北京拆迁律师谈在征收范围内的无证房屋拆迁是否会有补偿？，无证房屋拆迁补偿标准:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师谈在征收范围内的无证房屋拆迁是否会有补偿？，无证房屋拆迁补偿标准

更新时间:2024-12-23 14:53 发布:2024-09-23 14:53 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈在征收范围内的无证房屋拆迁是否会有补偿？,国家因公共利益，确需要征收的必须要给予被征收人合理的补偿，但这前提是被征收房屋必须是合法房屋，也就是办理了相关审批手续及有房产证。合法建筑在拆迁时给予补偿这是毋庸置疑的，如果不

北京拆迁律师谈在征收范围内的无证房屋拆迁是否会有补偿？，无证房屋拆迁补偿标准

一、北京拆迁律师谈在征收范围内的无证房屋拆迁是否会有补偿？，无证房屋拆迁补偿标准

　　国家因公共利益，确需要征收的必须要给予被征收人合理的补偿，但这前提是被征收房屋必须是合法房屋，也就是办理了相关审批手续及有房产证。

　　合法建筑在拆迁时给予补偿这是毋庸置疑的，如果不予被征收人补偿那就是违法的。但是没审批手续、没有房产证的房屋在拆迁时有没有补偿呢？

　　一、无证房屋不一定是违法建筑

　　被征收人首先要明确一点，就是没有房产证、宅基地并不一定就是违法建筑。

　　由于土地制度的改革以及历史遗留等问题，我国存在大量的无证房屋，尤其是在1987年之前建设的，由于长期管理松散，产权管理不到位，且法律方面又没有办理产权证件的要求，因此如果无证房在当下被国家规划到了拆迁的范围内，那么就不能简单的以没有证件为由认定这类房屋为违法建筑。

　　况且在认定成违法建筑之前，也要由相关部门进行调查。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

　　实践中，征收方常常只是以口头的形式告知被征收人，也不做任何的调查，这其实是不合法的，如果被征收人遇到了这种行为，千万要提高警惕。

　　二、无证房屋不一定就没有补偿

　　根据《城乡规划法》和《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定，违法建筑的认定需要遵守法律规定的程序，而不是直接口头认定为违法建筑而不予补偿。

　　在经过调查后，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　但是，被征收人应当要知道，我国《城市规划条例》是1984年实施的，《城市规划法》是1990年实施的，而《城乡规划法》是2008年才实施的，且在《城乡规划法》中首次明确在自己宅基地上建造房屋，需要取得乡村建设规划许可证，翻建、重建、加建等行为的相关规定，由省、自治区、直辖市制定。

　　依照以上来看，2008年以后建的房子必须都办理房产证，如果没有那遇上拆迁时就会被认定成违法建筑而不予补偿。

　　当然，对2008年以年建的房子，在拆迁时应当要给予合理的补偿，但如果2008年以后被拆迁房屋有改建、扩建、翻建的情况，那么2008年以后的部分补偿可能就要按照违法建筑来给予补偿了。

　　对于耕地上建的房子，在拆迁时可能就比较的麻烦了。不管是在2008年以前建的房子，还是2008年以后建的房子，只要是无证房屋都有可能被认定成为违法建筑。因为《土地管理法》中明确规定，禁止在耕地上进行非农业建设。

　　当然如果在建设之前，取得了相关部门的批准，如通过了农用地转建设用地的审批，取得了农用地转批手续且拿到了用地许可证，在房屋建成之后办理了产房证的话，就不会被认为是违法建筑而不予补偿。

　　北京圣运律师提醒大家，在拆迁过程中，将无证房屋一刀切的认定成违法建筑是征收方惯用的促进拆迁的手段，因此在必要的时候要搜集证据，及时的咨询专业律师，避免被强拆。

二、北京农村征地律师谈妇女在土地方面有哪些权益？《妇女权益保障法》中这么规定！

　　去年（2022年10月30日），第十三届全国人大常委会第三十七次会议审议通过了新修订的妇女权益保障法。《妇女权益保障法》修订前共9章，61条，修订后，增至10章，共86条，该已于今年1月1日起实施了。

　　相比旧的妇女权益保障法，新修订的妇女权益保障法在各个章节针对妇女权益保障作出了明确的规定。也就是说，该法的修订可以说进一步地保障了妇女的权益，该法中明确规定，妇女在政治、经济、文化、社会和家庭生活等方面与男子享有同等权利。下面我们就结合新发布的《妇女权益保障法》中的规定，详细地看一下，妇女在土地方面都有哪些权益。

