你的房子是违建吗？拆迁中，如何做才能保住房子和拿到补偿？，房屋拆迁违建赔赔钱吗:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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你的房子是违建吗？拆迁中，如何做才能保住房子和拿到补偿？，房屋拆迁违建赔赔钱吗

更新时间:2024-12-21 23:44 发布:2024-09-14 12:58 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：你的房子是违建吗？拆迁中，如何做才能保住房子和拿到补偿？,不拆迁，无违建，一拆迁，尽违建！现在只要哪里开始实施征地拆迁，哪里就开始查处违法建筑，但不管这是拆迁方为促进拆迁的一种方式，还是因环保问题而实事求是的查处违法建筑，在实践过程中都

你的房子是违建吗？拆迁中，如何做才能保住房子和拿到补偿？，房屋拆迁违建赔赔钱吗

一、你的房子是违建吗？拆迁中，如何做才能保住房子和拿到补偿？，房屋拆迁违建赔赔钱吗

　　不拆迁，无违建，一拆迁，尽违建！现在只要哪里开始实施征地拆迁，哪里就开始查处违法建筑，但不管这是拆迁方为促进拆迁的一种方式，还是因环保问题而实事求是的查处违法建筑，在实践过程中都极为的常见。

　　可是在现实生活中，造成违法建筑的原因各式各样，但不管是什么原因造成的违法建筑，都不能代表被拆迁人就一定没有补偿。

　　而所谓的违法建筑，也就是未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

　　其违建房主要包括：(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。(3)擅自改变了使用性质建成的建筑。(4)擅自将临时建筑设成建筑。(《中华人民共和国城市规划法》第39条和40条)。

　　何谓合法建筑房屋呢？

　　根据《城乡规划法》的规定，只有取得建设工程规划许可证并按照规划许可证的要求进行建设的，才是合法建筑。

　　但是大多数拆迁方为了尽快完成拆迁工作，在认定违法建筑时根本不区分历史遗留问题和客观情况，只要发现有手续不齐全的，则会一律认定为违法建筑，且不予补偿。

　　可并不是所有的无证房以及手续不齐全的房屋都可以直接认定成为违法建筑。虽然，我国《城乡规划法》是2008年1月1日才开始施行的。但是，在此之前的房屋如果没有证的话且在不违反规划的情况下，是可以通过缴纳一定数额的罚款后来补证件的，也就是说，在缴纳过罚款后，房屋可成为合法房屋，在拆迁时是可以获得补偿。

　　其实，拆迁方之所以用这个方法，其目的就是以此作为谈判的筹码，通过这种招数给当事人施加压力，且自己没补偿或是拿到的补偿少是合理合法的，然后逼迫被拆迁人尽早的签完协议走人。

　　不过北京圣运律师还是要提醒大家的是，如果房子真的被认定成为违法建筑的话，在收到“责令限期拆除通知”之前，或是收到“责令限期拆除通知”的救济期限之内，不要害怕，也不要着急忙慌的就拆除，可在救济期限内咨询专业律师，把握住维权时机，尽早的通过法律途径来维护自己的合法权益。以免上了拆迁方的当，而得不偿失。

　　拆违时怎么做才会有补偿呢？

　　严格的来讲，违建是没有补偿的。不过这也要结合具体情况，有的地方在拆迁时不论房屋是否是违法建筑都会给予补偿，而有的地方则是没有补偿。但是为了能在违建房屋拆迁时，得到或是提高自己的拆迁补偿款，被拆迁人一定要抓好谈判这一环节，与拆迁方谈判时要有一定技巧，在组织语言时不能漏了马脚，一旦漏了马脚，那么很有可能拆迁方会根据你所说的来决定给你多少补偿或是不给补偿。

　　其次，还要注意拆迁方的反套路，如果房子被拆迁方说成是或是认定成为违法建筑，那么就意味着他们会以拆违的名义来加快拆迁的速度，在此期间，被拆迁人应当及时的了解自己房屋的情况，不能任拆迁方说是违建就是违建。在不能与拆迁方在桌面上解决时，那么就要合理的利用自己仅有的权利了，可通过相关规定对作出“限期拆除决定”，强拆等行为申请行政复议或是行政诉讼。

　　违建能直接强拆吗？

　　对于违法建筑的拆除，不能说拆就拆，必须要经过法定程序来完成。根据《行政强制法》第四十四条规定：对于违法建筑、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或诉讼的，且又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

