国务院下放审批权会不会导致土地的滥用？占用永久基本农田怎么补偿？

一、国务院下放审批权会不会导致土地的滥用？占用永久基本农田怎么补偿？

　　在国家发展的过程中，避免不了要占用土地，这些土地有耕地、林地、草地等，但除了这些土地会被占之外也会因公共利益的原因占用永久基本农田。

　　永久基本农田取代了原来的基本农田，也意味着永久基本农田将受到法律规定的严格保护。因此占用永久基本田必须要严格的按照土地管理法中的规定依法审批。

　　永久基本农田审批主体

　　新《土地管理法》第35条明确规定，永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。

　　同时在第46条规定中明确规定，征收下列土地的，由国务院批准：

　　（一）永久基本农田；

　　（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

　　（三）其他土地超过七十公顷的。

　　征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　可见永久基本农田是受国家重视的，无论是谁都不能突破底线，确需要占用的也必须由国务院批准，批准之后才能进一步的征收。

　　不过，3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，在《决定》中指出，为贯彻落实党的十九届四中全会和中央经济工作会议精神，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）相关规定，要在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。

　　也就是说占用耕地、永久基本农田等其他土地，此前是由国务院审批，但是随着《决定》的发布，国务院将一些用地审批权下放，下放的审批权有两类。一是将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　按照土地管理法第四十四条第三款规定，对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；按照土地管理法第四十四条第四款规定，对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　二是将试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　也就是说确需要占用永久基本农田的，永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项，将由国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

　　《决定》的发布，意味着前述八个试点省份，在省级层面已具备审批权。而且在此前，就有农村有关用地的审批权得到下放。农业农村部和自然资源部联合发布《关于规范农村宅基地审批管理的通知》后，农村村民住宅用地审批权，由县政府下放至乡镇政府。

　　下放永久基本农田转为建设用地审批权是否会导致土地的滥用？

　　针对此问题，相关人员表示，土地审批主要还是以规划为依据，在不符合规划时，也是不会随便乱批的。而且在规定不变的情况下，中央负责总量控制，只是将审批权下放地方，应该是比较好的。

　　占用永久基本农田怎么补偿呢？

　　无论是什么土地，在征收过程中，老百姓是为关心的还是补偿，近年来因补偿过低导致的土地征收纠纷与日俱增，因此，国家为了被征收农民征收之后生活有所保障，在征地补偿标准方面在今年实施的新《土地管理法》中做出了重大的修改。

　　新《土地管理法》第48条明确规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

　　这条规定意味着，土地补偿费和安置补助费将原有的按年产值倍数法确定土地补偿费和安置补助费的计算方式，改成了以区片综合地价确定补偿标准。

　　而且各地在制定区片综合地价时还要考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

　　下放审批权对于地方来说是一个重大利好的消息，至少可以缩短审批时间。不过北京圣运律师提醒大家，无论是谁审批，无论是谁征收，如果在征收过程中遇到征收方有违法的行为或是补偿不合理，都可以依法维护自己的权益。

二、吉林省永吉县龙达物资经销处诉吉林省永吉县人民政府征收补偿案

　　（一）基本案情

　　2015年4月8日，吉林省永吉县人民政府（以下简称永吉县政府）作出房屋征收决定，决定对相关的棚户区实施改造，同日发布永政告字（2015）1号《房屋征收公告》并张贴于拆迁范围内的公告栏。永吉县龙达物资经销处（以下简称经销处）所在地段处于征收范围。2015年4月27日至29日，永吉县房屋征收经办中心作出选定评估机构的实施方案，并于4月30日召开选定大会，确定改造项目的评估机构。2015年9月15日，永吉县政府依据评估结果作出永政房征补（2015）3号房屋征收补偿决定。经销处认为，该征收补偿决定存在认定事实不清、程序违法，评估机构的选定程序和适用依据不合法，评估价格明显低于市场价格等诸多问题，故以永吉县政府为被告诉至法院，请求判决撤销上述房屋征收补偿决定。

　　（二）裁判结果

　　吉林市中级人民法院一审认为，被诉房屋征收补偿决定依据的评估报告从形式要件看，分别存在没有评估师签字，未附带设备、资产明细或者说明，未标注或者释明被征收人申请复核评估的权利等不符合法定要求的形式问题；从实体内容看，在对被征收的附属物评估和资产、设备评估上均存在评估漏项的问题。上述评估报告明显缺乏客观性、公正性，不能作为被诉房屋征收补偿决定的合法依据。遂判决撤销被诉房屋征收补偿决定，责令永吉县政府60日内重新作出行政行为。永吉县政府不服提起上诉，吉林省高级人民法院二审以与一审相同的理由判决驳回上诉、维持原判。

