以案说法谈租房遭遇拆迁承租人可获哪些补偿，租房遇拆迁怎么补偿:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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以案说法谈租房遭遇拆迁承租人可获哪些补偿，租房遇拆迁怎么补偿

更新时间:2024-12-27 01:53 发布:2024-09-18 10:09 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：以案说法谈租房遭遇拆迁承租人可获哪些补偿,图片来源：网络案件回放2004年，一家服务中心与老张签订房屋租赁合同，约定租赁其位于房山区的某处房屋，并在此地址注册了公司。2017年，因轨道交通建设需对该房屋进行拆除，老张与村民委员会签订了

以案说法谈租房遭遇拆迁承租人可获哪些补偿，租房遇拆迁怎么补偿

一、以案说法谈租房遭遇拆迁承租人可获哪些补偿，租房遇拆迁怎么补偿

图片来源：网络

案件回放

　　2004年，一家服务中心与老张签订房屋租赁合同，约定租赁其位于房山区的某处房屋，并在此地址注册了公司。2017年，因轨道交通建设需对该房屋进行拆除，老张与村民委员会签订了拆迁补偿协议并领取到补偿款，补偿项目包括房屋及地上附属物、搬家补助费、停产停业综合补助费等。服务中心认为，这笔补偿款应归自己所有，遭到老张的拒绝，于是将其诉至法庭，要求老张返还装修补偿费、搬家补助费、停产停业综合补助费等共计50万元。结合服务中心承租房屋的面积、补偿协议的约定及实际经营情况，法院最终判决由老张给付对方拆迁补偿款19.8万元。

法官说法

　　本案中，双方争议的焦点是服务中心是否应获得拆迁补偿。该服务中心以涉案房屋为住所地领取了营业执照，在经营期间遇到拆迁，而且老张领取的拆迁补偿款中包含搬家补助费、停产停业综合补助费。搬家补助费及停产停业综合补助费是服务中心因拆迁而遭受的实际损失，老张领取了该部分拆迁补偿款，应该返还给原告。

　　在很多情况下，出租人与承租人签订商铺租赁合同时，会在合同中约定如果遇到拆迁时“双方租赁合同自动终止”“承租人配合出租人腾退房屋”等内容。所以，一旦承租商铺列入拆迁范围时，出租人往往会向法院起诉要求解除合同，收回商铺；承租人则认为其对商铺享有拆迁利益，在其没有获得充分补偿的情况下不同意解除商铺租赁合同。

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，承租人有权就相关损失获得拆迁补偿，拆迁单位与出租人签订拆迁补偿协议时，也往往将承租人的补偿款列入其中。如果租赁关系存续，承租人就有权获得该补偿款；但是，如果出租人在与拆迁单位签订拆迁补偿协议前，已与承租人终止合同并收回商铺的，承租人的相关利益就排除在外了。所以双方均应慎重处理合同解除事宜，以防引发新的纠纷。

（作者单位：北京市房山区人民法院）

二、湖北省利川市城市集中建设区集体土地及集体土地上房屋征收补偿办法

　　第一章总则

　　第一条为规范利川市城市集中建设区集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置工作，保障城市建设依法、有序、稳妥推进，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《湖北省人民政府关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》(鄂政发〔2019〕22号)、《恩施土家族苗族自治州城乡规划建设管理条例》等法律、法规和政策的规定，结合我市实际，制定《利川市城市集中建设区集体土地及集体土地上房屋征收补偿办法》。

　　第二条《利川市城市集中建设区集体土地及集体土地上房屋征收补偿办法》适用《利川市城乡总体规划(2017—2035年)》确定的城市集中建设区范围内的集体土地和集体土地上房屋的征收与补偿。

　　第二章土地征收及房屋拆迁补偿安置工作职责分工

　　第三条市人民政府是我市土地及房屋征收的法定主体。市人民政府按照属地管理原则委托元堡乡、凉雾乡、都亭街道办事处、东城街道办事处组织实施辖区范围内的土地、房屋征收和补偿安置工作，具体职责如下：

