拆迁到底是让谁在受益？让谁致了富？，拆迁谁来拆

一、拆迁到底是让谁在受益？让谁致了富？，拆迁谁来拆

　　早年间的拆迁各个程序执行的还很规范，补偿的也很合理，然而，随着全国城镇化进程的加快，征地拆迁项目的增多，使得越来越多的征收方已熟知其中的拆迁漏洞，在面临巨大的利益诱惑下，利用自身的职权之便，违规拆迁导致乱象丛生，群众利益受损。

　　征地拆迁本是利民利国的好事，然而近期大华时报爆出重庆铜梁区违法征地拆迁事件，报道称当地的征地拆迁项目却是从2014年便开始实施的，具体的征收范围以及相应的征收文件他们都未曾见到过，当地征收方便与周边附近同村的村民谈好拆迁协议，并拆掉了其房屋。而被报道的当事人熊某直到2019年10月18日前，都一直没有人对他所有的鱼池和房屋洽谈征收补偿事宜。一直到鱼池被挖前二十多天，当地街道办事处拆迁办才开始与之协商征收补偿，后来在区人大三位领导和亲友的劝说下，于2019年10月30日下午签订了130万的拆迁协议。而2019年11月17日，熊某9亩鱼池被挖开鱼也全部跑掉，鱼池上的凉亭大部分被毁，鱼池周边的铁丝网围挡也被挖机开进鱼池时毁坏多处。并且熊某还对安置补偿事宜存在疑问，与自家相同情况的他村村民得到了安置，而自家却并没有，这就给人造成了一种和拆迁干部有关系就能安置无关系就不能安置的感觉。在此，不禁想问一句：这样的拆迁到底是让谁在受益？让谁致了富？

　　不得不说，本案乃至大多数征地拆迁案件都有类似之处，不乏有在拆迁过程中违规迁入进行安置的的，或不属于安置对象的也进行安置的，更有甚者扩大安置标准以及安置对象进行安置的；还有属于安置的对象却不给安置的等等情况，在损害国家和群众利益的情况下，还严重损害了政府的公信力。然而，对于这些违法违规的补偿安置情况，究竟是“关系”捣的鬼还是程序违法惹的祸，这都有待深究，值得各地上级部门细细考量与探查。

　　但无论是农村拆迁还是城市征收，国家都制定了统一的补偿原则，即“先补偿后拆迁”，与“不得降低原有的生活标准，保障被征收人的居住条件”，且因征地拆迁项目涉及千万家群众的利益，必须补偿公平、安置公正、程序合法，公开透明。

　　然而，想要获得合理合法的征收补偿，就需要作为被征收人的你了解合法的征收补偿程序，从中找到征收方的违法点，以此作为突破口来进行维权。下面，便是你所需要了解知道的征收知识：

　　国有土地上房屋征收补偿程序

　　1.依建设单位申请，政府启动房屋征收程序。

　　2.发展改革部门、国土资源部门、城乡规划部门、行业主管部门分别就拟建项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划进行审查，其性质为预审批。

　　3.房屋征收部门组织对征收范围内的房屋进行调查登记，并公布调查结果。

　　4.房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。（征收范围确定后，被征收人就不得新改扩建和改变房屋用途；有关单位暂停办理相关手续）

　　5.组织有关部门论证、修改征收补偿方案，并公布征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

　　6.征求意见期满后，公布征求意见情况和征收补偿方案的修改情况。

　　7.按照有关规定进行社会稳定风险评估。

　　8.征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。

　　9.市、县级人民政府作出房屋征收决定前，组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

　　10.市、县级人民政府作出房屋征收决定并公告。同时收回国有土地使用权。对房屋征收与补偿进行宣传、解释。

　　11.被征收人对征收决定不服的，可申请行政复议，也可提起行政诉讼。

　　集体土地征收程序

　　第一步：发布拟征地公告

　　由市、县国土资源局在被征收土地所在地的村、组范围内（如果系乡、镇农民集体所有的土地，还应在乡、镇）发布《拟征地公告》，以书面形式告知被征土地的农村集体经济组织和农户，征地范围、位置、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。

　　第二步：确认征地调查结果

　　当地国土资源部门应委托具有相应资质的勘测单位对拟征地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

　　第三步：组织征地听证

　　在征地依法报批之前，当地国土资源部门应书面告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置方案有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。（以上被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。）

　　《国土资源听证规定》第19条规定，有下列情形之一的，主管部门在报批之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利：

