北京拆迁律师谈违法拆迁来临前后的应对措施，一定要知道！:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师谈违法拆迁来临前后的应对措施，一定要知道！

更新时间:2024-12-22 10:21 发布:2024-09-18 10:02 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈违法拆迁来临前后的应对措施，一定要知道！,戚先生是安徽省某村村民，在该地拥有合法房屋，2016年12月，当地相关部门让发布了《关于征地补偿安置方案公告》，而戚先生的房屋也在此次的征收范围内。可是因相关部门给的补偿特别的低

北京拆迁律师谈违法拆迁来临前后的应对措施，一定要知道！

一、北京拆迁律师谈违法拆迁来临前后的应对措施，一定要知道！

　　戚先生是安徽省某村村民，在该地拥有合法房屋，2016年12月，当地相关部门让发布了《关于征地补偿安置方案公告》，而戚先生的房屋也在此次的征收范围内。可是因相关部门给的补偿特别的低，在多次协商未果后，戚先生便没有与征收部门签订补偿协议。但是另戚先生的没想到的是，他的这种行为让征收方非常的不满意，在2018年10月，城管执法人员和其警务人员将戚先生的房屋包围，在相关部门的指挥下对戚先生的房屋实施了强制拆除，而且其家人也被控制。那么面对相关部门的违法行为，被征收人应该要怎么办呢？

　　本案中，虽然当事人最后选择了报警，但是民警却声称拆除行为系当地的征收主体部门无法阻止。其实，实践中民警的这种说法非常的常见，不过，好在戚先生维权意识比较高，处理方式也比较的冷静，在提交的证据中，可以看出相关部门的领导及工作人员都在拆除现场，而且在拆除之前，相关部门并未依法以书面的形式催告戚先生，也未保障其陈述权、申辩权。最终人民法院判决确定相关部门拆除戚先生房屋及附属物的行为违法。

　　在征地拆迁中，没有按照法律所规定的程序就强制拆除被征收人的房屋是一种非常普遍的现象，这种强拆行为是伤害被征收人合法权益最严重的一种方式，被征收人的家瞬间就会变成一片狼藉。而且拆迁方的强拆手段可谓是层出不穷，常常让被征收人防不胜防，有时候就连强拆主体也是“神龙见首不见尾”。那么面对这种违法拆迁时，被征收人有什么好的应对措施呢？

　　一、强拆之前的预防措施

　　1、为了避免房屋被违法强制拆除后房子内的物品“死无对证”的情况出现，被征收人在得知要拆迁时最好先将自己屋内的饰品以及生活用品进行拍摄取证，为日后维权过程中主张自己的损失做好证据的保存。当然了，在得知要被强制拆除时，也可以先将室内的贵重物品搬走，或是转移，减少因强拆给自己带来的财产损失。

　　2、从实践中来看，违法强拆都是在被征收人不注意或是家里没人的时候发生的，通常是征收方采取突袭的方式进行强拆。所以被征收人在确保人身安全的前提下将自己的房屋看管好，可在被征收房屋里留人看守。如果没有人看守，则很容易让征收方在夜间或是节假日里拆除。当然了在看守期间，最重要的就是确保自身安全，一旦遇到强拆，要冷静的处理，切忌使用对自己不利的行为。

　　二、施过程中的应对措施

　　北京圣运律师要提醒大家的是，在遇到违法强拆时，千万不要觉得自己以身阻拦或是与相关工作人员发生冲突征收方就会收手，如果这么做只会让自己在法律上处于更加不利于自己的处境，当然了也不能任凭他们拆，此时可以采取以下措施：

　　1、如果周围没有人，可在在条件允许的情况，叫一些邻居或是与征收方没任何关系的人到强拆现场进行围观，在不造谣的前提下，动员他们的力量，将强拆的行为公布在阳光之下，让老百姓进行监督并帮助自己拍照、录音、录像。

　　2、遇到强拆，首先就是要拨打110报警。如果看到强拆人员正在拆自己的房子或是强拆人员准备强拆自己的家，那么被征收人一定要先报警，同时要对报警电话录音，保存好报警记录，虽然有时候报警，警察并不一定能够及时的阻止住强拆行为，但这却对日后维权有着十分重要的影响。所以报警是十分有必要的，千万不要一上来就与对方争论不休。