　　(一)组织实施征收土地面积测量、实物调查、价格评估(土地及房屋、苗木等地上附着物)等工作;

　　(二)拟订并发布征收补偿安置方案;

　　(三)负责补偿费用测算和登记，签订相关补偿、安置协议以及支付补偿费用，负责已征收土地的成本核算;

　　(四)分项目整理征地拆迁安置补偿档案资料，项目建设完结后，将档案资料及时整理、移交市档案馆;

　　(五)被征地农村集体经济组织和农民对征地补偿、安置方案提出听证的，依法组织听证;

　　(六)负责已征收土地的清场工作和巡查监管工作。

　　第四条土地征收和房屋拆迁补偿安置工作在市人民政府统一领导下，市直相关部门依法履行职责，开展相关工作。

　　(一)市征拆办：综合协调土地征收和房屋拆迁安置工作，统筹解决征地拆迁中存在的疑难问题;拟定征地拆迁相关政策;指导、监督房屋征收中介服务机构开展工作;检查督办征地拆迁工作进度。

　　(二)市自然资源和规划局：负责拟定和发布土地征收公告，审查征收补偿安置方案，签订土地征收协议，组织用地报批;负责拟征收土地范围红线确定、放验线，指导开展征收土地面积测量、实物调查、价格评估(土地及房屋、苗木等地上附着物);负责拟订年度土地收储计划、储备土地供应计划;负责对已取得完整产权的土地纳入储备土地库管理，编制土地储备资金收支项目预算。

　　(三)市城市管理执法局：配合相关单位对城市集中建设区范围内“三违”行为的巡察、制止工作;负责土地征收范围内“三违”建筑的调查、认定和分类处置工作。

　　(四)市住建局：负责安置房建设施工许可和质量监管，根据征收部门的需要提供商品房交易情况。

　　(五)市财政局：负责土地、房屋征收补偿安置资金筹集、分配、拨付;参与征收补偿费用的核算，负责监督资金运行。

　　(六)市审计局：负责对征收补偿费用管理和使用情况的审计监督，参与征收补偿费用的核算。

　　(七)市公安局：负责土地、房屋征收范围内村(居)民的户籍审核和管理工作;负责土地、房屋征收工作秩序的维护;负责查处涉嫌非法倒买倒卖土地、非法侵占土地犯罪的案件;负责查处妨碍国家工作人员依法履行职务的案件。

　　(八)市场监督管理局：负责核查土地及房屋征收范围内的营业登记。

　　(九)市人社局：负责失地农民养老保险参保工作。

　　(十)市林业局：负责林业规划的划定、调整和林地征占用许可手续办理，森林资源价格评估机构的监管。

　　(十一)市农业农村局：负责征收土地后承包经营权证的变更、注销登记等工作，协助办理失地农民养老保险参保工作。

　　(十二)市档案馆：指导征地拆迁补偿安置档案资料的收集、整理，对提交的档案资料按要求及时归档。

　　(十三)利川市靓利城市建设发展有限公司：负责对已征收土地苗木的接收处置工作。

　　第五条中介机构选择。

　　土地及房屋征收中介服务机构按有关规定采购，划定服务区域，明确服务年限。

　　第三章征收土地补偿

　　第六条土地补偿标准。

　　(一)土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费的补偿按照《湖北省人民政府关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》(鄂政发〔2019〕22号)规定的标准执行，执行过程中如上级修订的补偿标准超过该标准的，从其规定。

