更新时间:2024-12-23 02:28 发布:2024-09-14 12:21 文章来源:北京圣运律师事务所
实践中,无论是征收程序还是补偿所依据的主要法律法规就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》,且这两大法宝是征地拆迁中必不可少的。可是给予被征收人的补偿和征收中的一些细节问题仅仅依据这两部法律法规就够吗?被征收人只需要了解《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》就可以了吗?
对此北京圣运律师提醒大家,仅仅依据这两法律法规是不够的,在征地拆迁中被征收人还需要了解当地所公布的相关法律法规,因为地方性法规更为细致,可以更好的维护被征收人权益。
一、作出房屋征收决定公告的时间
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十三条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。从这条公告中我们可以看出,在590号令中并没有明确规定作出公告的时间。
可是地方性法律法规就不同了,我们以山东省为例,依据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定:市、县级人民政府应当自作出房屋征收决定之日起三日内在房屋征收范围内发布公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
同时,在该省补偿条例中我们还看到,房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后,将房地产价格评估机构选定方式等相关事项在房屋征收范围内予以公布,并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限为十日。超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构,视为共同协商选定。
而《国有土地上房屋征收与补偿条例》中并没有明确协商日期,只是说明房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。
不管是房屋征收决定还是评估机构的选择,对被征收人来讲都非常的重要,房屋征收决定直接影响着征收项目的合法性,而评估机构则影响着评估结果是否合理。无论哪一项出错或有漏洞都会给被征收人造成一定的损失。因此大家要格外的注意。
二、过渡期限时间
在征地拆迁中,被征收人可以选择货币补偿也可以选择产权置换,至于怎么选择,被征收人可根据自己的具体情况来确定。不过我们发现,往往许多被拆征收人会选择产权置换,相信大家都知道,安置房基本都是期房,在这期间征收方会提供周转房屋或是给予被征收安置补偿费,但此时这个过渡期间就显得极为重要了。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
我们看到,条例里面并没有具体明确期限时间,可是地方性法规就明确规定了,例如四川省,根据《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定, 选择房屋产权调换的,过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起二十四个月;用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的,过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起三十六个月。
过渡期限超过约定的,逾期临时安置补偿费、停产停业损失补偿费按下列标准分段计算,及时发放:
征收住宅的,对自行安排住处的被征收人,自征收补偿协议约定交房之日起,逾期不足六个月的,逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的1.5倍发放;逾期半年以上不足一年的,本逾期时间内按二倍发放;逾期一年以上的,本逾期时间内按三倍发放。
对由房屋征收部门提供周转用房过渡的被征收人,从逾期之月起按月付给临时安置补助费;逾期一年以上的,本逾期时间内临时安置补助费按规定标准的二倍发放;在此期间内被征收人有权继续使用安置周转用房。
征收非住宅的,超过过渡期限一年以内的,本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的1.5倍发放;超过过渡期限一年以上的,本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的二倍发放。
因此,大家除了要了解国家规定的法律法规之外,也要了解地方性法律法规,才能尽可能的在这个阶段保障自己的合法权益。
三、政府常务会议讨论标准被明确
这一项在征地拆迁中也是必须要走的一项程序。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。
可是究竟是多少人数并没有明确的规定,而地方性法规就不一样了,像浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例中规定的是,房屋征收涉及一百个以上被征收人或者符合设区的市、县(市、区)人民政府规定的其他情形的,房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。
《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定是,被征收人户数在100户以上或者被征收房屋建筑面积在1万平方米以上的,应当经区县(自治县)人民政府常务会议讨论决定。
除了以上的几点之外,如何选定评估机构、产权置换如何安排在个别地方的国有土地上房屋征收与补偿条例中都有具体的规定,被征收人在遇到征收的时候,一定要详细的了解到。如果拆迁补偿不合理或是征收程序存在瑕疵不合法,被征收人可直接咨询专业拆迁律师。
在征地拆迁过程中,许多被征收人的房屋总会因各种原因被相关部门认定为“违法建筑",并作出责令限期拆除决定书。收到限期拆除决定书后,相信绝大多数被征收人都会非常地困惑,自己好端端住了十几年的房屋或是使用了多年的房屋怎么能成了“违法建筑”呢?
其实在征地拆迁中,相关部门将房屋认定为“违法建筑”多数情况下无非就是有以下目的,一是被征收人因补偿低而拒绝签订补偿协议,征收方可能会为了推进征收工作,便以“拆违促拆迁”的方式来达到目的,二是,大概率是为了降低征收补偿,所以才将被征收房屋认定为“违法建筑”。
但无论征收方将房屋认定为“违法建筑”的目的是什么,只要违背征收原则,违反法律法规,那么其行为都是不合法的,此时,被征收人可以在收到限期拆决定书后及时依法起诉撤销。
前些天,有位当事人咨询北京圣运律师说,自己在三个月前被征收方忽悠签订了安置协议,征收方说三个月内会将多少多少的补偿打到自己的账户上,并且还说给的补偿比别人要多一点,但是三个月后,他们不仅没有将补偿款如数发放,而且还不认账了,律师反问说,这些事项有没有明确到安置协议里面,当事人说,协议里面没有写这些事项....
