北京圣运律师代理的征地补偿标准纠纷案于6月23日上午9谈00在浙江省高级人民法院开庭，浙江省高级法院官网人员:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京圣运律师代理的征地补偿标准纠纷案于6月23日上午9谈00在浙江省高级人民法院开庭，浙江省高级法院官网人员

更新时间:2024-12-21 23:59 发布:2024-09-20 11:22 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京圣运律师代理的征地补偿标准纠纷案于6月23日上午9谈00在浙江省高级人民法院开庭,开庭日期2020年6月23日上午9：00开庭地点浙江省高级人民法院案由征地补偿标准纠纷案办案律师杨小燕律师团队

北京圣运律师代理的征地补偿标准纠纷案于6月23日上午9谈00在浙江省高级人民法院开庭，浙江省高级法院官网人员

一、北京圣运律师代理的征地补偿标准纠纷案于6月23日上午9谈00在浙江省高级人民法院开庭，浙江省高级法院官网人员

开庭日期

2020年6月23日上午9：00

开庭地点

浙江省高级人民法院

案由

征地补偿标准纠纷案

办案律师

杨小燕律师团队

二、北京农村拆迁律师谈签订补偿安置协议时，经常出现的问题（下）

　　签订补偿安置协议是集体土地征收或是国有土地征收中必经的一个环节，补偿安置协议一旦签订，那则意味着相关部门基本上完成了征收前程工作，而接下来的征收工作也都跟被征收人没有多大的关系了，除非签订补偿安置协议之后，征收方未按照协议中约定的履行自己的补偿职责，甚至反悔所签协议，要求被征收人重新签订补偿安置协议，倘若补偿安置协议签订，征收方也在约定的期限内支付了相关的补偿款，那征收方就可以正式启动征收工作，进行建设了。

　　所以，北京圣运律师在这里提醒大家，在签订补偿安置协议时，作为被征收人，一定要注意，一定要审查清楚协议中的内容是否是自己跟拆迁方谈过的，具体的补偿方式等有没有明确在拆迁协议里，以及安置房位置、朝向、面积等有没有明确在协议里等等，如果协议里什么内容也没有，全部都以空格的形式代替，被征收人就需要提高警惕了，这是对自己非常不利的。

　　不过，实践中，在签订补偿安置协议环节，除了会出现协议内容不完整之外，还会出现我们昨天说到过的三种情况，当然了，今天所说的几种情况也是非常常见的，这也是北京圣运律师在办理征地拆迁案件过程中总结出来的，希望大家能提前知晓，以防自己的合法权益被侵害。

　　一、房屋权属不明确、土地权属不明确，随即与被征收人签订补偿安置协议

　　无论是集体土地征收中，还是国有土地上房屋征收中，总会出现房屋权属不明确、土地权属不明确的问题。所以，按照过往的经验，房屋征收部门的工作人员需要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定》，在确定征收范围之后，针对征收范围内的房屋进行摸底，摸底的目的就是为了弄清楚房屋所有权人或是土地使用权人，即房屋权属或是土地权属。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十五条规定，屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　而在补偿阶段，对于权属不明确、不清楚的，一般情况下，需要依据房屋征收补偿安置方案依法对被征收人作出房屋征收补偿决定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第二十六条规定，屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　也就是说，一般情况下，只能弄清楚了房屋权属、土地权属等问题之后，才可以与被征收人签订补偿安置协议，如果没有弄清楚，从原则上来说则需要先作出补偿决定，并将相关的拆迁补偿及补偿安置利益到公证处提存，等到相关的权属问题解决之后，相关部门才可以依据相关的法律文件，向被征收人发放征地拆迁补偿款。

　　可实践过程中，有的征收方在权属还没有弄清楚的情况下，就直接与被征收人签订了补偿安置协议，这显然是存在过失的。对此，北京圣运律师提醒大家，在实际征收中，一旦遇到征收方在权属问题还没有弄清楚之时，就强迫自己签订补偿安置协议，广大被征收人一定要尽快就所签拆迁协议向人民法院提起行政诉讼。