　　(二)湖北省利川市土地征收园地附着物补偿：果园盛产期11000元/亩，初产期7000元/亩，果苗4000元/亩。

　　(三)湖北省利川市土地征收养殖水面补偿：鱼塘10000元/亩，其他养殖、种植水面6000元/亩。

　　(四)湖北省利川市土地征收坟墓补偿：土坟(含石砌坟))8000元/所，单碑坟12000元/所，多碑坟15000元/所。

　　坟墓迁往公墓的每所补助2000元;迁至城市集中建设区外自行选址安葬的，所选择位置应符合相关法律政策规定。

　　(五)鱼塘和坟墓周边石砌堡坎或混凝土现浇、水泥地平、围墙、蔬菜大棚等按市场评估价进行货币补偿。

　　(六)苗圃、绿化林木、其他经济作物的补偿以及本办法未明确的地上附着物补偿，按照市场评估价进行货币补偿。

　　(七)属国家项目资金投入的设施，包括沟、坎、路、渠等建设项目所涉及的建构筑物不予补偿，已实施土地征收补偿的不重复补偿。自筹资金投入部分按投入量据实补偿。

　　(八)生产性用房(地)补偿。指用于看护果园、苗圃、鱼塘的临时棚子或房屋、烘烤房、堆肥池(塘)、沼气池、饲料(农产品)储藏窖，以及独立于居住用房之外的畜禽栏圈等设施农用地，生活用水井。其地上建构筑物补偿按市场评估价进行货币补偿，土地补偿参照同级别耕地征收补偿标准予以货币补偿。

　　第七条征收范围内废弃生产性用地、废弃宅基地(指空闲、房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地)按同级别耕地补偿标准予以征收补偿。

　　第八条土地征收奖励。对积极支持征收土地工作，按约定出席现场指界、面积确认签字、领取土地补偿款、签订土地交付协议并交付土地、及时搬迁范围内坟墓等附着物的，按土地补偿费、安置补助费总额的5%予以奖励。

　　第九条土地征收补偿资金，在签订土地交付协议后，直达被征收人账户。

　　第四章房屋拆迁安置补偿

　　第十条房屋拆迁安置补偿。

　　(一)安置补偿对象：城市集中建设区内符合征收补偿条件的集体土地上的房屋。

　　征收房屋的补偿包括房屋价值(宅基地评估价值和房屋评估价值)、装饰装修、附属物、搬迁费、临时安置补助费和奖励补助，对符合条件的还包括停产停业损失补偿。房屋价值由有资质的评估机构根据国家有关规定，按照批准的用途进行评估，对于改变房屋用途作为经营性用房使用的，可适当考虑租金、经营情况、税收等因素进行评估。

　　(二)湖北省利川市安置补偿方式：采取货币补偿和产权调换相结合的方式补偿安置，产权调换坚持产权性质匹配原则。为保障住有所居，针对唯一住房的被征收人，被征收人可以按人均(按户籍确定人口)最低30平方米选择调换房屋作为保障性住房，被征收人选择产权调换面积最高不超过390平方米。

　　第十一条湖北省利川市房屋拆迁住房安置补偿标准。

　　约定房屋补偿面积根据被征收房屋实有面积进行测算，测算公式为：约定补偿面积=一楼房屋面积×2+一楼以外房屋面积×1.2。

　　被征收房屋综合单价=(宅基地评估价值+房屋评估价值)/房屋建筑面积。

　　(一)选择以房屋产权调换为主的方式。约定房屋补偿面积≤390平方米时，在安置房源中选择与约定房屋补偿面积对等的房屋，原则上选房面积不得超(差)20平方米，超(差)面积按安置房的成本价格(3500元/平方米)相互补差，若选房面积超(差)20平方米的，超过20平方米的超(差)面积按市场评估价进行相互补差;约定房屋补偿面积超过390平方米的，超过部分按被征收房屋综合单价进行货币补偿。

　　(二)选择以货币补偿为主的方式。对调换保障性住房后剩余的面积实行货币补偿。

　　湖北省利川市房屋拆迁货币补偿的计算公式为:

　　1.约定房屋补偿面积≤390平方米的：最低补偿标准为3500元/平方米，被征收房屋综合单价高于最低补偿标准的按被征收房屋综合单价补偿，货币补偿费用=(约定房屋补偿面积—保障性住房面积)×3500元/平方米或被征收房屋综合单价。

　　2.约定房屋补偿面积> 390平方米的：390平方米以内的，最低补偿标准为3500元/平方米，被征收房屋综合单价高于最低补偿标准的按被征收房屋综合单价补偿;超过390平方米的按被征收房屋综合单价补偿。货币补偿费用=(390—保障性住房面积)× 3500元/平方米或被征收房屋综合单价+(约定房屋补偿面积—390)×被征收房屋综合单价。