　　（一）拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的。

　　第四步：拟定“一书四方案”组卷上报审批

　　由县或市级国土资源局根据前述程序，按照《建设用地审查报批管理办法》对报批材料的要求拟定“一书四方案”即：“建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。

　　第五步：征收土地公告

　　征收土地的市、县人民政府应当在收到省级政府或国务院征地批复文件之日起10个工作日内在被征地所在地的乡（镇）村、组进行征收土地公告。征收土地公告由该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。征收土地公告的内容包括：（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；（二）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；（三）征地补偿标准和农业人员安置途径；（四）办理征地补偿登记的期限、地点。（《征收土地公告办法》第4、5条）

　　第六步：征地补偿登记

　　被征地的所有权人、使用权人应当在《征收土地公告》规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记手续。

　　被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。（《征收土地公告办法》第6条）

　　第七步：拟定征地补偿安置方案并公告

　　有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据省或国务院征收土地批准文件批准的《征收土地方案》在征收土地公告之日起45日内以被征地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。

　　征地补偿安置、方案公告内容包括：

　　（一）本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；

　　（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；

　　（三）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；

　　（四）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；

　　（五）农业人员的具体安置途径；

　　（六）其他有关征地补偿、安置的具体措施。（《征收土地公告办法》第7、8条）

　　第八步：征地补偿安置方案公告（听取意见、听证）

　　县或市级国土资源局应当主动听取被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。无需修改的，征地补偿安置方案报市、县人民政府批准后予以公告，由国土资源部门组织实施。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改后公告。

　　县或市级国土资源局将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。（《征收土地公告办法》第9、10条）

　　第九步：落实征地补偿、安置资金

　　市、县国土资源局按规定在征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付征收土地的各项费用。（《土地管理法实施条例》第25条）

　　对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。

　　最后，拆迁律师提示各位被征收人，遇到征收不要慌，了解征收程序和征收方谈判，如果谈判结果不理想，及早咨询专业律师。

二、专业拆迁律师谈土地征收预公告和征地公告的区别是什么？遇到违法征地怎么办？

　　自去年年底以来，有不少地区都发布了土地征收启动公告或是土地征收预公告。按照法律、法规中的规定，发布土地征收预公告是土地征收中必须要走的一个征地程序，也预示着相关征地的具体工作将依次展开。

　　《土地管理法实施条例》第二十六条规定，需要征收土地，县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。

　　如上所述，县级以上人民政府需要申请征收土地的，应当采用有利于社会公众知晓的方式，在拟征收土地所在的乡、镇和村民小组范围发布土地征收预公告，且公告至少三十日，而且该土地征收预公告中还应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查安排等事项，保障被征收人的知情权。

　　然而从律师办案的过程中发现，有一些地方存在未发布土地征收预公告、征地公告等就开始征收老百姓土地的情况，没有土地征收预公告，征地公告那么征收行为很显然就已经不合法了，而有的甚至连补偿安置方案公告也没有，只是口头告知被征收人补偿标准是多少等其他事项。

　　这里北京圣运律师要再次提醒大家，不论是土地征收预公告还是补偿方案，或是相关部门批准征地后的土地征收公告，都是法律规定必须要发布的，不能随意地更改，而这也是被征收人知晓土地征收信息的主要途径。

　　土地征收预公告和土地征收公告区别

　　不过看了上述内容后，可能许多朋友会产生一个疑问，就是土地征收预公告和土地征收公告到底有啥区别？是不是发布土地征收预公告之后就不用再发布土地征收公告了？

　　事实上，土地征收预公告和土地征收公告虽然只有一字之差，但还是有一定区别的，征收土地预公告是政府征地批准之前作出的公告，该征收土地预公告的目的是告知征地基本信息，征求村民意见。简单点来说，就是土地征收预公告不具有法律效力，只是告知大家征地信息，这点需要大家知道一下。

　　而征收土地公告是征地正式批准之后作出的公告，具有法律效力，这点在上面我们有讲到。该公告的目的是告知被征地农民土地已经被批准征收，如果被征地农民对征收行为不服的话，可以向有关部门申请行政复议，也可以向法院提起行政诉讼。

　　我们言归正传，相关部门发布土地征收公告，则意味着相关部门已经拿到了国务院或是省级人民政府批复的文件了，且也意味着征地工作正式打开了大门。可要是征地中既没看见土地征收预公告，也没有看见土地征收公告，相关部门便实施征地，甚至是强拆房屋、强制清除地上附着物，那被征收人要怎么办呢？建议可以这么做

