违法征收、拆而不建，如何保障被征收人的合法权益？，列入征收范围违建房屋怎么处理:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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违法征收、拆而不建，如何保障被征收人的合法权益？，列入征收范围违建房屋怎么处理

更新时间:2024-12-23 09:56 发布:2024-09-18 11:28 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：违法征收、拆而不建，如何保障被征收人的合法权益？,据相关媒体报道，2016年山东省临沂市郯城县以扩宽道路为由要征收当地农民的土地，可是在实际的征收过程中出现了违法强拆，拆而不建，村干部以权谋私、骗取拆迁补偿款、批少多占等情况，有的甚至是

违法征收、拆而不建，如何保障被征收人的合法权益？，列入征收范围违建房屋怎么处理

一、违法征收、拆而不建，如何保障被征收人的合法权益？，列入征收范围违建房屋怎么处理

　　据相关媒体报道，2016年山东省临沂市郯城县以扩宽道路为由要征收当地农民的土地，可是在实际的征收过程中出现了违法强拆，拆而不建，村干部以权谋私、骗取拆迁补偿款、批少多占等情况，有的甚至是以修建郯国文化旅游特色小镇为名建起了别墅......

　　1、违法强拆（岂能只是整顿？）

　　三年前，该县村民收到村领导通知，因扩宽道路，需要征收部分村民住宅用作公共建设，以楼房800元/平方米左右，平房500元/平方米左右的标准给予赔偿。并承诺拆完房子后立刻就给村民盖房子，如果想要房子，就从赔偿款中扣除20万元。可是据相关村民反映说，他们一直没有看到拆迁公告，而且有村干部在评估房屋时，利用职务之便为自己谋取不正当利益。

　　在2016年5月，村民还没来得及把自己家里的物件搬完，就发现自己的屋子已经被挖掘机强行推倒了，不少村民家里的家具、电器生生被砸坏。村民表示“我们想到不久后就能住楼房，也就不想计较太多了。”

　　2、拆而不建（何以保障农民权益？）

　　现实情况却与当初的承诺的相差甚远，被拆之后，承诺的房子迟迟未建，被拆迁村民不仅没有住上楼房，还自己搭上了从赔偿款中扣除掉的20万元。“现在三年多过去了，连小区的影子也没有见到。每年只给我们6000元的租房款作为补偿，根本不够租房费用。”

　　且据多位村民反映说，当初承诺给村民修建住宅的地块位于葛庄村村委会办公大楼正对面，地块目前因拆迁而荒废，拆了以后，往上面递文件想要重建，但一直没有批下来，因此这块地里面有耕地，所以没有批下来。而且拆迁补偿款也没有一次性付清，而是先后分四次给村民，但是随着房价的上涨，当初3000多一平米的房，现在涨了近一倍，以现在的补偿款来说根本买不起房子。

　　3、未批先征（不签字就是寻衅滋事？）

　　除了以上的村庄被强拆之外，郯城县某村也遇到了类似的情况，据当地村民反映，因给的补偿不合理，许多村民都在没在房屋评估单上签字，但是拆迁人员就不停的上门敲门，不开门就直接闯，还被警告说如果不签字，本人或是亲属有在当地相关部门或是国企上班的就让停职，什么时候签完字再回去上班。

　　据村民回忆，有派出所民警上门找他，以寻衅滋事为由将他关押在郯城县看守所37天，他问警官为什么要抓他，是犯了什么罪，但他们也说不出来。后来才知道原来是十多天前曾和社区书记发生过言语争执，他们以此为借口抓我是想让我签房屋评估单。

　　最后村民签了房屋评估单，如果不签，就会被继续在里面关押。“让我签字是为了确认房屋价值，确认后就可以拆掉。最后还让我交了一万元的保证金，说不交就再拘留15天，其实就是不想让我去市里、去省里告状。”村民说。

　　经过一年多的时间，住宅几乎被拆光，而在今年上个月，零星的几栋楼，有村民也害怕麻烦就同意了，而负责拆迁工作的相关人员也是趁着村民外出不在家时给拆的。

　　4、以挂羊头卖狗肉式（建设别墅四合院？）

　　根据公开资料，郯国古城项目是一个投资30亿元开发建设的集文化休闲、民俗体验、市井消费、主题游乐、养生度假为一体的综合文化旅游项目，也是市县双级重点的文化旅游示范样板工程。据相关人员介绍说，该项目占地2000亩，分三期开发，目前一期已经建设完毕，二期三期还没有，预期在5年内完工。