　　第十二条依法登记的集体土地建设用地使用权的房屋(集体资产)按市场评估价实行货币补偿。依法登记且未被认定为废弃宅基地(地上无房屋)按市场评估价实行货币补偿。

　　第十三条鼓励诚实守信行为，被征收人在规定签约期限内签订征收补偿安置协议且在确定的期限内完成搬迁的，按照房屋价值(宅基地评估价值+房屋评估价值，不含装饰装修和附属物的价值)的20%予以货币奖励。

　　第十四条被征收人土地全部被征收后，无调换房屋或约定调换房屋面积达不到人均30平方米，而且本人及家庭成员均无住房、无买卖(出租)房屋行为、无私自买卖(转让)土地行为、无“三违”行为的，按以下方式安置:

　　(一)选择高层安置的，无房户可申请按3000元/平方米购买一套最接近人均最低住房标准的户型，原则上选房面积不能超过最低住房标准的20%。选房面积超过人均30平方米的，超过部分按3000元/平方米补差。

　　(二)无力购买高层安置房的，又符合公租房条件的可优先安排入住公租房。

　　第十五条选房顺序按签订房屋征收补偿协议的时间先后顺序，在安置房屋中选择房屋的楼栋、楼层及户型。

　　第十六条安置房建设标准。

　　(一)安置房位置：在城市集中建设区范围内市人民政府指定的位置。

　　(二)质量标准：安置房应当符合国家质量安全标准，经竣工验收合格后方可交付使用。

　　(三)安置房价格：政府建设的安置房按市场评估价确定，商品房开发小区还建的安置房按市场评估价结合小区商品房销售均价综合确定。

　　(四)产权登记：安置房屋土地使用性质为出让国有土地，被征收人应按登记部门的要求提供不动产权登记要件，按规定缴纳相关税费后依法办理不动产权登记。

　　(五)选择产权调换的房屋维修基金和物业管理费由被征收人承担。

　　第十七条征收房屋产权认定。产权人持有合法有效的《不动产权证书》《土地使用证》《建设用地批准书》等证件之一的，视为合法房屋，根据登记或许可的情形进行补偿。

　　第十八条被征收房屋拆迁安置补偿后，被征收房屋原权利人及其他权利人再次申请审批宅基地的，不予批准。

　　第十九条被征收房屋产权受到限制(如存在担保等情况)，在签订补偿协议前，被征收人应告知限制方房屋征收情况，且被征收人应在签订补偿协议之日起30日内解除限制，否则，征收方可以将相当于担保部分的货币补偿款提存。如果限制方解除限制措施需要征收部门协助的，征收部门应当予以配合。

　　第二十条其他补偿。

　　(一)水、电、气、通讯、广播网络等生产生活设施补偿：按有关单位的迁移或立户收费标准进行货币补偿。

　　(二)搬迁费：按期签订补偿安置协议的，搬迁费按被征收房屋建筑面积30元/㎡标准给予补偿，100㎡(含本数)以下的每户按3000元补偿，100㎡以上的按实际建筑面积计算，最高不超过8000元。

　　(三)临时安置补助费(过渡费)

　　1.被征收人选择产权调换的，按照还建的安置房面积进行计算，低于100㎡的按500元/月计算，100㎡以上(含本数)，按5元/月/平方米计算。过渡期限以签订合同时间到安置房交房时间(或通知交房时间)延长3个月计算。

　　2.被征收人选择以货币补偿的，按照被征收房屋的面积进行计算，低于100㎡的按500元/月计算，100㎡以上(含本数)，按5元/月/平方米计算，最高不得超过2500元/月。从签订合同之日起，补偿12个月的临时安置补助费。

　　3.已向被征收人提供周转用房的不予补偿临时安置补助费。

　　(四)被征收人(包括出租人)租金损失、经营者停业损失补偿。选择房屋产权调换的，租金损失和停业损失按补偿协议约定过渡期计算;选择货币补偿的，租金损失和停业损失按不超过6个月计算。

