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新规！2020年农村申请宅基地建房全流程，农村宅基地申请建房条件

更新时间:2024-12-23 14:16 发布:2024-09-18 13:46 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：新规！2020年农村申请宅基地建房全流程,

新规！2020年农村申请宅基地建房全流程，农村宅基地申请建房条件

一、新规！2020年农村申请宅基地建房全流程，农村宅基地申请建房条件

二、北京农村土地征收律师谈征收集体土地上未登记的房屋如何认定？有三个时间点需要注意

　　想必大家都知道，无论是国有土地上房屋还是集体土地上房屋，几乎都会存在一些未经登记的房屋，这类房屋不征收的时候没事，一旦遇到征收就会比较的麻烦。

　　从实践过程中来看，通常情况下，未经登记的房屋会直接被相关部门“一刀切”地认定为违法建筑，被要求限期拆除，甚至直接强制拆除该房屋等。

　　但事实上，未经登记的房屋是不是违法建筑，是否需要给予相应的拆迁补偿，需要由相关部门组织人员实地调查、认定之后再做决定的。那么，未经登记的房屋一般应当要如何调查、认定呢？

　　一般而言，需要由相关部门结合未登记房屋的实际情况（比如始建年限、面积等）以及当地相关的政策规定来进行认定的。

　　我们以瑞安市为例，根据《瑞安市征收集体土地范围内未登记房屋认定处置办法》第六条规定，未登记房屋，应当根据下列不同情况，依法分类认定和处理。

　　（一）1987年1月1日前建成，至今未改扩建的房屋，按实际使用房屋间数、建筑占地面积、建筑面积予以认定。

　　一般来说，在集体土地征收中，上述这一种情况是比较常见的，就是什么审批文件也没有，对于这样的房屋，如果是建在1987年之前，那么这类房屋日后要是没有翻建的话，一般情况下则是按照房屋间数、建占地面积以及建筑面积来对当事人进行补偿。

　　（二）1987年1月1日至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建成，已取得《土地使用权证》、宅基地审批手续或相关清理补办手续，至今未改扩建的房屋，按《土地使用权证》或宅基地审批手续或相关清理补办手续确定的房屋间数、建筑占地面积和实际使用建筑面积予以认定。

　　倘若房屋是在1987年至199年之间建成的，有土地使用权证，也补办了相关的审批手续，且之后一直没有翻建、扩建的话，那么就需要按照相关证件中确定的建筑面积、实际使用建筑面积等进行认定。

　　（三）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施以后至2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》实施前建成，已取得《土地使用权证》、宅基地审批手续或相关清理补办手续，未登记《房屋所有权证》的房屋，按以下情况认定处置：

　　1.能提供相关规划审批（或清理补办）手续的房屋，按规划部门批准（或清理补办）的房屋间数、建筑占地面积、建筑面积予以认定。

　　2.不能提供相关规划审批（或清理补办）手续的房屋，按《土地使用权证》或宅基地审批手续或相关土地清理补办手续确定的房屋间数、建筑占地面积予以认定计算安置建筑面积。房屋给予适当补偿，其重置成新价按被征收房屋评估价的70%计算，搬迁（回迁）费、临时过渡安置费按实际使用建筑面积的70%给予补偿。

　　对于1993年11月至2010年10月之间建成的未登记的房屋，如果有土地使用权证，宅基地审批手续以及相关的补办手续的话，倘若能提供相关的规划审批手续，那么一般是需要按照建筑占地面积、建筑面积对未登记的房屋进行认定。

　　如果无法提供相关的审批手续，一般就会按照土地使用权或是相关的补办手续上确定的面积进行认定。所以，大家一定要保存好土地使用权证或是相关的补办手续，避免无法认定面积，给自己造成损失。

　　（四）已取得《房屋所有权证》未取得《土地使用权证》的房屋，按《房屋所有权证》记载的合法建筑面积、建筑占地面积予以认定。

　　对于没有土地使用权证，但是有房屋所有权证的房屋，需要依法进行认定，实践中，如果有相关部门以没有土地使用权证就不对被征收房屋进行认定则是不合法的。

　　（五）原已取得合法产权，因自然灾害或其他原因倒塌的，按以下几种情况处置：

　　1.未建房屋的，按原合法产权的登记面积予以认定，原房屋不予补偿。

　　2.未经批准擅自改建而未登记的房屋，以原合法产权的登记面积予以认定。房屋给予适当补偿，重置成新价按被征收房屋评估价的70%计算，以原合法产权记载的建筑面积计算搬迁（回迁）费、临时过渡安置费。