　　《土地管理法》第八十三条规定：依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

　　也就是说，拆迁方应该在拆除违法建筑之前应当作出行政决定、催告、强制执行决定等，而不能直接就强拆，如果全国各地的违法建筑都能够随意的被拆掉，那国家的法律等于形同虚设。

二、严禁违背农民意愿，违反法定程序撤并村庄！与老百姓息息相关的《乡村振兴促进法》6月1日正式施行

　　经过三次审议，近日（4月29日），十三届全国人大常委会第二十八次会议表决通过乡村振兴促进法。从此，我国促进乡村振兴有法可依了。这部法律自2021年6月1日起正式施行。乡村振兴促进法包括10章，共74条。下面北京圣运律师与大家一起来看看《乡村振兴促进法》中的主要内容是什么，哪些内容又关系老百姓的生活。

　　一、促进产业发展，维护农民根本利益

　　《乡村振兴促进法》中规定，增强农村集体所有制经济发展活力，促进集体资产保值增值，确保农民受益。各级人民政府应当坚持以农民为主体，以乡村优势特色资源为依托，支持、促进农村一二三产业融合发展，推动建立现代农业产业体系、生产体系和经营体系，推进数字乡村建设，培育新产业、新业态、新模式和新型农业经营主体，促进小农户和现代农业发展有机衔接。

　　从上述规定中我们可以看到，在实施乡村振兴过程中，要充分尊重农民意愿，调动农民积极性、主动性、创造性。同时呢，在实施乡村振兴战略中遵循的基本原则中，强调要坚持农民主体地位，保障农民民主权利和其他合法权益，维护农民根本利益。

　　另外，在促进产业发展和农民增收方面，同样也规定了发展壮大集体经济、促进乡村产业发展的一系列举措，要求各级人民政府建立健全有利于农民收入稳定增长的机制，保障成员从集体经营收入中获得收益分配的权利。

　　二、完善农村基层群众自治制定

　　在乡村治理方面，《乡村振兴促进法》中完善了农村基层群众自治制度，健全村民委员会民主决策机制和村务公开制度，完善了乡村治理体系等。并提出实现基本公共服务均等化的明确要求，从传承和发展乡村优秀传统文化，加强基础教育和公共卫生服务保障，培养高素质农民，统筹规划、建设公共基础设施，发展农村社会事业等各方面提出具体举措。

　　《乡村振兴促进法》中规定，地方各级人民政府应当构建简约高效的基层管理体制，科学设置乡镇机构，加强乡村干部培训，健全农村基层服务体系，夯实乡村治理基础。

　　乡镇人民政府应当指导和支持农村基层群众性自治组织规范化、制度化建设，健全村民委员会民主决策机制和村务公开制度，增强村民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督能力；各级人民政府应当引导和支持农村集体经济组织发挥依法管理集体资产、合理开发集体资源、服务集体成员等方面的作用，保障农村集体经济组织的独立运营。

　　县级以上地方人民政府应当支持发展农民专业合作社、家庭农场、农业企业等多种经营主体，健全农业农村社会化服务体系。

　　三、保障进城落户农民的合法权益严禁违法占地建房

　　在社会保障方面，完善城乡统筹的社会保障制度，确保城乡居民基本养老保险待遇随经济社会发展逐步提高；加强对农村留守儿童、妇女和老年人以及残疾人、困境儿童的关爱服务；保障进城落户农民和农民工的合法权益。加强农村住房建设管理和服务，严格禁止违法占用耕地建房；严格规范村庄撤并，严禁违背农民意愿、违反法定程序撤并村庄；加强乡村生态保护和修复，采取措施加强农业面源污染治理，持续改善农村人居环境。

　　《乡村振兴促进法》第五十一条规定，县级人民政府和乡镇人民政府应当优化本行政区域内乡村发展布局，按照尊重农民意愿、方便群众生产生活、保持乡村功能和特色的原则，因地制宜安排村庄布局，依法编制村庄规划，分类有序推进村庄建设，严格规范村庄撤并，严禁违背农民意愿、违反法定程序撤并村庄。