　　1、不要签订补偿协议

　　在没有看到土地征收预公告、土地征收公告、补偿安置方案的情况下，建议先不要与征收方签订补偿安置协议，以免让自己处于被动状态。

　　2、向有关部门申请政府信息公开

　　根据《政府信息公开条例》第二十一条，市级、县级人民政府及其部门应当根据本地方的具体情况，主动公开涉及市政建设、公共服务、公益事业、土地征收、房屋征收、治安管理、社会救助等方面的政府信息。从该规定中我们可以看到，征地公告、补偿安置方案等文件应当是相关部门主动公开的，所以，当征收方没有公示征地批文，没有发布征收公告或是其他对自己权益会产生影响的文件时，那么，我们可以通过申请政府信息公开，依法获取征地批文、补偿方案等文件。

　　从所获得的材料中找到征收方的违法点，然后具有针对性地采取下一步措施。

　　3、向有关部门投诉、举报

　　在没有看到相关公告的情况下，可以向上一级有关部门反映，也可以打12336、12345等电话投诉、举报，让他们查处土地征收违法行为。

　　4、及时地采取法律措施维护权益

　　没有发布土地征收公告、补偿方案就征地，初步判断已经涉嫌违反土地管理法等规定，是不合法的行为。此时，被征收人可以先咨询专业律师，让律师给自己出谋划策，确需要通过法律途径来维护合法权益的，建议在专业律师的帮助下进行。

　　需要提醒大家的是，申请行政复议或是提起行政诉讼都是有规定的时间的，如果没有在法律规定的时间内提起相应的维权程序，那么可能就会就错过获得合理补偿、确认强拆行为违法的机会，因此大家一定要把握好时间。

三、国有土地上被征收房屋违法拆迁的赔偿——拆错了，怎么赔？

　　一、程序选择

　　在审判实务中，被拆迁人之所以经常对强拆行为提起确认违法之诉，归根结底是对安置补偿不服，认为其安置补偿利益没有得到满足、其合法权益没有得到保障。当强拆行为被确认违法之后，有的被拆迁人选择继续提起补偿之诉实现救济，而绝大多数被拆迁人则选择赔偿程序实现救济。当然，要求行政机关履行补偿职责能够在诉权行使中实现对当事人合法权益的保护。但是，被拆迁人往往更倾向于提起赔偿之诉，一方面赔偿能够吸收补偿，相比补偿程序，行政赔偿具有惩罚性，对当事人保护更加彻底；另一方面行政补偿一般对应的是合法行政行为，而行政赔偿则对应着违法行政行为，在程序设计上也更加顺畅自然。需要强调的是，行政赔偿与行政补偿程序不能重复适用。在一个行政行为被确认为违法并已经启动赔偿程序时，被拆迁人不能重复或者交叉运用救济手段，再行寻求行政补偿。〔15〕因此，当房屋强拆被确认违法后，被拆迁人既然已经提起赔偿之诉，原有的补偿问题可依法转化为赔偿程序解决，人民法院应直接进行实体审理并就赔偿问题作出行政赔偿判决，无需另行通过征收补偿程序解决。

　　当违法强拆案件进入赔偿程序后，有的被拆迁人对赔偿机关的先行处理行为不服诉至法院。人民法院应就当事人的实质争议进行审查，而非以行政赔偿决定为审理重点予以审理，这样能够避免出现行政机关多次作出、撤销行政赔偿决定的情形，防止赔偿案件久拖不决。还有的被拆迁人以起诉复议机关履行法定职责的方式解决赔偿机关的行政赔偿问题。对于以获得行政赔偿为目的的诉讼而言，国家赔偿法规定的救济方式是直接起诉赔偿机关，并不包括起诉复议机关，即不包括要求人民法院判决复议机关就赔偿机关的行政赔偿问题作出处理的情形。〔16〕与起诉赔偿机关相比，起诉复议机关不仅程序更加繁琐，耗费更多的资源，而且难以直接解决赔偿问题，容易形成循环诉讼。

