更新时间:2024-12-21 23:51 发布:2024-09-19 10:55 文章来源：北京圣运律师事务所
房屋拆迁中的评估环节对被征收人来说十分的重要，因为它涉及到被征收人最终的拆迁补偿。我们从《国有土地上房屋征收评估办法》中就能看到，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
也就是说房屋评估的目的就是为了给被征收人最终的补偿提供一份法律依据，如果被征收人在收到评估报告后对评估报告不满意，可就要及时的向评估机构申请复核，或是申请鉴定了，如果在不满意的情况下不采取措施，那么可能会被视认同这份评估报告。
且日后如果被征收人在对评估报告不满意的情况下，相关部门作出了房屋征收补偿决定，被征收人想要针对征收补偿决定来依法维权，那么被征收人的诉求可能也不会得到法院的支持。当然了，被征收人的诉求能不能得到法院的采纳，除了以上的一点之外还需要考虑以下几点：
1、房屋评估机构是否按照相关规定来进行选定的。《国有土地上房屋征收与评估办法》中规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
实践中征收方却常常为了尽快完成征迁工作，或是压缩被征收人的补偿款，在不经被征收人同意之下自主选定评估机构，剥夺被征收人选择权。相关部门的这种行为首先是不合法的。
2、房屋评估是否进了入户查勘。《国有土地上房屋征收与评估办法》中规定，房地产评估机构应当要安排相关的工作人员对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料。
同时，房屋征收部门应与被征收人、注册房地产估价师共同在实地查勘记录上签字或者盖章确认。
是实践中，征收方为了省事，对被征收人的房屋不仅不实地查勘、调查，与被征收人、估价师共同见证评估单，还存在伪造评估报告的情况，他们的这种做法不仅违法，而且还侵害了被征收人的合法权益。
因此，在如果被征收人并未见到相关部门人员上门对被征收房屋进行评估或是未与自己一起见证评估单就作出评估报告的话，那么在诉讼中，被征收人完完全全可以提出来。
3、房屋评估是否考虑周全。评估办法中规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
从以上的规定中来看，对被征收房屋的评估应当要考虑到它的地理位置、房屋的用途以及建筑面积等。如果未考虑到这些因素，那么评估报告自然是不合理的。实践中在评估环节中做手脚的情况有很多，被征收人要格外的注意。
4、评估方法是否利于被征收人。目前，房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法以及清算价格法、基准地价修正法。
市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。
成本法是根据评估对象的重新购建价格来求取估对象价值的方法。具体的说就是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
其它几种就不在这里一一的说了，但被征收人只要明白一点，就是市场比较法是有利于咱们的。按照法律应有之意，选择市场评估法也应该是各地最先采纳的方法。但是，选择市场评估法会让征收方承受巨大的财政压力，因此，在实践过程中，拆迁方往往会尽可能的避免该评估方法。
5、房屋评估时点是否正确。根据相关法律法规，市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的权利义务，确保补偿的实质公平。
但实践中，对于评估时点常常存在很大的漏洞。因此北京圣运律师提醒大家，如果被征收人在几年后才收到评估机构几年前出具的评估报告，那是不合法的，被征收人可以依法提起诉讼。
第五届全国法院“百篇优秀裁判文书”
【裁判要旨】
1.起诉期限
依法履行安置补偿职责是征收人的法定义务，该义务为持续负担的作为义务，不因行政机关怠于履行而消灭，更不能将行政机关怠于履行的法律责任归咎于被征收人，不能因此而认定超过起诉期限。
2.补偿主体
县级以上地方人民政府作为补偿安置义务主体，委托乡镇政府实施具体安置补偿工作，但不能据此认定乡镇政府取得了独立实施补偿安置的行政主体资格，亦不能因此免除县级以上地方人民政府法定的安置补偿义务。在受委托主体与被征收人达不成补偿协议的情况下，县级以上地方人民政府应当依法及时作出补偿安置决定并履行补偿安置职责。
3.裁判方式
司法审查中，在对行政机关在其专业领域和自由裁量范围内的判断予以尊重认可行政机关对行政事务的优先判断及处理权力的同时，也要具体案件具体分析，对于能够确定具体金额的金钱给付类案件，应当作出具有具体给付内容的实体判决，而非在行政机关已经怠于履行的情况下，依然以行政机关优先处理权为由，以履行判决替代给付判决。
4土地安置补偿费
