拆迁律师谈房屋拆迁评估的10个易违法和维权的关键点，房屋拆迁评估收费标准:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

当前位置：首页 > 新闻 > 拆迁律师谈房屋拆迁评估的10个易违法和维权的关键点，房屋拆迁评估收费标准 > 正文

拆迁律师谈房屋拆迁评估的10个易违法和维权的关键点，房屋拆迁评估收费标准

更新时间:2024-12-27 02:25 发布:2024-09-18 15:08 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁律师谈房屋拆迁评估的10个易违法和维权的关键点,因疫情的影响，全国大部分人民都处于居家闭门的状态，延迟了各地的拆迁进程，导致被拆人能够趁此时机获得休养生息的时机，不必再紧张于自家房屋何时被相关部门实施偷拆/误拆等违法强拆行为。因

拆迁律师谈房屋拆迁评估的10个易违法和维权的关键点，房屋拆迁评估收费标准

一、拆迁律师谈房屋拆迁评估的10个易违法和维权的关键点，房屋拆迁评估收费标准

　　因疫情的影响，全国大部分人民都处于居家闭门的状态，延迟了各地的拆迁进程，导致被拆人能够趁此时机获得休养生息的时机，不必再紧张于自家房屋何时被相关部门实施偷拆/误拆等违法强拆行为。

　　因此，趁此机会被征收人可在日常预防疫情的同时，闲暇时多多学习拆迁相关知识。今天，北京圣运拆迁律师为大家带来学习在拆迁过程中房屋评估阶段10个知识点。

图片来源：网络

　　1、评估机构和人员的资质：房地产价格评估机构和注册房地产估价师应当具有相应资质；

　　2、评估机构的选定：评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

　　3、评估的委托：评估机构选定后，由房屋征收部门作为委托人，向评估机构出具《评估委托书》，并签订《评估委托合同》。

　　4、评估基准日：《房屋征收决定》公告之日；

　　5、评估依据：《国有土地上房屋征收评估办法》；

　　6、评估方式：注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

　　7、评估方法：被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。

　　8、评估结果的公示：房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，并由评估人员进行现场说明。

　　9、《分户评估报告》的送达：分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。《评估报告》应当由两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。

　　10、申请复核。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。

　　11、申请鉴定。被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

　　被拆迁人在评估过程中，如果认为评估结果不公正，应当及时提出异议要求复核，并有权申请鉴定，否则超过10天的期限而无法行使权利。

二、北京房屋拆迁律师谈房屋征收中，补偿没承租人啥事？

　　在征地拆迁中，拆迁方往往会直接与房屋所有权人签订补偿协议，忽略掉房屋承租人的权益。

　　陈先生与某公司签订了《房屋租赁合同》，合同中约定将xx路xx栋楼一、二、三层房屋出租给陈先生，签订合同后，陈先生将租的三层房屋进行了装修，后来陈先生所承租的三层房屋被政府征收。但是在补偿过程中，相关部门跳过陈先生，直接与某公司签订了补偿协议。随后，陈先生为了维护自己的权益，向法院提起了诉讼。那么，作为承租人，陈先生是否有权获得相应的拆迁补偿呢？

　　针对本案，一审法院认为，承租人基于合法有效的协议概况受让了物权之占有、使用权能，在房屋用益物权的使用与房屋所有权人不一致的情况下，政府在征收补偿中应当分情况考虑被征收房屋的具体情况，不能忽视承租人的合法权益。

　　本案中，陈先生是涉案房屋的承租人，属于本案征收补偿行为的行政相对人，因征收行为必将对其装修投入、物品搬迁、停产停业等方面产生重大影响，故其享有的用益物权应在征收补偿中予以合法保护。但是本案中，相关部门在对涉案房屋装饰装修部分的评估程序中未告知陈先生相关情况，在陈先生、相关部门出具了维权报告后，相关部门也未进行任何解释并采取补救措施，相关部门所实施的征收程序遗漏了行政相对人，征收程序违法。

　　另外，相关部门在征收补偿程序中对装修补偿、搬迁费、停产停业费的认定也存在明显违法，侵害了陈先生的合法权益，应予赔偿....。

　　经过审理，最终一审法院支持了陈先生的部分诉讼请求，判决相关部门与某公司签订的补偿协议附件二中的装修补偿费、搬迁费、停产停业费事项无效；限相关部门在判决生效后的60日内赔偿陈先生装修费、搬迁费、停产停业费xx万元。