　　3、对强制拆除现场进行拍照、录像。在确保自身安全的情况下，要及时的对强拆现场进行拍照、录像等，如果自己人身自由被限制，可事先让亲戚或是邻居帮忙拍照或是录像，其目的就是为了日后维权时能证明出强拆的主体，要注意的一点是，在录像的时候要尽量的把指挥人员和具体实施人员录进去，录好之后尽量保存好原件。

　　三、强拆之后的维权措施

　　1、启动法律程序。被征收人在遇到强拆时，可在有效的时间内依法申请复议或是提起行政诉讼，让相关人员承担法律责任，同时依法再向人民法院申请赔偿。

　　2、当然了，有的被征收人可能会在遇强拆之后去信访。信访虽然是老百姓维权的一种途径，但也只是一个辅助性的维权手段，真正能够解决征地拆迁纠纷最根本的途径还是司法途径，有些被征收人总是想着在信访时解决问题，但实践证明，信访不仅解决不了问题，反而还有可能会错过维权时机，所以被征收人要把握好司法维权的这个时间点。不过信访倒是可以为诉讼提供一些切入点，具体的可以咨询专业的律师。

二、拆违拆临工作易存在的问题和纠纷－附拆违拆临的基本流程

　　拆违拆临涉及对土地法、城乡规划法、行政强制法等多部法律的理解适用以及复杂的实务操作，各地做法不一，相关纠纷多发频发。本文梳理了拆违拆临基本流程，明确相关纠纷及行政诉讼风险；以及分析了多地拆违拆临工作中存在问题和纠纷。

　　一、拆违流程梳理与行政诉讼风险

　　在统一法律理解和适用的基础上，明确合法的拆违的步骤和程序，对避免和减少涉拆违行政诉讼至为关键。这些步骤和程序非常繁琐，分布在土地管理法、城乡规划法、行政强制法等相关法律与司法解释里。根据上述法律规定，结合拆违实务进行梳理，合法的拆违一般经过五个基本步骤：

　　（一）作出限期拆除决定书

　　该决定由土地、规划等职能部门依据其权限作出，是对建筑违法性认定，并明确行政相对人在规定期限内履行的行政义务。这是拆违的前提和依据，主要依据是土地管理法第76条和第77条、城乡规划法第64条至66条。为此，执法主体需要开展行政调查，根据调查的事实完成违法建筑的认定，然后告知当事人进行行政处罚的决定、事实和理由。在此基础上，执法机构需要听取相对人的意见或举行听证，然后将信息送达相对人，并且告知其救济途径。

　　（二）作出催告通知书

　　根据行政强制法第35条的规定，由具有强制执行权的政府、受政府责令实施强制拆违的部门以书面形式作出。内容包括：1.自行拆除的违法建筑；2.自行拆除的时限；3.相对人的陈述、申辩权；4.不自动履行的后果。

　　（三）发布公告

　　根据行政强制法第44条规定，由具有强制执行权的政府、受政府责令实施强制拆违的部门发布。除再次督促当事人在规定时间内自行履行拆违决定相关要求外，还要公开宣示政府对拆违人的态度和决心。

　　（四）作出强制执行决定书

　　根据城乡规划法第68条、行政强制法第37条，对经催告、公告程序，相对人仍不履行限期拆除决定书的，由县级以上地方政府作出强制执行决定书，并载明：1.当事人的姓名或者名称、地址；2.强制执行的理由和依据；3.强制执行的方式和时间；4.申请行政复议和提起行政诉讼的途径和期限；5.行政机关的名称、印章和日期。

　　（五）强制拆除

　　由县级以上地方政府责成有关部门组织实施拆除行为。根据土地管理法第83条的规定，对土地行政主管部门的限期拆除决定，人民政府没有强制执行权，需要强制执行的，由作出限期拆除决定的机关申请人民法院强制执行。行政强制法在第五章专门对“申请人民法院强制执行”作了规定。人民法院对行政机关强制执行的申请，经审查符合法律规定，应当自受理之日起七日内作出执行裁定。因情况紧急，为保障公共安全，行政机关可以申请人民法院立即执行。经人民法院院长批准，人民法院应当自作出执行裁定之日起五日内执行。实务中，违建拆除特别是违建强拆的法定程序是十分繁琐的，各个阶段相互独立又相互关联。上述五个基本流程内的每一个步骤都有相应的法律程序和要求，如送达，如不得在夜间或法定节假日强制拆除等。这些步骤、程序和要求中，都隐含着行政相对人提起行政诉讼的理由。可以说，每一个环节，都是行政诉讼产生的风险点，应当依法规范开展相关工作。