　　首先，妇女享有土地相关的各项权益

　　《妇女权益保障法》第五十五条中规定，妇女在农村集体经济组织成员身份确认、土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收补偿安置或者征用补偿以及宅基地使用等方面，享有与男子平等的权利。

　　申请农村土地承包经营权、宅基地使用权等不动产登记，应当在不动产登记簿和权属证书上将享有权利的妇女等家庭成员全部列明。征收补偿安置或者征用补偿协议应当将享有相关权益的妇女列入，并记载权益内容。

　　从上述的内容中我们可以看到，妇女在土地方面享有土地征收补偿安置或是征用补偿费的权利，同时也享有宅基地使用权、土地承包经营权以及集体土地组织收益分配等相关的权益，并且在不动产登记簿和权属证书上要将妇女相关权益全部列明。

　　但从实践过程中来看，妇女权益经常会因受传统思想被侵害，尤其是农村女性，在土地征收或是土地承包中，常有个别地方以其是外嫁女、离婚女或是女性为由拒绝给予其土地征收补偿安置或征用补偿，拒绝为其分配土地，以及其他土地分配权益等。

　　其次，妇女享有村民代表会议决定事项的权利

　　另外，在村民代表大会方面也是如此。在《村民委员会组织法》中规定，涉及村民利益的下列事项，须经村民会议讨论决定方可办理：

　　（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；

　　（二）从村集体经济所得收益的使用；

　　（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；

　　（四）土地承包经营方案；

　　（五）村集体经济项目的立项、承包方案；

　　（六）宅基地的使用方案；

　　（七）征地补偿费的使用、分配方案；

　　（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；

　　（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

　　对于必须要经过村民代表大会决定的事项，村委会不能擅自决定，村委会必须要组织村民代表大会讨论决定，一般来说，村民代表大会的参会人员理应不分男女，可从实践中来看，有的村委会却直接将农村妇女（包括外嫁女、入赘男）排除在外，只允许家中男性人员参加，那么这样一来自然就侵害了农村妇女的合法权益。

　　但随着新《妇女权益保障法》的出台，妇女的权益可以说是进一步得到了保障。该法明确规定，国家采取必要措施，促进男女平等，消除对妇女一切形式的歧视，禁止排斥、限制妇女依法享有和行使各项权益。

　　根据《妇女权益保障法》第五十六条规定，村民自治章程、村规民约，村民会议、村民代表会议的决定以及其他涉及村民利益事项的决定，不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶、户无男性等为由，侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益。

　　因结婚男方到女方住所落户的，男方和子女享有与所在地农村集体经济组织成员平等的权益。

　　也就是说，需要经过村民代表大会决定的事项，不管是外嫁女，还是入赘男都享有参会的权益。实践中，如果有村委会或是相关人员以各种理由不让妇女（包括外嫁女、入赘男）参加会议，那就是侵害妇女合法权益的行为，当事人可以及时地向有关部门举报。

　　再者，妇女享有继承权及城镇集体所有财产权

　　《妇女权益保障法》中规定，国家保护妇女在城镇集体所有财产关系中的权益。妇女依照法律、法规的规定享有相关权益。

　　妇女享有与男子平等的继承权。妇女依法行使继承权，不受歧视。

　　丧偶妇女有权依法处分继承的财产，任何组织和个人不得干涉。

　　也就是说，不管是在城镇还是在农村，妇女均享有与男子一样的权利，不能因是女性就剥夺其继承相关财产的权利。因此，实践中，倘若遇到相关部门或是相关人员以其是女性，而剥夺其相关权利益，当事人可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来追究相关人的责任。

三、北京城市拆迁律师谈拆迁中，在什么情况下进行救济比较好？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》《土地管理法实施条例》等其他相关的法律法规中的规定，被征收人在征地拆迁中是依法享有救济权的。也就是，房屋所有权人、土地使用权人以及其他相关的利害关系人是可以在行政行为侵害自己合法权益的情况下，有关部门申请行政复议或是向人民法院提起行政诉讼的。

　　只不过，实践过程中，绝大多数被征收人是普普通通的农民老百姓，在一定程度上都欠缺相关的法律知识，也对土地征收、房屋征收整个环节不够了解，所以在此过程中，被征收人就算对整个征收过程中不服，对征收行为不满意，也不知道应该在什么情况下行使自己的救济权，往往等到房屋被强制拆除，地上附着物、青苗等被强制清除了才想咨询律师，或是找律师帮助自己维权，而且，实践中有的甚至违法行为都发生好几年了，在相关部门一直未解决事情的情况下，才想着要走法律程序。