　　该项目中有部分旅游区，但是绝大部分都是住宅，还有洋房别墅，也有四合院。且在销售中心里的角落里，立着几块标有“五证公示处”的告示牌，五证中的商品房预售许可证上注明项目名称为郯国文化旅游特色小镇，房屋用途性质为储藏室、车位、住宅。

　　但值得注意的是，该项目2016年12月在郯城县发展和改革局的登记备案上显示，主要用来建设郯子庙、郯国宫殿、社稷坛、大剧院、文化旅游休闲设施、民俗园、游乐园、师郯广场、体验式民居及体验式客栈，并未提及可以用来建设住宅。据此该项目实际用途显然和登记备案并不符。

　　故事到这还远远没有结束。12月5日，郯城县纪委监委、组织部、政法委、人民法院、检察院、公安局、农业农村局、司法局和民政局9个部门联合发出了《致全县广大农民朋友的一封信》，信中说明了关于侵占村集体房屋、宅基地等问题，决定利用3个月左右的时间，全面开展农村“三资”集中整顿工作，维护广大农民群利益。可是违法征收、违法侵占村民房屋岂能只是通过整顿来了事？

　　实践中虽然类似的现象还有很多，可是如果相关部门不依法征收，地方监督管理疏松的话，那么老百姓该将何去何从？在为郯城县老百姓担忧的同时，我们来看看法律上对征收是有怎么样的严格规定。

　　首先关于强拆，强拆一般可分为“行政强拆”和“司法强拆”，而针对强拆，在我国法律上有明确的规定，无论是违法建筑还是合法建筑，在强拆之前必须都要依法向人民法院申请，对于集体土地上的房子，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

　　对于国有土地上房屋的，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不在补偿决定规定的期限内搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　也就是说，合法房屋的强拆，如果被征收人在补偿款到位的情况下不交土地不搬迁的，征收方可以依法向人民法院申请强制执行，可是该事件中，征收方不仅征收程序违法，连强拆程序也违法，还在强拆过程中涉嫌损坏房屋内的物品。根据相关法律法规，在强制拆迁时，必须要对屋内物品作登记保全，制作物品清单交房屋主人签字确认，但是该事件中相关部门并没有依法登记，因此相关部门应当要承担损坏屋内家具等室内物品的赔偿责任。

　　违法强拆和违法逼迁不仅仅只是“违法”还是“犯罪”！法律明确规定，未经被拆迁人同意且未经法院强制执行强拆房屋，涉嫌故意毁坏财物罪，数额巨大或者有其他特别严重情节的，判处三年以上七年以下有期徒刑；非法闯入被拆迁人住宅，涉嫌非法侵入公民住宅罪，判处三年以下有期徒刑或者拘役。

　　因此，北京圣运律师提醒广大被拆迁人，在面对房屋被违法强拆时，千万不要轻易相信征收方承诺的，必要的时候一定要启动法律程序。

　　另外，在《土地管理法》中有也明确规定，只有因公共利益的需要才可以实施征收，而对公共利益的范围在条例第四十五条中也有指出：为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：（一）军事和外交需要用地的；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置等公共事业需要用地的；（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。

　　与此同时在征收时还要遵守“先补偿后搬迁”的原则。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

　　对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。征收土地的，要保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　而且在《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中也有明确规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题。

　　可是此次事件，却出现了光拆不补、不履行补偿安置的现象，把村民的居住权、财产权置于脑后，导致现在房价上涨、村民无处安身、买不起房子。

　　最重要的是，郯国古城项目拆迁并没有征地批文，也没有拆迁公告，这种未批先征是绝对的违法行为，极大的损害了被拆迁人的合法权益，而对于这种情况，当地相关部门恐怕责任难逃。

　　最后北京圣运律师提醒广大被拆迁人，无论遇到以上哪种情况，请及时的咨询专业律师，让律师启动法律程序，通过行政诉讼、行政复议等手段挽回自己的损失。同时也提醒大家，对相关部门不负责的承诺，不要抱有幻想，只要相信法律，那么必定会让相关人员受到惩罚，自己也可以通过法律途径得到赔偿。

二、北京专业拆迁律师谈迟迟不发放补偿款怎么办？

房屋拆迁过程中，征收方与被征收人就补偿事宜达成一致后，一般都会就补偿方式、补偿款具体金额、安置房位置、朝向，何时发放补偿款，交付安置房时间等事项签订一式两份的拆迁协议。按理说，一旦签订补偿协议后，双方都需要按照协议里约定的履行各自的义务。

　　不过实践过程中，却常有征收方在与被征收人签订完补偿协议后迟迟不将补偿款发放给被征收人，或是给予被征收人极少补偿的情况，对被征收人来说，不论是征收方不按时发放补偿款，或是给予自己极少的补偿款，势必都会威胁到被征收人的相关权益。那么，面对征收方的这种行为，作为被征收人应当怎么办呢？