土地安置补偿费是国家建设需要征用农民集体所有的土地时，为妥善安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活而由用地单位支付的款项，其实质是对失地农民的生产、生活的补助。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式的，承包方依法享有土地承包经营权，该承包地被依法征收的，承办方有权请求予以安置或依法获得土地安置补偿费。
5.利息损失
县级以上地方人民政府作为具有补偿义务的主体，在对涉案土地实施征收后，理应及时履行补偿义务，支付补偿金，其无故拖延支付补偿金，造成补偿金孳息无法及时归于被征收人正常使用，应视为因拖延行为扩大的直接损失，故逾期支付补偿金所产生的利息属于直接损失的范围。
【裁判文书】
新疆维吾尔自治区高级人民法院
行 政 判 决 书
（2021）新行终84号
上诉人（原审原告）：宋远来，男，1966年7月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。
委托诉讼代理人：崔晓宇，新疆新天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市米东区人民政府，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区府前路555号。
法定代表人：吴承凯，该区区长。
委托诉讼代理人：丁晓伟，男，该区司法局工作人员。
委托诉讼代理人：孟海霞，北京盈科（乌鲁木齐市）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市米东区羊毛工镇人民政府，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区为民路建设胡同50号。
法定代表人：马宏伟，该镇镇长。
行政机关出庭负责人：王涛，该镇副镇长。
委托诉讼代理人：朱海红，米东区真心法律服务所法律服务工作者。
原审第三人：乌鲁木齐市米东区河湖管理中心（水利管理站），住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区古牧地西路150号。
法定代表人：龚锴，该管理站站长。
委托诉讼代理人：聂勇强，男，该管理站综合管理办公室主任。
原审第三人：乌鲁木齐市米东区羊毛工镇卧龙岗村村民委员会，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区羊毛工镇卧龙岗村南一巷。
法定代表人：杨军，该村民委员会主任。
原审第三人：乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（乌鲁木齐市米东区土地征收管理办公室），住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区稻香中路481号。
法定代表人：姜磊，该办公室主任。
委托诉讼代理人：孙玉梅，女，该办公室工作人员。
委托诉讼代理人：王晓娜，新疆法爱律师事务所律师。
上诉人宋远来因其诉乌鲁木齐市米东区人民政府（以下简称米东区政府）、乌鲁木齐市米东区羊毛工镇人民政府（以下简称羊毛工镇政府）及原审第三人乌鲁木齐市米东区河湖管理中心（水利管理站）（以下简称米东区水管站）、乌鲁木齐市米东区羊毛工镇卧龙岗村村民委员会（以下简称卧龙岗村村委会）、乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（乌鲁木齐市米东区土地征收管理办公室）（以下简称米东区征收办）土地征收补偿一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2020）新01行初33号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宋远来及其委托诉讼代理人崔晓宇，被上诉人米东区政府的委托诉讼代理人丁晓伟、孟海霞，被上诉人羊毛工镇政府的出庭负责人王涛及委托诉讼代理人朱海红，原审第三人米东区水管站的委托诉讼代理人聂勇强、卧龙岗村村委会的法定代表人杨军、米东区征收办的委托诉讼代理人孙玉梅及王晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，宋远来系乌鲁木齐市米东区羊毛工镇卧龙岗村农民。2003年3月10日，宋远来与原审第三人卧龙岗村村委会签订《承包合同》，载明：“一、卧龙岗村黄渠东500亩土地经村委会研究决定对外承包。土地面积344.4亩。四至东邻防洪坝，南邻东方村稻地交界，西邻黄渠，北邻李作光稻地交界。二、承包期限自2003年3月10日至2028年12月31日……”2003年12月8日，米东区林业局颁发的米林证字（2003）第032号林权证载明：“土地所有权权利人：集体；林地使用权权利人：宋远来；森林或林木所有权权利人：宋远来；座落：米泉市羊毛工镇八一村；面积：363亩；林地使用期：30年；终止日期：2027.12；四至：见附图”。