　　一审法院判决后，陈先生与相关部门分别提出了上诉，二审法院判决后，相关部门不服二审判决又向最高人民法院申请了再审，相关部门认为，涉案补偿协议合法有效，陈先生不是房屋所有权人，一、二审法院判决其支付陈先生搬迁费、停产停业费违法，属于滥用自由裁量权。

　　对此，最高人民法院审理认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。房屋征收案件中，若承租人在被征收的房屋上有不可分割的添附或依法独立在其承租房屋开展经营活动，强制拆除房屋行为就有可能对承租人在房屋上的添附、承租人屋内物品或其正当行使的经营权造成不同于其他人的特别损害或不利影响，应当认为承租人与该行政行为有利害关系，具有原告资格。

　　本案中，陈先生承租涉案房屋进行装修，用于经营活动，相关部门对涉案房屋实施的征收补偿和强制拆除行为，侵犯了陈先生的合法财产权益，陈先生与被诉的行政行为有利害关系。

　　再者，相关部门在征收补偿过程中对涉及到涉案房屋的装饰装修部分遗漏了行政相对人，未充分保障陈先生的合法权益，征收程序不合法。陈先生实际承租、装修、使用了涉案房屋的一至三层（包括改造层）。但评估公司的评估报告仅对涉案房屋的一、二层装修进行了评估，漏评了第三层，与客观事实不符。因此，该评估报告中关于装修部分的评估不能作为补偿的依据。

　　最终，最高人民法院驳回了相关部门的再审申请。

　　针对本案，北京圣运律师认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人予公平补偿。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿以及补助和奖励费。

　　从上述的规定中我们可以看出，即使承租人不是房屋所有权人，可如果因征收造成承租人合法权益有所损失时，相关部门应当按“谁有损失补偿给谁”的公平补偿原则对承租人予以补偿。

　　所以，就本案而言，陈先生是有权获得停产停业费、搬迁费、装修费的。

　　实践房屋征收中，如果相关部门以各种理由不对承租人予以停产停业费、搬迁等费用，那么承租人要及时地采取法律措施（向有关部门申请行政复议或向法院提起行政诉讼）来维护自己的合法权益。

三、《安徽省宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》

　　安徽省宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法

　　第一条　为规范征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置工作，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利实施，根据《中华人民共和国土地管理法》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》。

　　第二条　安徽省宿州市城市规划区范围内因征收集体所有土地而拆迁房屋及其附属设施，并对房屋所有权人给予补偿、安置的，适用《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》。

　　第三条　集体所有土地上的房屋拆迁补偿安置，应当遵循“依法规范拆迁、合理补偿安置”的原则，并符合土地利用总体规划和城乡规划，有利于土地节约集约利用。

　　第四条　市国土资源局负责本市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置工作的组织协调和管理监督。

　　市辖区人民政府、市经济技术开发区、宿州马鞍山现代产业园区、市高新技术产业开发区、市经济技术开发区鞋城管委会(以下称各园区管委会)具体负责所辖区域征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置工作。

　　监察、财政、住建、规划、房管、人社、发改、民政、公安、工商、国税、地税等部门依照职责分工，互相配合，保障房屋拆迁补偿安置工作的顺利进行。

　　第五条　《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》所称的拆迁人是指市辖区人民政府、各园区管委会。

　　《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》所称拆迁实施机构是指市辖区人民政府、各园区管委会确定的组织实施征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置工作的部门。

　　《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》所称的被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的所有权人。

　　第六条　拆迁实施机构可以委托街道办事处、乡(镇)人民政府等非经营性单位实施房屋拆迁补偿安置的具体工作。

　　拆迁实施机构对被委托单位实施的房屋拆迁补偿安置行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

　　第七条　被拆迁人的基本生活保障按市政府相关规定执行。

　　第二章拆迁管理

　　第八条　在征收集体土地依法报批前，拆迁人应当公布《拟征地告知书》，将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等告知被征地农村集体经济组织和农民。

　　第九条　《拟征地告知书》公布后，拆迁实施机构应当会同乡(镇)人民政府、街道办事处以及村(居)民委员会组织对拟征地范围内农村集体经济组织成员状况、宅基地及房屋的权属、面积、房屋用途等情况进行调查。调查结果应当经农村集体经济组织、土地承包经营权人、宅基地使用权人和房屋所有权人确认，并在拟征地范围内公布。