　　二、处理原则

　　人民法院在审理行政赔偿案件时，要坚持全面赔偿和公平合理的理念。〔17〕首先，为体现对违法强拆行为的惩戒，对被拆迁人的相应赔偿不应低于其原应得的相关拆迁安置补偿权益。其次，应当考量其他被拆迁户以及当地其他项目的类似补偿方式与标准、安置情况，全面考虑法律、行政法规以及相关政策规定的连续性、一致性和公平性。在不违反法律、法规禁止性规定的情况下，结合被拆迁人实际情况，以填平补齐其受损的财产权利为限，并尽可能给予被拆迁人必要、合理的照顾和安排。再次，针对赔偿案件应尽可能协调化解争议，如果难以达成一致意见，在裁判规则上需要结合案件具体情形选择适当的裁判方式。并非所有违法强拆引发的赔偿案件都适宜由人民法院直接判决具体的赔偿内容，有一些案件需要考量社会影响和法律效果，人民法院可以判令先由行政机关作出赔偿决定，但在判决中要明确行政机关作出赔偿决定的大致标准和底线（赔偿方式、赔偿标准和范围等），从而充分发挥司法权的监督性和行政权的专业性，更有利于妥善处理争议。

　　三、赔偿方式

　　在赔偿案件中，支付赔偿金以及返还财产、恢复原状均是国家赔偿的赔偿方式。被征收房屋如果依法拆除，被拆迁人既可以选择按征收决定公告之日的市场评估价进行货币补偿，也有权要求在改建地段或者就近地段选择类似房屋予以产权调换。因此，对国家赔偿法第三十六条关于“直接损失”的理解，不仅包括因违法强拆造成的直接财产损失，还应包括被征收人所享有的全部征收安置补偿权益，如产权调换安置房、过渡费、搬家费、奖励费等。为确保被拆迁人获得及时、公平、公正的救济，在确定赔偿方式时，赋予被拆迁人既可以选择货币赔偿，也可以选择安置房屋的权利，这样能够最大限度保障被拆迁人获得安置补偿权益，符合国家赔偿法的立法精神。

　　四、赔偿标准和范围

　　 1、被强拆房屋损失的赔偿。

　　对被拆房屋损失的赔偿，应以被征收房屋的价值为限，目的是填平补齐被拆迁人受损的财产权利。〔18〕如果征收决定公告时间与实际赔偿时间相隔过长，市场行情发生了很大变化，这时以征收决定公告时的市场价格作为赔偿标准不足以保障被拆迁人的居住权益。针对此种情形，应确定合理的赔偿时点，一般选择确认违法时、委托评估时或判决作出时作为赔偿时点，总而言之，赔偿标准的确定要确保被拆迁人能够购买、得到与之前相当的房屋、与其他被拆迁人相当的房屋，满足其实际居住利益，确保其居住条件不降低、有改善，维护政策的连续性和社会的稳定性。同时，与补偿利益相比，赔偿要考虑给予被拆迁人适当的照顾和安排，以体现对违法强拆的惩罚性。由于被拆房屋不仅包括有证房屋，还包括很多无证房屋。对征收范围内无证房屋的处理，政府应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理，而不是与违章建筑一概论之。当无证房屋遭遇违法强拆时，人民法院应当综合考虑建造历史、当时立法状况、房屋建设的时间和动机、房屋来源和使用现状、居住利益等因素确定是否赔偿。

　　2、室内物品损失的赔偿。

　　因行政机关违反正当程序，不依法公证或者依法制作物品清单，致使被拆迁人难以履行举证责任，行政机关也无法举证证明实际损失金额的，人民法院可在被拆迁人就损失金额提供证据初步证明其主张的情况下，依法作出认定。被拆迁人的室内物品因违法强拆灭失，在双方均对室内物品无法提供证据予以证明的情况下，人民法院可根据被拆迁人提供的现场照片、物品损失清单，结合日常生活经验，考虑物品折旧等因素，对被拆迁人的赔偿请求合情合理进行酌定处理。关于非日常生活用品的大额财物损失，被拆迁人应当提供有说服力的证据，以证明这些财物在拆除现场客观存在以及各自的具体价值，否则法院缺乏酌定的基础依据。

　　3、停产停业损失的赔偿。

　　在强拆案件中，经营性用房被违法强拆，往往会产生停产停业损失。对停产停业损失的赔偿标准一般参照补偿标准确定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。从各地规定来看，补偿标准并不一致，大多要求具备被征收房屋属于非住宅的合法建筑、有合法有效的营业执照、办理税务登记并具有纳税凭证等条件。把握的原则是，停产停业损失只是补偿因征收给被拆迁人经营造成的临时性经营困难，具有过渡费用性质，因而只能计算适当期间或者按照房屋补偿金额的适当比例计付。〔19〕被拆迁人在征收或者侵权行为发生后的适当期间，也应当及时寻找合适地址重新经营，不能将因自身原因未开展经营的损失，全部由行政机关来承担。

