身或财产权予以书面记载的行为。《不动产登记暂行条例》中明确，不动产登记机构将不动产权利归属和其他法定事项记载在不动产权证上。《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《物权法》对登记机关的职责权限范围均有规定，但没有授权登记机关限制不动产物权。本案被告在登记中擅自在不动产登记簿及证书上作出限制物权的规定，于法无据。2、被告是基于两个事实：其一2016年登记时有了这样的限制，故据此在2017年承接了这一限制性规定。前后两次的登记行为均无权对物权作出限制，不能基于前一个错误对后一个错误进行辩解。其二被告依据的是原告的承诺。原告确实有过不对外销售的承诺，但该承诺是基于花桥管委会不合理的限制，该限制违反了依法行政和保护产权等相关政策及规定。原告在此基础上作出的民事承诺有设立、变更、转移和消灭的过程，受民事私法的保护。政府机关依据民事承诺在行政行为过程中对物权进行限制，这是属于两种完全不同的法律关系，不能成为其行政行为合法性的抗辩理由。三、关于行政赔偿问题。被告限制流通的不仅是本案地下商业空间，更波及整个XX商业中心的三万多平方米的房产。被告滥用行政权力，限制流通致使原告无法进行交易，从而造成了因产权不完整带来的评估上的低价以及原告融资上的困境。原告根本无法销售，备案、网签均无法进行。原告的资金缺口无法弥补只能通过借贷的途径（高利贷）加以解决，高昂的利息不断产生。被告的行为造成了原告的损失，因而原告基于损失要求被告赔偿的诉请合情合理。综上，原告主张有事实依据和法律依据。
被告认为：一、在不动产统一登记之前，存在一手房的初始登记，在不动产统一登记后，统一实行首次登记，不再是初始登记。首次登记包含了原房屋初始登记及土地分割表两项内容。涉案不动产在昆山市实行不动产统一登记前申请了房屋的初始登记，但没有土地分割表。在2017年经原告申请，办理了房屋及土地的合并换证，属于首次登记，不是变更登记。因此次登记行为是建立在2015、2016年两次登记行为基础上，故保留了该两次登记中记载的备注信息，仍保持了原有的限制信息。二、2013年、2015年以及2016年原告向被告申请办证并提交情况说明对涉案不动产的限制内容进行了确认，且房屋初始登记证中记载了相关限制信息，根据原告申请办理本次一本产权证时，被告无权对记载的限制信息内容进行更正。《不动产登记暂行条例》第十条规定，不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿，除依法予以更正外，不得修改登记事项。再次，在增加涉案地下空间时，各方对地下空间的价值进行了评估并作为补交土地出让金的依据。评估时就已经设定了不对外销售的限制信息，因此评估价较低，从而原告补交的土地出让金也较低。原告不能在享受了自己确认的限制信息所带来的利益后又单方出尔反尔。最后，苏州市对于土地的分割转让实行的是许可制度，被告的行为符合相关规定。三、原告提交的证据并不能证明损失的真实性以及与被告行为的因果关系。
本院认为：涉案XX商业中心地下室商业部分的2015年国有土地使用权登记及2016年房屋所有权登记均是独立且已完成的登记行为；因登记部门不同等原因，房屋及其所占土地的登记存在不一致，即房屋分成43份进行所有权登记，土地使用权按1份使用权登记，土地使用权证附记栏注明不得对外分割销售，每份房屋所有权登记证明附记栏注明不得对外销售等内容。而涉案的2017年不动产权属登记，系将上述房屋所有权与土地使用权合并登记，且将43套房屋归并成1份进行所有权登记，附记栏注明不得对外销售等内容，未记载不得对外分割销售的内容。涉案2017年不动产权属登记并非是简单的对2015年、2016年两次发证的合并换证，还涉及权利状态、附记事项的不同等变化，应属于变更登记，该变更登记对原告权利义务产生实际影响，属于可诉的行政行为。
根据《物权法》的规定，物权是权利人对该特定物享有直接支配和排他的权利，物权的种类和内容由法律规定。不动产登记是不动产登记机构将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《不动产登记暂行条例》第八条对不动产登记簿的记载事项已作出明确规定，登记中任何涉及对不动产的权利限制、提示的事项均必须有法律依据。本案中，被告于2017年作出的涉案不动产登记的附记内容“不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得花桥管委会同意”系对该原告物权的限制，不属于《不动产登记暂行条例》第八条规定的应当登记的涉及不动产权利限制的事项范围，该附记记载行为缺乏法律依据。
基于对行政行为全面审查原则，人民法院在审理不涉及权利主体变动的行政变更登记诉讼案件中，有权对原登记行为中的错误登记事项一并审查并予以纠正。至于原告与行政机关之间关于涉案不动产处置的约定、承诺，应通过其他途径依法处理。
行政赔偿适用于因行政行为违法或无效等造成权利人直接损失的情形。本案原告主张的行政赔偿认为是基于涉案不动产登记中附记内容违法，限制其销售而导致其向相关企业、单位借款所产生的利息与同期银行贷款利息的差额。本院认为，涉案不动产登记中限制的仅是不得销售，但不影响其出租、抵押等权利，原告仍可进行相应利用、处分，且原告所称上述损失与涉案登记行为并无直接的因果关系。