　　第十条　安徽省宿州市《拟征地告知书》经公告后，各有关部门在拆迁范围内不得办理下列事项：

　　(一)新批宅基地和其他建设用地;

　　(二)房屋和土地用途变更手续;

　　(三)房屋所有权过户和宅基地使用权转移手续;

　　(四)审批新建、改建、扩建房屋;

　　(五)分户或入户，但因婚嫁、出生、军人复转退或大中专院校学生毕业等按规定可以办理的除外;

　　(六)核发工商营业执照和办理税务登记;

　　(七)其他不当增加补偿安置费用的行为。

　　拆迁实施机构应当就前款所列事项，书面通知公安、规划、国土资源、住建、工商、国税、地税、房管、质监等有关部门暂停办理相关手续。

　　拆迁时，擅自办理本条所列事项的，不予认定和补偿。

　　第十一条　集体土地征收方案经依法批准后，拆迁人应及时将征地公告在被征收土地所在地的乡(镇)、村公示。征地公告应包括批准征地机关、批准文号、征收范围、面积、征地补偿标准、房屋拆迁补偿安置的标准和方式、签约期限等事项。

　　第十二条　拆迁实施机构应当与被拆迁人根据《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》规定签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿标准和金额及其支付期限、安置方式、安置用房地点和面积、安置用房交付期限、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、临时安置费、违约责任以及当事人认为需要订立的其它条款。

　　第十三条　拆迁补偿安置协议签订后，一方当事人不履行协议的，另一方当事人可以依照约定向仲裁机构申请仲裁，也可依法向人民法院提起诉讼。

　　第十四条　拆迁实施机构应当建立和健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理，并将档案资料报国土资源部门备案。

　　第十五条　市国土资源部门、市辖区人民政府和各园区管委会应当建立拆迁管理举报制度，公开举报电话、来信来访地址和其他联系方式。收到举报后，应当落实专人负责处理，并将处理结果及时告知举报人。

　　第三章拆迁补偿

　　第十六条　安徽省宿州市对被拆迁人给予的补偿包括：

　　(一)被拆迁房屋的补偿;

　　(二)被拆迁房屋装修、附属物补偿，搬迁费、临时安置费及停产停业损失费的补偿;

　　(三)被拆迁房屋所占集体建设用地的补偿。

　　第十七条　被拆迁房屋的补偿按认定的房屋面积、用途、安置人口及所占土地面积确定。

　　第十八条　拆迁本集体经济组织成员房屋，按照以下原则认定被拆迁房屋面积：

　　(一)有有效权属证明或建房批准手续的，按有效权属证明或建房批准手续记载的面积，结合实际丈量认定面积。

　　(二)无有效权属证明或建房批准手续的房屋：

　　1.2008年5月航拍图上有标示的房屋，可按实际丈量认定面积;

　　2.2008年5月以后建设的房屋，在征地调查时，经拆迁实施机构认定符合宅基地申请条件、“一户一宅”规定，且宅基地面积和房屋建筑面积均不超过220平方米的，经公示无异议，可按实际丈量认定面积;

　　3.位于无2008年5月航拍图区域的房屋，经拆迁实施机构会同有关部门或辖区街道办事处、乡(镇)人民政府调查核实房屋的建造时间，并经公示无异议的，可按照本条第(二)项规定处理。

　　第十九条　被拆迁房屋用途按有效权属证明或建房批准手续记载的用途认定。

　　被拆迁房屋用途分住宅用房和非住宅用房。住宅用房是指在集体所有土地上建设的用于生活起居的房屋。非住宅用房是指在集体所有土地上建设的除住宅用房以外的生产性、经营性、公益性房屋。

　　第二十条　被拆迁人安置人口是指户口在本集体经济组织，且在本集体经济组织有承包地的人员，以及随其在本集体经济组织长期共同居住的配偶、子女。

　　原为当地户籍的在校大中专学生、现役义务兵、士官(符合国家军人安置政策的除外)、服刑人员等应计入安置人口。

　　有下列情形之一的，每户可增加1个安置人口：

　　(一)被拆迁人领取独生子女父母光荣证的;

　　(二)被拆迁人生育两个女孩并已落实绝育措施的;

　　(三)被拆迁人独生子女死亡的;