2017年7月13日，羊毛工镇人民政府出具《关于解决西延干渠引水渠系配套工程征地问题的答复》载明：“卧龙岗村村民宋远来：西延干渠引水渠系配套工程项目于2015年9月开工，10月修到宋远来所承包的耕地段，由于该项目为自治区重点工程，工期较紧，经镇政府与宋远来协商，对于所征用的地会按照有关法律及条文规定进行合理补偿……现镇政府承诺会根据新国土资发（2009）131号文件、乌政办（2011）272号文件、新计价房（2011）500号文件及米东区征收管理办公室对以上文件的解释等相关规定，在15个工作日内给出解决西延干渠引水渠系配套工程征地问题补偿协议及相关说明，并以合法的方式将补偿协议及现场认定书交给宋远来，希望宋远来能在5个工作日内给予签字认定。政府一定会按照所承诺的内容给予补偿。”宋远来称羊毛工镇政府未与其达成补偿协议，上述《答复》并未实际履行，故分别向米东区政府及羊毛工镇政府邮寄履行安置职责申请书，米东区政府及羊毛工镇政府均未答复，遂诉至法院，请求人民法院判令被告履行补偿安置职责。
另查明，庭审中米东区政府称其未发布征收补偿方案，整个征收项目系米东区征收办负责。米东区征收办称，本案没有发布过任何征收公告和安置补偿方案，米东区征收办未发布过任何征收相关文件、对涉案项目没有进行过征收。羊毛工镇政府认可米东区政府的上述陈述，其在庭审中自认，羊毛工镇政府未与卧龙岗村村委会签订过安置补偿协议，也未作出具体征收补偿方案。羊毛工镇政府在庭审中陈述对于宋远来的安置补偿方案如下：“15.6万元／亩中，3.6万元／亩是土地补偿费归村集体，9万元／亩是安置补偿费只给家庭联产承包责任田村民，宋远来被征收土地属于经营承包地故没有这9万／亩的补偿，3万元／亩系对青苗及地上附着物按照实际种植情况补偿，超过3万／亩的部分需要专业技术评估。”“该安置补偿方案系依据新国土资发（2009）131号文件、乌政办（2011）272号文件、新国土资发（2011）19号文件、新计价房（2011）500号文件执行。”宋远来不同意上述安置补偿方案，故双方至今未签订安置补偿协议。羊毛工镇政府提供羊毛工镇国土资源所于2020年9月22日出具的《证明》载明：“经我镇国土所至米东区国土分局现场调图，此块图斑权属单位为白杨河乡直属，权属性质为国有土地，地类名称为其他林地、其他草地、坑塘水面。四至界限：东邻洪坝、南邻东方村稻地交界、西邻黄渠、北邻李作光稻地交界。”米东区政府认可该证明内容，其陈述“涉案土地性质自一九八几年后属于国有土地，行政区划应属白杨河乡，但因历史遗留问题，涉案土地一直由羊毛工镇卧龙岗村作为集体土地管理”。
原审法院认为，一、关于本案适格被告的问题。根据米东财函（2015）-124《关于拨付羊毛工镇西延干渠引水渠配套工程项目征地资金的通知》及2017年7月13日羊毛工镇人民政府出具《关于解决西延干渠引水渠系配套工程征地问题的答复》内容可以认定，涉案工程征地系由羊毛工镇政府承诺依据法律规定给予宋远来安置补偿，且征地补偿款已足额付至羊毛工镇政府处，羊毛工镇政府也向涉案工程占用其他村土地的村民进行了安置补偿。现有证据无法证实米东区政府对涉案工程作出过征收决定或安置补偿方案，故该院综合全案证据，认定羊毛工镇政府为本案适格被告。二、关于被告是否构成不履行法定职责的问题。本案中，羊毛工镇政府于2015年10月米东区西延干渠工程动工占用宋远来林地及鱼塘至今，未按照其向宋远来作出的《关于解决西延干渠引水渠系配套工程征地问题的答复》内容对宋远来进行安置补偿，亦未向宋远来作出安置补偿决定，故羊毛工镇政府构成不履行安置补偿职责。三、关于被告应否支付宋远来征地补偿款3275160元及利息491274元的问题。本案中，羊毛工镇政府构成不履行法定职责，其依法应当对宋远来履行安置补偿职责，向宋远来支付安置补偿款。但关于支付安置补偿款具体金额的问题，双方提供的证据不足以查清宋远来被占用土地具体面积以及安置补偿款的具体标准。该院认为，在司法实践中，从便捷当事人维护自身实体权益的角度出发，人民法院在审理相关案件中可以在详细查明事实的基础上对当事人的实际损失进行判决，但在针对一些明显缺乏相关证据等复杂情形时，为进一步明确行政机关的责任担当，利用好有限的司法资源，发挥行政机关的专业优势与协调优势，为后续做好当事人实体权益救济留有空间，亦可判决责令行政机关采取补救措施或者承担安置补偿责任，而非必须明确支付数额。当事人如对行政机关后续作出的安置补偿决定不服，仍可进一步寻求司法救济。具体到本案，宋远来提供证据可以证实涉案工程占用其土地的事实，已尽到初步举证责任。但双方当事人均未对涉案工程占用宋远来的林地、鱼塘具体面积提供有效证据，亦未提供合法有效的安置补偿方案。故人民法院难以根据现有的证据对羊毛工镇政府应当支付宋远来具体安置补偿款金额作出直接判断。考虑到宋远来的实际损失确实存在，为维护其合法权益，应责令羊毛工镇政府对宋远来的实际被占用林地、鱼塘进行查实，并按照法律规定对宋远来作出安置补偿决定。该院认定，对于羊毛工镇政府履行安置义务是否到位，宋远来仍有权寻求司法救济。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决：责令乌鲁木齐市米东区羊毛工镇人民政府于本判决发生法律效力之日起60日内针对西延干渠引水渠系配套工程因占用宋远来林地、鱼塘作出安置补偿决定。