　　二、拆迁补偿安置协议中没有具体的违约事项

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　从上面的规定中我们可以看到，拆迁补偿安置协议中必须要有具体的补偿方式、具体的补偿金额、安置房面积、朝向以及搬迁期限等等，同时还要在拆迁协议中明确违约责任，也就是，若签订补偿安置协议之后，如果征收方或是被征收人不履行补偿安置协议怎么办等具体的事项，这对被征收人来说非常重要，一旦日后征收方毁约，或是违约不履行补偿职责，那么，被征收人就可以向人民法院提起行政诉讼，要求他们继续履行补偿职责。

　　但是实践过程中，有的征收方却会故意将这违约事项不明确在补偿安置协议里，这其实是在为自己以后毁约做工作，有的征收方在违约之后就会以协议里没有明确违约责任等拒绝向被征收人支付违约赔偿。所以，北京圣运律师在这里提醒大家，在签订补偿安置协议时，一定要注意协议里面有没有明确具体的违约事项，如果没有，一定要要求他们明确在里面。

　　三、拆迁协议里没有写明交付安置房的期限

　　另外，想必大家都知道，拆迁安置房一般情况下都是期房，也就是被征收房屋已经被拆除，但是安置房还没有建好，或者说是还没有开建，被征收人什么时候拿到安置房并不知道，一般我们把这种房屋统称为期房。

　　但是期房对被征收人来说是有一定风险的，从实践过程中来看，有的被征收人自签订补偿安置协议之后的五六七年里一直没有拿到安置房，导致自己一直在外租房过日子。所以，北京圣运律师在这里提醒大家，在被征收人选择产权置换这一种方式时，一定要问清楚安置房是否是现房，如果不是，那么房屋何时建好，一定要让他们明确在拆迁补偿安置协议里，只要明确在拆迁协议里，那么日后，他们要是没有按时交付安置房，我们就可以要求他们支付双倍的过渡费。

　　总之，北京圣运律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，如果在此过程中，遇到自己无法解决的问题，或者说遇到拆迁协议是空白的、内容不完整、不明确等，一定要马上咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。

三、最高法院案例谈房屋征收部门是否公开分户补偿情况，通常并不直接涉及补偿决定本身合法性，不影响被征收人依法获得补偿的实体权益

　　裁判要点

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条第一款规定：“房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。”该条要求房屋征收部门与征收范围内被征收人签订征收补偿协议或者作出征收补偿决定后，对最终确定的补偿情况进行汇总，建立档案，并将分户补偿情况予以公布，目的是明确房屋征收部门对征收范围内分户补偿情况的公示义务，保障被征收范围内群众的知情权。而房屋征收部门是否公开分户补偿情况，通常并不直接涉及补偿决定本身合法性，不影响被征收人依法获得补偿的实体权益，宜从行政机关履行政府信息公开职责等角度加以规范和监督，且相关职责主体是征收部门而非政府自身。

　　裁判文书

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2019）最高法行申9368号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：徐柏炎，男，1932年9月8日出生，汉族，住上海市。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海市杨浦区人民政府。住所地：上海市江浦路549号。

　　法定代表人：谢坚钢，该区人民政府区长。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海市人民政府。住所地：上海市人民大道200号。