　　(四)被拆迁人持有“革命烈士证明书”的。

　　其他人员，符合有关规定应予以安置的，按相关规定执行。

　　第二十一条　安徽省宿州市拆迁住宅用房，被拆迁人可以选择产权调换、货币补偿以及两种方式相结合的方式补偿。

　　第二十二条　安徽省宿州市拆迁本集体经济组织成员住宅用房，被拆迁人选择产权调换的，按以下规定补偿：

　　(一)按照被拆迁人安置人口人均不低于40平方米的面积安置(最高不超过人均45平方米)。

　　(二)被拆迁人应享受的安置面积，按被拆迁房屋的重置价与安置房屋的建安成本价结算差价。

　　(三)被拆迁房屋面积超过应享受安置面积的部分，按被拆迁房屋重置价予以货币补偿。

　　(四)被拆迁房屋面积不足应享受的安置面积部分，被拆迁人要求补足的，按安置房屋建安成本价格购买;被拆迁人放弃补足的部分，按安置房屋建安成本价格与被拆迁房屋重置价的差额给予货币补偿。

　　(五)协议安置面积与安置房实际面积差额部分，按安置房屋建安成本价格结算差价。

　　第二十三条　安徽省宿州市拆迁住宅用房，被拆迁人选择货币补偿的，按被拆迁房屋重置价的2倍予以货币补偿。

　　拆迁实施机构应当与被拆迁人签订货币补偿安置协议，协议中应载明被拆迁人放弃产权调换安置的事项。

　　第二十四条　拆迁有效权属证明或建房批准手续载明用途为商业用途的房屋、集体土地上生产企业或单位具有合法证照的非住宅房屋，不予产权调换，按市场评估价格予以货币补偿。

　　第二十五条　被拆迁房屋的附属设施和装饰费用，由拆迁实施机构给予相应货币补偿。

　　第二十六条　拆迁实施机构应当支付被拆迁人搬迁费;实行产权调换需要临时过渡的，拆迁实施机构应当支付两次搬迁费。

　　第二十七条　拆迁住宅用房，被拆迁人选择产权调换需要临时过渡的，补偿安置协议中应当明确过渡期限和过渡方式，并由拆迁实施机构支付临时安置补助费。

　　第二十八条　被拆迁人选择产权调换的，过渡期限多层安置不超过18个月，高层(含小高层)安置不超过24个月。

　　拆迁实施机构超过规定期限未提供安置用房的，自逾期之日起，按规定标准的2倍支付临时安置补助费。

　　第二十九条　拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业以及搬迁、过渡的，拆迁实施机构应当根据被拆迁房屋的建筑面积，结合被拆迁房屋的用途、地段、经营状况等因素支付一次性经济补助费。

　　利用自有合法住宅用房，在2010年1月1日之前连续从事生产经营活动至今，能提供有效营业执照、税务登记及纳税凭证的，拆迁实施机构除按照本章的规定对住宅房屋予以补偿安置外，还应当对停产、停业的经济损失予以适当补助。

　　第三十条　拆迁出租(出借)的住宅或非住宅房屋，对使用人不予补偿，由房屋所有权人自行处理相关关系。

　　第三十一条　被拆迁房屋所占集体建设用地，土地补偿费和安置补助费参照征收农用地补偿标准执行。

　　第三十二条　被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

　　提前搬迁的，拆迁实施机构可以给予适当的奖励，具体奖励措施由拆迁人另行制定。

　　第四章安置保障

　　第三十三条　拆迁人应根据国土资源、规划、住建、房管等部门相关总体规划要求组织编制安置房建设规划，报市人民政府批准后实施。

　　规划编制应充分考虑被拆迁农民的生活习惯和生产需要，科学确定安置房区位、类型。

　　第三十四条　拆迁人应在《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》规定的过渡期限内完成安置房建设。

　　安置房建设应符合国家质量、安全标准。

　　第三十五条　拆迁人应按不低于安置房屋总面积5%的比例配建商业用房。配建的商业用房为安置区被拆迁安置农民集体所有，其收益主要用于补贴被拆迁安置农民物业管理费用、社会保障费用等。

　　第三十六条　被征地农民剩余耕地面积人均不足0.3亩，且年龄等符合规定的，拆迁人应将其纳入养老保险参保范围;拆迁人应根据农民意愿，及时办理整建制“农转非”手续，被征地农民转为非农业户口的，纳入城市居民最低生活保障体系。

　　第五章法律责任

　　第三十七条　违反《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》规定，有下列情形之一的，由上级主管机关责令停止拆迁，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分;造成被拆迁人损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法移送司法机关：