在实际土地征收过程中,双方就征收补偿事宜达成一致时通常会签订一份一式两份的协议,这份协议一旦签订就意味着产生了法律效力,双方当事人就必须要按照协议里约定的去做,而且协议里约定内容也不可轻易改变,当有一方不履行协议义务时, 另一方可通过法律途径要求其继续履行。
但是在办案的过程中,律师们发现,许多当事人在不懂法律的基础上,轻易的相信了征收方的套路,从而签订了补偿协议,但是在签订完补偿协议之后才觉得自己上了征收方的当,拿到的补偿比别人少很多。但是此时,被征收人想要再维权恐怕就比较的困难了。
北京圣运律师需要提醒大家的是,拆迁协议关乎着被征收人的合法权益,因此,在签订时一定要谨小慎微,否则吃亏的都是被征收人。
那么已签订的补偿协议是属于行政协议吗?是否可诉?
关于此问题,我们可从最高人民法院发布的《关于审理行政协议案件若干问题的规定》中找到答案。
在《规定》中明确,行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标,与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议,属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。按照《规定》的要求,公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理:
(一)政府特许经营协议;
(二)土地、房屋等征收征用补偿协议;
(三)矿业权等国有自然资源使用权出让协议;
(四)政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议;
(五)符合本规定第一条规定的政府与社会资本合作协议;
(六)其他行政协议。
且在《行政诉讼法》中也有规定,当事人认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或是违法变更土地房屋征收补偿协议的属于行政诉讼受案范围。
从以上的规定中来看,土地征收协议、房屋征收协议都属于行政协议,且也是可诉的。所以如果被征收人觉得拆迁补偿协议不符合规定,或是存在重大且明显违法的情形,可以让专业律师向人民法院提起诉讼,维护自己的合法权益。
《行政诉讼法》第七十五、七十六条规定,行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形,原告申请确认行政行为无效的,人民法院判决确认无效。
人民法院判决确认违法或者无效的,可以同时判决责令被告采取补救措施;给原告造成损失的,依法判决被告承担赔偿责任。
《合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定,有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
在《民通法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》中也有着同样的规定,这里就不在重复给大家列明了。
北京圣运律师要提醒广大被征收人,在签订补偿协议之前,一定要将征收方口头承诺给你的拆迁补偿是多少,补偿方式是什么、安置房的面积是多大、位置在哪都要要求征收方白纸黑字的写在拆迁协议里,只有明确了,那么被征收人才能安心,被征收人的合法权益才会得到保障。
而在实际征收过程中,对于明显不公或是补偿不合理,有重大违法(比如征收是未批先占、未批先建,以租代征,未发土地征收公告、未制定安置补偿方案,没有征地批文等),损坏国家利益,他人利益等情形的补偿协议,建议被征收人不要签。
对于征收方不依法履行协议义务或是协议是在征收方逼迫、威胁等情况下签订的,被征收人可先及时的咨询律师,让律师依法来维护自己的权益。
征地拆迁涉及到国家与被征收人两方的利益,按照已实施一周的新土地管理法中的规定,以及国有土地上房屋征收与补偿条例中的规定,国家因公共利益需要征收土地的,要给予被征收人合理、公平的补偿,居住条件要有改善,那么被征收人可从哪几个方面来判断自己的权益是否得到了保障呢?
一、补偿方式必须是由被征收人来决定
根据新《土地管理法》中的第48条规定,涉及农村村民住宅的,可以采取重新安排宅基地建房、提供安置房或是货币补偿等方式。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第21条规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对于这几种补偿方式不论是选择货币补偿还是产权置换,征收方都要充分的尊重被征收人的意见。而且,征收方也需要切切实实的保障和改善被征收人的居住条件。北京圣运律师事务所的贾启华律师团队就代理过类似的案子,李先生一家本在当地拥有一所合法房屋,但是因补偿过低,所以就没有与房屋征收部门签订补偿协议,随后征收方不仅强制拆除房屋,而且还私自决定补偿方式以货币的形式强行将补偿款打到李先生的银行账户上,最终在北京圣运律师的帮助下,拿到了合理的补偿。
由于可以得出,被征收人是权选择补偿方式的,且无论被拆迁户选择哪种补偿方式都要保障被征收人居住的条件,不能以任何理由降低被征收人补偿款或是安置房面积,只有这样才能逐渐的平息拆迁矛盾。
二、评估要由被征收人选定,住宅评估要考虑周全
根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第4条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
对于房屋征收范围较大的可由两家以上房地产评估机构共同承担。
本条例第14条规定,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