　　但一般情况下，如果违法行为已经发生了好多年，而且在此期间被征收人也没有启动过任何救济程序，那么，很有可能被征收人已经错过了救济期限。想必大家应该都知道，提起行政复议的期限是60天，而提起行政诉讼的期限是6个月，一旦错过这两个期限，那就对被征收人很不利了。那么，作为被征收人，在征地拆迁中，应该在什么情况下行使自己的救济权比较好呢？北京圣运律师根据办案经验总结出了以下几点

　　一是，在征收前期

　　集体土地征收相对于国有土地征收来说较为复杂，所以，在此过程中也很容易出现有征收程序落实不到位的情况。所以，在整个征收过程中，我们已经反复强调过，要及时审查土地征收程序有没有落实到位，包括征收方有没有在征收范围内发布书面的文件，有没有实地对土地现状进行调查，了解房屋的具体情况，有没有进行社会稳定风险评估，有没有结合调查结果拟定补偿安置方案等。

　　在集体土地征收中，每一个征收细节都关系着被征收人的切身利益，所以，对于上面说到的几点，老百姓一定要有所重视，一旦发现相关部门未履行任何的法定程序，就拟定了补偿安置方案，那征收行为肯定是不合法的，此时作为被征收人则可以针对他们违法征地的行为提起相应的法律程序。

　　另外，如果征收程序没有问题，但是在补偿安置方案公告期间，如果广大被征收人对补偿安置方案存有异议，认为补偿安置方案不符合法律规定的，认为该补偿安置方案拟定程序不合法，无法保障自己以后的生活，或者说是，相关部门侵害了自己的听证权等，那么此时，被征收人也是可以针对补偿不合理，启动相应的法律程序的。

　　简而言之就是，在征收前期，大家可以在征收程序不合法的情况下提起相应的法律程序，也可以在补偿安置方案不合理，对补偿有异议，认为补偿标准无法保障自己以后的生活水平，即违反了土地管理法第四十八条“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的原则等的情况下，向人民法院提起行政诉讼。

　　二是，在征收阶段

　　实施阶段也是至关重要的一个维权时间节点。从实践过程中来看，有的老百姓在认为补偿不合理而拒绝签订补偿安置协议的情况下，尤其是与征收方就补偿事宜已经协商过很多次，但仍然没有协商一致的情况下，极个别的征收方可能会为了尽快实现征收目的，对被征收人采取各种逼迁措施，我们常见的就有断水、断电，阻断被征收人通行道路，或是将被征收房屋认定为违法建筑或是危房等，针对被征收人作出责令限期拆除决定书或是拆危决定等文件。

　　无论是断水断电，还是将房屋认定为违法建筑或是危房，都已经对被征收人的合法权益产生了一定的影响，所以，在遇到这些情况下，被征收人应当要考虑尽快通过法律途径来维护自己的权益，万不可拖延。如果在被断水、断电，或是收到责令限期拆除决定、拆危决定等文件之后，仍然没有采取相应的措施，那么，很有可能房屋就保不住了，在这种情况下，很多征收方都不会再找被征收人就补偿事宜进行协商，房屋一旦保不住，那对被征收人日后维权就会增加一定的难度。

　　所以，北京圣运律师在这里建议大家，一定要对相关部门的断水、断电等其他违法逼迁行为引起重视，一旦收到相关部门只针对自己作出的文件，一定要马上在这种情况下，向法院提起诉讼，请求撤销该文件或是确认该文件违法。大家千万不要认为只要自己坚持不搬迁，不签协议，相关部门就不会把自己怎么样，这是一种错误的认识，这种想法只会对自己不利。

　　三是，征收后期

　　事实上，在征收后期，很多老百姓可能认为该阶段已经对自己的权益不造成什么影响了，所以也就不会出现维权了，但其实并非如此，在与征收方签订补偿安置协议之后，并不代表着被征收人就可以完全坐着等着拿补偿。从实践过程中来看，在与被征收人签订补偿安置协议之后，征收方一般需要在三个月内支付被征收人全部的补偿款，并向有权批准土地征收的机关申请征地，并获得征地批复文件。

　　然而，极个别的征收方往往光想着赶紧与被征收人签订协议，并不完全考虑到其要在一定的期限内支付被征收人补偿，所以往往会出现违约，不支付补偿款的情形，一旦遇到相关部门未在约定的期限内支付补偿款，被征收人此时可以第一时间向法院提起行政诉讼，要求他们继续履行补偿职责，并要求他们承担赔偿责任。

