2020年大范围拆迁开始，签订补偿协议需注意这10点:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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2020年大范围拆迁开始，签订补偿协议需注意这10点

更新时间:2024-12-22 00:06 发布:2024-09-19 18:09 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：2020年大范围拆迁开始，签订补偿协议需注意这10点,随着疫情逐渐稳定，各地全面复工复产，大范围拆迁已启动。但无论是因何项目实施的拆迁都要给予被征收人公平的拆迁补偿，其次，还要与被拆迁人签订安置补偿协议。实践中，许多老百姓都是第一

2020年大范围拆迁开始，签订补偿协议需注意这10点

一、2020年大范围拆迁开始，签订补偿协议需注意这10点

　　随着疫情逐渐稳定，各地全面复工复产，大范围拆迁已启动。但无论是因何项目实施的拆迁都要给予被征收人公平的拆迁补偿，其次，还要与被拆迁人签订安置补偿协议。

　　实践中，许多老百姓都是第一次遇到拆迁，二次遇到拆迁的很少，因此在觉得拆迁补偿还可以需要签订补偿协议时，需要注意一些细节，才能避免合法权益在拆迁中不被侵害。那么，在签订补偿协议时，被拆迁人需要注意哪些细节呢？

　　下面北京圣运律师就根据办案经验为大家来讲解一下吧，希望会对广大被拆迁人有帮助。

　　注意拆迁协议是否有编号

　　大家都知道，政府拆迁不会只是一户两户，往往涉及到上百户人家，此时拆迁方就需要逐一的与每户同意拆迁补偿事项的拆迁户签订补偿协议，但为了不混乱，拆迁协议上面一般情况下都会有不同的编号。

　　因此，被拆迁人就需要注意看自己的补偿协议上面是否有编号，同时也要注意自己手里的协议编号是否与拆迁方的一致（协议一般是一式两份）若发现不一致要及时的提出来。

　　拆迁方的信息

　　一份合法的协议，在协议最开头都会有甲方、乙方具体的姓名、单位名称、双方详细地址以及其他相关信息。此时被拆迁人就要注意对方或是自己的相关信息是否正确，另外还要问清楚对方是否有权与自己签订协议。根据2020年1月1日起实施的新《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

　　从这条规定看来，只有县级以上人民政府才有权力组织实施土地征收行为，同样，也只有县级以上人民政府有权力与被拆迁人签订补偿协议。

　　如果是相关部门设立的临时部门，比如房屋征收部门、拆迁指挥部等与自己签协议，必须要出示授权委托书。

　　明确被征收房屋情况

　　拆迁协议中必须要明确被征收房屋的基本情况，比如被征收房屋位置、面积、用途等。

　　明确拆迁补偿款数额

　　拆迁协议里面，必须要写上双方谈好的补偿数额，被拆迁人如果发现这一栏是空着的，被拆迁人可要求对方写明，若对方以各种理由搪塞或是推脱的话，建议不要在拆迁协议上面签字。

　　明确安置房位置、面积等

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》或是《土地管理法》中明确规定，被拆迁人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿。被征收人选择产权置换的，在拆迁协议里面也必须要明确安置房位置、面积、结构、朝向等。如果这一栏没有写明的话，那么被拆迁人可以拒绝签订补偿协议，及时的咨询专业律师维护权益。

　　明确停产停业损失费

　　住宅拆迁虽然没有这一项补偿，但是企业、养殖场、商铺拆迁都会涉及到停产停业损失费这一项补偿。因此在拆迁协议里面，要把停产停业的损失费、支付时间、支付期限等一一的列明。如果没有，可及时维权。

　　明确临时安置补偿费

　　一份合法的拆迁协议里，临时安置补助费是必不可少的一项。想必大家都知道，被拆迁人选择产权置换时，往往拆迁方提供的不是现房，而是期房。

　　因此，被拆迁人就需要自己租房住一段时间或是住进拆迁方提供的周转房。如果提供的是周转房，那么拆迁协议里面就要明确周转用房的相关信息，比如地理位置等。

　　如果是被拆迁人自己租房住，那么必须要明确安置补助费的数额、支付方式、支付期限等。同时还要明确，若在规定的时间内无法搬进安置房，那么之后所产生的安置补助费该如何算。