　　而对于因自然灾害或是其他原因导致房屋倒塌的，原则上来说是需要给予一定的补偿的，当然如果没有建房，一般也就没有相应的拆迁补偿了。

　　（六）2010年10月1日前建成的未登记村集体用房、村内无其他房屋的住房困难户（2010年10月1日前已独立分户，且不存在买卖、赠与等方式转让房屋情况的）需作补偿安置的房屋，由实施单位提出初步认定处置方案报认定小组，由认定小组按“一事一议”原则，作出处置意见。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，瑞安市在集体土地征收中，对未登记房屋的认定可分为六种，但不管大家遇到的是哪一种，一旦发现相关部门在调查、认定的过程中有侵害自己合法权益的行为，一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序，依法维护自己的合法权益。

三、农村集体土地征收补偿条例

　　农村集体土地征收补偿条例

　　第一章　总则

　　第一条为规范征收集体土地及房屋等附着物补偿安置行为，维护被征收人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《吉林省土地管理条例》等相关法律、法规和规章，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条除榆树市、农安县、德惠市、九台市、双阳区的本市行政区范围内征收集体土地及房屋等附着物，进行补偿安置的，适用本办法。

　　第三条征收集体土地及房屋等附着物应当遵循公平补偿、程序正当、结果公开的原则，保证被征收土地集体经济组织成员享有知情权、参与权和监督权。

　　第四条市人民政府负责本行政区域集体土地及房屋等附着物的征收补偿工作。各部门按照职责分工做好相关工作。

　　(一)市国土部门组织实施本行政区域集体土地及房屋等附着物的征收补偿工作。

　　(二)市国土部门可以委托城区人民政府、开发区管委会具体实施本辖区内集体土地及房屋等附着物的征收补偿工作。

　　(三)市、区(开发区)农业部门负责指导征地补偿安置费的具体分配工作。

　　(四)市、区(开发区)人社部门负责办理农村集体经济组织成员社会基本养老保险。

　　(五)市、区(开发区)财政部门负责征地报批、征地补偿、地上房屋等附着物征收补偿安置经费的拨付和管理。

　　(六)市、区(开发区)监察部门负责对集体土地及房屋等附着物补偿安置工作的监督。

　　(七)市、区(开发区)其他部门按照各自的职责，做好相关工作。

　　(八)被征收集体土地所在地的乡镇人民政府、街道办事处以及村(居)民委员会，应当协助城区人民政府、开发区管委会做好集体土地及房屋等附着物征收实施工作，并负责做好补偿登记。

　　被征收土地的农村集体经济组织负责征地补偿安置费发放。

　　第二章　征收程序

　　第五条集体土地征收依法报批前，市政府向被征收农村集体经济组织发布拟征地通知书。拟征地通知书内容包括征收土地位置、范围、面积等。没有按通知书规定的期限实施征地给被征收土地的所有者或者使用者造成损失的，市、区人民政府(开发区管委会)、用地单位应当予以补偿。

　　第六条《拟征地通知书》发布后，受委托的城区人民政府、开发区管委会应对拟征收范围勘测定界和土地权属、地类、房屋等附着物进行调查和登记。调查结果应当经被征收土地的农村集体经济组织或所有权人确认，并在被征收集体土地所在的村、组公布。

　　第七条在调查和登记同时，被征收集体土地所在地的城区人民政府、开发区管委会组织人社部门，做好被征收土地的农村集体经济组织成员社会养老保险调查、登记和报批工作，国土、财政部门、乡镇人民政府、街道办事处配合做好相关工作。

　　第八条征地报批前，受委托的城区人民政府、开发区管委会应当将土地补偿费和安置补助费、征地报批相关税费以及被征收土地的农村集体经济组织成员社会基本养老保险费存入指定的财政账户。

　　第九条受委托的城区人民政府、开发区管委会拟定集体土地征收方案，市国土部门负责审查，经市人民政府同意后上报有批准权的人民政府批准。

　　第十条收到征收土地批准文件后，受委托的城区人民政府、开发区管委会在10个工作日内发布征地方案公告。同时拟定征地补偿安置方案，在征地方案公告之日起45日内公告，公告应在被征收土地的农村集体经济组织显著位置张贴，同时在市国土部门网站上予以发布，接受监督。

　　(一)征地方案公告内容包括：

　　1、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;

　　2、被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;

　　3、征地补偿标准和集体经济组织成员的安置途径;

　　4、办理征地补偿登记的期限、地点。

　　(二)征地补偿安置方案公告内容包括：

　　1、被征收土地的位置、地类、面积和青苗的种类、数量、需要安置的农业人口数量;