　　（三）典型意义

　　在征收拆迁案件当中，评估报告作为确定征收补偿价值的核心证据，人民法院能否依法对其进行有效审查，已经在很大程度上决定着案件能否得到实质解决，被拆迁人的合法权益能否得到充分保障。本案中，人民法院对评估报告的审查是严格的、到位的，因而效果也是好的。在认定涉案评估报告存在遗漏评估设备、没有评估师的签字盖章、未附带资产设备的明细说明、未告知申请复核的评估权利等系列问题之后，对这些问题的性质作出评估，得出了两个结论。一是评估报告不具备合法的证据形式，不能如实地反映被征收人的财产情况。二是据此认定评估报告缺乏客观公正性、不具备合法效力。在上述论理基础上撤销了被诉房屋征收补偿决定并判令行政机关限期重作。本案对评估报告所进行的适度审查，可以作为此类案件的一种标杆。

来源：人民日报

三、广州对国有土地上房屋征收与补偿做出规定

　　近日，市政府常务会议审议通过了《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(以下简称《实施办法》)。此举旨在规范房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障房屋所有权人和其他权利人的合法权益。《实施办法》明确，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　征收条件之一是为了公共利益需要

　　《实施办法》规定，市人民政府负责本市国有土地上房屋征收与补偿工作；各区人民政府负责各辖区内的国有土地上房屋征收与补偿工作。市政府和各区政府房屋征收部门负责组织实施作出房屋征收决定的房屋征收与补偿工作。

　　《实施办法》还明确，建立全市房屋征收工作人员信息库，定期组织房屋征收工作人员培训和考核。房屋征收部门经本级人民政府批准，可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。城市管理综合执法部门要加大对违法建筑的查处力度，对征收期限内未自行拆除的违法建筑依法、及时进行查处。

　　市、区人民政府作出国有土地上房屋征收决定应当满足怎样的条件？《实施办法》规定，应当满足6个条件，分别是：（一）为了公共利益的需要；（二）征收范围确定，且征收项目取得发展改革等部门出具的立项批文，规划和自然资源部门出具的规划意见和用地审查意见；（三）已进行社会稳定风险评估，形成风险评估报告并提出可实施的建议；（四）对拟征收范围内的房屋相关情况进行摸底调查；（五）已对征收补偿方案进行论证并征求公众意见至少30日，且经修改后确定；（六）征收范围按照规划和自然资源部门出具的规划意见红线范围确定。征收项目涉及被征收人数量达100户以上的，或者存在其他重大复杂情况的，市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当经本级人民政府常务会议讨论决定。

　　什么样的情况可以认定为符合公共利益需要呢？《实施办法》规定，拟建设项目具有下列情形之一的，可以认定为符合公共利益需要：（一）军事和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）在国土空间规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设用地的需要；（七）法律、法规规定的其他公共利益的需要。

　　确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当按照法定程序纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。

　　作出征收决定前补偿资金应足额到位

　　《实施办法》规定，作出房屋征收决定前，房屋征收补偿资金应当足额到位、专户存储、专款专用。房屋征收补偿资金的使用范围为：被征收房屋价值的补偿；搬迁、临时安置补偿；停产停业补偿；对被征收人的补助和奖励；与房屋征收补偿有关的其他费用。

　　市、区人民政府应当采取自建、配建、购买及盘活等多种方式负责国有土地上房屋征收项目安置房源的筹措，应当组织有关部门对房屋征收部门拟定的征收补偿方案进行论证，并将拟定的房屋征收补偿方案在政府门户网站公布，在房屋征收范围内显著位置公告，公开征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的，市、区人民政府应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　《实施办法》还规定，房屋征收部门报请本级人民政府作出的房屋征收决定应当及时在征收范围内公告，并将公告在公开发行的报纸上刊登及在政府门户网站上发布。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当核实征收地块内历史文化遗产的普查情况。未完成普查或者调查的，不得开展征收工作。

　　《实施办法》还明确，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建永久性房屋及其附属物和永久性改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

　　补偿加奖励不高于所处区位新建普通商品房市场价

　　《实施办法》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。房屋征收补偿可实行奖励和补助制度。奖励包括征收奖励和搬迁时限奖励等。

　　征收住宅和非住宅房屋的，应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。非住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励一般不得高于被征收房屋所处区位的同类型非住宅房屋的市场价格。

　　征收住宅房屋的搬迁时限奖励标准应控制在被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅市场价格的15％以内。征收非住宅房屋的搬迁时限奖励标准同样应控制在被征收房屋价值的15%以内。

　　《实施办法》规定，已经产权登记的被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以不动产登记部门颁发的不动产权证标注的面积和用途为准；不动产权证未标注的或者标注的与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿标注的面积和用途为准。