　　湖北省利川市房屋拆迁停产停业损失应当根据房屋被征收前的纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素进行评估。不具备评估条件的，按以下标准执行：

　　1.城区主街道上门面房屋：利用被征收房屋进行经营的，按经营房屋面积以每月60元/平方米标准补偿;利用土地进行经营的，按经营建筑占地面积以每月30元/平方米标准计算。

　　2.其他情况最高执行标准：按照被征收房屋经营建筑面积计算，门面每月50元/平方米，仓储或办公用房每月40元/平方米，厂房或场地每月20元/平方米。

　　按经营房屋建筑面积计算的最高不超过房屋第一层的建筑面积，按经营建筑占地面积计算的最高不超过土地使用证上记载的建筑占地面积，同时应扣除非生产或经营建筑面积。

　　第二十一条房屋征收补偿资金，在签订房屋拆迁安置补偿协议后，直达被征收人账户。

　　第五章罚则

　　第二十二条《土地征收启动公告》发布之后，抢栽抢种的青苗及地上附着物，抢修抢建的建构筑物及室内外装饰装潢等，一律不予补偿，并由相关部门按照有关法律法规及市人民政府的相关规定严肃处理。

　　第二十三条在土地及房屋征收补偿中，弄虚作假、冒名顶替、冒名领补偿费用以及截留补偿费用的，由相关职能部门责令追缴，并依法追究责任。

　　第二十四条违反土地及规划管理法律法规规定，阻挠国家建设征收土地的，责令限期交出土地，对拒不交出的，申请人民法院强制执行。对阻扰和破坏征地拆迁工作，妨碍公务执行的，由公安机关依法予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十五条对非法占用政府征收土地、储备土地的，责令限期归还，拒不归还的，依法查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十六条各地各部门工作人员在土地及房屋征收补偿工作中不履行《利川市城市集中建设区集体土地及集体土地上房屋征收补偿办法》规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章附则

　　第二十七条《利川市城市集中建设区集体土地及集体土地上房屋征收补偿办法》所指调换房屋面积包括套内建筑面积和公摊建筑面积，超(差)面积是指调换房屋面积超过(低于)约定房屋调换面积。

　　第二十八条征收部门应根据《利川市城市集中建设区集体土地及集体土地上房屋征收补偿办法》结合征收实际情况制定征收补偿安置方案，报经市人民政府批准后实施。

　　第二十九条被征收人或权利人不配合调查登记的，征收部门可以通过房屋权属登记档案或现场勘测结果进行登记，作为征收补偿的依据。因被征收人不同意评估、测绘等原因导致中介服务机构未能进场正常开展房屋征收的评估、测绘的，房屋征收部门会同评估、测绘机构以实测占地面积、目测房屋层数等合理方式估定相关评估、测绘参数，以相关参数作为房屋征收的评估、测绘工作依据，最终确定被征收房屋补偿金额，有类似被征收房屋的也可以比照类似被征收房屋的补偿金额予以确定。

　　第三十条《利川市城市集中建设区集体土地及集体土地上房屋征收补偿办法》未尽事宜，由市自然资源和规划局根据有关规定拟订补充方案，报市人民政府同意后施行。

　　第三十一条各乡镇(办事处、开发区，下同)城市集中建设区外参照本办法，根据《利川市农村宅基地管理办法》要求并结合综合地价等因素，拟订其辖区内的征拆办法，报市人民政府批准后实施。

　　第三十二条《利川市城市集中建设区集体土地及集体土地上房屋征收补偿办法》实施前已依法作出征收决定的项目，按原征收补偿方案和有关规定执行。

　　第三十三条《利川市城市集中建设区集体土地及集体土地上房屋征收补偿办法》实施过程中，如遇相关法律及政策标准进行修改和调整的，市人民政府将根据相关法律及政策标准进行相应修正后实施。