　　(一)集体土地征收方案未经批准而实施拆迁的;

　　(二)未按集体土地征收方案确定的范围和标准实施拆迁的;

　　(三)未按时将拆迁补偿安置资金及其他补偿资金交付被拆迁人的;

　　(四)将拆迁补偿安置资金挪作他用的;

　　(五)提供的安置用房和过渡用房不符合国家和省规定的设计规范要求和工程质量标准，或者未按有关规定验收合格的;

　　(六)其他违反法律规定，损害被拆迁人合法权益的。

　　第三十八条　有关单位及其工作人员在房屋拆迁补偿安置工作中有玩忽职守、接受贿赂、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依照相关规定给予直接负责的主管人员和其他直接责任人员行政处分;构成犯罪的，依法移送司法机关。

　　第三十九条　被拆迁人在房屋权属证明、建房批准手续等方面弄虚作假的，由相关部门予以警告，责令改正;对弄虚作假取得的补偿，责令限期退回;构成犯罪的，依法移送司法机关。

　　第六章附则

　　第四十条　市辖区人民政府、各园区管委会可根据《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》结合实际制定安置人口认定、房屋面积、用途认定等实施细则。

　　市辖各县结合本地实际可以参照《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》实施。

　　第四十一条　《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》由市国土资源局负责解释。

　　第四十二条　《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》自发布之日起实施。市政府之前发布的规范性文件与本办法不一致的，以本办法为准。

　　在《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》实施前已发布征地公告的项目，仍按原拆迁补偿安置方案执行。

　　来源：宿州市涌桥区人民政府网站

四、北京圣运胜诉案例第27 法院撤销强制拆除危房的决定

五、拆迁律师谈宅基地卖给了别人，没过户，现在拆迁还能获得补偿吗？有两种情况可确定！

　　近几年，农村村民私下买卖宅基地的情况越来越多。但是，随着农村土地价值的不断增涨，特别是在遇上拆迁的时候，有好多村民都想反悔，都想要回自己卖出的宅基地。

　　近日，就有一位厦门的当事人咨询北京圣运律师说，他们之前有一个宅基地，卖给了外村人，但外村人又卖给了他们本村的村民，现在要拆迁，自己的宅基地还能不能要回来，在没有过户的情况下，赔偿款应该赔给谁？

　　一般来说，农村房屋买卖一般分为三种情况，一是城市居民与农村村民之间的农村房屋买卖；二是农村村民与本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖；三是农村村民与非本集体村民之间的农村房屋买卖。我们结合上述当事人咨询的，其应该是属于第三种情况。

　　但是能不能在拆迁中，在没有过户的情况下，能不能获得拆迁补偿要看合同是否合法有效。

　　首先我们先来看一下宅基地能不能进行买卖？

　　根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。而且在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

　　另外，根据《物权法》中也规定，宅基地使用权人可以占有和使用土地，有权利该宅基地土地上的房屋以及附属设施进行使用和转让的权利，宅基地不属于农户个人的财产，是村集体经济组织的，是不能进行买卖的。

　　从上面的法律法规中来看，宅基地是不能随意买卖的，但是对于已经卖出了的宅基地，双方所签订的合同是否有效呢？

　　根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。第三条规定，涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一，要尊重历史，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。

　　根据《最高人民法院关于印发<第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要>的通知》的规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

　　在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

　　按照上面法律规定的来看，要是宅基地卖给了外村人，那么所签合同一般情况下是无效的。当然了，宅基地卖给外村人所签合同也并非全都是无效的。

　　也就是说，在试点范围内村民与非本村村民就宅基地进行买卖的，合同是有效的，而在非试点区内村民与非本村村民签订的协议则是无效的。

　　在确定了买卖合同是否合法有效后，那么拆迁补偿应该给谁就一目了然了，如果合同合法有效，那拆迁补偿款自然是购买者，也就是现有房屋居住人，如果合同被法院认定成无效，拆迁补偿也未必就全部归原宅基地使用人，还要看具体的情况。

　　宅基地房屋买卖的风险很大，如果将自己宅基地的使用权转手让给别人，那么将来在遇到拆迁的时候，双方可能会因拆迁补偿起争执，所以买卖宅基地时要想清楚或者说是应当要遵守法律法规。当然一旦遇到因房屋买卖引起的拆迁补偿纠纷时，可以咨询律师，通过法律途径来解决。