　　《实施办法》还规定，依法征收个人住宅且被征收人符合住房保障条件的，根据相关规定优先予以住房保障。符合政府公房住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，房屋征收部门应当按照被征收房屋价值的补偿金额加奖励之和的30％给予承租人弃租补偿，不再提供政府公房住宅（含公租房）进行安置。

　　《实施办法》还规定，房屋征收部门向被征收人或政府公房承租人支付搬迁费每户不低于5000元；因房屋征收涉及的被征收人或政府公房承租人的电话移机以及有线电视、管道煤气、宽带网迁装等费用，由房屋征收部门按照征收时的收费标准予以补偿；被征收人选择期房产权调换的，搬迁费增加一倍计算，并一次付清。此外，房屋征收部门对被征收人或政府公房承租人要支付住宅临时安置费。

　　违法建筑或超过批准期限的临时建筑不予补偿

　　《实施办法》规定，拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，按相关规定给予补偿。对未经产权登记的建筑，属于未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。

　　对未经产权登记的建筑，认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。市、区人民政府征收房屋的，被征收人可按照有关规定享受税费优惠政策。

　　《实施办法》规定，房屋征收部门应当与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内签订征收补偿协议。征收补偿协议的内容应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换的房屋的地点和面积、交付时间、搬迁费、临时安置费或者周转用房的地点和面积、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、相关奖励或者补助等事项。征收补偿协议签订后，房屋征收部门不履行协议约定义务的，被征收人可以向人民法院起诉；被征收人不履行协议约定义务的，房屋征收部门可以向人民法院申请强制执行。

　　《实施办法》还规定， 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。征收补偿方式应当采取产权调换，被征收人选择货币补偿的除外。

　　补偿决定应当包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。征收补偿决定的搬迁期限不得少于30日。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　据悉，《实施办法》自印发之日起施行，有效期5年。

四、北京市北京圣运律师事务所谈遇上征地拆迁纠纷时，请选择正确的救济方式

　　在征地拆迁过程中，我们被征收人总会遇到各种各样的拆迁问题，但笼统一点来说的话，其实就两大点，一是拆迁补偿不合理，二是拆迁程序不合法（比如征收方未发布征收决定、未拟定补偿方案、未征求公众意见、未依法进行评估、评估机构未由被征收人协商选定等等）。实践中，当被征收人在遇到这些问题时，第一时间想到的救济方法往往不是举报就是信访，尤其是信访，这似乎成了被征收人唯一的救济方法。

　　虽然说，举报和信访也是被征收人维权的途径，但是，无论是举报还是信访，事实证明这两种方法基本都解决不了拆迁最根本的问题。近几日，常有当事人咨询说，自己家几年前拆迁了，当时拆迁的时候就发现征收有不合法之处，自己向有关部门举报了，反映了违法征收行为，但是一直没有得到解决，相关部门也没有组织人员进行查处，随后自己又花费了精力和财力去信访，奔走了几年，可一个简单的拆迁问题仍然没有得到有效的处理，并且还错过了法律规定的维权期限。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，遇到征地拆迁问题一定要采取合理有效的维权途径，避免给自己造成没必要的损失。下面北京圣运律师就总结出了大家平常最常用的几种维权方法。

　　1、举报

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

　　土地管理法的规定，被征收人遇到违法征收土地的，可以向土地管理部门进行投诉，也可以向公安机关、检察机关报案。

　　虽然被征收人有权对违法征收行为进行举报，且有时也可以通过举报，解决一些事情，但是征地拆迁问题较为的复杂，因此，大家在采取这种方式时，应当要想好对策，举报后如果没有得到解决，记住一定要另辟蹊径。

　　2、信访

　　许多被征收人在遇到补偿不合理或是房屋被违法强拆之后，通常就会去信访，将一切希望寄托在上级领导身上。虽然根据《信访条例》中的规定，公民、法人或其他组织有权向有关部门反映情况，提出建议、意见等。

　　但不可否认的是，信访也有几个弊端，一是时间较长，二是需要花费不少的精力和财力，而且从实践中来看，没有几个被征收人的拆迁问题是通过信访解决的，即使去信访了，到最后也可能是竹篮打水一场空，不仅问题得不到解决，有时还会错过维权的机会。因此，北京圣运律师并不建议大家采取这种救济方式，维护自己的合法权益。

　　3、媒体曝光

　　除了以上两种救济方式之外，媒体曝光也是近年来被征收人常用的一种维权手段，不少被征收人想通过媒体的曝光来引起社会的关注从而解决拆迁问题，当然了，这种方式虽然在一定程度上来讲的确会引起社会的关注，且也有个别被征收人的拆迁问题在媒体曝光之后引起了社会的关注并得到了解决的情况，但是这种一般多发于重大事故。

