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拆迁律师谈拆违也要依法,这几个程序一个也不能少!,拆违程序违法算不算违法

拆迁律师谈拆违也要依法,这几个程序一个也不能少!,拆违程序违法算不算违法

更新时间:2024-12-26 02:04  发布:2024-09-14 10:40  文章来源:北京圣运律师事务所

文章简介:拆迁律师谈拆违也要依法,这几个程序一个也不能少!,违法建筑不仅影响城市的整体规划以及市容景观,更对社会公共安全等社会利益造成一定的侵害。违法建筑的诞生在一定程度上是以牺牲大多数人民群众的共同利益为代价,侵占有限的公共资源,又是引发社会纠

拆迁律师谈拆违也要依法,这几个程序一个也不能少!,拆违程序违法算不算违法

一、拆迁律师谈拆违也要依法,这几个程序一个也不能少!,拆违程序违法算不算违法

  违法建筑不仅影响城市的整体规划以及市容景观,更对社会公共安全等社会利益造成一定的侵害。违法建筑的诞生在一定程度上是以牺牲大多数人民群众的共同利益为代价,侵占有限的公共资源,又是引发社会纠纷的根源所在,并不利于当前和谐社会的建设。

  自去年以来,拆违话题就一直没有断过,可是何时“拆违”也成了一种征收方降低被征收人补偿的一种手段。在实践中,许多地方将一些没有证的房屋或是不符合规定的房屋直截了当的认定成违法建筑予以拆除并不少见。

  所谓违法建筑就是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物,或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

  其违建房主要包括:(1)未申请或申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。(3)擅自改变了使用性质建成的建筑。(4)擅自将临时建筑设成为建筑。(《中华人民共和国城市规划法》第39条和40条)。

  但是,并非所有的房屋都属于违法建筑,在征地拆迁中如果出现一些无证房屋或是证件不齐全的房屋基本上都是因为历史遗留问题所造成的,并非一定要“一刀切”的认定成违法建筑。而且即便有的是违法建筑也不一定就要全部拆除,对于这部分违法建筑,完全是可以经过土地管理部门和规划部门的处罚后,补办相关手续,变成合法房屋的。

  即使是调查确认了是违建,也应当“依法拆违”而不是直接拆除。对于拆除违法建筑,我国法律上也有明确的规定。

  拆除违章建筑大致程序:违法建筑的认定 → 作出《限期拆除决定书》或《行政处罚决定书》 → 政府责成有关部门强拆 → 被责成部门(有权部门)催告 →公告期限履行拆除义务 → 强制拆除决定 → 强拆。

  也就是说,对于无证房屋或是未取得相关部门批准的房屋,首先要进行调查认定,调查人员不得少于2个人,且调查人员要主动出示执法证件。在实践中,很多地方得执法人员在调查时往往是不出示执法证件的。面对这种不主动出示执法证件的,被处罚的人要主动要求他们出示相关证件,并记录下他们证件上的相关信息,这样对维权有很大的好处。

  在房屋被视为违法建筑后,行政机关会下发责令限期拆除决定书或行政处罚决定书,但要告知违建者自行拆除的期限,以及不自行拆除的后果适用的法律依据,相对人的维权方法等。

  在快到拆迁日期时,如果你并没有拆除,行政机关应当送达《催告通知书》,这份催告通知书里要告知 违建者履行的期限、方式,以及有权陈述和申辩。在收到催告书后的这段时间也别浪费,充分利用起来,该陈述和申辩的,就不要轻易放弃。

  在经催告后,逾期仍不履行行政决定,也没有正当理由的,行政机关才可以作出强制执行的决定。

  那么哪些人可以强制拆除违法建筑?