　　第三十四条《利川市城市集中建设区集体土地及集体土地上房屋征收补偿办法》由市自然资源和规划局负责解释。

　　第三十五条《利川市城市集中建设区集体土地及集体土地上房屋征收补偿办法》自发文之日起施行，有效期3年。来源：利川市人民政府网

三、北京土地征收律师谈征收土地预公告的内容是什么？该文件重要吗？

　　一般情况下，开展土地征收通常是以公共利益为提前的（具体什么是公共利益，土地管理法第四十五中已经明确规定了公共利益的范畴，大家可以通过网络查阅或是翻看我们公众号之前的文件查看），如果遇到的土地征收并非是因公共利益的需要，那原则上来说此次土地征收可能就不合法。

　　不过，不论是因什么目的开展的土地征收，但在土地征收中必须要有征收土地预公告。

　　征收土地预公告是集体土地征收中必须要有的一份文件，也是相关部门在确定征收范围后必须要依法按照《土地管理法》中规定的在村集体内或是在村庄内的公告栏内以书面的形式主动公开的一份文件。实践中，当我们的承包地或是房屋被征收以后，广大被征地农民看到的第一份法律文件应该是征收土地预公告。

　　根据《土地管理法实施条例》第二十六条规定，需要征收土地，县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当要发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。

　　征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。征收土地预公告应当采用有利于社会公众知晓的方式，在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布，预公告时间不少于十个工作日。

　　从上述的法律法规中我们可以了解到，土地征收预公告不仅是法定程序之一，而且，这一份文件的内容中还应当要包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等事项。不过，这里北京圣运律师想着重告诉大家一点的是，无论是土地征收预公告还是征收土地预公告（性质一样）应当要采取有利于广大被征地农民知晓的方式，即以书面的形式，在村庄范围内或是老百姓经常聚集的地方发布张贴，并且公告的时间至少需要达到10个工作日。

　　这里要告诉大家的是，征收土地预公告并没有法律效力（具有法律效力的是落实所有前置程序及补偿后，相关部门发布的土地征收公告），前期发布的土地征收预公告只是起到一个告知的作用，告知大家具体的征收目的等事项，不过，虽然征收土地预公告没有法律效力，但也是不能少的，征收方也不能因该文件没有法律效力而不依法主动公开，否则就是侵害被征地农民知情权的行为。实践中，如果相关部门以没有必要或是以土地征收预公告涉及隐私等为由拒绝公开或是没有依法主动公开，那么，建议被征地农民拒绝搬迁。

四、临朐县发布征收土地预公告

　　临朐县发布征收土地预公告

　　临征预公告〔2023〕5号

　　为保障公共利益用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规的规定，经临朐县人民政府研究决定，现发布征收土地预公告：

　　一、拟征收土地位置、范围、权属

　　地块1位置范围: 县城城区道路

　　涉及的农村集体经济组织：东城街道弥南社区、善家庵村、赵家庄社区、辛庄子社区、陈家上庄社区、徐家上庄村、卜家小河社区、高家店子村、城关街道石埠村

　　地块2位置范围:柳山镇镇区道路

　　涉及的农村集体经济组织：柳山镇柳山村、后疃村

　　二、拟征收土地目的、拟开发用途

　　本次拟征收土地拟用于交通设施建设，开发用途为交通运输用地。

　　以上地块拟征收土地符合《土地管理法》第四十五条第二项规定的公共利益需要。

　　三、开展土地现状调查的安排

　　自本公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收土地范围内抢栽、抢种、抢建，违反规定在征收土地预公告发布后抢栽、抢种、抢建的，对抢栽、抢种、抢建部分不予补偿。

　　临朐县自然资源和规划局、财政局、农业农村局和各乡（镇）政府（单独选址项目建设单位）拟于2023年3月2日（征收土地预公告发布后即可启动）组织开展土地现状调查、勘测定界及清点地上附着物和青苗，请本次征收土地涉及的农村集体经济组织、土地承包户、地上附着物和青苗所有权人等单位和个人按时参加并积极支持配合。不能直接到场的，要书面委托他人代理。

　　四、拟征收土地补偿标准

　　拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府鲁政字〔2020〕74号文公布的临朐县征地区片综合地价标准执行。本次征收土地共涉及三个区片，每亩补偿6-6.8万元。地上附着物和青苗补偿费标准按照山东省财政厅、山东省自然资源厅《关于潍坊市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕1945号）的规定执行。