综上，本案被告所作的涉案不动产变更登记的附记记载事项缺乏法律依据，依法应予撤销。原告要求行政赔偿无事实、法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项、《中华人民共和国国家赔偿法》第五条第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销被告昆山市国土资源局于2017年4月6日作出的苏XX**昆山市不动产权第XXXXXXX号《不动产权证书》附注栏中“不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得花桥管委会同意”的内容。
二、驳回原告昆山城开锦亭置业有限公司其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告昆山市国土资源局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 李向阳
审 判 员 徐 柯
人民陪审员 卞少卿
二〇二〇年十一月二十日
书 记 员 邬丹阳
来源：行政法实务
黔东南州征地区片综合地价补偿标准
各县（市）人民政府，州政府各部门、各直属机构：
按照《省自然资源厅关于调整征地区片综合地价的通知》（黔自然资函〔2023〕893号），黔东南州征地区片综合地价补偿更新标准（以下简称“新征地补偿标准”）已经省人民政府同意，现予以公布，自2023年12月1日起实施，原征地补偿标准同时停止执行。现就有关事宜通知如下：
一、充分认识实施新征地补偿标准的重要意义
实施新征地补偿标准是进一步加强征地补偿安置工作、维护被征地群众合法权益的一项重大举措，对维护社会和谐稳定、保障经济社会平稳较快发展具有十分重要的意义。各县（市）、各有关部门要充分认识实施新征地补偿标准的重要性，要通过多种形式向社会广泛宣传制定和执行新征地补偿标准的原则、依据和有关内容，争取得到社会各界的理解和支持。
二、认真做好新征地补偿标准实施工作
新征地补偿标准公布后，各县（市）、各有关部门要按照同地同价、协调平衡、公开透明的原则实施征地补偿。同时，在征地过程中，要严格履行告知、确认、听证等程序，充分尊重被征地群众的知情权、参与权、监督权和申诉权，做好批前告知和批后公告。
征地区片综合地价60％为安置补助费、40％为土地补偿费；征收未利用地的，全部为土地补偿费。被征收土地上有青苗的，由县级人民政府按照当季该作物的实际产值补偿。被征收土地上的附着物，按照当地有关规定或者双方约定的标准给予补偿；没有规定、约定或者约定不成的，由县级人民政府根据实际损失价值确定。
三、做好新老征地补偿标准的衔接工作
区片综合地价公布后，各县（市）要按照属地原则，针对区片综合地价实施后可能发生的问题，研究制定工作预案，建立纠纷处理和协调机制，做好新老标准衔接和宣传解释工作，对新标准执行中出现的问题及时处理，防止引发社会矛盾，确保新老征地补偿标准顺利衔接、平稳过渡。
四、加强对实施征地区片综合地价的组织领导
征地补偿工作政策性强、涉及面广，事关广大被征地农民合法权益。各县（市）人民政府要强化组织领导，各级监察、民政、财政、人力资源和社会保障、自然资源、农业农村、审计等部门要按照各自职责，加强对各地实施工作的监督检查，防止弄虚作假和侵害被征地农民合法权益的情况发生。州自然资源局要加强对各地实施工作的指导，对报批建设用地进行严格审核把关。对实施过程中出现的重大情况和问题，要及时向州人民政府报告。
附件：黔东南州征地区片综合地价补偿更新标准
黔东南州人民政府
2023年11月30日
来源：黔东南苗族侗族自治州人民政府网站
单位：元／亩
市州
行政区
本次制定的区片综合地价
区片编号
区片范围
区片价
征地类型
修正系数
补偿标准
分类
地类
黔东南州
凯里市
522601001
凯里市行政区域
55715
农用地
耕地
1.00
55715
耕地以外的农用地
0.80
44572
其他用地
建设用地
0.95
52930
未利用地
0.30
16714
黔东南州
黄平县
522622101
黄平县行政区域
47400
农用地
耕地
1.00
47400
耕地以外的农用地
0.56
26300
其他用地
建设用地
0.61
28900
未利用地
0.22
10700
黔东南州
施秉县
522623101
施秉县行政区域
46659
农用地
耕地
1.00
46659
耕地以外的农用地
0.52
24376
其他用地
建设用地
0.52
24376
未利用地
0.19
8865
黔东南州
三穗县
522624101
三穗县行政区域
45331
农用地
耕地
1.00
45331
耕地以外的农用地
0.50
22666
其他用地
建设用地
0.50
22666
未利用地
0.20
9066
黔东南州
镇远县
522625101
镇远县行政区域
45900
农用地
耕地
1.00
45900
耕地以外的农用地
0.50
22950
其他用地
建设用地
0.50
22950
未利用地
0.20
9180
黔东南州
岑巩县