　　2、土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

　　3、安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

　　4、房屋等地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

　　5、其他有关征地补偿安置的具体措施。

　　第十一条被征收人对征地补偿安置方案提出异议，并且超过总人数一半以上要求听证的，应当在公告之日起10个工作日提出书面申请，符合条件的，驻城区、开发区国土部门应当按照规定组织听证。确需修改征地补偿安置方案的，应当依据有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。

　　第十二条地上房屋等附着物补偿，由双方约定;约定不成的，由具有资质的评估机构评估后确定补偿标准。

　　第十三条被征收人对土地和房屋等附着物补偿标准或安置方式没有异议的，由受委托的城区人民政府、开发区管委会与被征收人签订补偿安置协议。征收土地的各项费用应当自征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付。

　　第十四条达成征收土地协议并足额支付土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费后，被征收人应按时交出被征收的集体土地;达成房屋等附着物补偿安置协议的，要按协议约定的时间交出被征收的房屋等附着物。

　　第三章　房屋等附着物评估

　　第十五条房屋等附着物在补偿中需要评估的，评估机构由被征地范围内的房屋等附着物所有权人在有相应资质的评估机构中协商选定;协商不成的，由受委托的城区人民政府、开发区管委会组织所有权人共同决定，采取少数服从多数、摇号、抽签等方式确定评估机构。驻城区、开发区国土部门按照确定结果委托评估机构。

　　第十六条房屋等附着物补偿价格评估时点，为征地补偿安置方案公告之日。评估程序和技术规范按照相关规定执行。

　　第十七条评估机构应当作出评估报告。在房屋等附着物评估过程中，被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当根据拟征地通知书发布后相关部门的调查登记材料和影像资料进行评估，并在评估报告中说明有关情况。

　　第十八条评估报告应在被征收房屋等附着物所在村显著位置公示7日。公示期间估价师进行现场说明解释。公示期满后，驻城区、开发区国土部门应当将评估机构出具的评估报告逐户送达。

　　第十九条被征收人对评估结果有异议的，在收到评估报告之日起10日内，可以向评估机构申请复核评估。评估机构自收到复核申请之日起10日内出具复核结果并送达。

　　对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见。

　　第四章　补偿安置范围、标准和途径

　　第二十条补偿安置的地上房屋应具有合法审批手续、证明材料或符合相关规定。对拟征地通知书发布以后，在拟征收土地范围内抢栽、抢种，或对房屋及附属物新建、改建、扩建的，不予补偿。

　　第二十一条土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费标准，按照市人民政府制定并公布的征地区片综合地价执行。

　　第二十二条征收集体土地涉及征收地上房屋的，被征收人可以选择货币补偿安置、房屋产权调换安置和迁建安置。

　　(一)在城市总体规划范围内，采取货币安置和房屋产权调换安置。城区人民政府、开发区管委会应当统一建造房屋产权调换安置住宅，其住宅用地应征为国有并以划拨方式供地。

　　(二)在城市总体规划范围外，有集中建设安置住房条件的，应由城区人民政府、开发区管委会统一建造房屋产权调换安置住宅。不能安排房屋产权调换安置住宅的，可以选择迁建安置，重新安排宅基地建房，房屋拆迁按建筑重置成本补偿。

　　(三)在征收范围内，已经享受货币安置或房屋产权调换安置的，不得再申请新的宅基地。

　　(四)房屋产权为被征收土地的农村集体经济组织及成员以外的，只给予地上房屋补偿，土地补偿费、安置补助费应给予农村集体经济组织。

　　(五)被征收的房屋补偿标准，应与同一区域或同一建设项目国有土地上房屋拆迁补偿标准相同。

　　第二十三条对房屋等附着物的补偿，还应对产权人补偿搬家补助费、设备迁移安装费、停产或停业损失补偿费、无法恢复使用的设备重置费、过渡期内的临时安置补助费等。其标准按照有关规定执行，没有规定标准的，由相应资质的评估机构评估。

　　第五章　争议解决

　　第二十四条对补偿标准有争议的，由市人民政府协调;协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿安置争议不影响征收土地方案的实施。

　　第二十五条违反土地管理法律、法规规定，阻挠征收土地的，以及所有权人已经依法得到补偿或者无正当理由拒绝接受补偿，且拒不交出土地和房屋等附着物的，由市国土部门书面责令所有权人交出土地和房屋等附着物;在责令交出土地和房屋等附着物搬迁期限内仍不搬迁的，申请人民法院强制执行。