　　本次征收土地涉及的农村住宅、工矿企业及其他建筑设施拆迁，由临朐县人民政府按照国家有关规定另行制定农村房屋拆迁补偿安置方案或按照临朐县人民政府指定的相关拆迁单位与产权人签订的拆迁补偿安置协议予以补偿安置。

　　被征收土地村（居）的具体征地补偿安置方案，待土地现状调查和征收土地社会稳定风险评估完成后，由临朐县人民政府组织有关部门拟定并公告。

　　五、其他事项

　　本公告在征收土地涉及的农村集体经济组织所在地和山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告自发布之日起公示10个工作日。

　　被征地的农村集体经济组织、村民或者相关权利人对本公告有异议的，可自公告结束前向临朐县自然资源和规划局提出书面申请；对土地现状调查结果有异议的，在土地现状调查结束后5日内，向临朐县自然资源和规划局提出书面申请。临朐县自然资源和规划局会同有关部门对被征地的农村集体经济组织、村民或者相关权利人提出的合法诉求要认真复核并妥善处理。

　　特此公告。

　　临朐县人民政府

　　2023年3月1日

　　来源：全国征地信息共享平台

五、国有土地上房屋征收——棚户区/旧城区改造流程

　　棚改/旧改作为一项重大民生工程，已然成为各个地区城市建设的重点。作为被拆迁人，在拆迁来临之即应要做到心中有数，了解棚户区改造过程中的拆迁流程，才能知晓棚改/旧改过程中是否存在违法行为，或是知道补偿合不合理，接下来，北京圣运拆迁律师就为大家带来城市棚户区/旧城区改造的流程：

　　01、摸底调查、确定改造计划

　　在实施改造之前，相关部门需要组织人员对拟改造区域内的房子进行摸底调查，了解房屋数量以及老旧房屋损失的程度等，然后确定改造计划。

　　02、需征询改造意见

　　棚户区改造类的项目是民生工程，其目的是为了改善老百姓的居住环境而非其他目标。所以，确定好改造计划后，接下来就需要征询老百姓的意愿。实践中，不同地区对同意旧城区改建人数的比例规定不同，我们以上海和北京为例：

　　《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第12条规定，因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。

　　《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》中就规定，旧城区改建计划确定后，区县人民政府组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。

　　区县房屋征收部门对征询意见过程实施监督，大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建，拟征收范围由区县人民政府确定。

　　从以上的规定中我们可以看出，只有绝大多数人同意改建的，那么相关部门才能依法进行。

　　03、确定征收范围后，发布暂停办理公告

　　根据《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》中的规定，通过征询的旧城区改建项目,纳入各区县国民经济和社会发展年度计划。

　　区县房屋征收部门根据建设单位提交的征收要件以及房屋征收申请向区县人民政府申请启动房屋征收工作。

　　在收到区县人民政府确认意见后3个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知产权人、公房承租人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为，违反规定的不予补偿。

　　暂停期限为一年，需要延长暂停期限的，区县房屋征收部门应当提前15日在征收范围内及时发布延期公告，延长期限最长不超过一年。

　　实践中，被拆迁人一定要注意这个公告了，如果为了获取更多的补偿而在确定征收范围内自行加以扩建、改建的话，那么就如上述所规定的不予补偿，到头来竹篮打水一场空。

　　04、调查登记房屋

　　区县房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，产权人、公房承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内公布。

　　调查登记是棚改区改造、旧城改造类中必经的一个环节，这也是维护被拆迁人合法权益的重要程序。

　　05、拟定征收补偿方案并征求意见

　　拟定征收补偿方案征求被拆迁人意见也是必经程序，无论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是地方性法律条例中都有明确的规定。

　　以北京为例，区县房屋征收部门会同区县财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案，并报区县人民政府批准。房屋征收补偿方案应在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。