522626101
岑巩县行政区域
45634
农用地
耕地
1.00
45634
耕地以外的农用地
0.50
22817
其他用地
建设用地
0.50
22817
未利用地
0.20
9127
黔东南州
天柱县
522627101
天柱县行政区域
45000
农用地
耕地
1.00
45000
耕地以外的农用地
0.56
25200
其他用地
建设用地
0.48
21600
未利用地
0.24
10800
黔东南州
锦屏县
522628101
锦屏县行政区域
46606
农用地
耕地
1.00
46606
耕地以外的农用地
0.40
18642
其他用地
建设用地
0.60
27964
未利用地
0.16
7457
黔东南州
剑河县
522629101
剑河县行政区域
46649
农用地
耕地
1.00
46649
耕地以外的农用地
0.52
24338
其他用地
建设用地
0.46
21296
未利用地
0.17
8011
黔东南州
台江县
522630101
台江县行政区域
46950
农用地
耕地
1.00
46950
耕地以外的农用地
0.60
28170
其他用地
建设用地
0.40
18780
未利用地
0.20
9390
黔东南州
黎平县
522631101
黎平县行政区域
46922
农用地
耕地
1.00
46922
耕地以外的农用地
0.45
21115
其他用地
建设用地
0.42
19707
未利用地
0.14
6569
黔东南州
榕江县
522632101
古州镇、车民街道、忠诚镇
50930
农用地
耕地
1.00
50930
耕地以外的农用地
0.48
24450
其他用地
建设用地
0.48
24450
未利用地
0.14
7130
522632102
寨蒿镇、朗洞镇、乐里镇、平永镇、八开镇、平江镇、栽麻镇、崇义乡、两汪乡、平阳乡、计划乡、仁里乡、三江乡、塔石乡、定威乡、兴华乡、水尾乡
47210
农用地
耕地
1.00
47210
耕地以外的农用地
0.48
22660
其他用地
建设用地
0.48
22660
未利用地
0.14
6610
黔东南州
从江县
522633101
从江县行政区域
44400
农用地
耕地
1.00
44400
耕地以外的农用地
0.48
21300
其他用地
建设用地
0.44
19500
未利用地
0.16
7100
黔东南州
雷山县
522634101
雷山县行政区域
48500
农用地
耕地
1.00
48500
耕地以外的农用地
0.60
29100
其他用地
建设用地
0.70
33950
未利用地
0.20
9700
黔东南州
麻江县
522635101
麻江县行政区域
50100
农用地
耕地
1.00
50100
耕地以外的农用地
0.75
37575
其他用地
建设用地
0.75
37575
未利用地
0.30
15030
黔东南州
丹寨县
522636101
丹寨县行政区域
48156
农用地
耕地
1.00
48156
耕地以外的农用地
0.59
28412
其他用地
建设用地
0.83
39777
未利用地
0.31
14928
国有土地上房屋征收相对于征收农村集体土地来说，其所涉利益会非常的大，尤其是棚户区改造之类的项目，一般往往会涉及很多户人家。所以，北京圣运律师建议大家，如果自己国有土地上的房屋遇上了拆迁，那么，作为被征收人一定要及时地去了解《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及其他相关的法律法规。
因为，无论是集体土地征收还是国有土地征收，并不是相关部门说征收就能征收的，也不是想怎么征收就能怎么征收的，而是需要结合实际的情况以及法律规定来推进征收工作。那么，广大被征收人在遇到房屋征收时要知道哪些才能保障自己的合法权益呢？主要有三点，尤其是最后一点
一、征收项目是否属于公共利益
国有土地上房屋征与征收集体土地一样，其前提条件都必须是因公共利益的需要，所以，大家在遇到土地征收、房屋征收之后，一定要审查相关部门所组织开展的征收工作是否是因公共利益的需要，包括是否是因修路、水利等基础设施建设，或者是否是因科技、教育、文化、环境和资源保护等公共事业的建设，又或者说是否是因保障性安居工程建设以及对危房集中、基础设施落后地段进行旧城区改建的需要等等。
如果不是因法律规定的公共利益，那么从原则上来说是不合法的，被征收人则可以尽快在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。
二、征收补偿安置方案必须要有
另外，国有土地上房屋征收与集体土地征收一样，也需要征收补偿安置方案，而且该补偿安置方案还要在征收范围内进行公告至少30日内，征求老百姓的意见。也就是说，补偿安置方案是征地拆迁中必须要有的一份文件，如果没有，大家可以通过政府信息公开获取这样一份文件。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