  生活中,违法建筑大量的存在,也给相关部门带来了不少的麻烦。但是依据我国现行法律,拆除违法建筑将不予以拆迁补偿。因此,对违法建筑的认定查处就十分的重要。而对违法建筑的认定和查处权取决于违法建设行为成因。成因不同,执法主体也会不一样。

  1、县级以上人民政府建设行政主管部门——住房和城乡建设局(委)

  2、县级以上地方人民政府城乡规划主管部门——城乡规划局

  3、县级以上地方人民政府土地行政主管部门——国土资源管理局

  4、乡、镇人民政府

  5、城市管理综合行政执法机关

  对此,如果大家遇到相关部门强制拆除房屋时,可第一时间向有关部门反映,同时录下当时强拆的视频或是录音,确保以后在维权时有足够有力的证据来证明相关部门的强拆违法行为。

二、多地发布征收公告,补偿标准是什么?看这一篇就够了,建议收藏!

  国有土地上房屋征收与补偿条、土地管理法中都明确的规定,为了公共利益的需要,确需要征收土地的,可以依法实施征收。就是说,在征收之前,相关部门需要按照法律规定的发布拟征收公告、征收公告、安置补偿方案等。近期,多地就发布了征收公告,比如河北唐山、山东淄博、安徽阜阳等地。

  想必大家都知道,合法的征收项目,拟征收公告、征收公告这两个文件是不能少的,而且征地公告内容也要符合法律规定。比如征地公告内容就得包括征收范围、征收面积、征收目的、征收补偿标准及安置补偿方式以及对公告不服的救济途径和救济时间等。

  而且,了解一点法律的被征收人都知道,这在《土地管理法》中也有明确的规定(此前文章中多次提到过征收程序,这里就不在为大家阐述了)。

  不过,相比征收程序,对被征收人来讲,了解征收补偿标准则更为重要,因为毕竟与自己的切身利益息息相关。近日,就有一位湖南农村的当事人咨询北京圣运律师说,政府要修路,现在征收公告已经向他们公布了,征收时间是一个月后,但是对于补偿标准则完全不知道,也没有概念。

  农村土地征收补偿标准

  关于农村土地征收的补偿标准,每个地方,甚至是同一个市、区的补偿标准都是不一样的,我们先来看一看《土地管理法》第48条中的规定:

  征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

  征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。

  征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

  据此,农村土地征收补偿并没有具体的标准。土地的补偿费和安置补助费则是根据征地区片综合地价确定的。需要说一下,制定征地区片综合地价需要考虑到土地的原用途、土地资源条件、土地产值以及土地区位、土地供求、经济社会发展水平等因素。

  而地上附着物、青苗补助费等则需要由有资质的评估机构评估确定,另外农村房屋的拆迁补偿费是与土地分开来补偿的,实践中有的则是与土地一起补偿,这对被征收人来说是非常不公平的。

  涉及到农村村民住宅的,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

  被征收人选择人安排宅基地建房的,征收方就得安排宅基地用于被征收人重新建房屋。需要注意的是,这种补偿方式只能是在有条件的情况下进行。

  被征收人选择安置房的,安置房的面积就需要与被征收房屋合法面积差不多,也就是说要按1:1来进行置换。

  被征收人选择货币补偿的,房屋的补偿标准则是由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。(房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价;宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积;房屋重置成新价格=房屋重置价格×(1-已使用年数÷耐用年限)。具体的补偿标准则需要由有资质的评估机构评估确定。

  需要注意的两点是,拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权置换,因而被征收人也只能选择货币补偿;被征收人与承租人对解除租赁关系达不成协议的,只能实行产权置换。

  另外北京圣运律师还需要提醒大家的是,在相关部门发布了征收公告,确定了征收范围后,被征收人就不能在征收范围内抢栽、抢种、抢建、扩建等行为,否则征地时会不予补偿。而且,关于这一条,多地也会在征地公告中予以说明,所以,被征收人一定要认真的看。

  《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定,在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、标准等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征收的土地上抢栽、抢种、抢建地上附着物和青苗的,征地时一律不予补偿。

  当然了,如果被征收村民对补偿标准不满意,那么被征收人可在法律规定的时间内委托律师依法申请行政复议或是提起行政诉讼。一般申请行政复议的法定时间为60天,行政诉讼的法定时间则是6个月。