从以上可以得知,被拆房屋的价值需要在拆之前先评估,评估时必须要考虑到以上条例中所规定的要素或是没有规定的要素,比如房屋是在城里还是城外,房屋的用途是干什么的,是居住还是商业性用房,房屋的建筑面积具体有多大,是否有产权证上的面积有误等,评估师通过入户调查登记和实地查勘才能得到被拆房屋的客观价值,才能保障被征收人合法权益。
除此之外,评估机构的选定是由被征收人来决定,如果被征收人在规定的期限内协商不成,那么才可以抽签、摇号等方式来选定,这也是保障被征收人合法权益非常重要的一个环节,若评估机构并非被征收人自己选定,那这其中一定存在“猫腻”。
三、评估方法应首选市场比较法
实践中,很多被征收人对评估方法都不在乎,但是却实实在在的影响着被征收人的利益。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第13条规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。
那么按照法律所规定的来看,对于被征收人最为有利的评估方法是“市场比较法”,而且市场比较法也是法律所规定的首选方法。因此征收方不能舍近求远的以不利于被征收人方法对被拆房屋进进评估。
四、居住条件比较困难的要给予补偿
根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿》中的规定,征收个人住宅房屋,建筑面积不足60平方米(涉及房屋所有权、承租权共有的,房屋建筑面积合并计算)且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房,被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿,可以给予住房困难补助。
补助标准为,建筑面积为40平方米以下的,按被征收房屋价值的10%给予补助;建筑面积超过40平方米的,每增加1个平方米,补助标准降低0.5%。同时,征收不足60平方米的个人住宅房屋时,按照建筑面积60平方米计算临时安置补偿费。
综上所述,保障被征收人合法权益是促进征地拆迁、达到和谐征收的首要目标,当被拆迁户遇到有征收方侵害自己合法权益的时候,不要只认为不合理就算了,还要及时的采取措施,维护自身合法权益。
据网传消息称,四川师范大学文学院庹(tuǒ)继光教授,1月18日早在四川师范大学田家炳大楼坠楼身亡。随后,李女士(庹继光的妻子)在1月18日向相关媒体证实了这一消息,四川师范大学也在官方微博发布了庹继光在校内坠亡的情况通报。
据公开资料显示,庹继光(笔名马知远),文学博士,新闻传播学博士后、法学博士后,四川师范大学教授,四川师范大学251重点人才工程第一层次入选者,主要从事传播理论、文艺与传媒研究。2004年四川大学文艺学专业文化与传媒方向博士毕业,获文学博士学位,后进入四川师范大学工作。
2005年9月——2007年6月复旦大学新闻传播学博士后流动站工作,2007年9月再度进入西南政法大学法学博士后流动站从事科研工作,2010年6月出站。2007年被聘为硕士研究生导师。2009年9月以优良成绩通过国家司法考试。现兼任复旦大学新闻传播与媒介化社会研究国家创新基地兼职研究员、教育部人文社科规划项目评审专家、执业律师。
从公开资料中看到,庹继光不仅仅是大学教授、文学博士,还是法学博士后、执业律师。
那么懂法律的庹继光教授为何会选择跳楼自杀呢?
对于自杀原因,目前还没有权威的说法,但是从新闻媒体报道上的来看,可能是跟房屋拆迁有关。而且,2020年10月24日,庹继光还在其微博上实名举报某官员滥用职权、暴力拆除公民合法房产”的问题。
文章中称,庹继光的两处房屋遇上模拟搬迁,在拆迁过程中,拆迁人员先后使用威胁、围堵、借助工作单位打压、诽谤等方式,试图逼迫庹继光夫妇与他们签订补偿协议,但是庹继光夫妇没有屈服。
随后,在没有签订补偿协议、没有启动征收程序及没有申请司法强拆的前提下,拆迁方对庹继光家的两套房屋实施了暴力拆除。
文章中还称,他们的房屋都是他们合法购买的产权房,且两房屋均取得了房产证。2011年9月,第一套房屋开始模拟搬迁,但是房屋拆迁补偿极不合理,他们与之协商,但拆迁方态度蛮横,不仅拒绝了他们提出的合理诉求,而且还对他们家人进行威胁、恐吓等。
2013年11月下旬开始,第二套房屋开始模拟搬迁,而且还将只有11年房龄的房屋定性为棚户房,同样的拆迁补偿不合理,但鉴于第一套房屋拆迁补偿问题没有解决,他们便拒绝了与之协商。在此之后,庹继光他们家的住宅就一直被断水、断电,无法居住。
征地拆迁一直以来都是社会难题,而且引发拆迁矛盾和悲剧发生的往往是拆迁补偿和暴力拆迁。虽然在《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及其它相关的法律法规、政策中明确规定,要依法、依规的进行征收,给予被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似周边房地产的市场价,要保障被征收人住有所居。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。
但是在实践过程中,征收方为了达到征收目的,却常常采取威逼利诱的违法方式让被征收人签订补偿协议或是搬迁,这严重损害了被征收人的合法权益。
对此,北京圣运律师要提醒广大被征收人,在遇到这样的问题时,千万不要忍气吞声,也不要不顾后果的做出一些不利于自己和家人的事情,要及时的采取相应的措施,比如向有关部门申请行政复议或是向人民法院提起行政诉讼等,以法律途径来维护自己的合法权益。
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文章来源参考:【头条】拆迁中,了解和依照国有土地上房屋征收与补偿条例就可以了吗?,
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