　　法定代表人：应勇，该市人民政府市长。

　　原审第三人：上海市杨浦区住房保障和房屋管理局。住所地：上海市长岭路115号。

　　法定代表人：于洋，该局局长。

　　再审申请人徐柏炎诉被申请人上海市杨浦区人民政府（以下简称杨浦区政府）房屋征收补偿决定及上海市人民政府（以下简称上海市政府）行政复议决定一案，上海市第二中级人民法院于2018年6月1日作出（2018）沪02行初50号行政判决：驳回徐柏炎的诉讼请求。徐柏炎不服提起上诉后，上海市高级人民法院于2018年9月12日作出（2018）沪行终515号行政判决：驳回上诉，维持原判。徐柏炎仍不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　徐柏炎请求本院依法撤销一、二审行政判决，对本案予以再审。其申请再审的主要事实和理由为：1.被诉杨府房征补（2017）59号房屋征收补偿决定（以下简称59号决定）未将再审申请人居住使用的4.2平方米灶间作为基数换算成相应建筑面积违反法律规定，原审法院认定事实不清，应予纠正；2.被诉59号决定对再审申请人户的补偿安置人口认定错误，违反了公平原则；3.涉案征收补偿方案以房屋征收部门擅自公布的“折算单价”按11150元计算没有法律依据，依法应由杨浦区政府参照杨浦区19号街坊范围内使用的产权调换房屋的价格确定；4.房屋征收补偿部门未依法公布分户补偿结果，违背公平、公正、公开的法律原则；5.再审申请人户安置人口结构复杂，被诉59号决定只提供两套住房予以安置明显不当，且该两套住房不在征收补偿方案提供的地点范围内，违反上海市政府相关规定；6.房屋征收部门未依据事实对再审申请人户进行补偿安置，导致再审申请人不能在合法、平等的基础上签订征收补偿协议，被诉59号决定同样是在不合法、不平等的基础上作出，依法应予撤销。

　　本院认为：本案的主要争议焦点是被申请人杨浦区政府作出的59号决定是否合法，现结合再审申请人徐柏炎的主要再审申请理由分述如下：（一）关于4.2平方米厨房灶间的认定、折算问题。根据上海市国有土地上房屋征收补偿相关政策，不作为居住部位使用的厨房灶间不得换算建筑面积予以补偿安置。再审申请人租用的4.2平方米厨房灶间并未作为居住使用，故杨浦区政府对该灶间部分未予换算安置符合相关政策规定，并无不当。（二）关于补偿安置人口的认定问题。涉案征收决定公告作出时被征收房屋内的常住人口为6人，再审申请人的曾孙女在该征收公告发布后出生，且在申请困难户认定时亦未将其曾孙女包含在内，故被诉59号决定未将其曾孙女计入安置人口于法有据。（三）关于补偿价格依据问题。根据《杨浦区关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》（以下简称《若干意见》）的相关规定，被诉59号决定采用的11,150元/平方米的折算单价已在补偿方案中公布，再审申请人认为补偿决定采用的补偿价格没有依据与事实不符，本院不予支持。（四）关于安置房屋的异议问题。根据《若干意见》的相关规定，杨浦区旧城区改建的产权调换房屋就近地段范围为杨浦区或者相邻的浦东新区、宝山区，涉案潘沪路安置房系位于宝山区的增补房源，且经过了备案和公告，故杨浦区政府以潘沪路房源作为产权置换房屋并无不当。杨浦区政府按照公租房凭证认定房屋面积、依据评估单价确定补偿金额和补贴款、以现房安置并计算差价亦符合补偿方案之相关规定。再审申请人认为杨浦区政府未考虑其实际情况仅安置两套安置房明显不当，缺乏法律依据，本院不予采纳；（五）关于分户补偿结果的公布问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条第一款规定：“房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。”该条要求房屋征收部门与征收范围内被征收人签订征收补偿协议或者作出征收补偿决定后，对最终确定的补偿情况进行汇总，建立档案，并将分户补偿情况予以公布，目的是明确房屋征收部门对征收范围内分户补偿情况的公示义务，保障被征收范围内群众的知情权。而房屋征收部门是否公开分户补偿情况，通常并不直接涉及补偿决定本身合法性，不影响被征收人依法获得补偿的实体权益，宜从行政机关履行政府信息公开职责等角度加以规范和监督，且相关职责主体是征收部门而非政府自身。故再审申请人以房屋征收部门未公布分户补偿情况主张56号决定违法之理由，亦难以支持。

　　综上，徐柏炎的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人徐柏炎的再审申请。

　　审判长王晓滨

　　审判员朱宏伟

　　审判员李绍华

　　二〇一九年九月二十九日

　　法官助理赖峨州

　　书记员邱金坤

　　来源：行政诉讼与行政合规研究

四、《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》

　（2012年3月29日西安市人民政府令第97号公布　根据2014年9月25日西安市人民政府《关于修改〈西安市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的决定》修正　根据2017年12月26日西安市人民政府《关于修改和废止部分政府规章的决定》修正　根据2020年1月27日西安市人民政府《关于修改〈西安市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的决定》修正）