宋远来上诉称，一、原审判决认定羊毛工镇政府为本案适格主体，没有法律依据，属于主体认定错误。1．根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地的征收应由县级以上人民政府组织实施，羊毛工镇政府并不具备相应法定职责；2．米东区政府提供的证据可证实，案涉征地费用拨付系由米东区财政局及米东区征收办等部门经办，米东区政府也认可其未作出集体土地征收决定。上述事实可证明，米东区政府在案涉水利项目建设过程中，未依法履行集体土地征收补偿职责，原审以羊毛工镇政府曾对其他村民进行安置补偿为由，判决其作出征收补偿决定，没有法律依据。二、本案主要争议问题系被上诉人占用宋远来土地亩数征地补偿费金额。被上诉人认可米东区财政局、米东区征收办、米东区建设局等部门已将1500余万元的征地补偿款划拨给羊毛工镇政府。由此可知，被上诉人对于征地范围内实际征收土地亩数及应支付的征地补偿费数额均应予以查明。原审法院未依据实际占地测算认定土地亩数，也未委托测绘机构现场测量，即判决羊毛工镇政府限期作出安置补偿决定不当。故请求撤销原审判决，依法改判。
米东区政府辩称，一、宋远来提起本案诉讼超过法定起诉期限。2017年7月13日，羊毛工镇人民政府出具《关于解决西延干渠引水渠系配套工程征地问题的答复》，承诺向宋远来出具拆迁安置补偿协议，至原审法院立案时已经超过1年。二、补偿职责应由实施拆除行为的行政机关履行，米东区政府不是本案适格被告，不应承担安置补偿责任。故请求维持原判，驳回上诉。
羊毛工镇政府辩称，宋远来提起本案诉讼已超过法定起诉期限。案涉土地上的附着物已经清除，宋远来要求行政机关履行补偿职责，显然不符合法律规定。宋远来改变土地用途的行为已被行政处罚，其要求米东区政府补偿其他费用的诉讼请求没有依据。故请求驳回宋远来的其诉讼请求。
米东区水管站、卧龙岗村村委会述称意见与羊毛工镇政府答辩意见一致。
米东区征收办述称，宋远来认为米东区征收办将1500余万元征收补偿款划拨给羊毛工镇政府的主张与事实不符，本案与米东区征收办没有关联，请求人民法院依法裁判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，宋远来因米东区政府、羊毛工镇政府征收其涉案土地但未依法予以补偿，故提起本案诉讼，要求米东区政府、羊毛工镇政府履行补偿安置职责。本案主要争议焦点为：一、宋远来提起本案诉讼是否符合起诉条件；二、补偿义务主体如何确定；三、判决类型如何适用；四、具体补偿数额如何确定。
一、关于起诉条件问题。根据双方诉辩主张，本案在起诉条件方面的主要争议问题系原告提起补偿请求是否符合法律规定及是否超过起诉期限。在征收集体土地征收过程中，被征收人及利害关系人未依法获得征收利益时可以选择两条路径进行救济。一是行政补偿程序，即主张征收人按照法律规定及补偿方案依法对其进行补偿的方式得到应当获取的补偿利益；二是行政赔偿程序，即要求确认征收行为违法进而提起赔偿之诉弥补所受损失。两种救济途径如何选择是原告行使诉讼权利的体现。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定，提起诉讼应当有具体的诉讼请求和事实根据且属于人民法院受案范围。人民法院审查诉讼请求是否符合起诉条件时，主要对诉讼请求是否明确及是否属于行政诉讼受案范围予以审查。宋远来提起本案诉讼，主张由米东区政府、羊毛工镇政府履行安置补偿职责，具有明确的诉讼请求，也属于行政诉讼受案范围。羊毛工镇政府认为地上附着物已经清除，宋远来无权主张征收人履行补偿职责的答辩理由于法无据，本院不予支持。关于起诉期限问题。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第四十七条规定，征收土地应当按照被征收土地的原用途给予补偿。依法履行安置补偿职责是征收人的法定义务，该义务为持续负担的作为义务，不因行政机关怠于履行而消灭。羊毛工镇政府向宋远来出具的《关于解决西延干渠引水渠系配套工程征地问题的答复》、米东区政府向宋远来出具的《政府信息公开告知书》、宋远来向米东区政府提交的信息公开申请表、律师函及履行安置补偿职责的申请均可以证实，宋远来一直就补偿事宜向其认为的被征收人米东区政府、羊毛工镇政府主张权益，米东区政府、羊毛工镇政府怠于履行补偿义务的责任不能归咎于宋远来。鉴于在被征收人明确的情况下，无任何行政机关履行法定补偿义务，米东区政府认为本案已过起诉期限无法律依据，本院不予采信。
二、关于补偿义务主体的问题。米东区政府因西延干渠引水渠系配套工程项目需占用羊毛工镇部分土地，对涉案林地实施了征收。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第四十七条第一款规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。在集体土地征收过程中，县级以上地方人民政府是法定的公告和组织实施主体。集体土地经有权机关批准征收后，市、县人民政府及其土地管理部门具体负责集体实施征收与补偿工作，应当积极主动履行补偿安置义务。本案中，米东区人民政府，作为本案涉案土地的补偿安置义务主体，委托羊毛工镇政府实施具体安置补偿工作，但不能因此认定羊毛工镇政府据此取得了独立实施补偿安置的行政主体资格，亦不能因此免除米东区政府法定的安置补偿义务。羊毛工镇政府在本案中，作为受托主体，可以与被征收人协商或达成征收补偿协议，在与被征收人达不成补偿协议的情况下，米东区政府应当依法及时作出补偿安置决定并履行补偿安置职责，故米东区政府系本案法定补偿义务主体，原审认定羊毛工镇政府为补偿安置义务主体无法律依据，本院予以纠正。