　　另外，在签订补偿安置协议后，若征收没有获得征地批复文件，被征收人在这种情况下也是可以提起行政诉讼来维护自己权益的。

　　以上就是三个重要的可以启动相应法律程序的几个维权时点，大家一定要抓住。

　　总之，北京圣运律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁关系着被征收人的利益，无论在哪个阶段，遇到哪种问题，在自己不懂法的情况下，一定要马上咨询专业律师，在律师分析之后，如果有必要可以在专业拆迁律师的帮助下，启动相应的法律程序，尽快维护自己的权益。

四、北京农村宅地拆迁律师谈城中村改造中，需要注意哪些？

　　老百姓在遇到城中村改造以后，需要注意哪些补偿才不会低呢？

　　一、积极参与到房屋评估过程中

　　无论是城中村改造还是棚户区改造，或是其他普通的征地拆迁项目，被征收房屋的价值均需要由评估机构评估确定。而且，从相关的法律法规中来看，评估报告也往往会直接作为对被征收人进行补偿的依据。所以，当房屋被以各种名义拆迁后，广大被征收人一定要积极地参与到评估过程中。

　　也就是说，当评估机构入户调查评估时，广大被征收人也需要在现场，也需要积极地配合评估机构工作人员，一来是可以监督评估机构人员是否有公平、公正的对房屋进行评估，二来也是可以及时地发现评估人员有没有漏洞，在此过程中，如果发现评估机构人员有漏洞，评估事项有不符合实际情况的情形等，那么，作为被征收人则可以第一时间发现，并向上一级有关部门反映。

　　实践中，有的被征收人在遇到评估人员上门对房屋进行调查评估时，往往会将其拒之门外，这其实是对被征收人没有好处的，不提供相关的房屋所有权证等材料，在补偿不合理时，并不一定能起到一个拖延的目的，反而让把自己置在不利于自己获得补偿利益的窘境中。

　　因此，当评估机构工作人员来家里对房屋进行评估时，为了自己的利益，被征收人也应当要参与到评估过程中。当然了，实践中，如果评估机构工作人员没有入户调查，且没有结合房屋的实际情况，就作出评估报告等，那同样也是对被征收人不利的。

　　二、补偿安置方案需征求老百姓的意见

　　虽然城中村改造从原则上来说不同于其他的征地拆迁项目，但按照相关的政策规定，相关部门在拟定好补偿安置方案之后仍然需要征询老百姓的意见。一般征求意见的期限是不能少于30日。所以，北京圣运律师在这里提醒大家，在看到城中村改造补偿安置方案之后，广大被征收人如果对补偿安置方案有异议，比如对具体的补偿费用，补偿款项，补偿方式等都有疑问的话，那么，一定要在30日内以书面的形式提出自己的意见，或是要求当地相关部门举行听证会。

　　不过，这里需要大家注意的一点是，让相关部门举行听证会的门槛是比较高的，一般情况下，至少得多一半老百姓对该补偿安置方案不同意，那么相关部门才有可能会举行听证会，如果只是个别几个人，那么这一救济途径基本上派不上用场了。

　　三、签订补偿安置协议需要慎重

　　在签订补偿安置协议时，广大被征收人一定要注意，一般情况下，城中村改造的签约比例必须要达到百分之九十以上，那么，所签订的补偿安置协议才会生效，如果签订补偿安置协议的人数只有少一部分，那么，原则上来说，相关部门就不可以申请城中村改造了。

　　因此，实践过程中，相关部门为了能正常启动城中村改造项目，就会采取各种方法让对补偿安置标准不满意的被征收人签订补偿安置协议。比如说现在所签订的补偿安置协议并不会当作真的协议，并不会对被征收人产生影响，不会产生法律效力，又或者说，你现在签订补偿安置协议会给你多少多少的奖励等等。

　　对此，北京圣运律师在这里要提醒大家，城中村改造虽然是一项民生工程，但是被征收人也是有相关权利的，如果补偿不合理，被征收人是可以拒绝签订补偿安置协议的。在推进城中村改造过程中，倘若相关部门以各种理由强迫群众签订协议等，那么，被征收人一定要马上咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动相应的法律程序来维护自己的权益。

　　四、被征收人有权利补偿方式的权利

　　在城中村改造过程中，有很多相关部门通常都会认为城中村改造只是一项民生工程，所以只提供一种补偿方式对被征收人进行补偿安置。但其实并不是这样的，虽然城中村改造不同于其他的征地拆迁项目，但在此过程中，被征收人也是有选择补偿方式的权利的。被征收人在此过程中，既可以选择货币补偿，也可以选择产权置换。实践中，如果相关部门只提供某一种补偿方式，那则是不合法的。