　　第一章　总　则

　　第一条　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区以及西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、西安曲江新区、西安浐灞生态区、西安国际港务区、西安阎良国家航空高技术产业基地、西安国家民用航天产业基地（以下简称开发区）辖区范围内国有土地上，为了公共利益的需要，征收单位和个人的房屋，适用本办法。

　　第三条　市住房和城乡建设行政管理部门是本市房屋征收与补偿的行政主管部门（以下简称市房屋征收主管部门），其所属的市房屋征收管理办公室具体负责本市房屋征收与补偿的日常监督管理工作。

　　新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。区人民政府确定的房屋征收部门，具体组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。

　　开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）受市人民政府委托具体负责组织实施本辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。

　　市人民政府确定的重大项目的房屋征收与补偿工作由市人民政府负责。

　　第四条　房屋征收部门、开发区管委会可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

　　房屋征收部门、开发区管委会负责对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。

　　第五条　发展改革、资源规划、财政、公安、城市管理、棚改等有关部门和机构依照本办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

　　第六条　房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

　　第七条　市房屋征收管理办公室应当建立全市统一的房屋征收信息平台，加强房屋征收监督管理。区人民政府、开发区管委会应当按照要求，将房屋征收与补偿信息纳入房屋征收信息平台。

　　第八条　任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、开发区管委会、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、开发区管委会、房屋征收部门和其他有关部门应当及时核实、处理。

　　第二章　征收决定

　　第九条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、区人民政府作出房屋征收决定，开发区管委会根据市人民政府的委托作出房屋征收决定：

　　（一）国防和外交的需要；

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　房屋征收决定作出前，区人民政府应当向市房屋征收主管部门备案，具体工作由市房屋征收管理办公室负责。

　　第十条　区房屋征收部门、开发区管委会应当编制年度征收计划，并于每年12月底前将下一年度的征收计划报送市征收主管部门。

　　第十一条　区房屋征收部门、开发区管委会应当根据资源规划部门出具的规划文件和房屋实际状况，组织实地勘察，确定房屋征收范围，并在征收范围内予以公布。

　　第十二条　区房屋征收部门、开发区管委会应对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人、不动产登记机构应当予以配合。调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。被征收人对调查结果有异议的，应当及时调查核实。

　　第十三条　实施房屋征收时，以房屋权属证书或土地使用权证、公有房屋租赁凭证计户补偿。

　　第十四条　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门、开发区管委会应书面通知有关部门暂停办理下列手续：

　　（一）房屋新建、扩建、改建和改变房屋用途及分户手续；

　　（二）工商营业执照手续。

　　书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。

　　第十五条　区房屋征收部门、开发区管委会应当根据前期调查、征收费用概算等情况，按照本办法规定拟定征收补偿方案。

　　市、区人民政府或开发区管委会应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

　　第十六条　征收补偿方案应当包括以下内容：

　　（一）房屋征收与补偿的法律依据；

　　（二）房屋征收的目的、范围；

　　（三）房屋征收部门、房屋征收实施单位；

　　（四）补偿方式、补偿内容；

　　（五）用于产权调换房屋的基本情况；

　　（六）签约期限、奖励期限；

　　（七）过渡方式和过渡期限；

　　（八）达不成补偿协议的解决方式；

　　（九）其他需要明确的事项。

　　第十七条　市、区人民政府或开发区管委会应当将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。

　　因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　第十八条　房屋征收决定作出前，区人民政府、开发区管委会应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当由作出房屋征收决定的人民政府常务会议讨论决定。

　　区人民政府、开发区管委会用于征收的补偿资金应当足额到位、专户存储、专款专用；实行产权调换的，应当落实产权调换房源。

　　第十九条　作出房屋征收决定时，需具备下列条件：

　　（一）发展改革部门出具的征收项目符合国民经济和社会发展规划的文件；

　　（二）资源规划部门出具的征收项目符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的文件；

　　（三）征收补偿方案。

　　保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。

　　第二十条　房屋征收决定作出后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　市房屋征收管理办公室、区房屋征收部门、开发区管委会应对从事房屋征收与补偿工作的人员进行法律、法规等相关知识的培训。