　　第六章　附则

　　第二十六条国家和省对集体土地及房屋等附着物征收补偿另有规定的，从其规定。

　　第二十七条本办法自颁布之日起施行。

　　来源：古浪县人民政府网站

四、房屋征收补偿时，选择产权调换的被征收人要注意这个了！

　　根据法律规定，在房屋拆迁中，被征收人可以选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。但是在选择房屋产权调换时就会出现疑惑：房子是自建房、平房，但经过置换到高层时，实际使用面积却减少了，而减少的部分都在公摊面积上，对于被拆迁房子本身就是高层的，本身就存在公摊面积，且安置房的公摊面积跟被拆迁的房子的面积差不多。那么，对于本身是平房的调换到高层后，房屋面积明显较少的应如何补偿？

　　一般来说，对于公摊面积的补偿，一般会由各省市自行规定，而目前国家十七个省出台了相关补偿规定，对公摊面积的征收补偿做出规范。所以在被征收人选择产权调换时要仔细研究当地的相关法规。以下是部分对于公摊面积补偿的规定。

山东省

　　《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款第(四)项：补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。第二十三条征收住宅房屋实行货币补偿的，以本条例第二十一条规定计算的应补偿面积，按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。其中，第二十一条第一款第四项的补偿房屋公摊面积，按照该款第一项至第三项的应补偿面积之和乘以公摊面积比例计算。

　　前款规定的公摊面积比例，在本市市区范围内，征收区域用于住宅房屋建设的，按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算;征收区域用于其他工程建设的，按照百分之二十三计算。县级市的公摊面积比例，由当地人民政府根据本地实际确定，报市人民政府备案。

　　本条所称公摊面积比例，是指建筑物公用建筑面积占建筑物总建筑面积的比例。

陕西省

　　《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条实行产权调换的住宅房屋，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积。在征收范围外产权调换的，按产权调换房屋区位，每户奖励被征收房屋套内建筑面积 10% 至 20%的套内建筑面积，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。

　　被征收房屋套内建筑面积与奖励的套内建筑面积之和就近上靠户型进行产权调换。产权调换为私产的，被征收房屋套内建筑面积部分与产权调换房屋套内建筑面积部分，按评估价值结算差价。奖励的套内建筑面积不结算房价款。公摊面积部分均不结算房价款。二十七条第五款：公摊面积部分均不结算房价款。

安徽省

　　《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十一条规定，征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。住宅房屋被征收人在产权调换建筑面积基础上，每户可以增购不超过15平方米建筑面积，增购价格按照建筑安装成本价计算。根据前两款确定的建筑面积仍不足50平方米的，可以按照建筑安装成本价增补至50平方米。与产权调换房屋套型不符的，被征收人可以选择邻近的房屋套型，增加的建筑面积按照建筑安装成本价结算差价，减少的建筑面积按照市场评估价结算差价。

　　《安庆市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条规定，征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。住宅房屋被征收人在产权调换建筑面积基础上，每户可以增购不超过15平方米建筑面积，增购价格按照建筑安装成本价计算。被征收人房屋面积增购后仍不足50平方米建筑面积的，可以按照建筑安装成本价增补至50平方米建筑面积。根据前两款确定的建筑面积与产权调换房屋建筑面积不符的，被征收人可以选择邻近的房屋套型，增加的建筑面积按照建筑安装成本价结算差价，减少的建筑面积按照市场评估价结算差价。

重庆市

　　《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》第二十五条规定，被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被征收住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。

内蒙古自治区

　　《包头市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条第二款规定，被征收房屋为平房住宅、简易楼房、非成套独用居住房屋、多层住宅，实行产权调换房屋为高层住宅的，在“征一还一”的基础上，按照满足被征收房屋原有套内面积使用功能的原则补助公摊面积。补助的公摊面积最高不超过被征收房屋计算面积的10%。具体补助标准由作出房屋征收决定的人民政府确定。

河南省

　　《洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准》在进行房屋产权调换时，被征收房屋和安置房屋按套内建筑面积及公摊面积分别进行调换。套内建筑面积调换时，被征收房屋价格和安置房屋价格均按市场评估价计算，双方结清差价。公摊面积调换时，免收套内建筑面积相对应的公摊面积的价差款。

　　无论怎么样，房屋征收补偿的标准直接关系着被征收人的切身利益，而且国务院在《征收条例》中也规定了房屋征收补偿的最低标准，要求对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，拆迁补偿是否合理要根据拆一还一的原则来做一个具体的判断。如遇不合理的情况时可及时咨询专业拆迁律师，避免在征地拆迁当中遭受损失。