首例！70年住宅土地使用权到期续期”，按房价1/3收费！，住宅土地70年到期后怎么办:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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首例！70年住宅土地使用权到期续期”，按房价1/3收费！，住宅土地70年到期后怎么办

更新时间:2024-12-25 00:35 发布:2024-09-19 17:06 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：首例！70年住宅土地使用权到期续期”，按房价1/3收费！,温州现首例“住宅土地使用权到期续期”，要交房价三成！温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土

首例！70年住宅土地使用权到期续期”，按房价1/3收费！，住宅土地70年到期后怎么办

一、首例！70年住宅土地使用权到期续期”，按房价1/3收费！，住宅土地70年到期后怎么办

　　温州现首例“住宅土地使用权到期续期”，要交房价三成！

　　温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。

　　据报道，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套）。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且，这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。

　　这一消息不仅震惊整个温州房产市场，甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权。

　　全国网友都炸开了锅

　　这篇新闻具有一定风向标意义。如果各地就此效仿......

　　100万买个房，住没多久，就要交几十万续费……

　　花了几辈子的积蓄，贷款刚还掉，土地使用期又到了！

　　为何会出现上述问题？

　　温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清表示，1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。

　　当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。

　　出让年限到期后，应当如何续期？

　　张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

　　其实，这个“产权”并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算，所以那些二手房的有效期到底是多少，没有多少人真正能明白。

　　100万买的房土地证要续期，为什么土地出让金要30万左右？

　　张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。

　　举个简单例子：

　　有个王阿姨就是买了这类房中一二手房，面临同样续费而不解，国土局的领导耐心细致地对她做工作说：买剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车。所以，您当初买房的时候，就好比用高价买了辆快报废的二手车……

　　以普遍70年产权为准，到时继承你这笔遗产的人将是你的子女或孙子孙女，他（她）为继承这堆已经70年的水泥砖瓦，将按那时房价的三分之一续费……当他（她）的子女或孙子孙女又继承时，再续费……

　　在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议大家在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。

　　有网友问：几年前说好的70年到期免费续期哪去了？

　　政府从来没说过免费续期。《物权法》只说到期后“自动续期”，没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。

　　天下可能有一两顿免费的午餐，但土地这事，还是现实点吧。

二、北京城市房屋拆迁律师谈违法建筑的认定必须要走这三步

　　一般情况下，认定房屋是否是违法或是合法必须要走以下三步，如果没有以下三步，那么，即使房屋是真的违法建筑，他们的认定程序也是不合法的，被征收人同样可以针对他们的行为向法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

　　一、立案调查取证

　　1、必须由2名以上的执法人员上门调查

　　根据《行政处罚法》中的规定，行政处罚应当由具有行政执法资格的执法人员实施。执法人员不得少于两人，法律另有规定的除外。

　　违法建筑的调查可不是口头上说一说就能认定的事，必须要由2名以上的执法人员采取实地调查的方式上门调查。也就是说，执法部门在接到投诉、举报或是发现有违法事实存在的时候，应当要在7个工作日内立案受理，然后组织2名以上的执法人员实地调查取证，如果是2人以下，那则是不符合法律规定的。

　　2、执法人员必须要出示证件

　　另外，该《行政处罚法》中还明确规定了，执法人员在调查或者进行检查时，应当主动向当事人或者有关人员出示执法证件。当事人或者有关人员有权要求执法人员出示执法证件。执法人员不出示执法证件的，当事人或者有关人员有权拒绝接受调查或者检查。

　　简单地来说就是，执法部门组织的执法人员在上门调查取证明一定要出示相关的证件，即工作证，实践中，如果执法人员未主动出示有效证件，被征收人可以主动要求他们出示，倘若他们仍然以各种理由拒绝出示，那么，为了保障被征收人的合法权益，建议马上向有关部门投诉、举报，因为，从实践过程中来看，有的并非是执法部门的工作人员。

　　3、对调查现场进行录音录像

　　相关部门在调查阶段，需要记录下违法建筑的地理位置、面积、结构和修建时间等，要求当事人提供房屋所有权证、土地权属证明或是其他相关的手续，并要制作询问笔录，让被征收人在上面签字确认，另外还要对调查过程中进行录音录像。