  征地拆迁关系到切身利益,建议尽早走法律程序。

三、仅以房屋属于违法建筑、原住房已坍塌为由,拒绝给予补偿安置不合理

  仅以房屋属于违法建筑、原住房已坍塌为由,拒绝给予补偿安置不合理

  裁判要点

  本院经审查认为,宅基地使用权是农村集体经济组织成员的一项基本权利,应当保障农村村民实现户有所居。本案中,陈某作为河南省信阳市平桥区刘洼村陈庙组村民,户籍一直未变动,应当依法享有该村集体经济组织成员的各项权利,包括宅基地使用权。陈某结婚后,其随迁入户的丈夫和所生子女亦均依法享有该村集体经济组织成员的各项权利。虽然其家庭长期在外居住生活,但并不因此丧失该村集体经济组织成员资格和宅基地使用权。尽管陈某等四人在未经批准的情况下建设房屋,所建房屋被认定为违法建筑并已被强制拆除,但仍享有宅基地使用权利,信阳高新区管委会应当基于陈某等四人合法享有的宅基地使用权对陈某等四人予以补偿安置。至于陈某等四人在该宅基地上是否有合法房屋,则是补偿安置过程中确定补偿标准的考量因素之一,信阳高新区管委会仅以陈某等四人所建房屋属于违法建筑、原住房已坍塌为由,拒绝给予陈某等四人补偿安置的主张不能成立。因此,二审法院确认信阳高新区管委会对陈某等四人不予补偿的行为违法,认定陈某等四人具有获得征收补偿的权利,认定事实清楚,适用法律正确。

  裁判文书

  中华人民共和国最高人民法院

  行 政 裁 定 书

  (2020)最高法行申13515号

  再审申请人(一审被告、二审被上诉人):河南省信阳高新技术产业开发区管理委员会,住所地河南省信阳市迎宾大道6号。

  法定代表人:熊开程,该管委会主任。

  委托诉讼代理人:王顺飞,河南省信阳高新技术产业开发区管理委员会法制办工作人员。

  被申请人(一审原告、二审上诉人):陈某,女,汉族,住河南省信阳市平桥区。

  被申请人(一审原告、二审上诉人):华某某,男,汉族,住河南省信阳市平桥区。

  被申请人(一审原告、二审上诉人):华某,男,汉族,住河南省信阳市平桥区。

  被申请人(一审原告、二审上诉人):华某,女,汉族,住河南省信阳市平桥区。

  法定代理人:陈某(华某某母亲),女,汉族,住河南省信阳市平桥区。

  二审被上诉人(一审被告):河南省信阳市人民政府,住所地河南省信阳市羊山新区新五路行政办公区。

  法定代表人:尚朝阳,该市人民政府市长。

  二审被上诉人(一审被告):河南省信阳高新技术产业开发区城东街道办事处,住所地河南省信阳市信阳工业城。

  法定代表人:史展,该办事处主任。

  再审申请人河南省信阳高新技术产业开发区管理委员会(以下简称信阳高新区管委会)因与被申请人陈某、华某某、华某、华某某(以下简称陈某等四人),二审被上诉人河南省信阳市人民政府、河南省信阳高新技术产业开发区城东街道办事处行政征收一案,不服河南省高级人民法院(2019)豫行终3767号行政判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

  信阳高新区管委会申请再审称,陈某等四人不享有宅基地使用权,因其户籍所在的河南省信阳市平桥区刘洼村陈庙组集体土地(含宅基地)在信阳××新区××2017年征收房屋之前,已被土地征收部门征为国有,陈庙组已领取土地补偿款,陈某等四人已经取得土地补偿款权利。陈某等四人无房屋,此前存在的两间违法建筑已被行政执法主体强制拆除,信阳高新区管委会是房屋征收主体而不是土地征收主体,既未征收过陈某等四人的集体土地,也未拆迁过其房屋,二审法院责令信阳高新区管委会对其予以补偿没有法律依据。陈某等四人亦未对其诉请的1085500元提供法律及地方规范性文件依据。因此,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第三项、第四项的规定申请再审,请求:依法撤销河南省高级人民法院(2019)豫行终3767号行政判决,改判驳回陈某等四人的诉讼请求。