　　第五十四条规定，国家推进城乡最低生活保障制度统筹发展，提高农村特困人员供养等社会救助水平，加强对农村留守儿童、妇女和老年人以及残疾人、困境儿童的关爱服务，支持发展农村普惠型养老服务和互助性养老。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，如果大家遇到村庄撤并时，若发现相关部门违背农民意愿或是违反法定程序，强迫农民搬迁，或是补偿低于原有生活水平时，一定要及时地咨询专业律师，通过法律途径来维护自己的合法权益，避免自己的权益遭受侵害。

　　四、不得以退出土地承包经营权等理由作为进城落户的条件

　　《乡村振兴促进法》中规定，县级以上地方人民政府应当采取措施促进在城镇稳定就业和生活的农民自愿有序进城落户，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等作为农民进城落户的条件；推进取得居住证的农民及其随迁家属享受城镇基本公共服务。国家鼓励社会资本到乡村发展与农民利益联结型项目，鼓励城市居民到乡村旅游、休闲度假、养生养老等，但不得破坏乡村生态环境，不得损害农村集体经济组织及其成员的合法权益。

　　五、建立政府、村级组织、农民等各方面参与的共享机制

　　《乡村振兴促进法》中要求地方政府统筹规划、建设、管护城乡道路、垃圾污水处理、消防减灾等公共基础设施和新型基础设施，推动城乡基础设施互联互通；建立政府、村级组织、企业、农民各方参与的共建共管共享机制，综合整治农村水系，治理农村垃圾和污水，推广卫生厕所，持续改善农村人居环境。

　　《乡村振兴促进法》第三十七条规定，各级人民政府应当建立政府、村级组织、企业、农民等各方面参与的共建共管共享机制，综合整治农村水系，因地制宜推广卫生厕所和简便易行的垃圾分类，治理农村垃圾和污水，加强乡村无障碍设施建设，鼓励和支持使用清洁能源、可再生能源，持续改善农村人居环境。

　　总之，制定《乡村振兴促进法》对我们老百姓来说无疑是一件大好事情，若发现相关部门人员有违法违规的行为，那么我们就有法可依，并及时地向有关部门反映情况，维护自己的权益了。当然了，制定《乡村振兴促进法》也对促进农业全面升级、农村全面进步、农民全面发展，全面建设社会主义现代化国家，具有重要意义。

三、北京圣运拆迁律师谈未被认定为“违建”的无证房，在拆迁时有补偿吗？

　　征地补偿是指国家为了公共利益的需要，依法对被征收人实行征收或征用，并按照被征地的原用途给予的补偿。但是拆迁补偿也不可能是随便进行补偿的，要想获得拆迁补偿，必须要有相关的证件来证明房屋是合法的。

　　然而，在实际征收过程中，有部分房屋往往存在“无证”的情况，并且这些房屋中有的未被相关部门直接认定为违法建筑。那么，此类房屋在拆迁中能不能获得拆迁补偿呢？下面我们根据一则案例来为大家讲解一下。

　　金女士在沈阳市经营着一家水泥厂。1997年11月，该水泥厂被注销。2001年12月，金女士以水泥厂的名义取得国有土地使用权证，使用面积为xx平方米。2012年3月，相关部门发布征收公告，金女士此前经营的水泥厂在征收范围内。同年5月，征收服务中心委托评估公司对水泥厂进行了评估。2018年2月，金女士以邮寄的方式向相关部门邮寄了申请书，要求相关部门履行补偿职责。但是，相关部门对金女士的申请书未作任何的处理，金女士为了维护自己的合法权益，委托律师后，向法院提起了诉讼。

　　一审法院在审理后，判决相关部门给付金女士xx万元，但金女士与相关部门均不服提起了上诉。

　　金女士认为，相关部门在征收的过程中收回了国有土地使用权，该土地使用权并不是房屋占用的土地使用权。评估报告已经将国有土地使用权总面积减去房屋占用的土地面积，故一审判决适用《征补条例》第十七条第一款来评判征收国有土地使用权应否予以补偿属于适用法律错误。再者，其的国有土地使用权虽为划拨方式取得，但评估时已经扣除了相应的土地出让金，并且其一直按照相关部门的要求配合征收、评估等事宜，相关部门征收国有土地使用权给其造成了损失，应依法予以补偿。另外，其已经按照相关部门的要求自动搬迁，但是至今未收到土地使用权、无证房及相关的补偿款。