　　补偿款迟迟不发放可起诉

　　根据《土地管理法实施条例》第三十二条规定，申请征收土地的县级以上地方人民政府应当及时落实土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等的补偿费用、社会保障费用等，并保证足额到位，专款专用。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

　　实践中，如果征收方在签订补偿协议后，未依照协议里约定的及时履行补偿职责，那么被征收人可以及时地向法院起诉。

　　根据相关的法律法规，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。根据《行政诉讼法》中的规定，对征收、征用决定及其补偿决定不服的；认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的，属于人民法院受理范围；被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。

　　除此以外，《合同法》中也有相关的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

　　征收方与被征收人签订协议后应遵循诚实信用原则，按照协议里面约定的全面履行义务。可若未按照约定的期限交付安置房或是支付补偿款，那征收方就存在违约的嫌疑，此时，被征收人就可以采取法律措施向法院提起诉讼，要求他们承担相应的违约责任。

三、黔西南州征地区片综合地价补偿更新标准

各县、市人民政府，义龙新区管委会，州政府各工作部门，州各直属事业单位，州管企业：

按照《省自然资源厅关于调整征地区片综合地价的通知》（黔自然资函〔2023〕893 号）要求，现将黔西南州征地区片综合地价补偿更新标准（以下简称新征地补偿标准）予以公布，自2023年 12 月 1 日起实施，原征地补偿标准同时停止执行。现就有关事宜通知如下：

一、充分认识实施新征地补偿标准的重要意义

实施新征地补偿标准，是进一步加强征地补偿安置工作，维护被征地农民合法权益的一项重大举措，对维护社会和谐稳定、保障经济社会平稳较快发展具有十分重要意义。各地、各有关部门要充分认识实施新征地补偿标准的重要性，通过多种形式向社会广泛宣传制定和执行新征地补偿标准的原则、依据和有关内容，营造良好社会氛围。

二、认真做好新征地补偿标准实施工作

新征地补偿标准公布后，各地要按照同地同价、协调平衡、公开透明的原则实施征地补偿。

征地区片综合地价 60%为安置补助费、40%为土地补偿费;征收未利用地的，全部为土地补偿费。被征收土地上有青苗的，由县级人民政府按照当季该作物的实际产值补偿。被征收土地上的附着物按照当地有关规定或者双方约定的标准给予补偿；没有规定、约定或约定不成的，由县级人民政府根据实际损失价值确定。

三、做好新老征地补偿标准的衔接工作

区片综合地价公布后，各地要按照属地原则，针对区片综合地价实施后可能发生的问题，研究制定工作预案，建立纠纷处理和协调机制，做好新老标准衔接和宣传解释工作，对新标准执行中出现的问题要及时处理，防止引发社会矛盾。

四、加强实施征地区片综合地价的组织领导

征地补偿工作政策性强，各县（市）人民政府、义龙新区管委会要强化组织领导，各级监察、民政、财政、人力资源社会保障、自然资源、农业农村、审计等部门要按照各自职责，加强对各地实施工作的监督检查，防止弄虚作假和侵害被征地农民合法权益的情况发生。州自然资源局要加强对各地实施工作的指导，对报批建设用地进行严格的审核把关。对实施过程中出现的重大情况和问题，要及时向州人民政府报告。

附件：黔西南州征地区片综合地价补偿更新标准

黔西南州人民政府

2023 年12 月25 日

（此件公开发布）

附件:

来源：黔西南州人民政府网站

四、两省出台处罚标准，违法占地将面临巨额罚款

违法占用土地，除责令退还外，根据是否符合规划，面临被拆除或没收的处罚，可以并处罚款。2021年9月1日起实施的《土地管理法实施条例》第五十七条规定，对违法占用土地的，罚款标准为每平方米100元以上1000元以下。这意味着，违法占用一亩土地，面临最高60余万元的处罚。

由于罚款标准幅度太大，实践中哪些可以每平方米罚100元，哪些罚1000元，涉及自然裁量权问题。新条例公布后，浙江省自然资源厅、山东省自然资源分别出台标准，对违法占用土地罚款标准作出规定。

2021年12月22日，浙江省自然资源厅以浙自然资规［2021］15号文印发《浙江省自然资源行政处罚裁量基准(土地类)》。该《基准》规定，对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，除依法责令退还土地，没收或拆除建筑物外，对占用永久基本农田，可以并处非法占用土地每平方米900元以上1000元以下罚款。对占用除永久基本农田以外的耕地，可以并处非法占用土地每平方米500元以上1000元以下罚款。对占用除耕地(永久基本农田)以外的其他农用地或未利用地的，可以并处每平方米300元以上500元以下罚款。对占用建设用地的，可以并处每平方米100元以上300元以下罚款。