  本院经审查认为,宅基地使用权是农村集体经济组织成员的一项基本权利,应当保障农村村民实现户有所居。本案中,陈某作为河南省信阳市平桥区刘洼村陈庙组村民,户籍一直未变动,应当依法享有该村集体经济组织成员的各项权利,包括宅基地使用权。陈某结婚后,其随迁入户的丈夫和所生子女亦均依法享有该村集体经济组织成员的各项权利。虽然其家庭长期在外居住生活,但并不因此丧失该村集体经济组织成员资格和宅基地使用权。尽管陈某等四人在未经批准的情况下建设房屋,所建房屋被认定为违法建筑并已被强制拆除,但仍享有宅基地使用权利,信阳高新区管委会应当基于陈某等四人合法享有的宅基地使用权对陈立等四人予以补偿安置。至于陈某等四人在该宅基地上是否有合法房屋,则是补偿安置过程中确定补偿标准的考量因素之一,信阳高新区管委会仅以陈某等四人所建房屋属于违法建筑、原住房已坍塌为由,拒绝给予陈某等四人补偿安置的主张不能成立。因此,二审法院确认信阳高新区管委会对陈某等四人不予补偿的行为违法,认定陈某等四人具有获得征收补偿的权利,认定事实清楚,适用法律正确。

  综上,河南省信阳高新技术产业开发区管理委员会的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款规定,裁定如下:

  驳回河南省信阳高新技术产业开发区管理委员会的再审申请。

  审判长 方 芳

  审判员 李小梅

  审判员 沈 佳

  二〇二〇年十二月十五日

  书记员 陈小小

  来源:行政诉讼与行政合规研究

四、法院判例谈违法建筑并不因存续时间长而变成合法建筑,如何计算违法建设行为的追溯时效?

  法院判例:违法建筑并不因存续时间长而变成合法建筑,如何计算违法建设行为的追溯时效?

  裁判要点

  从1982年2月13日起在村镇,任何组织和个人进行各项建设,必须取得有权机关批准,否则即违法。关于柯某提出涉案建筑于1985年建成使用,适用《城乡规划法》违反法无溯及既往原则的问题。《中华人民共和国行政处罚法》规定,违法行为有连续或者继续状态的,从行为终了之日起计算。全国人大法工委办公室《对关于违反规划许可、工程建设强制性标准建设、设计违法行为追诉时效有关问题的意见》(法工办发〔2012〕20号)认为,“违反规划许可、工程建设强制性标准进行建设、设计、施工,因其带来的建设工程质量安全隐患和违反城乡规划的事实始终存在,应当认定其行为有继续状态,根据《中华人民共和国行政处罚法》规定,行政处罚追诉时效应当自行为终了之日起计算。”可见,对于非法占用土地、违反规划许可等违法建设的建筑物,并不因其存续时间长就认可其合法。

  如前所述,柯某建设涉案房屋的事实违反当时的法律法规规定,该违法行为处于继续状态,给予处罚未超过追诉时效,但根据程序从新、实体从旧的处罚原则,适用当时的法律法规规定给予处罚更为合适。但是,按照当时法律法规规定,其处罚结果也是拆除违法建筑并退出侵占的土地,适用2008年1月1日起施行的《城乡规划法》进行处罚,并没有加重对柯某违法建设行为的处罚,没有再审本案的必要。

  延伸阅读:最高法判例:认定违章建筑的考虑因素

  裁判文书

  ☞文书标题及案号广西壮族自治区高级人民法院行 政 裁 定 书(2020)桂行申106号

  ☞当事人信息

  再审申请人(一审原告、二审上诉人)柯茂利,男,1947年2月1日出生,汉族,农民,住柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人赵丽丽,北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人贾新颖,北京市盈科律师事务所律师。