　　再次提醒大家，拆迁协议里面一定要明确过渡期间的一切事项，否则，受苦的终究是被拆迁人自己。北京圣运律师建议不懂时，请及时的咨询律师。

　　明确拆迁补偿方式

　　我们上面说到了，被拆迁人是可以选择货币补偿，也可以选择产权置换的，无论被拆迁人选择哪一种补偿方式，协议里都须明确。

　　明确搬迁期限

　　这一项也是不能少的，实践中，往往有少的拆迁方为尽快完成拆迁工作，通常在与被拆迁人签完协议之后立马就将房子给拆了，虽然是签订了协议，但这种行为同样会给被拆迁人造成极大的损失。

　　因此，必须要明确搬迁期限，在搬迁期限未满时，拆迁方是不能随意进行拆除的。如果期限未满，被征收房屋就被拆，那被拆迁人同样有权依法提起诉讼维护权益。

　　明确违约责任

　　明确违约责任至关重要。因为在实践中，拆迁方签订补偿协议之后常有不履行或是不认账的情况，因此在遇到此问题时，那么可拿着协议要求对方继续履行或是通过法律途径维护自己的权益。

　　北京圣运律师需要提醒大家的是，征地拆迁涉及到自己的切身利益，因此必须要有实实在在的协议，凡是口头协议或是空白协议都不能信。若是征收方拿着空白协议让自己签，万不可相信他们的甜言蜜语，签下这协议。要知道，拆迁部门的承诺只有落实到书面上，才能保障自身利益不受侵害。

二、北京圣运律师代理的征地补偿标准纠纷案于6月23日上午9谈00在浙江省高级人民法院开庭

开庭日期

2020年6月23日上午9：00

开庭地点

浙江省高级人民法院

案由

征地补偿标准纠纷案

办案律师

杨小燕律师团队

三、多地发布征地补偿安置方案，看看它长什么样

　　新《土地管理法》已实施了一段时间，而《土地管理法实施条例》征求意见稿也已发布，这两部涉及亿万农民的大法，都在土地征收程序方面做了修改和完善，而且将原有的征地获批后再公告改为了批前。

　　在土地管理法和土地管理法实施条例（征求意见稿）中是这样规定的：

　　《土地管理法实施条例（征求意见稿）》第三十条规定，征地补偿安置方案拟定后，县（市）人民政府应当在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征地补偿安置公告，公告时间不少于三十日。

　　新《土地管理法》第四十七条，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

　　县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

　　多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

　　征地补偿安置公告应当同时载明办理补偿登记期限、异议反馈渠道等内容。

　　多数被征地的农村集体经济组织成员认为补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县（市）人民政府应当组织听证。

　　从以上的规定中我们可以得知，无论是新《土地管理法》还是《土地管理法实施条例》都进一步的确保了被征地农民的知情权。下面我们来看看2020年的征地补偿安置方案是什么样子，如下图

　　不过，从上面的这份征地补偿安置方案公告中我们注意到，在安置补偿方案中很直观的告知了被征地人救济权，保障了被征地人相关的权利。被征地农村集体经济组织或是其他权利人对征地补偿安置方案不服的，可在发布之日起60天内向上一级人民政府申请行政复议，或是在6个月内向人民法院提起行政诉讼。

　　那么征地补偿安置方案公布后，被征地人需要注意什么呢？

　　当征地补偿安置方案公布以后，被征收人首先要查看是依据哪些法律法规所制定的或是发布征地补偿方案公告的主体是否符合法律所规定的，如果补偿安置方案是级别较低或无权制定补偿方案的相关部门所制定，那么，此时我们就能判断出征收补偿标准的合法性。

　　另外，也要查看补偿安置方案中的内容，内容包括：被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；（三）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；（四）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；（五）农业人员的具体安置途径；（六）其他有关征地补偿、安置的具体措施。

　　如果并未按照上述规定制定，那么此时补偿方案同样可能存在不合法性。

　　最后，被征地人还需要明白补偿的原则，才能知道补偿是不是合理。《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。此原则是衡量征收补偿安置方案所制定的补偿标准是否合法的重要依据。

　　北京圣运律师提醒广大被征地人，征地拆迁涉及到自身的利益，如果遇到自己看不明白的或是认为有不合理、不合法的情况，可以及时的咨询专业律师，让律师通过调查，依法提起行政复议或是行政诉讼维护您的合法权益。