　　另外，这里需要大家注意的一点是，城中村改造一般大多都是采取先拆房、后建房的补偿安置顺序。所以，这里北京圣运律师要在这里提醒大家一句，一旦选择了安置房，那么被征收人一定要多个心眼。在签订补偿安置协议时，一定要将具体的情况都明确在安置协议里，比如说安置房位面、面积等，同时也要将违约责任也要明确在协议里，从实践过程中来看，逾期交付安置房的情况也是常常存在的，所以，为了避免自己承担没必要的风险，该明确在协议里的一定要明确在协议里。

五、北京农村拆迁律师谈村民自发成立了庙会，后强制拆除了房屋，法律责任应由谁来承担？

　　某公司在衡阳市有处房屋，房屋使用性质为商服。2015年，相关部门为了推进小城镇建设，决定对该公司的两处房屋进行征收，与此同时，相关部门还成立了一个建设项目协调指挥部，下设办公室，要求以镇政府为主体。

　　但在征迁过程中，因拆迁补偿双方一直未协商成功，于是，同年9月，xx镇下的18个村组自发成立了一个庙会，后庙会负责人在报请镇政府同意后，组织村民强行拆除了案涉公司的两处房产，此后该地被建成居民文化生活广场。

　　房屋被拆除后，该公司为了维护自己的合法权益，在律师的帮助下，向法院提起了行政诉讼，请求确认强拆行为违法，并请求相关部门因强拆给自己合法财产造成的一切损失。

　　针对本案，一审法院审理认为，相关部门开展的项目无论是建设开发还是旧城改造，均应先作出征收决定，确定负责征收的部门，拟定征收补偿安置方案并公布，同时告知被征收人相关的权利义务等。但是相关部门仅采取成立项目协调指挥部和召开会议的形式，将复杂的征地拆迁工作简单地交给下一级有关部门执行实施。

　　可是有关部门却为了完成任务，在具体实施过程中，规避相关的法律、法规规定，默许其他组织和村民违法强制拆除案涉合法房屋。在房屋被拆除后，将其房屋所占用的土地开发建设成了文化广场，虽然相关部门与该公司就房屋赔偿进行过协商，但是始终没有达成协议。但也由此可以推定，相关部门为实施本次强制拆除的主体，所以其需要承担相应的赔偿责任。

　　对于赔偿标准，由于相关部门未按照法定程序实施征收，所以未对涉案房屋价值进行评估，现房屋已民经被拆除，且年久失修，弃用多年，因此，应对涉案房屋项目下的国有土地予以赔偿。可以在照相关部门发布的相关通知中的标准对该房屋所占土地予以确定计算赔偿。

　　最终一审法院判决相关部门强拆房屋的行为违法，并判决相关部门在判决生效后的十日内赔偿该公司xx万元。

　　一审法院判决后，相关部门与该公司均提出了上诉，可是让人没有想到的是，一审判决在二审中竟然被二审法院给撤销了，并且还驳回了涉案公司的诉讼请求，其理由是，相关部门并未对涉案房屋所在土地进行管理和使用。

　　随后，该公司向最高人民法院提出了再审申请。那么，再审法院会不会支持其在一审中提出的诉讼请求呢？我们来看看再审法院是怎么说的

　　针对本案，再审法院认为，关于强拆主体，由于涉案公司在具体征迁过程中并没有见到过征收决定等文件，所以无法通过文件署名来认定强制拆除的责任主体。但是相关部门作为负责该项目的行政机关，在未严格依照相关法律、法规的规定进行征收，未依法定程序对涉案房屋实施强制搬迁，是造成该公司合法房屋被强制拆除的主要原因。

　　因此，结合案件整个具体情况来看，虽然涉案房屋是由庙会成员拆除，但并不表明庙会成员个人应当以民事主体身份承担强制拆除的法律责任，而应当认定系职权与非职权主体在征收拆迁中基于共同意思联络、共同参与下实施的强制拆除。村委会、庙会等组织仅仅只是相关部门的行政辅助者，犹如其“延长之手”。

　　所以，在相关部门不能提供相反证据来证明其与强制拆除行为完全没关系的情况下，可以推定涉案强制拆除行为是在相关部门的主导下实施的，其系涉案强拆行为的责任主体，并应承担相应的法律责任。

　　最终再审法院撤销了二审判决，支持了涉案公司的诉讼请求。

　　北京圣运律师最后提醒大家，不管是集体土地征收还是国有土地征收，不管是什么征收项目，都应当要依法发布拆迁公告，补偿安置方案等文件，在没有见到这些文件时，被征收人一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下向法院提起诉讼，避免自己的合法房屋被强制拆除。