三、关于判决类型的适用问题。依据《中华人民共和国行政诉讼》第七章第二节的规定，对行政行为合法性审查后的判决类型主要有驳回原告诉讼请求判决、撤销判决、重作判决、履行判决、给付判决、确认违法判决、变更判决等七种形式。本案主要争议的问题在于适用履行判决还是给付判决，二者如何取舍从本质看是司法权与行政权如何行使的问题。行政诉讼的实质是司法权对行政权的监督和制约，司法权虽属于被动性的权力，但在法治政府建设的价值需求下，能动司法的理念逐渐深入民心，行政诉讼的作用不单单需要人民法院居中公正裁判，也要求其裁判结果体现及时性、实质性解决行政争议，从而达到依法保护公民、法人和其他组织合法权益的立法目的。司法审查中，在对行政机关在其专业领域和自由裁量范围内的判断予以尊重，认可行政机关对行政事务的优先判断及处理权力的同时，司法监督权也不宜一味地消极被动，对行政相对人权利救济造成障碍。行政机关优先判断及处理权与司法机关监督及救济权的选择，应当从更有利于当事人权益保障的角度出发。如案件涉及大量技术性、政策性的问题，需要行政机关的知识、技能和经验来解决，对于专业性问题应当尊重行政机关首次判断权，行政处理有利于工作效率的提高，专业知识可更好地解决相对人之间的行政纠纷。如不涉专业性问题，且行政机关明显怠于行使权力或履行义务引发诉讼，则应充分结合案件实际情况，判断争议案件是否具备司法裁决的条件，行政权力运行的机制及可能产生的后果，从而准确选择裁判类型，避免司法权干预行政权的前提下，也要具体案件具体分析，对于能够确定具体金额的金钱给付类案件，应当依照行政诉讼法及相关法律、法规规定，作出具有具体给付内容的实体判决，而非在行政机关已经怠于履行的情况下，依然以行政机关优先处理权为由，以履行判决替代给付判决。具体到本案，各方当事人对于永久性占地补偿36000元／亩、安置补偿费9万元／亩、青苗及地上附着物补偿费3万元／亩、鱼池3万元／亩的补偿标准无异议，仅就被征收人应当享有的补偿项目及面积存有争议。补偿项目属于法律适用问题，故在确定被征地面积后，进行简单的数学计算即可确定补偿数额，对涉案诉求的准确判断，并不需要利用行政机关专业知识与经验的优越性，即案件现有证据满足直接进行裁判的条件。宋远来在本案诉讼前，多次要求米东区政府履行补偿义务，米东区政府均未予以答复，本案在审理过程中，原审法院及本院多次组织调解，双方均未达成一致意见，在调解过程中，米东区政府已经充分表达其对涉案事务的处理结果，可以预判行政机关的最终决定，与相对人诉求差距较大，要求其进一步进行行政处理不利于司法审查或当事人权益保障，易造成当事人陷入循环诉讼，浪费行政资源和司法资源，增加当事人诉累。因此，基于宋远来诉讼请求为要求支付补偿款的金钱给付类请求，且本案满足直接进行司法判断的条件，应当适用给付类判决对补偿数额直接进行裁判，更有利于保障当事人的合法权益。原审法院适用履行判决要求行政机关限期作出补偿决定的判决虽不为错，但从保障当事人权益的角度考虑略有不妥，本院予以纠正。
四、关于具体补偿数额的确认问题。关于被征收土地面积。按照《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十六条第二款规定，在集体土地征收过程中，被征收土地的所有权人、使用权人应当在土地征收公告期内，向土地行政主管部门办理征地补偿登记。征收部门在征收过程中，应当对被征收土地的位置、权属、地类、面积及地上附着物进行登记。本案中，米东区征收办与羊毛工镇政府签订了《征地补偿协议》，对征用土地面积及地类均作出了明确的约定，因此可以确定米东区政府及羊毛工镇政府，在征地过程中对被征收土地情况进行了详细的登记。羊毛工镇政府向宋远来出具的答复中载明，涉案项目确实占用宋远来承包经营的土地。法庭多次要求米东区政府、羊毛工镇政府提交关于宋远来涉案土地的登记面积及具体补偿情况，均答复无法提供。因米东区政府应当承担涉案土地征收情况的举证责任，现米东区政府、羊毛工镇政府均不提供，本院对宋远来提供的会议记录中关于被征收土地面积的记载，予以确认，即涉案被征收土地面积为30.74亩。