　　市房屋征收管理办公室、征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　第二十一条　被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第三章　补　偿

　　第二十二条　房屋征收决定作出前，市、区人民政府或开发区管委会应当组织资源规划、住建等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定合法的建筑应当给予补偿；对未超过批准期限的临时建筑应当根据剩余使用年限给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

　　第二十三条　被征收房屋的建筑面积、用途，以房屋权属证书记载为准。被征收房屋权属证书未载明建筑面积、用途或者建筑面积、用途有争议的，市、区人民政府或开发区管委会应当组织发展改革、资源规划、住建等有关部门依照法律、法规进行调查、认定和处理。

　　第二十四条　房屋征收决定作出后，应当对被征收人给予下列补偿：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　第二十五条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，区人民政府、开发区管委会应当依据本地城市规划提供征收范围内或就近的房屋。

　　第二十六条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

　　房地产价格评估机构的选定、信用管理、估价技术标准、估价纠纷等事项按照相关规定执行。

　　第二十七条　被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋评估价值的20%给予补贴。

　　第二十八条　被征收人选择房屋产权调换的，应当计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值应由同一家房地产价格评估机构选用同一估价时点，采用相同价值内涵及技术路线进行评估。

　　第二十九条　市房屋征收主管部门应当组织成立由房地产估价师以及价格、房地产、城市规划、法律等方面专家组成的房地产价格评估专家委员会，评估专家委员会的职能按照相关规定执行。

　　第三十条　征收公有房屋，被征收人和公有房屋承租人不同意解除租赁关系的，应当实行房屋产权调换。产权调换后被征收人应当与承租人重新签订房屋租赁合同。

　　征收前双方当事人另有约定的，从其约定。

　　第三十一条　实行产权调换的住宅房屋，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积。

　　在征收范围外进行产权调换的，根据产权调换房屋区位，每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至20%的套内建筑面积，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。

　　按照被征收房屋套内建筑面积与奖励的套内建筑面积之和就近上靠户型进行产权调换。

　　被征收房屋套内建筑面积部分与产权调换房屋套内建筑面积部分，按评估价值结算差价。奖励的套内建筑面积不结算房价款。

　　公摊面积部分均不结算房价款。

　　第三十二条　符合最低生活保障条件的被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋套内建筑面积与奖励的套内建筑面积之和就近上靠户型，除被征收房屋评估价值高于产权调换房屋评估价值外，不结算差价。

　　第三十三条　被征收人符合住房保障条件的，按照省、市有关规定执行。

　　被征收人、公有房屋承租人迁出原地后的义务教育入学，征收之时可一次性选择6年内继续在原户籍所在地按照原招生办法入学，或者在迁入户籍所在地教育行政部门划片招生的学校就近入学。

　　第三十四条　征收营业用房和其他非住宅用房实行产权调换的，产权调换房屋的套内建筑面积应不小于被征收房屋的套内建筑面积，套内建筑面积部分按评估价值结算差价，公摊面积部分不结算房价款。

　　因城市规划等原因，在征收范围外进行产权调换的，根据产权调换房屋区位每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至30%的套内建筑面积，奖励的套内建筑面积部分不结算房价款，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。

　　第三十五条　区房屋征收部门、开发区管委会未向选择产权调换的被征收人、公有房屋承租人提供周转用房的，产权调换房屋交付前，应当在过渡期内按下列规定向被征收人、公有房屋承租人支付费用：

　　（一）征收住宅房屋的，每月支付被征收房屋评估价值0.35%的临时安置补偿费。临时安置补偿费低于每月1000元的，按每月1000元支付。

　　（二）征收营业、生产加工业房屋的，每月支付被征收房屋评估价值0.6%的临时安置补偿费；造成停产停业损失的，每月支付被征收房屋评估价值0.1%的停产停业损失补偿费。