　　最终，二审法院维持了一审判决中的第一项，撤销了第二项，并判令相关部门在判决生效之日起30日内给付金女士xx万元；判令相关部门给付金女士征收补偿xx万元的利息。

　　相关部门申请再审称，相关部门在未对无证房及构筑物的合法性进行调查、认定的情况下，一、二审法院判决相关部门支付金女士无证房屋征收补偿款，缺少依据。二审法院判决相关部门向金女士支付国有划拨土地征收补偿款，系适用法律错误。另外，在相关部门不认可评估报告的情况下，一、二审法院参照评估报告确认的评估数额进行裁判，缺少依据...故请求撤销一、二审判决，改判金女士的诉讼请求或是发回重审。

　　再审法院认为，征收范围内的房屋往往情况复杂，尤其是城中村或旧城区，存在大量因历史原因未依法办理产权登记或未依法办理审批许可手续的建筑，对于此类建筑，相关部门应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理，并应就此在行政诉讼中承担相关举证责任。

　　本案中，相关部门未发布征收安置补偿方案又未对涉案无证房屋及构筑物进行调查、认定及处理。相关部门委托评估公司对案涉无证房屋进行评估，并将评估结果送达给金女士，金女士对评估结果无异议并自动搬迁后，又称评估错误，不予补偿。因此，在对案涉无证房屋未被认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的情况下，相关部门主张不予补偿的理由，法院不予支持。

　　另外，根据国有土地上房屋征收与补偿条例中的规定，国有土地上的房屋征收对象不仅包括房屋，也包括房屋所占用的土地使用权。但因相关部门未依法发布征收安置补偿方案，且相关部门已经确认土地使用权面积并委托评估机构进行评估，所以，二审法院判决相关部门给付金女士国有土地使用权补偿款，并无不当。最终，再审法院驳回了相关部门的再审申请。

　　实践中，未经调查、认定及处理的情况下，就将无证房屋认定为违法建筑或是确认征收面积并进行评估的情况时有发生。但是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　也就是说，相关部门在发布征收决定之前，首先要对被征收房屋的具体情况进行调查和认定，调查之后，确属于违法建筑的才能根据实际情况进行处理。另外，北京圣运律师需要提醒大家的是，并不是所有的无证房屋都属于违法建筑，相关部门若“一刀切”的都认定为违法建筑，那是不合理且也不合法的。一般而言，如果房屋建造的时间比较早，那么根据“法不溯及既往”的原则，房屋依法不能认定为违法建筑。而且，对于这类房屋还要依法给予合理的补偿。

四、最高法院案例谈在土地已经法定程序批准征收的情况下，当事人对其土地及地上附着物享有的物权权益因征收行为已转化为安置补偿请求权等权益

　　【裁判要点】

　　省政府作出的案涉征地批复，已将包括当事人房屋用地在内的地块征收为国有，且征收机关也启动了相应的土地征收补偿程序。在案涉土地已经法定程序批准征收的情况下，当事人对其土地及地上附着物享有的物权权益因征收行为已转化为安置补偿请求权等相关权益。其后，当事人作为原集体土地使用权和房屋所有权人，与后续国有建设用地划拨行为之间不具有利害关系。

　　当事人如果认为权益受损，应当通过对房屋安置补偿等行为主张权利进行救济；征地机关应当就案涉土地、房屋的征收安置补偿问题，与当事人达成补偿协议或及时作出补偿决定。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2023）最高法行申534号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）赵福和，男，1964年3月30日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）安徽省人民政府。住所地：安徽省合肥市包河区中山路1号。

　　法定代表人王清宪，该省省长。

　　再审申请人赵福和因诉被申请人安徽省人民政府驳回行政复议申请决定一案，不服安徽省高级人民法院(2022)皖行终804号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。

　　赵福和向本院申请再审称，本案征地行为不具有合法性，赵福和对涉案房屋和土地至今依然享有相应的物权权益，被申请人安徽省人民政府以涉案划拨决定书与赵福和没有法律上的利害关系为由驳回行政复议申请，一、二审法院以同样理由予以维持，均系适用法律错误，请求再审法院依法纠正。