2021年8月27日，山东省自然资源厅关于印发《山东省自然资源行政处罚裁量基准》的通知(鲁自然资规［2021］1号)，自2021年9月1日起施行。《基准》规定，对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，除依法责令退还土地，没收或拆除建筑物外，对占用耕地的可以并处非法占用土地每平方米800元以上1000元以下罚款。对占用其他非耕地农用地的，可以并处每平方米500元以上800元以下罚款。对占用建设用地或未利用地的，可以并处每平方米100元以上500元以下罚款。

实行最严格的耕地保护制度是我国的基本国策，而永久基本农田是优质耕地，更要加以特殊保护。从两省规定来看，两省地按地类对罚款标准作出的规定，体现了严格保护耕地尤其是永久基本农田的处罚导向。在山东省非法占用耕地每平方米罚款800元以上，浙江占用一般耕地每平方米罚款500无以上，占用永久基本的每平方米可处以900元以上1000元以下罚款。照此罚款，违法用地将会付出惨重代价，罚款也会导致倾家荡产，情节严重的还将会被追究刑事责任。

来源：自然资源部、土地流转

五、北京农村宅基地拆迁律师谈注意了，农村村民建房也要办理农转用地审批手续

　　当下农村土地监管很严，只要占用土地一般都需要向有关部门进行审批，哪怕是村民建房也需要占用土地。这在《土地管理法》及其他相关的政策性文件等中都有明确规定。于2021年公布的新《土地管理法实施条例》中再次明确有关村民申请宅基地的事项。下面我们就结合新《土地管理法实施条例》中的有关规定为大家来浅析一下关于申请宅基地的那些事儿

　　合理保障村民宅基地需求

　　新《土地管理法实施条例》中规定，农村居民点布局和建设用地规模应当遵循节约集约、因地制宜的原则合理规划。县级以上地方人民政府应当按照国家规定安排建设用地指标，合理保障本行政区域农村村民宅基地需求。

　　乡（镇）、县、市国土空间规划和村庄规划应当统筹考虑农村村民生产、生活需求，突出节约集约用地导向，科学划定宅基地范围。

　　申请宅基地的流程

　　一般而言，村民在建房之初首先要向村委会进行申请，并不是说村民想在哪建就能在哪建的，国家为了遏制这种乱占耕地建房的行为，还发布了《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，该通知中就对村民申请宅基地建房各个方面作出了详细的规定，此次新《土地管理法实施条例》中再次明确了村民申请宅基地的流程。

　　根据新《土地管理法实施条例》第三十四条规定，农村村民申请宅基地的，应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请；没有设立农村集体经济组织的，应当向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。宅基地申请依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后，报乡（镇）人民政府审核批准。

　　也就是说，符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请。村民小组在收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会(以下简称村级组织)审查，审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。

　　对于没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。

　　除此之外，相关部门在收到建房申请后，还需要及时地组织农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等。在完工后，相关部门还需要组织相关人员进行验收，通过验收之后，才可以办理不动产登记。

　　占用农用地的，要办理农转用地审批手续

　　另外，新《土地管理法实施条例》中还明确，涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。需要提醒大家的是，千万不要存在侥幸心理，擅自占用耕地，违法建设房屋，否则不仅会面临着处罚，而且还面临着房屋被拆的局面。

　　根据《土地管理法》第七十八条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　允许村民有偿退出宅基地

　　新《土地管理法实施条例》第三十五条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡（镇）人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。

　　依法取得的宅基地受法律保护

　　新《土地管理法实施条例》第三十六条规定，依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。

　　禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

　　关于这一点，其实在之前的文章中我们都有说过，但是实践过程中，却仍然有个别村委会在未经村民同意或在村民不知道的情况下，强迫村民流转宅基地，或是退出村民依法取得的宅基地。对此实践中，如果大家遇到村委会擅自流转宅基地等其他违法行为时，要及时地向有关部门进行举报，要求他们查处违法行为或是采取法律措施依法维护自己的合法权益。

　　新《土地管理法实施条例》第六十三条，侵犯农村村民依法取得的宅基地权益的，责令限期改正，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分。

　　总之，北京圣运律师需要再次提醒大家两点，一是建房必须要依法向有关部门申请，在获得相关部门的同意后再开始建房，避免因违法占地而被处罚，二是遇到村委会违反法律规定侵害自己的相关权益时，要及时采取有效的措施，保障自己的合法权益不被侵犯。