　　实践中，如果相关部门并没有就询问笔录与被征收人确认，甚至就拍了两拍房屋的照片，啥也没有询问就走了，那这个调查过程肯定也是不符合法律规定的程序，此时，作为被征收人，为了维护自己的合法权益，一定要马上向有关部门投诉举报。

　　二、履行告知义务

　　根据《行政处罚法》中的规定，公民、法人或者其他组织对行政机关所给予的行政处罚，享有陈述权、申辩权；对行政处罚不服的，有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人拟作出的行政处罚内容及事实、理由、依据，并告知当事人依法享有的陈述、申辩、要求听证等权利。

　　当事人有权进行陈述和申辩。行政机关必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行复核；当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。

　　也就是说，在实地调查过后，如果房屋确实是违法建筑的话，那么，相关部门在作出行政处罚决定书之前，还需要告知当事人行政处罚的事实、依据和理由以及其依法享有的陈述、申辩、听证等权利，如果当事人对此提出了陈述和申辩，那么，相关部门还需要认真听取当事人的意见，不得拒绝，倘若该事实和理由意见成立，则需要依法采纳。

　　因此，实践中，如果相关部门在作出行政处罚决定之前并没有告知被征收人依法享有的权利，也没有听证被征收人的陈述、申辩，便直接作出行政处罚决定，那就侵害了被征收人依法享有的权利，此时，被征收人便可以搜集相关的证据材料，包括相关部门下发的一些文件以及现场照片、录像等。

　　三、作出行政处罚通知书

　　在入户调查取证之后，如果房屋不存在历史遗留问题，也不存在其他的客观事实问题，确实属于违法建筑的话，那么，相关部门则需要依法对当事人作出书面的行政处罚决定书。根据《行政处罚法》中的规定，行政处罚决定书中应当要载明当事人的违法行为，行政处罚的种类和依据、罚款数额、时间、地点，申请行政复议、提起行政诉讼的途径和期限以及行政机关名称，并由执法人员签名或者盖章。

　　所以，在收到行政处罚决定书之后，我们第一时间要马上查看这份文件中的内容是否完整，如果不完整，或是没有履行前置程序，就作出该文件，那肯定是不合法的，当然了，实践中，还会存在不对当事人作出这一份文件的情况，只是口头上告知当事人，那该行政行为铁定是不合法的，此时，被征收人可以马上咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，启动相应的法律程序，确认他们的行政行为违法。

三、拆迁律师谈到手的拆迁补偿款买不起房？原因可能是这个！

　　房子作为老百姓“避风的港湾”，在遇到拆迁的时候难免不了要在心理算一下价值。但房子究竟值多少钱，并不是房屋征收部门说了算，也不是被征收人说了算，而是需要有资质的评估机构进行评估的，但房屋评估价值的报告合不合理，公不公平跟估价时点有必然的关系。

　　实践中，有许多征收方在对涉事房屋进行评估后，估价报告往往会延迟两三年后才送达给被征收人，那么，如果此时还按照原来的估价时点对被征收人予以补偿的话，是否合理公平呢？接下来北京圣运律师为大家分析一下：

　　在征地拆迁实践中，若是征收人在原评估报告载明的一年应用有效期内，未与被征收人签订补偿安置协议，也不及时作出补偿决定又无合理理由，作出补偿决定时点与征收决定公告时点明显不合理迟延，且同期被征收房屋价格上涨幅度明显高于产权调换房屋的，是否仍应以征收决定公告时点作为评估时点，并以此结算被征收房屋与产权调换房屋的差价款。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿；第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告；第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格......第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　同时根据《评估办法》中的第八条规定，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

　　用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”；第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　且根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

　　据此，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿；而公平补偿的基本要求即为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但近年来由于房屋价格波动幅度较大，如果征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。

　　因此，人民法院对在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的一年后作出的补偿决定是否仍应继续坚持以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点，应结合以下因素综合判断：

　　一是注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。

　　二是市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。

　　三是补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。

　　四是坚持《征补条例》第二十七条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。即“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”此处的“对被征收人给予补偿后”应当作限缩性理解，即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定，而应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付（被征收人不接受的已经依法提存）、周转用房或者产权调换房屋已经交付（被征收人不接受的已经依法提存相关凭证与钥匙）。