四、最高法院案例谈被征收房屋权属存在争议的，当事人要求给予补偿安置，法院如何处理？

　　【裁判要旨】

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”。该条款的制定目的，在于提高征收工作效率，防止因征收无限期拖延而影响建设项目顺利进行，确保公共利益及时实现。

　　涉案房屋权属存在争议，当事人诉请要求给予征收补偿安置，但不能因此影响征收工作的顺利开展。在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议而房屋征收部门又没有及时报请的情况下，法院明确涉案房屋的权利继受人均有权请求行政机关作出征收补偿决定。就作出征收补偿决定时应注意的事项，法院指出，在涉案房屋权属争议依法解决之前，行政机关可仅就征收涉案房屋依法应给予的各项补偿款数额、安置地点、面积以及差价结算等事项作出决定，暂不宜确定争议双方的任何一方为补偿安置对象，同时还应向争议各方说明，待涉案房屋权属争议解决后，该房屋的合法权利人即为补偿安置对象，依法享受征收补偿决定确定的各项权利并履行相应义务。另外，法院告知当事人应另循法定途径解决涉案房屋权属争议。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2018）最高法行申10271号

　　再审申请人(一审第三人、二审上诉人)王萍，女，1965年12月14日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。

　　再审申请人(一审第三人、二审上诉人)卫修海，男，1964年3月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。

　　被申请人(一审原告、二审被上诉人）余斌，男，1964年4月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。

　　被申请人(一审被告、二审上诉人)合肥市瑶海区人民政府。住所地安徽省合肥市瑶海区明光路1号。

　　法定代表人单虎，该区人民政府区长。

　　再审申请人王萍、卫修海因被申请人余斌诉被申请人合肥市瑶海区人民政府（以下简称瑶海区政府）不履行房屋征收补偿安置法定职责一案，不服安徽省高级人民法院（2018）皖行终45号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员张志刚、审判员阎巍、审判员刘京川参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　王萍、卫修海向本院申请再审，请求依法撤销一、二审行政判决，查明事实改判，余斌原告主体不适格，应依法驳回其诉讼请求，一、二审法院违反法定程序。其申请再审的主要事实和理由如下：1.安拖东村21幢4号住宅使用权是卫道元及家属的。在1970年分房时就取得了使用权，一直未变动过，老职工老干部都作出证明房屋归属。《安徽拖拉机厂住房分配（调整）通知单》没有法律效力，未经厂务会议集体讨论，无有关调整卫道元住房给余斌的会议记录，卫道元及家属没有收到厂务房管部门收回房屋通知书，是被申请人用不正常手段取得的，属无效凭证。余斌不是21幢4号国有房屋使用人，其确有借住该房屋一段年限，于2005年已搬出归还了原房主卫道元家属。被申请人用卑鄙的手段，欺骗房屋征收部门，在拆迁登记程序中，擅自划掉了(卫道元)非格式记载，骗取21幢4号房屋及附属设施安置补偿，并签订了预协议等违法活动。被申请人于2015年4月制作的《瑶海区国有土地房屋征收安置预协议》知道房屋发生纠纷而不撤销，反而通知再审申请人作为第三人申请参加本案诉讼，属虚假诉讼。2.依据公文《关于跃进机械厂部分财产处理的协定》，安拖厂无权调整跃进军工家属住宅的权限。只要跃进厂家属存在，安徽省拖拉机厂不得擅自调整军工家属住宅，是强制性规定，任何单位和个人都不得越权。余斌不是国防建设员工，其家属无条件享受国防建设员工待遇，法院判决书违反了“公文”禁止性规定，应予纠正。余斌在搬出该房屋5年之久的情况下，于2010年2月9日和2010年3月19日，用欺骗手段向公安部门申请，换发了户口薄和身份证，将卫道元住宅地址及房号记载于被申请人户口簿和身份证中，形成了非法证据链，违反了1969年的“公文”禁止性规定。原审法院采信通知单、户口薄、身份证地址记截，非法证据链定案，违背了以事实为根据、以法律为准绳的原则。3.原、终审法院违反法定程序，案由错误。余斌原告主体不适格，本案严重存在事实不清，主要证据不足，枉法裁判，没有起到定争止纷的职责。