所以大家在遇到征收之后，第一时间就需要了解补偿安置方案有没有在小区内的公告栏上进行公示，如果没有看到有补偿安置方案，且征收方已经强迫自己签订补偿安置协议，明确要求自己在搬迁，那则意味着征收程序就不合法，此时，作为被征收人则可以向有关部门反映，当然也可以尽快收集相关的证据材料，在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。
三、征收必须是先补偿、后搬迁
最后一点，也是非常关键的一点，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。也就是说，无论是因什么目的实施的征收工作，只能是在给予被征收人合理、公平补偿的情况下才能开展征收，即与被征收人就补偿事宜协商了补偿，并按照协议中约定的及时支付了被征收人各项补偿费。
所以广大被征收人在遇到征收以后，一定要注意这一点，无论征收多长时间，无论是什么项目，只要自己没有拿到相应的拆迁补偿，均不可以搬迁，倘若在具体实施过程中，征收方强迫自己搬迁，甚至以已经签订了补偿协议为由，强拆自家房屋，那么被征收人就需要及时地采取法律措施来维护自己的合法权益。
周先生认为房屋征收决定违法，遂向法院提起诉讼，一审法院认为征收方作为县级人民政府，具有对本行政区域内国有土地上的房屋作出征收决定的法定职权，所以周先生请求撤销征收决定的理由不成立。周先生不服一审判决，提出了上诉。那么，二审法院会支持周先生请求撤销征收决定的诉求吗？下面与北京圣运律师一起来看看
周先生是云南省人，在当地拥有房屋一幢。2016年，征收方作出《xx市人民政府关于棚户区改造项目xx街片区房屋征收的决定》并通告，周先生的房屋也在征收的范围内。该决定就征收范围、征收时间、征收部门以及征收补偿标准等投诉举报监督电话及部门等。
2017年6月，评估公司对周先生的房屋进行评估后出具了房屋征收分户估价报告，并且在同年9月送达给周先生，评估总值为xx万元。周先生认为评估报告不合理，于是申请了复核，评估公司于11月又出具房屋征收分户估价报告并送达给周先生。后就拆迁补偿事宜周先生与征收方多次协商之后未能达成补偿协议，2017年12月，征收方作出补偿决定。后周先生为了维护自己的合法权益，向人民法院提起了行政诉讼，请求撤销征收决定。
一审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第四条规定，市政府作为县级人民政府，具有对本行政区域内国有土地上的房屋作出征收决定的法定职权。周先生请求撤销征收决定的理由不成立，对其诉讼请求，不予支持。
周先生上诉称，征收方并未告知其对房屋征收决定的救济期限和途径。一审法院对其提交的证据审查认定错误。评估公司所做的社会风险稳定风险评估报告不具有合法性。征收方制定的《补偿安置方案》程序不合法。而且，征收方实施的房屋征收并不是为了公共利益，缺少“四规划一计划”，也从不公布过征收补偿款足额到位情况、专户存储、专款专用等情况。因此，请求撤销一审判决，发回重审或是依法改判。
征收方辩称，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第四、第八条规定以及《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》中的第四条、第七条规定，市政府有权作出房屋征收决定，主体适格，并且周先生提起的诉讼已超过法律所规定的期限，且其作出的房屋征收决定也符合法律法规，征收程序合法。
二审法院认为，征收方提交的证据未能证明其作出征收决定时，是符合相应规划的要求，是严格按照法定程序制定了补偿安置方案，保障征收补偿费足额到位以及制作的社会风险评估报告是经过政府常务公议讨论决定的，是依法予以公告等。因此作出的征收决定主要证据不足，程序违法。
虽然征收决定存在诸多的违法情形，但因征收行为涉及棚户区改造项目等社会公共利益，且被征收房屋已经被强拆，因此，征收决定应当确认违法。最终二审法院判决撤销了一审法院作出的行政判决，确认了征收方作出房屋征收决定征收周先生房屋的行政行为违法。
针对本案，北京圣运律师认为，根据《征补条例》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条之规定，市、县级人民政府实施国有土地上房屋征收，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
房屋征收安置补偿方要报市、县级人民政府。市、县级人民政府还要组织有关部门对补偿方案进行论证并公布，征收公众意见。同时，房屋征收决定公告应当要载明补偿方案和行政复议、行政诉讼救济权利等事项。因此，在实践征收过程中，若征收方违反了上述规定，补偿方案未征求公众意见，未告知被征收救济权利时，被征收人可及时的咨询专业律师。
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●口头约定的租房合同期限
●口头约定的租房有效吗
●口头约定的租赁期限有效吗
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文章来源参考：【头条】口头达成的房屋长期，租赁协议可随时解除吗，，口头约定的租房有效吗
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