　　本院经审查认为，《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条第二项规定，行政复议申请人与具体行政行为应当有利害关系。本案中，安徽省人民政府作出的案涉征地批复，已将包括赵福和房屋用地在内的地块征收为国有，且征收机关也启动了相应的土地征收补偿程序。在案涉土地已经法定程序批准征收的情况下，赵福和对其土地及地上附着物享有的物权权益因征收行为已转化为安置补偿请求权等相关权益。其后，赵福和不服蚌埠市人民政府批准的案涉《国有建设用地划拨决定书》，向安徽省人民政府申请行政复议，而案涉《国有建设用地划拨决定书》系行政机关通过划拨方式将国有建设用地授予第三人使用的决定，赵福和作为原集体土地使用权和房屋所有权人，与后续蚌埠市人民政府批准的国有建设用地划拨行为之间不具有利害关系。安徽省人民政府据此驳回赵福和的行政复议申请，并无不当。同时，二审法院指出赵福和如果认为权益受损，应当通过对房屋安置补偿等行为主张权利进行救济；征地机关应当就案涉赵福和土地、房屋的征收安置补偿问题，与赵福和达成补偿协议或及时作出补偿决定。本院对此予以认可。一、二审判决驳回赵福和的诉讼请求，并无不当。

　　综上，赵福和的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人赵福和的再审申请。

　　审判长　王晓滨

　　审判员　朱宏伟

　　审判员　韩锦霞

　　二〇二三年七月三十一日

　　法官助理　林　璐

　　书记员　周　琳

　　来源：行政涉法研究

五、拆迁律师谈村委会擅自签订补偿协议违法，但要符合这点则是合法的

　　房屋征收、土地征收涉及到被征收人的相关权益，所以被征收人必须要参与到每个征收环节中去，比如评估机构的选定，征收补偿方案的制定以及补偿方式的选定，同时还要参与到土地现状调查及房屋评估环节中，若相关人员有遗漏，可以及时的发现并提出。

　　另外，最重要的一个环节就是补偿协议的签订。一般来说，征收补偿协议是征收方与被征收人就补偿事项在协商一致的情况下签订，补偿协议的签订必须是双方真实意思。

　　而且，《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《土地管理法》中也规定了，补偿协议的签订，被拆迁人应当与市、县级人民政府或者其确定的房屋征收部门签订拆迁补偿协议或是和被征收土地所在地的市、县人民政府或土地行政主管部门签拆迁补偿协议。反之，能与征收方签订补偿协议的人也只能是被征收人。

　　当然了，若因各种原因导致被征收人不能与征收方当面签订补偿协议的，那么村委会或是被征收人亲人替被征收人与征收方签订补偿协议的，也应当要有被征收人的书面授权委托书，只有这样签订的补偿协议才具有法律效力。

　　同样的，如果村委会或是被征收人亲人没有征得被征收人同意，且也没有授权委托书就与征收方签订补偿协议，那这就严重侵害了被征收人的合法权益。而且实践中，也确实有一些村委会为提前完成征地拆迁工作，在征收方的督促下，常常代表村民与征收方签订补偿协议的情况，对于这样的行政行为，被征收人可以在法律规定的时间内依法向人法院申请撤销该补偿协议或是认定该协议无效。

　　村委会作为基层群众性自治组织，其主要的目的是为了办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议，法律上并没有规定村委会可以擅自代表村民或是征收方来签订补偿协议或是实施征收。

　　那么，什么情况下征收方与村委会签订的协议是有效的呢？

　　针对这个问题，我们先来看一下土地征收过程中给予被征收人的补偿都包括哪些。《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当依法及时足额支付被征收人土地的补偿、地上附着物、安置补助费、青苗补助费及农村村民住宅费等。

　　但是《土地管理法》第九条以及《宪法》第十条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　《土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

　　从以上的规定中，我们可以得知宅基地以及自留地、自留山、林地等的所有权是归农村集体经济组织所有的，农民只有使用权，所以土地的补偿费也是归农村集体经济组织所有。因此，对于这一部分的补偿，征收方与村委会签订协议，原则上来说是合法有效的。

　　另外，针对安置补偿费这一部分，如果是由村委会统一安置，安置补助费支付给农村集体经济组织所有，那么此时，村委会与征收方签订的涉及安置补助费的协议则也是有效的。若不需要村委会统一安置的，安置补助费则是发放给被安置人员个人，此时征收方与村委会签订的这一部分的协议则是无效的。

　　这在《土地管理法实施条例》中也有明确的规定，征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。

　　最后，北京圣运律师要提醒广大被拆迁人，在实践征收过程中，若村委会与征收方擅自签订了补偿协议，没有经过村民同意，补偿款就打到了银行账号上，被征收人千万不要取，不要用，建议及时的咨询律师，通过法律途径及时的维护自己的合法权益。