　　但是，北京圣运律师要说的是，媒体曝光并不比法律靠谱，有时候可能会带来相反的作用，媒体是作为公正的一方对事件作出一个公正的报道，但是实践中我们的案件情况并不都对我们有利，这时候律师的作用就非常巨大了，律师的最终目的就是将委托人的风险降到最低，把合法利益最大化。

　　4、做钉子户

　　钉子户在拆迁中很常见，钉子户的起因往往与补偿特别低有关必然的关系。很多被拆迁人认为，只要他不搬走，不签字征收方就拿他没办法。但是实践中，征收方却不会这么做，如果被拆迁人不及时的通过合法途径来维护自己的权益的话，那么很有可能等到的结果就是征收方实施强拆。对此，被拆迁人在遇到补偿不合理的时候，及时的启动法律程序是非常关键的。

　　5、行政复议

　　行政复议是征地拆迁案件中必须要走的一个程序。如果被征收人认为征收方在征地拆迁中有违法行为或是认为补偿不合理，那么都可以依法向有关部门申请行政复议，维护自己的合法权益。

　　6、行政诉讼

　　如果对复议结果不满意，那么可以在收到复议决定后，向法院提起行政诉讼。

　　近几年，随着老百姓维权意识的提高，虽然拆迁方有意无意地逐渐不再暴力拆迁，但又开始了拆迁“套路”模式。对此，北京圣运律师再次提醒大家，在征地拆迁中，无论是遇违法强拆还是拆迁“套路”，被拆迁人都需要及时地咨询专业律师，且也要知道哪些该做，哪些不该做，哪些救济途径对自己有用，哪些救济途径对解决拆迁问题效果不大，千万不要陷入不可挽回的境地。

五、北京房屋拆迁律师谈哪些情形会在“城市更新”活动中呢？又需要与谁来签订补偿协议呢？

　　我们知道的有“旧城改造”、“城中村改造”、“棚户区改造”以及“扶贫搬迁”等为名的征收项目，还有因其他公共利益而实施的征收项目等，但鲜少知道有关“城市更新”类这样的拆迁活动。一般情况下，前者征收主体一般为县级以上地方人民政府，然后由县级以上的地方人民政府确定的房屋征收部门或是拆迁指挥部负责具体的征收工作，比如与被征收人协商补偿、签订补偿协议等等，但后者主要突出的是市场主导、运作。那么，哪些情形会在“城市更新”活动中呢？又需要与谁来签订补偿协议呢？

　　属于“城市更新”类的几种情形

　　根据深圳市去年3月1日施行的《深圳经济特区城市更新条例》第二条规定，一般属于城市更新类的情形有：（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；（四）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。

　　从上述的规定中我们看到，如果房屋存在安全隐患，也就是会给我们人身安全带来危险的一些房屋，以及一些因公共设施建设所需的房屋或是一些不符合社会发展需求的违法建筑等都有可能会在“城市更新”类拆迁活动中。

　　那么，在“城市更新”中，如果房屋被拆除重建了，那么我们老百姓应当要与谁来签订补偿协议呢？

　　前面我们提到，国有土地上房屋征收及集体土地征收，征收主体也是县级以上地方人民政府，而且与被拆迁人签订补偿协议的也应当是由相关部门确定的房屋征收部门，但是对于“城市更新”类活动，与我们老百姓签订补偿协议的人却并非是行政主体。

　　根据《深圳经济特区城市更新条例》第二十九条规定，拆除重建类城市更新项目的市场主体与物业权利人应当遵循平等、公平的原则签订搬迁补偿协议。第三十二条规定，属于旧住宅区城市更新项目的，区人民政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案，经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意后，采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，由选定的市场主体与全体物业权利人签订搬迁补偿协议。

　　市城市更新部门应当制定并发布搬迁补偿协议示范文本，包括协议生效时间、生效条件、搬迁补偿标准和方式、协议有效期、权利义务、预告登记约定、不得加改扩建、违约责任等内容。

　　从上述的法律法规中我们看到，在“城市更新”类活动中与老百姓签订协议的人变成了市场主体。

　　所谓的市场主体，就是房地产开发企业，说白了就是我们大家口中常说的开发商。不过，需要注意的是，这个市场主体并非每个房地产开发企业要能被选定，如果在社会上不具有一定的社会信誉，或是不符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定等，那么则很难被选定。

　　《深圳经济特区城市更新条例》第三十二条，被选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信誉。

　　除此以外，还需要老百姓注意的是，搬迁协议内容必须要完整，如果协议中没有具体的补偿标准和方式，或是补偿标准不是双方协商好的，没有明确违约责任等，那么建议咱老百姓最好不要签，同时也不要被开发商的一些甜言蜜语给忽悠了。

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文章来源参考：【头条】国务院下放审批权会不会导致土地的滥用？占用永久基本农田怎么补偿？，

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文章编辑：熊熙乐
内容审核：索建国律师

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