　　五是征收房屋范围是否过大，难以在一年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。

　　最后北京圣运律师提醒大家，房屋征收涉及到被拆迁人切身的利益，如果对评估报告或是对拆迁补偿方案不满意，可在法定期限内依法申请行政复议或是行政诉讼来维护自己的合法权益。

　　同时也希望相关部门能及时的履行补偿安置职责，避免造成补偿安置纠纷多年得不到解决。此既损害被征收人补偿安置权益，又提高相应补偿安置成本，还损害政府依法行政的形象，应当引以为戒。

四、不得违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民上楼，保障农民宅基地退出权益

　　宅基地是农村村民用来建设住宅用的建设用地，对农民老百姓来说其实非常的重要。但是，随着农民宅基地制度的改革，许多地方都出台了关于农村宅基地退出等相关的政策文件，而且，去年8月11日，农业农村部网站也刊发了《对十四届全国人大一次会议第6088号建议的答复摘要》，答复了全国人大代表提出的关于保障乡村振兴战略下宅基地退出中农民土地权益的建议。该答复中主要提到了以下两种内容，一是农村宅基地有偿退出的方式，二是，保障农民宅基地退出的参与权。下面我们就一起来看看

　　一、关于农村宅基地有偿退出

　　农业农村部在该答复中称，宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础，也是农村发展的重要资源，土地管理法中规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。所以，为了探索完善宅基地分配、流转、退出、使用、收益、审批等制度的方法路径，三年前，也就是202年，全国已经有上百个县（市、区）和3个地级市启动实施了新一轮农村宅基地制度改革试点。其中，探索宅基地自愿有偿退出机制是试点重要内容之一。

　　不过，关于建构公平合理的宅基地退出补偿机制方面，农业农村部则称，在试点地区开展的农村宅基地制度改革，需要结合农民的实际需要，并且农业农村部在该答复中还明确提出了以下四种农村宅基地有偿退出机制：1、永久退出；2、暂时退出；3、产权置换；4、货币补偿来保障退出退出宅基地农民的居住权益。

　　关于农民选择货币补偿的。农业农村部在该第6088号建议的答复摘要中称，对于选择货币补偿的，探索通过村集体与农民自主协商、第三方评估、参照土地征收区片价格等方法，科学制订退出补偿标准，合理评估宅基地和农房价值，健全宅基地退出补偿机制。

　　也就是说，农民选择以现金的补偿方式退出农村宅基地的，村集体需要与农民协商量着来，不能强迫农民必须要以货币补偿的形式退出，同时，对于选择货币补偿的，还需要经过第三方评估机构，也就是具体以多少货币补偿来退出，村集体说了不算，需要评估机构评估确定，或是参照土地征收区片综合地价的方法来确定，村委会不得擅自决定有偿退出宅基地的补偿标准，必须要结合实际情况，科学制订退出补偿标准，合理评估宅基地和农房价值。

　　其次，关于永久退出农村宅基地的，虽然该答复中并没有给出明确的说法，但是从字面意思上来理解，就是农民如果选择永久退出农村宅基地的话，那么，今后想要再回到该村居住生活，想要再申请农村宅基地几乎就不太可能了。

　　事实上，《土地管理法》中还明确规定了几种不能再申请宅基地的情况。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠予住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

　　那也就是说，农民要是擅自将自己拥有使用权的宅基地非法转卖、出租、赠予给别的村民或是城镇居民的话，那该村民若想再申请宅基地就得不到相关部门的批准。

　　所以，这里北京圣运律师需要提醒大家，随着城镇化不断的发展与建设，现在农村宅基地是越来越吃香了，而且其价值也在不断的上涨，所以，如果自己还想在村里一直生活的话，那么，千万不要为了眼前的一点利益，就将自己家的宅基地转手卖给别人，这不仅会导致自己无法再申请宅基地，而且万一以后要是遇上拆迁的话，那么，还可能会因为你将宅基地卖出损失不少的补偿。