关于被征收补偿标准及项目的问题。各方当事人对于永久性占地补偿36000元／亩、安置补偿费9万元／亩、青苗及地上附着物补偿费3万元／亩、鱼池3万元／亩的补偿标准均无异议，仅宋远来应当享有的补偿项目争议较大。羊毛工镇政府提供羊毛工镇国土资源所于2020年9月22日出具的证明，主张涉案地块土地权属性质为国有土地。因涉案土地2017年已被征收，且征收过程中形成所有的证据均可证明涉案土地为集体土地。涉案地块现在的土地性质，无法证明涉案土地被征收时系国有土地，故本院对羊毛工镇政府该抗辩理由不予采信。关于土地补偿费的支付问题。《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第八条、第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2014年修订）第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补偿费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由村集体组织安置的，安置补助费支付给农村经济组织。因永久性占地补偿归农村集体经济组织所有，宋远来要求米东区政府将土地补偿费支付给其个人无法律依据，本院不予支持。
关于土地安置补偿费的问题。土地安置补偿费是国家建设需要征用农民集体所有的土地时，为妥善安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活而由用地单位支付的款项，其实质是对失地农民的生产、生活的补助。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式的，承包方依法享有土地承包经营权，该承包地被依法征收的，承办方有权请求予以安置或依法获得土地安置补偿费。本案中，宋远来认可涉案土地系其以家庭承包方式以外的其他方式承包的集体所有的机动地，故不符合土地征收中需要安置或支付安置补偿费的条件，其要求米东区政府向其支付土地安置补偿费，无法律依据，本院不予支持。
关于地上附着物及青苗补偿费问题。青苗补偿费是被征用的土地，有正在生长的农作物或经济作物，针对因征地被毁坏的作物，给予的补偿款。宋远来在承包经营土地的过程中，在涉案土地上种植有树木，作为地上附着物及青苗的所有者，依法应当取得相应补偿费，因此米东区政府应当按照每亩3万元的补偿标准，向宋远来支付地青苗补偿费，共计922200元（30000元／亩＊30.74亩）。宋远来另主张涉案土地上有树木48420颗，要求按照每棵18元给予补偿。青苗补偿费按照土地用途不同，包含补偿对象为土地上长有的农作物或林木，本案中青苗补偿费补偿的对象就是涉案的林木。综合宋远来主张的每棵18元的价值，现有的青苗补偿费的标准，足以弥补其林木损失。宋远来要求对地上树木重复补偿没有法律依据，本院不予支持。
关于利息损失的问题。行政诉讼是行政相对人的权利救济途径，与此同时，人民法院通过行政审判监督行政机关依法行政。依法履行法定义务与消极拖延履行法定义务，产生的社会效果截然相反，应当给予不同的评价，并承担不同的法律后果。本案中，米东区政府作为具有补偿义务的主体，在对涉案土地实施征收后，理应及时履行补偿义务，支付补偿金，其无故拖延支付补偿金，造成补偿金孳息无法及时归于被征收人正常使用，应视为因拖延行为扩大的直接损失，故逾期支付补偿金所产生的利息属于直接损失的范围，米东区政府应予支付。按照涉土地被征收时，即2017年10月调整的中国人民银行一至五年（含五年）贷款基准利率4.75％计算，米东区政府应当支付逾期支付补偿金利息共计43804.5元。
综上，原审判决适用法律不当，本院予以纠正。米东区政府应依法履行安置补偿职责，向宋远来支付地上附着物及青苗补偿费922200元，利息损失43804.5元，共计966004.5元。依照《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第四十六条、第四十七条，《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2020）新01行初33号行政判决；
二、责令被上诉人米东区人民政府于本判决生效之日起十五日内向上诉人宋远来支付地上附着物、青苗补偿费及利息损失966004.5元；
三、驳回上诉人宋远来的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元（上诉人宋远来已预交），二审案件受理费50元（上诉人宋远来已预交），均由被上诉人米东区人民政府负担。
本判决为终审判决。
审判长 马荣
审判员 倪敏
审判员 张玉
二〇二一年十一月二十九日
法官助理 马小燕
书记员 米阿力木阿卜拉
来源：行政法实务
肥征预公告〔2024〕28号
为保障公共利益用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《山东省人民政府办公厅关于规范征收土地管理工作的意见》（鲁政办字〔2022〕13号）等法律法规和政策规定，经肥城市人民政府研究决定，现发布征收土地预公告：
一、拟征收土地的位置范围及权属
地块1位置范围：位于肥城市安驾庄镇上江庄村境内。
涉及的农村集体经济组织：安驾庄镇上江庄村。
地块2位置范围：位于肥城市安驾庄镇上江庄村、中江庄村境内。
涉及的农村集体经济组织：安驾庄镇上江庄村、中江庄村。
地块3位置范围：位于肥城市安驾庄镇上江庄村境内。
涉及的农村集体经济组织：安驾庄镇上江庄村。
二、拟征收土地目的、用途