　　4、临时安置费、逾期利息等其他损失的赔偿。

　　对于临时安置费的赔偿，征收补偿安置方案对此已经予以明确，赔偿标准可以参照执行。但是，临时安置费的具体标准不能低于各地确定的统一标准，当数额过低时侵害被拆迁人正当利益时，应当按照“就高不就低”的原则依法赔偿。对于逾期利息的赔偿，行政机关在违法强拆后理应及时履行赔偿义务，尽快支付违法赔偿金，尽可能减少被拆迁人的损失。若赔偿金不计付利息，则可能使被拆迁人的损失无法得到全部赔偿，甚至可能促使行政机关拖延履行赔偿义务。〔20〕当然，事后基于赔偿时点确定的赔偿数额高于应当按时支付的赔偿金数额和利息的除外，因为此种情况利息损失已被吸收，不应再重复计算。对于利息的计算标准，在目前法律并未作出明确规定的情况下，可以通过类比国家赔偿法最相近似的具体规定来衡平赔偿标准。

〔15〕参见最高人民法院（2018）最高法行申8212号行政裁定书。

〔16〕参见最高人民法院（2018）最高法行再128号行政裁定书。

〔17〕参见最高人民法院（2018）最高法行再163号行政赔偿判决书。

〔18〕蔡小雪、郭修江：《房屋征收案件审理指引》，人民法院出版社2015年版，第181页。

〔19〕参见最高人民法院（2017）最高法行再101号行政判决书。

〔20〕参见最高人民法院（2017）最高法行再5号行政赔偿判决书。

作者：王海燕 温贵能，山东高院行政庭

本文节选自：《法律适用》2019年第20期

原文标题：实务研究：国有土地上被征收房屋强拆案件的司法审查

四、北京圣运胜诉案例第50期 申请信息公开 却未在法定期限内答复？

五、北京土地征收律师,土地征收中哪些不予补偿

　　土地征收是指国家或政府按照法定程序，对土地实行强制收回并给予一定的补偿的行为。在土地征收过程中，对于一些特定情况下的土地征收，是不予补偿的。这些情况包括以下几个方面。接下来将由北京土地征收律师为您介绍相关方面的知识 ，具体情况赶紧跟着北京土地征收律师一起来看看吧！

　　一、非法占用土地

　　非法占用土地是指未经国家或政府批准，私自占用土地的行为。这种行为是违法的，因此在土地征收中，对于非法占用的土地不予补偿。对于非法占用土地的行为，国家或政府会采取相应的处罚措施，包括罚款、拆除、追究刑责等。

　　二、违法建设

　　在现代社会中，土地资源非常宝贵，因此国家或政府会对土地资源进行有效的管理和利用。在土地征收中，如果发现违法建设的情况，也是不予补偿的。违法建设是指未经国家或政府批准，擅自在土地上进行建设的行为。这种行为不仅会破坏土地资源，还会对社会治安和环境造成不良影响。

　　三、违法使用土地

　　违法使用土地是指未经国家或政府批准，私自使用土地的行为。这种行为与非法占用和违法建设相似，同样也是不予补偿的。在土地征收中，对于违法使用土地的行为，国家或政府会采取相应的处罚措施，包括罚款、拆除、追究刑责等。

　　四、土地污染

　　土地污染是指土地上存在有害物质，影响土地生态环境和人类健康的现象。在土地征收中，如果发现土地污染的情况，也是不予补偿的。这种情况下，国家或政府会采取相应的措施，对污染土地进行清理和修复，以保护土地资源和人类健康。

　　五、土地使用权期限到期

　　土地使用权是指国家或政府授予个人或企业在一定期限内使用土地的权利。在土地使用权期限到期后，土地归国家或政府所有。对于土地使用权期限到期的情况，在土地征收中也是不予补偿的。

　　总之，在土地征收中，对于一些特定情况下的土地征收，是不予补偿的。这些情况包括非法占用土地、违法建设、违法使用土地、土地污染和土地使用权期限到期等。在实际工作中，政府和相关部门应加强土地管理和监管，并对违法行为进行处罚，以保护土地资源和人民的利益。以上相关内容，希望能对大家有所帮助。如果大家还有其他法律问题，欢迎咨询北京土地征收律师，北京土地征收律师会为大家进行专业的解答。

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文章来源参考：【头条】拆迁到底是让谁在受益？让谁致了富？，，拆迁谁来拆

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