  被申请人(一审被告、二审被上诉人)柳州市鱼峰区城市管理行政执法局,住所地:柳州市鱼峰区柳石路147号。法定代表人于伟,局长。

  ☞诉讼记录

  再审申请人柯茂利因其诉柳州市鱼峰区城市管理行政执法局(以下简称鱼峰区执法局)规划行政处罚一案,不服柳州市中级人民法院(2020)桂02行终12号行政判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

  ☞案件基本情况

  再审申请人柯茂利申请再审称:2019年7月22日,鱼峰区执法局作出柳城管鱼峰责拆决字(2019)第80085号《责令限期拆除决定书》(以下简称第80085号限期拆除决定),认定申请人未取得建设工程规划许可证即建设房屋的行为,违反了《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)第四十条第一款的规定,责令申请人限期拆除房屋。该处罚认定事实不清、适用法律错误,应予撤销。理由:1.涉案房屋建于1981年-1985年间,当时没有法律规定农村建房需要取得建设工程规划许可证。而申请人提供的1988年宅基地使用证、1995年柳州市郊区建筑执照、2000年集体土地建设用地使用证均证明涉案建筑是包括在上述三本书证当中,说明该建筑已获得有效审批,属合法建筑。2.涉案房屋于1985年建成,现行的《城乡规划法》系2008年开始施行。鱼峰区执法局适用该法作出限期拆除决定违反了法不溯及既往的原则。3.鱼峰区执法局在调查过程及作出处罚决定后的送达方式违法,已对申请人的权利产生实质影响,原审法院应撤销鱼峰区执法局作出的限期拆除决定,而不是依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第(二)项的规定仅确认该行政处罚违法。请求再审撤销一审、二审判决,改判撤销第80085号限期拆除决定。

  被申请人鱼峰区执法局未提交书面答辩意见。

  ☞裁判分析过程

  本院经审查认为:关于柯茂利建设涉案建筑物是否合法的问题。1982年2月13日施行的国务院《村镇建房用地管理条例》第五条第一款规定:“在村镇内,个人建房和社队企业、事业单位建设用地,都应按照本条例的规定,办理申请、审查、批准的手续。任何机关、企业、事业单位和个人不准擅自占地建房、进行建设或越权批准占用土地。”1983年6月4日施行的《城镇个人建造住宅管理办法》第三条第二款规定:“城镇个人建造住宅,须由建造人所在单位或所在地居民委员会开具证明,向所在地房地产管理机关提出申请,经审核同意后,才准建造住宅。”第六条第二款规定“城镇个人建造住宅,必须经城市规划管理机关审查批准,发给建设许可证后,方可施工。”1984年1月5日施行的《城市规划条例》第三十一条规定:“任何组织和个人在城市规划区内进行各项建设,需要使用属于国家所有的土地或者征用属于集体所有的土地,都必须持经国家规定程序批准的建设计划、设计任务书或者其他有关证明文件,向城市规划主管部门提出建设用地的申请。申请建设用地的组织和个人,经城市规划主管部门审查批准其用地位置、用地面积和范围,并划拨土地,发给建设用地许可证后,方可使用土地。”第三十二条规定:“任何组织和个人在城市规划区内需要临时使用国家所有的土地或者征用集体所有的土地,必须向城市规划主管部门提出临时使用土地的申请,经审查批准,发给临时用地许可证后,方可使用土地。临时使用土地的期限,一般不得超过两年。”1987年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第三十八条第一款规定:“农村居民建住宅,应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的,经乡级人民政府审核后,报县级人民政府批准;使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准。”1990年4月1日施行的《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定:“在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须持国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地,经县级以上人民政府审查批准后,由土地管理部门划拨土地。”第三十二条规定:“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后,方可申请办理开工手续。”据此可知,从1982年2月13日起在村镇,任何组织和个人进行各项建设,必须取得有权机关批准,否则即违法。本案中,柯茂利没有提供已获批准建设涉案房屋的手续,其提供的1988年宅基地使用证、1995年柳州市郊区建筑执照、2000年集体土地建设用地使用证登记内容与涉案建筑物不相符。柯茂利关于涉案建筑包括在上述三本书证当中的理由不能成立。因此,鱼峰区执法局认定柯茂利违法建设房屋的行为有事实和法律依据。