地块1拟用于成片开发项目建设，开发用途为防护绿地；地块2拟用于成片开发项目建设，开发用途为道路用地；地块3拟用于成片开发项目建设，开发用途为工业用地。均位于山东省人民政府《关于肥城市2021年土地征收成片开发方案的批复》（鲁政土字〔2021〕644号）批准的成片开发范围内。
以上地块拟征收土地符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第（五）项规定的公共利益需要。
三、开展土地现状调查的安排
自本公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收土地范围内抢栽、抢种、抢建，违反规定在征收土地预公告发布后抢栽、抢种、抢建的，对抢栽、抢种、抢建部分不予补偿。
肥城市自然资源和规划局、财政局、农业农村局和安驾庄镇人民政府拟于本公告发布之日起组织开展土地现状调查、勘测定界及清点地上附着物和青苗，请本次拟征收土地涉及的农村集体经济组织、土地承包户、地上附着物和青苗所有权人等单位和个人按时参加并积极支持配合。不能直接到场的，要书面委托他人代理。
四、拟征收土地补偿标准
拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府《关于山东省征地区片综合地价的批复》（鲁政字〔2024〕144号）批复的肥城市征地区片综合地价标准执行。本次拟征收土地共涉及1个片区，每亩补偿6.1万元。
拟征收土地地上附着物和青苗补偿费标准按照山东省自然资源厅、山东省财政厅《关于泰安市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕1880号）的规定执行。
被征收土地村的具体征地补偿安置方案，待土地现状调查和征收土地社会稳定风险评估完成后，由肥城市人民政府组织有关部门拟定并公告。
五、其他事项
本公告在拟征收土地涉及的农村集体经济组织所在镇、村和村民小组及山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告自发布之日起公示10个工作日。
被征地的农村集体经济组织、村民或者相关权利人对本公告有异议的，可自公告结束前向肥城市自然资源主管部门提出书面申请；对土地现状调查结果有异议的，在土地现状调查结束后5日内，向肥城市自然资源主管部门提出书面复核申请。肥城市人民政府组织自然资源等相关部门对被征地的农村集体经济组织、村民或者相关权利人提出的合法诉求认真复核并妥善处理。
特此公告。
来源：全国征地信息共享平台
土地征收时孩子尚在母亲腹中，出生后能否享有补偿
裁判要旨
法律保护的胎儿是指正在孕育中的“人”，从受孕那一刻直至脱离母体独立呼吸成为真正民事主体。村民代表会议的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得剥夺胎儿的合法权益，土地系村民赖以生存的重要保障，土地被征收后的土地补偿费是保障依赖于该土地生存的村民的一项根本利益，胎儿出生后对此依赖同样如此，依法应予保障。
案例解析
村民小组获得征地补偿款，签订《征地补偿协议》时，孩子尚在母亲腹中，此时是否需要预留孩子份额？待孩子平安出生后，是否应将预留的征地补偿款分配给婴儿？近日，衡阳市珠晖区人民法院审理了这样一起案件。
基本案情
2022年10月19日，某土地置换项目指挥部与珠晖区某村村民小组签订了《征地补偿协议》，根据相关征地补偿标准，该组获得了征地补偿费用。原告小杨于2023年1月9日出生，系该组村民老杨的孙子，2023年1月18日落户在该村组。2023年2月16日，该村民小组召开组民大会，组民大会经表决形成该组征地款分配方案，但该分配方案中没有预留小杨的补偿款份额，小杨的法定代理人遂将该村民小组诉至珠晖区人民法院，要求该村民小组向小杨支付土地征收补偿款。
法院判决
法院审理认为，农村集体经济组织召开村民会议通过民主议定程序就征地补偿费如何进行分配进行表决，不得违反国家法律规定，不得剥夺胎儿的正当、合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第十六条规定“涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。但是，胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在。”该条规定胎儿自母亲怀孕之时起就应当视为具有民事权利能力，无需等到其出生之时，其可行使继承等胎儿利益保护。小杨于2023年1月9日出生，2023年1月18日依法落户登记在被告村民小组。村民小组于2023年2月16日形成土地补偿款分配方案，系小杨出生后，未将小杨纳入土地补偿款分配名单，违反法律规定，侵害小杨合法权益。小杨的法定代理人要求该村村民小组支付土地征收补偿款，有事实及法律依据，法院予以支持。
法官说法