　　二、拆违行政诉讼的实证分析

　　分析拆违行政诉讼案件情况，能够总结拆违实务经验。从全国相关地市法院及济南市两级法院审理的拆违类行政案件分析，该类案件呈现的特点及反映出的问题主要有：

　　（一）乡镇政府被诉比例高

　　被诉行政机关主要有规划委员会、乡镇政府，区县政府、市政府、城管执法监察局、国土局等，其中乡镇政府占比高。这说明，郊区近年来经济发展较快，违反规划管理的现象也较多；乡镇政府与国土局、规划委员会等部门相比，有对违法建筑进行强制拆除的权力；乡镇政府拆违工作规范性不高，在查处及强制拆除违法建筑的过程中没有处理好公正与效率的关系。

　　（二）被诉行政行为类型集中

　　主要对限期拆除决定、强制拆除决定、强制拆除行为等三种行为，有的起诉其中一个行为，有的同时或先后起诉其中两个甚至三个行为。

　　（三）行政赔偿案件较多

　　凡是起诉时涉案违法建设已被拆除的，相对人基本都会提起行政赔偿之诉。因为承担赔偿责任是行政行为违法的逻辑结果，也是行政相对人诉讼的最终目标。从赔偿请求的内容来看，名目繁多且数额较大，有的达到近几千万元。

　　（四）拆违不作为之诉开始出现

　　有的群众以其合法权益受到违建影响为由，要求行政机关查处，在对行政机关处理不满的情况下，对行政机关不履行查处违法建筑的职责提起行政诉讼。有的群众向有关职能部门提出拆除违建信息公开，因行政机关未答复或对答复不满意而提起诉讼。这类案件说明，违建筑对居民的生活造成了不利影响，群众对拆除违建愿望十分强烈，对行政机关拆除违建的要求日趋增高。

　　（五）程序违法问题突出

　　如强制拆违前未作出行政决定、未履行政府批准手续、未经过催告程序或公告程序、未履行告知陈述申辩权、行政决定未依法送达、强制拆除时未制作现场笔录、没有强拆权的行政机关强拆未向法院申请强制执行等。

　　（六）越权拆违

　　如在镇规划区内未依法取得建设工程规划许可证或未按许可证的规定进行建设的，应由国土资源主管部门申请法院强制执行或者由县级以上地方政府责成有关部门强制执行，而有的乡镇政府却组织了强制拆除，超越了法律规定的权限。

　　（七）拆违手段违法

　　如通过断水、断电、停燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定；有的拆违过程中对当事人违建内的合法财物未采取适当的保护与保管方式，造成损害；有的强制拆除主体对当事人违建物的残值物料擅自进行处分等，侵害了当事人的合法权利。

三、2022年政府工作报告再提“村庄撤并”，坚决制止耕地“非农化”！

　　3月5日上午，第十三届全国人大五次会议开幕。今年的政府工作报告中提出，要有序推进城市更新，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造；大力抓好农业生产，促进乡村全面振兴。完善和强化农业支持政策，接续推进脱贫地区发展，促进农业丰收、农民增收；坚决守住18亿亩耕地红线，划足划实永久基本农田，切实遏制耕地“非农化”、防止“非粮化”。把14亿多中国人的饭碗牢牢端在自己手中；扎实稳妥推进农村改革发展。开展好第二轮土地承包到期后再延长30年整县试点；严格规范村庄撤并，保护传统村落和乡村风貌。启动乡村建设行动，加强水电路气信邮等基础设施建设，因地制宜推进农村改厕和污水垃圾处理等。

　　从2022年的政府工作报告中我们看到，老旧小区改造、乡村建设（村庄撤并）、防止耕地“非农化”仍然是今年工作的重中之重。

　　一、新开工改造城镇老旧小区5.6万个

　　去年的政府工作报告中提到“政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平”。而今年的政府工作报告再次提到要新开工改造5.6万个老旧小区。