　　（三）征收办公用房的，每月支付被征收房屋评估价值0.6%的临时安置补偿费。

　　（四）征收仓储及其他用房的，每月支付被征收房屋评估价值0.3%的临时安置补偿费。

　　第三十六条　产权调换房屋为多层房屋（七层以下含七层）的过渡期限一般不超过30个月；小高层、高层房屋的过渡期限一般不超过36个月。

　　超过补偿协议约定过渡期限的，自逾期之月起，每月按原标准的2倍支付临时安置补偿费和停产停业损失补偿费。

　　第三十七条　因征收营业、生产加工业房屋，被征收人选择货币补偿，造成停产、停业损失的，按被征收房屋评估价值的5%一次性给予停产停业损失补偿费。

　　被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人和生产、经营单位或个人协商分配；协商不成的，由区房屋征收部门、开发区管委会将停产、停业损失补偿费办理提存公证，在当事人协商或诉讼结果确定后支付。

　　第三十八条　被征收人或者公有房屋承租人认为其停产停业损失超过本办法第三十五条、第三十七条规定标准的，由房屋征收当事人协商确定。协商不成的，可以委托房地产价格评估机构依据相关规定通过评估确定。

　　第三十九条　区房屋征收部门、开发区管委会应当按照下列规定向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁补偿费：

　　（一）搬迁补偿费2000元/户。

　　（二）涉及固定电话移机、空调、有线电视、宽带网迁装等费用，按征收决定公告之日的收费标准给予补偿。

　　（三）涉及设备搬迁的，按照国家和省市有关货物运输价格等规定支付搬迁补偿费。

　　第四十条　被征收人或公有房屋承租人在征收补偿方案确定的奖励期限内签订补偿协议并交付房屋的，按照以下规定给予奖励：

　　（一）按每户不超过被征收房屋评估价值的2%给予奖励。被征收房屋为住宅的，每户奖励金额低于3万元的，按3万元发放；被征收房屋为营业、生产加工业、办公、仓储等其它非住宅房屋的，每户奖励金额低于5万元的，按5万元发放。

　　（二）选择产权调换的，产权调换房屋套内建筑面积与被征收房屋套内建筑面积相等部分，除被征收房屋评估价值高于产权调换房屋评估价值外，不结算差价。按照被征收房屋套内建筑面积与奖励的套内建筑面积之和就近上靠户型进行产权调换，未达到相近户型套内建筑面积部分按产权调换房屋评估价值的50%结算。

　　（三）选择货币补偿的，按照不超过被征收房屋评估价值的20%给予奖励。

　　具体奖励标准应当在征收补偿方案中予以明确。

　　第四十一条　产权调换房屋的层次、朝向等，由被征收人、公有房屋承租人按照补偿协议签约顺序自主选择，并予以公布。

　　第四十二条　用于产权调换的房屋，应当符合下列规定：

　　（一）符合国家质量安全标准；

　　（二）产权清晰；

　　（三）达到入住条件。

　　用于产权调换住宅房屋最小户型套内建筑面积不得小于50平方米，每种户型套内建筑面积之差不低于10平方米。

　　第四十三条　区房屋征收部门、开发区管委会与被征收人、公有房屋承租人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项协商一致后，将有关信息录入市房屋征收信息平台，并签订补偿协议。

　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　第四十四条　区房屋征收部门、开发区管委会与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内未签订补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由作出房屋征收决定的人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第四十五条　房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　对被征收人、公有房屋承租人给予补偿后，被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　第四十六条　被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　第四十七条　征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当将土地使用证、房屋所有权证、租赁凭证等相关资料一并缴回，区房屋征收部门、开发区管委会应当及时办理注销手续。

　　实行产权调换的，区房屋征收部门、开发区管委会应当按照协议的规定，给被征收人及时办理房屋登记手续。被征收人应当按照住宅专项维修资金的相关管理规定交存产权调换房屋的专项维修资金。