　　不过征收补偿方案一公布，那么被拆迁人能具体得到多少补偿就已经大体的明确了。因此，如果被征收人对拟定的补偿方案不满意，要及时的提出来，如果多数人对补偿方案不满意，相关部门还需组织听证，并根据听证会的情况修改补偿方案。

　　多数产权人、公房承租人不同意征收补偿方案的，区县人民政府应当组织由产权人、公房承租人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

　　当然，被拆迁人也可直接通过法律途径维护自己的合法权益。

　　06、预签补偿协议

　　预签约、预征收一般适用于旧城改造之类的项目，而且“预签约”、“预征收”、“模拟征收”通常是发生在征收决定作出前。

　　但预签约也是有要求的，只有达到了一定的签约比例，才方可征收。对于预签约比例，每个地方都有具体的规定。

　　《成都市人民政府办公厅关于进一步推进成都市中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》中规定：旧城区改造范围内95%以上住户签订模拟搬迁协议的，相关部门可依法作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案；改造范围内100%住户签订模拟搬迁协议的，不再另行签订征收补偿协议，模拟搬迁协议与征收补偿协议具有同等法律效力。

　　《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第18条：在方案确定的签约期限内达到签约比例的（不得低于80%，具体由区政府在征收决定中确定），补偿协议生效；未达到签约比例的，补偿协议不生效，区人民政府应当于签约期限届满之日起3日内在房屋征收范围内予以公告，自公告之日起房屋征收决定终止执行。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，预签约具有一定的风险，因此在签约之前，一定要考虑清楚自己的补偿是否合理，切不可听信拆迁方口中说“别人都签了，就剩你了”之类的话，如果觉得补偿不合理，可以拒绝签订，然后及时的咨询律师维护权益。

　　07、作出征收决定和补偿决定

　　当完成以上的法定程序之后，相关部门便会作出征收决定，然后正式实施征收工作。当然，针对个别没有签协议的被拆迁人，相关部门会作出补偿决定。

　　一般而言，征收补偿方案、征收协议、征收补偿决定内容是基本一致的，区别在于针对的对象不同。简单来说，补偿方案是给所有被征收人看的，征收协议是在被拆迁人同意下所签订的，而补偿决定则是对认为补偿不合理而拒绝签订协议的被拆迁人下达的，这三份文件的关系被拆迁人一定要理清。

　　最后，国有土地上房屋征收（城市棚户区改造）应当符合以下条件：

　　1、项目必须符合公共利益的需要且选址符合棚户区特征

　　为了促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定，其建设项目符合公共利益的需要是作出房屋征收决定的要件。项目选址必须符合棚户区特征，对改造的单位住户进行前期入户摸底调查并取得有关部门的选址意见书。二项目规划，确定改造区的面积划出红线地图及设计条件、规划设计、建设方案及审批等环节。包括办理规划部门出具选址意见书、用地规划许可证、规划用地拆迁红线图、国土局有关部门出具用地意见。三项目立项，由市发改委办理。

　　2、符合四规划一计划

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第九条确定房屋征收符合公共利益的需要；符合四规划一计划这是棚户区改造的启动程序和先决条件。需要征收的各项建设活动需要符合“国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划”，同时也要保障性安居工程、旧城区改建的建设项目还需要纳入“国民经济和社会发展年度计划”。

　　3、组织听证

　　依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条制定征收补偿方案并及时公布，并根据被征收范围内被征收人意见及时修改征收补偿方案，组织听证等。也就是说如果多数人对方案有异议时，被征收人有权要求听证，且当地相关部门也应当组织听证会。

　　4、进行社会稳定风险评估与政府常务会议讨论

　　进行社会稳定风险评估后由市、县级人民政府作出征收决定。涉及人数较多的根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第一款规定，应当经政府常务会议讨论决定。这是作出房屋征收决定的决策程序，当然也是法定程序。

　　5、补偿费足额到位

　　在作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

　　北京圣运律师最后提醒广大被拆迁人，无论是补偿方案还是征收协议或是补偿决定，如果被拆迁人认为补偿不合理，均可咨询专业律师，或是在法律规定的期限内提起行政诉讼。