　　一般而言，老旧小区改造是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。并且根据2020年国务院发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，到十四五期末，要力争完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

　　所谓的老旧小区是指城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。虽然说，根据此前发布的一些政策及规定，今后的老旧小区改造不再像从前那般大拆大建，但也难免会遇到一些非拆不可的情况，比如房子已经无法通过修缮变成安全住宅的，在建设之前未办理规划审批手续的违法建筑等。

　　不过，北京圣运律师需要提醒大家的是，不论是违法建筑的拆除，还是老旧小区改造过程中产生的征地拆迁，都需要依法进行，对合法建筑改造拆除之前，必须要依法给予被征收人合理、公平的补偿，违法建筑的拆除也必须要依法进行，不能以任何理由强拆老百姓房屋，或是给予极低的补偿。

　　实践中，如果老百姓遇到补偿不合理、非法强拆、以拆违促拆迁，将合法房屋认定为违法建筑且拆除等问题时，那么一定要及时地咨询专业律师，并在法律规定的期限内向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

　　二、防止耕地“非农化”，严守18亿亩耕地红线

　　2022年政府工作报告中提出，坚决守住18亿亩耕地红线，划足划实永久基本农田，切实遏制耕地“非农化”、防止“非粮化”。加强中低产田改造，新建1亿亩高标准农田，新建改造一批大中型灌区。

　　其实，在政府工作报告之前，今年的中央一号文件中同样提到了耕地保护这个问题，并且再次明确了耕地的主要用途。虽然国家一而再再而三地强调要“严守18亿亩耕地红线”，且也发布了各种政策文件及规定，但实践过程中，违反土地管理法等法律规定，破坏土地用途、违法占用耕地进行建设的行为却从来没有停止过。

　　但不可否认的是，上述提到的这种行为很显然是不合法的，而且，未经审批，擅自占用耕地，进行非法建设势必会让违法者付出比较惨重的代价，严重者还会有可能被追究刑事责任，被依法判刑。因此，北京圣运律师再次呼吁大家，耕地不是想占就能占，想在上面建就能在上面建的，在建设之前必须要依法向有关部门办理审批手续，否则很有可能会把自己送进牢房。

　　三、严格规范村庄撤并、保护传统村落和乡村风貌

　　自2022年中央一号文件中提到“村庄撤并”后，今年的政府工作报告中又再一次提到“村庄撤并”。政府工作报告中提出，严格规范村庄撤并，保护传统村落和乡村风貌。启动乡村建设行动，加强水电路气信邮等基础设施建设，因地制宜推进农村改厕和污水垃圾处理。

　　事实上，针对“村庄撤并”，在去年6月份通过的《中华人民共和国乡村振兴促进法》中就有明确的规定，该法第五十一条明确规定，县级人民政府和乡镇人民政府应当优化本行政区域内乡村发展布局，按照尊重农民意愿、方便群众生产生活、保持乡村功能和特色的原则，因地制宜安排村庄布局，依法编制村庄规划，分类有序推进村庄建设，严格规范村庄撤并，严禁违背农民意愿、违反法定程序撤并村庄。

　　那也就是说，村庄撤并首先要遵循老百姓的意见，必须要与老百姓商量着来，不能说拆就拆，不能采取一刀切，要合理有序地推进，不能不把老百姓的意见不当回事，更不能强迫老百姓上楼生活，这是最基本的原则。

　　实践过程中，有的地方却在“村庄撤并”过程中存在侵害老百姓基本利益的情况，比如强迫农民搬迁、违背农民意愿，威胁其签订补偿协议等，这种行为不仅仅侵害了老百姓的合法权益，也会在一定程度上让相关部门失去公信力。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，如果在村庄撤并过程中遇到相关部门违法违规强迫自己上楼，给予的补偿不合理等，作为被征收人一定要及时地通过法律途径来维护自己的合法权益。