  关于柯茂利提出涉案建筑于1985年建成使用,适用《城乡规划法》违反法无溯及既往原则的问题。《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条第二款规定,违法行为有连续或者继续状态的,从行为终了之日起计算。全国人大法工委办公室《对关于违反规划许可、工程建设强制性标准建设、设计违法行为追诉时效有关问题的意见》(法工办发〔2012〕20号)认为,“违反规划许可、工程建设强制性标准进行建设、设计、施工,因其带来的建设工程质量安全隐患和违反城乡规划的事实始终存在,应当认定其行为有继续状态,根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条规定,行政处罚追诉时效应当自行为终了之日起计算。”可见,对于非法占用土地、违反规划许可等违法建设的建筑物,并不因其存续时间长就认可其合法。如前所述,柯茂利建设涉案房屋的事实违反当时的法律法规规定,该违法行为处于继续状态,给予处罚未超过追诉时效,但根据程序从新、实体从旧的处罚原则,适用当时的法律法规规定给予处罚更为合适。但是,按照当时法律法规规定,其处罚结果也是拆除违法建筑并退出侵占的土地,适用2008年1月1日起施行的《城乡规划法》进行处罚,并没有加重对柯茂利违法建设行为的处罚,没有再审本案的必要。

  此外,原一审判决查明鱼峰区执法局采取留置送达方式存在程序轻微违法。但从柯茂利已到鱼峰区执法局处提交相关材料及在法定期限内向法院起诉可知,送达程序轻微违法未对柯茂利依法享有的听证、陈述、申辩等重要程序性权利产生实质损害,原审判决确认鱼峰区执法局作出的第80085号限期拆除决定违法并无不当。

  综上所述,柯茂利的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定,裁定如下:

  驳回柯茂利的再审申请。

  审 判 长  禤达宇

审 判 员  王小成

审 判 员  陈伟红

二〇二〇年五月二十二日

法官助理  封 宇

书 记 员  饶 栖

来源:鲁法行谈

五、拆迁律师谈房屋拆迁评估的10个易违法和维权的关键点

  因疫情的影响,全国大部分人民都处于居家闭门的状态,延迟了各地的拆迁进程,导致被拆人能够趁此时机获得休养生息的时机,不必再紧张于自家房屋何时被相关部门实施偷拆/误拆等违法强拆行为。

  因此,趁此机会被征收人可在日常预防疫情的同时,闲暇时多多学习拆迁相关知识。今天,北京圣运拆迁律师为大家带来学习在拆迁过程中房屋评估阶段10个知识点。

图片来源:网络

  1、评估机构和人员的资质:房地产价格评估机构和注册房地产估价师应当具有相应资质;

  2、评估机构的选定:评估机构由被征收人协商选定,协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。

  3、评估的委托:评估机构选定后,由房屋征收部门作为委托人,向评估机构出具《评估委托书》,并签订《评估委托合同》。

  4、评估基准日:《房屋征收决定》公告之日;

  5、评估依据:《国有土地上房屋征收评估办法》;

  6、评估方式:注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

  7、评估方法:被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估。

  8、评估结果的公示:房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示,并由评估人员进行现场说明。

  9、《分户评估报告》的送达:分户初步评估结果公示期满后,评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。《评估报告》应当由两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。

  10、申请复核。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原房地产价格评估机构申请复核评估。

  11、申请鉴定。被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

  被拆迁人在评估过程中,如果认为评估结果不公正,应当及时提出异议要求复核,并有权申请鉴定,否则超过10天的期限而无法行使权利。

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文章来源参考:【头条】拆迁律师谈拆违也要依法,这几个程序一个也不能少!,,拆违程序违法算不算违法

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文章编辑:马洁
内容审核:圣运律师

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