　　本院经审查认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”。该条款的制定目的，在于提高征收工作效率，防止因征收无限期拖延而影响建设项目顺利进行，确保公共利益及时实现。本案卫修海、王萍作为卫道元的儿子、儿媳，与余斌之间对涉案房屋权属存在争议，双方均要求给予征收补偿安置，但不能因此影响征收工作的顺利开展。在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议而房屋征收部门又没有及时报请的情况下，二审法院明确余斌及卫道元的权利继受人均有权请求瑶海区政府作出征收补偿决定。就本案瑶海区政府作出房屋征收补偿决定应注意的事项，二审法院特别指出：“在涉案房屋权属争议依法解决之前，瑶海区政府可仅就征收涉案房屋依法应给予的各项补偿款数额、安置地点、面积以及差价结算等事项作出决定，暂不宜确定争议双方的任何一方为补偿安置对象。同时还应向争议双方说明，待涉案房屋权属争议解决后，该房屋的合法权利人即为补偿安置对象，依法享受征收补偿决定确定的各项权利并履行相应义务。”同时二审法院告知争议双方应另循法定途径解决涉案房屋权属争议。故根据二审法院的裁判理由，再审申请人王萍、卫修海应积极主动去先行解决涉案房屋权属争议，实无必要对本案申请再审。

　　综上，王萍、卫修海的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回王萍、卫修海的再审申请。

　　审判长张志刚

　　审判员刘京川

　　审判员阎　巍

　　二〇一八年十二月十日

　　法官助理苏志权

　　书记员袁正明

　　来源：行政涉法研究

五、今年首批老旧小区改造名单来了！涉及366个项目、2021栋楼

　　作为“民生改善综合体”的老旧小区改造正迎来再提速。4月24日，市住建委发布《关于确认2022年第一批老旧小区综合整治项目的通知》，366个老旧小区纳入今年首批改造名单。这是近年来纳入小区数最多的批次，为2022年老旧小区改造开了个好头。

　　2021年，北京将推进老旧小区改造纳入接诉即办“每月一题”重点督办事项，全市已有558个老旧小区纳入改造清单。2022年，“十四五”的第二年，为继续集中解决基础设施陈旧、整体环境落后、生活出行不便等群众“急难愁盼”问题，老旧小区改造再提速。

　　根据《通知》，2022年第一批老旧小区综合整治项目名单涉及东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山、房山、顺义、大兴、昌平、怀柔、密云、延庆等13个区，共366个项目，涉及改造楼栋数2021栋，改造建筑面积约1068万平方米。

　　分区来看，第一批名单中以朝阳区的老旧小区最多，占比约25%，共涉及91个小区、513栋楼，改造建筑面积约291万平方米。其次是大兴区，共涉及53个小区、362栋楼，改造建筑面积约199万平方米。

　　另外，西城区与东城区纳入改造的小区数量分别排在第三和第四位。西城区共涉及45个小区、82栋楼，包括盆儿胡同61号院、右内西街1号院、白纸坊西街、建功东里等，均为居民翘首盼望改造的老楼。东城区共涉及41个小区、126栋楼，包括东公街64号院、花园胡同8号院、草园胡同12号楼、朝阳门内大街75号院、灯市口西街34、38号楼等，其中，龙潭北里小区一次性就有39栋楼纳入改造名单。

　　记者注意到，与以往批次不同，按照楼本体改造、环境整治、老楼加装电梯、各类管线改造及危旧楼改建等内容统筹推进实施的原则，今年首批老旧小区综合整治名单中，除了小区名称和改造面积外，还同时公布了各个项目的改造内容。这样，居民在老旧小区改造正式启动前，就能对改哪里做到心中有数。

　　以东城区花园胡同8号院为例，名单显示，该小区1、2号楼将进行单项改造及环境整治提升，3号楼将进行节能综合改造及环境整治提升。位于西城区的钟声1、2号楼、北安里9号、东斜街16号楼、灵境胡同5号，就只进行上下水管线改造。

　　《通知》也提出，各区要积极落实治理类内容，建立规范的物业管理长效机制。项目开工后，应加强施工现场管理，尽量减少对群众正常生活的影响。同时，各区应在推进本市项目的同时，按照“双纳入”机制，主动推进中央单位在京老旧小区综合整治工作。

　　2022年全市老旧小区综合整治任务单也于4月24日同时发布。据悉，2022年，本市新确认改造的老旧小区为411个，建筑面积为1411.57万平方米，计划新开工改造的老旧小区306个，计划新完工178个。

　　来源：北京日报客户端