　　二、关于保障农民宅基地退出参与权

　　另外，农业农村部还在该答复中就退出农村宅基地保障农民参与权方面也给出了较为明确的答复，并引用了中央农办、农业农村部出台的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中的内容，要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民上楼，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

　　在推进农村宅基地制度改革中，必须要坚持农民自愿有偿原则，依法保障农民的知情权、参与权。简单点来说，就是相关部门或是村委会决不能在村民不同意的情况下，强制或是强迫农民交出宅基地，让其上楼，否则其行为就是不合法的。

　　实践中，如果在农村宅基地改革试点地区，有农民老百姓遇到了村委会以进城落户为由，强迫自己无偿交出宅基地时，那么村民千万不要稀里糊涂的就交出去了，我们可以依据相关的法律法规，针对他们的违法行为向相关部门投诉、举报，或是向有关部门提起行政复议申请，依法维护自己的合法权益。

五、北京农村拆迁律师谈买农村宅基地建房，拆迁后有没有补偿？

　　在以前，很多人拼了命地想在城里买楼房，而现在城里人又拼了命地托关系去买农村村民的宅基地建小别墅，一来购买农村村民宅基地或是小产权房花不了多少钱，二来在农村生活空气比较新鲜，对身体又好。

　　但是问题也会随之而来，近几年为了推进城镇化建设，不少拆迁项目在全国各地展开，但是在具体征收过程中，却也因拆迁补偿等问题引发了不少的矛盾纠纷。比如城里人在农村买了宅基地建设的房屋被拆迁后，征收方不予补偿等。那么，城里人买了农民的宅基地建设了房屋后又被拆迁了，此时究竟应不应该给予拆迁补偿呢？或者说是能不能获得拆迁补偿呢？

　　在回答这个问题之前，我们首先来看一下《土地管理法》在农村宅基地这方面是如何规定的。《土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

　　从这里看到，农村村民只能拥有一处宅基地，而且还不能超过地方规定的标准，另外，农村村民擅自将农村宅基地出租、转让、赠与的，农民想要再申请宅基地就非常非常困难了，农村宅基地只能在本集体经济组织内进行流转，所以，这也恰恰说明了宅基地只能属于农村村民，且也只分给具有集体经济组织资格的成员，城镇居民是没有使用农村宅基地使用权的权利的，其也无法通过购买等方式取得宅基地使用权。

　　根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》以及其他相关的法律规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅；

　　按照上述的规定，那就是城镇居民是不能购买农村村民的宅基地的，即使托关系买到了宅基地并建了房屋，那么可能也办不了房产证、建房证或是办不了过户手续等。因为法律上城镇居民到农村购买村民宅基地的行为是不合法的，所以在拆迁时，这类房屋基本上也会被认定为违法建筑且不予补偿。而且这在司法实践中也有相关的案例。

　　最高人民法院曾在裁判案例中指出：农村房屋下的土地为农村宅基地，虽然当事人在购买该宅基地后缴纳了购买宅基地的款，但是其并非是村集体经济组织成员，所建房屋亦未经规划许可，所以房屋并不符合涉案《补偿安置方案》关于合法宅基地的要求，所以，当事人关于涉案房屋应当按照合法房屋进行补偿安置的主张不成立。

　　非本集体经济组织成员购买或建造农村房屋，未取得房屋所有权，无权取得国家赔偿。

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔国办发（2007）71号〕规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。当事人并非案涉房屋所在地的村集体经济组织成员，因此其与村集体经济组织成员合作建造案涉房屋，并未取得案涉房屋所有权，无权获得相应赔偿。

　　总之，北京圣运律师要告诉大家的是，城里人到农村买宅基地建房后又拆迁，十有八九是拿到比较可观的拆迁补偿的，而且房屋被强拆之后，也有可能拿不到任何的赔偿（不过，需要具体问题具体分析）。因此，北京圣运律师在此提醒大家，千万不要干违反法律法规的事，否则到时可能真的就得不偿失了。

　　按照《土地管理法》中的规定，无论是宅基地还是其他耕地等，任何单位和个人都不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　也就是说，擅自买卖宅基地、转让土地的，不仅土地上所建建筑会被没有或是强拆，处罚罚款，而且严重者还可能会被依法追究刑事责任呢。

　　大家知道了吗？