　　第四十八条　审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

　　第四章　法律责任

　　第四十九条　在房屋征收与补偿工作中，有关工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市、区人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十条　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第五十一条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第五十二条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　第五十三条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五章　附　则

　　第五十四条　临潼区、阎良区、长安区、高陵区、鄠邑区和市辖县国有土地上房屋征收与补偿工作，由所在区、县人民政府参照本办法规定执行。

　　西咸新区在本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作，由西咸新区管理委员会依据市人民政府授权，参照本办法执行。

　　第五十五条　市房屋征收主管部门可以根据本市征收和补偿工作需要，对本办法规定的补偿、奖励标准适时提出调整建议，组织专家论证，征求公众意见，并报市人民政府批准后，向社会公布实施。

　　第五十六条　本办法自公布之日起施行。2004年5月10日西安市人民政府令第22号公布的《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》同时废止。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，按照原批准的实施方案，继续沿用原有规定执行，但政府不得责成有关部门行政强制拆迁。

五、参考案例谈行政机关违法强推土地应当承担赔偿责任

　　裁判要旨：

　　行政机关违法强推土地的，应承担赔偿责任。赔偿损失不仅包括强推承包地行为发生时的现有的财物和既得利益，还包括未来可得财物和未来可得利益，但未经证实的不确定利益不能作为直接损失。在赔偿标准上，可以参照当地统计年鉴确立的产量，以及国家收购价格和当地行政主管部门出具的证明材料。

　　案例详情：

　　»基本案情：

　　2015年8月4日，重庆市綦江区某村8社部分村民向重庆市綦江区某镇人民政府（以下简称某镇政府）提出申请，要求依綦江区现行征地拆迁安置政策规定的安置补偿标准，对某村8社全部土地房屋实施征收并进行补偿安置。2015年12月23日，某镇政府（甲方）与某村8组（乙方）签订了征收土地协议书，约定了甲方征收乙方土地面积共计250.24亩，其中耕地192.64亩，宅基地33亩，其他土地24.6亩。2015年12月30日，某镇政府（乙方）与某村8组（甲方）签订了土地移交协议，约定了由甲方向乙方移交某村8组土地283.05亩。2016年11月30日，某镇政府（甲方）与某村8组（乙方）签订了交地协议，约定了甲方将未使用的122亩土地交由乙方集体经济组织统一管理。陈某杨在某村8组承包面积为4.25亩农村集体土地，其中1.18亩土地并不在征地范围内。陈某杨的承包地每年均栽种两季农作物，春夏季耕种水稻，秋冬季栽种蔬菜萝卜。2014年前，某村8组属綦江区某镇杂交水稻制种基地。2014年后，某村8组未再进行水稻制种。

　　2016年1月11日，某镇政府推掉了原告陈某杨位于某村8组享有合法承包经营权的土地及地上种植的作物，2018年6月19日，该强推行为被人民法院判决确认违法。2018年8月1日，陈某杨向某镇政府提交行政赔偿申请。2018年9月6日，某镇政府作出不予赔偿的决定。陈某杨不服，遂向人民法院提起行政赔偿诉讼。

　　重庆市大渡口区人民法院于2019年3月27日作出（2019）渝0104行赔初10号行政赔偿判决：撤销某镇政府作出的不予赔偿决定书；某镇政府赔偿陈某杨15637.69元。宣判后，陈某杨不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2019年9月2日作出（2019）渝05行赔终26号行政赔偿判决：驳回上诉，维持原判。

　　»裁判理由：

　　法院生效裁判认为：某镇政府于2016年1月强推陈某杨承包土地违法行为与陈某杨因该行政违法行为未能在涉案承包地种植农作物而造成经济损失之间存在因果关系，故应承担赔偿责任。故法院依法作出如上裁判。

　　»关联索引：

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第89条

　　《中华人民共和国国家赔偿法》第2条、第4条、第36条

　　一审：重庆市大渡口区人民法院（2019）渝0104行赔初10号行政赔偿判决（2019年3月27日）

　　二审：重庆市第五中级人民法院（2019）渝05行赔终26号行政赔偿判决（2019年9月2日）

　　来源：行政法实务