法律保护的胎儿是指正在孕育中的“人”，从受孕那一刻直至脱离母体独立呼吸成为真正民事主体。村民代表会议的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得剥夺胎儿的合法权益，土地系村民赖以生存的重要保障，土地被征收后的土地补偿费是保障依赖于该土地生存的村民的一项根本利益，胎儿出生后对此依赖同样如此，依法应予保障。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第十六条 涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。但是，胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条 村民会议可以制定和修改村民自治章程、村规民约，并报乡、民族乡、镇的人民政府备案。村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定违反前款规定的，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。
来源：专注行政法
“农村”是征地拆迁的“重头戏”。因此，对农村房屋拆迁、土地征收程序和补偿标准方面在《土地管理法》和其他相关的政策法律中都有着明确的规定。可是实践过程中，农村却成了违法征收的“重灾区”。比如五花八门的征收主体、随意降低补偿标准、不依法履行法定程序等。今天，北京圣运律师就为大家来讲一下农村拆迁征收中的那些事儿
农村房屋拆迁、土地征收涉及到老百姓切身的利益，一旦征收方有一点点的小心思可能都会让老百姓的合法权益遭到侵害。因此，如果村民遇到房屋拆迁或是土地征收，一定要知道以下几点
一、有国务院、省政府批复的征地批文
决定集体土地征收是否合法的关键性文件，就是征地批文。而有权作出征地批文的主体只有国务院或是省、自治区、直辖市人民政府。
新《土地管理法》第46条规定，征收下列土地的，由国务院批准：
（一）永久基本农田；
（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
但要注意的是，部分审批权限国务院已授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。
二、有县级以上人民政府作出的征收公告、补偿方案公告
先要明确一点，县级以上人民政府是实施征收的主体。新《土地管理法》中的第47条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
其次，县级以上人民政府要依法发布征收公告。第47条第二款规定，县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
也就是说，在土地征收正式实施之前，县政府要先进行土地现状调查和社会风险评估，同时要将调查情况向被征收村民和村集体公示，征求村民的意见。如果在征收中，村民并未见到征地公告那么这就存在程序上的违法。
最后，县级以上人民政府要依法发布征收补偿方案公告。实践中，有地方是土地征收公告和补偿方案公告一起公布的，所以村民要注意一下，如果只有土地征收公告而没有补偿方案公告的话，也是不符合法律所规定的。村民可以依法举报或是采取法律措施。
另外，对于已公布的补偿方案，若村民对有异议，可以要求征收方举行听证，且征收方也要根据听证会的情况修改补偿方案。
三、需遵守先补偿后搬迁的原则
新《土地管理法》第48条规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则。
也就是说，如果在土地征收过程中有涉及到农村村民住宅的，必须要先给补偿，之后才能依法要求被征收村民搬迁。实践中常有征收方是先上车、后补票，先拆了村民的房屋之后再谈补偿，这种行为不利于保障村民的合法权益，也不利于促进征收工作。
四、需保障村民选补偿方式的权利
在土地征收过程中，村民也是有选择补偿方式的权利的。新《土地管理法》第48条规定，要尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
也就是说，被征收村民可以选择货币补偿，也可以要安置房或是要求他们提供宅基地。实践中如果他们只给一种补偿方式是不合法的，村民可以依法复议或是诉讼。
五、征收补偿不低于原有生活水平
根据《土地管理法》中的规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
要知道，保障被征收人原有生活水平不降低这是补偿最低的底线，如果补偿低于这个标准，那么被征收村民可拒绝签订补偿协议。
以上就是农村房屋拆迁、土地征收过程中，需要被征收村民知道和注意的几点，希望会对广大被征收人有帮助。另外，北京圣运律师提醒大家，如果本文中的后四点相关部门有一点没做到，可及时的咨询拆迁律师。
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文章来源参考：【头条】北京圣运律师谈注意房屋评估中的五大细节，只要一项有漏洞，都会对拆迁补偿造成影响，
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