四、北京圣运贵阳拆迁系列之谈拘留处罚被撤销，法院裁判显温情！

　　基本案情：

　　郭女士系贵州省A市B镇某村村民，2019年3月28日，当地政府开始在该村组织强拆工作，现场有围观的当地村民，郭女士及其子杨先生也在拆迁现场，A市公安局现场对郭女士之子采取强制措施，郭女士对于其子无故被警方采取强制措施感到非常担心，但因郭女士为聋哑人，无法及时正确表达其对之子被带走的担忧，无奈情急之下用手拦截将要驶离的警车，希望警方能够出具相关法律手续确认其子被带离现场的依据，但警方却未给与郭女士任何解释及书面文件，也一并对郭女士采取了强制措施，给与了郭女士5天行政拘留的处罚。

　　办案掠影：

　　郭女士及其子杨先生认为当地警方在执法过程中存在严重违规违法行为，但又碍于对相关法律程序不了解，决定委托律师介入维护合法正当权益，在经过一番对比后，委托了北京北京圣运律师事务所的杨小燕、时祯奎两位律师代为提起相关法律维权手续。两位律师在认真听讲了郭女士其子对案件的描述后，认为当地警方在处理此案时程序及实体均存在违法行为，遂及时向人民法院提起了行政诉讼。

　　首先，两位律师认为当地警方将郭女士带离现场并进行关押期间，未告知郭女士羁押原因也未给郭女士进行聋哑翻译，也未提供正常的饮食属于违法行为且处罚决定明显不合理，超出了行政机关的自由裁量权，属于滥用职权的行为。

　　其次，当地公安机关未按法律规定将通知家属的通知书送达直系亲属。

　　最后，行政处罚决定书是在执行处罚完毕后才送达当事人，且是在当事人多次要求下才拿到了复印件。

　　综上违法行为，两位律师提起的诉讼请求中要求人民法院撤销A市公安机关针对郭女士作出的《行政处罚决定书》。

　　人民法院办案法官在审理过程中听取了控辩双方的答辩意见后，认为行政机关在作出一个行政行为时，必须遵循合理原则，行政机关实施行政处罚，必须坚持“过罚相当”，对于轻微的违法行为却给与了较为严厉的行政处罚，没有对案件的起因及后果进行综合考量，其行为明显超出了“过罚相当”的原则。最终，法院采纳了两位律师的意见，撤销了《行政处罚决定书》。

　　法律法规：

　　《中华人民共和国治安管理处罚法》第五条：治安管理处罚必须以事实为依据，与违反治安管理行为的性质、情节以及社会危害程度相当。

　　实施治安管理处罚，应当公开、公正，尊重和保障人权，保护公民的人格尊严。

　　办理治安案件应当坚持教育与处罚相结合的原则

五、北京城市拆迁律师谈房屋被认定为违建怎么办？

　　在拆迁中我们常常会遇到无证房屋，所谓的无证房屋其实我们之前已经说过很多次，就是没有办理相关审批手续的房屋，房屋违反了《土地管理法》《城乡规划法》等法律法规中规定的程序。想必大家都知道，一般合法的房屋都是办理了房屋建设规划许可证、房屋建设工程规划许可证或是其他的相关审批手续，取得了房产证的房屋。

　　如果没有办理相关的审批手续，是老百姓擅自占用土地进行建设的，那么一般情况下只要被投诉、被发现，都会被相关部门认定为违法建筑，一旦房屋认定为违法建筑，那对老百姓来说就会非常地不利，相关部门会针对该当事人作出责令限期拆除违法建筑通知书，要求当事人自行拆除房屋，尤其是当房屋因当地规划需要被征收以后，这类房屋基本上是逃不过被相关部门认定为违法建筑的命运的，而且相关部门还会以房屋是违法建筑为由，给予被征收人非常少的拆迁补偿，甚至不会予以任何的拆迁补偿。

　　所以，北京圣运律师在这里提醒大家，在自家房屋被认定为违法建筑以后，一定要提高警惕，可以马上审查相关部门的认定程序、作出法律文书的程序是否符合法律规定的，如果其认定房屋的程序不合法，那么被征收人可以马上咨询专业律师，然后在专业律师的分析下，看看有没有必要向人民法院提起行政诉讼，如果有必要，建议尽快就相关部门作出的责令限期拆除违法建筑的通知（决定书）向人民法院提起行政诉讼，请求法院撤销该文件或是确认该文件违法，保障自己在征地拆迁中的权益。