你的拆迁补偿为什么会低，主要是因这些原因，拆迁补偿为什么那么高:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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你的拆迁补偿为什么会低，主要是因这些原因，拆迁补偿为什么那么高

更新时间:2024-12-22 00:15 发布:2024-09-23 15:06 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：你的拆迁补偿为什么会低，主要是因这些原因,房屋征收过程中，几乎每个被征收人在看到补偿安置方案上面的补偿标准时，都会觉得特别的低，根本达不到前期自己心中估算的标准。不光如此，律师办案的过程中也发现，有的地方制定的补偿标准甚至是无法保障被征

你的拆迁补偿为什么会低，主要是因这些原因，拆迁补偿为什么那么高

一、你的拆迁补偿为什么会低，主要是因这些原因，拆迁补偿为什么那么高

　　房屋征收过程中，几乎每个被征收人在看到补偿安置方案上面的补偿标准时，都会觉得特别的低，根本达不到前期自己心中估算的标准。不光如此，律师办案的过程中也发现，有的地方制定的补偿标准甚至是无法保障被征收人的原有生活水平，这种只管征，不管补，拆迁无保障的现象常常存在，这也难怪，现在好多农村村民和城市居民都不愿意搬迁。

　　近日，就有河南的一位当事人咨询北京圣运律师说，自己集体土地上的房屋要拆迁了，但是算了一下给的补偿根本无法再建造一处现在要被拆的房屋，远远降低了自己现有的生活水平，即使是给了安置房，今后可能也会因居住距离的因素无法再耕种。

　　我们都知道，房屋拆迁需要对被征收人进行补偿，但是给的补偿却如上述村民所反映的情况一样，那么是什么原因造成的呢？根据北京圣运律师多年的办案经验来看，大概有以下两种

　　第一种，拆迁补偿标准经久不变

　　上世纪90年代开始，拆迁在中国大范围的开始，各个地方都连接出台了房屋拆迁补偿标准，那个时候的补偿标准一般来说应该是符合当时的物价水准的，所以，这也让不少的被拆迁人尝到了甜头。但是，日后拆迁所遇到的问题在于，这个标准开始执行后，却很少有地方再调整。

　　随着物价不断的上涨，尤其是房价的涨跌，切切实实的影响着被拆迁人的生活水平。因此，后面拆迁的人再不调整补偿标准的情况下，若再按照此前规定的补偿标准进行，那么显然是无法保障被征收人的生活的，比如几年前的房价普遍在7、8千，可拆迁方却还按照十多年前的标准给2、3千，显然是不行的。

　　当然了，若地方严格按照有规定执行或是一年一调房屋拆迁补偿标准的话，无论物价是涨是跌，那么拆迁户间的利益差相对就会较少，对整体拆迁造成的负面影响也就自然而然的减少，且老百姓也会积极配合拆迁的。

　　但实际上，各地方的拆迁补偿标准经久不变，但又为了顺利完成拆迁工作，只好在拆迁奖励上动脑筋，并且还规定不在签约期限内签订补偿协议的人没有拆迁奖励，很多老百姓不懂得拆迁方的套路，为了拿到奖励便草草的签了字。

　　对此，北京圣运律师要提醒大家，现在拆迁，无论是农村拆迁城市，只要达不到《土地管理法》中规定的“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”或是《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的“给予被征收人的补偿，不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的周边市场价”的原则，被征收人可拒绝签订补偿协议，也不要为了拿拆迁奖励就草草的签了协议。

　　要知道，拆迁方所称的拆迁奖励很有可能是从你的房屋拆迁补偿中抠出来的，所以一定要谨慎。

　　第二种，拆迁方缩小房屋面积

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　从这条规定可以看出，在房屋拆迁之前，无论你的房子是超出了面积，还是是违法建筑或是无证房屋，经过上述程序之后，你的房屋究竟该怎么补偿，就一目了然。

　　但是从实践案例中我们看到，拆迁方为了降低拆迁补偿，达到低成本征收的目的，经常会将被征收房屋认定成“违法建筑”，“危房”或是以无证为由，给予房屋补偿的面积被无故缩小。

　　所以，遇到拆迁方在测量时将我们合法房屋的面积无故缩小，在收到评估报告时，那么可依据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定来处理。此条例第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

　　第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地XX申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理，即提起行政诉讼或是申请行政复议。

　　北京圣运律师最后提醒大家，如果在房屋征收过程中，房屋被认定成了违法建筑且不予补偿或是少补偿，一定不要觉得拆迁方说的就是真的，补偿少是应该的，可以先让他们拿出证据来证明，否则不要轻易的在上面签字。

二、北京圣运律师代理的行政强制违法纠纷案于7月24日上午9谈00在浙江省高级人民法院开庭

开庭日期

2020年7月24日上午9：00

开庭地点

浙江省高级人民法院开庭

案由

行政强制违法纠纷案

办案律师

杨小燕律师团队

三、补偿事宜未谈妥遭强制清理，二审直接拿走240万

　　郑先生是浙江省村民，在2014时，郑先生分别同其他村村民签订了土地承包经营权转包（出租）合同，承租该村近35亩土地用于种植苗木，约定种植时间6年。之后郑先生一直经营苗木绿化生意。可是在2015年时，当地欲进行高速公路建设工程项目，要对郑先生所在内的苗木基地进行征用。不过相关部门同郑先生就苗木基地的补偿问题始终未能达成一致意见，2017年，高速公路指挥部和相关部门下发了《交地清表告知书》，要求被征收人在十五日内完成清表工作，未进行搬迁的一律按照无主物处理。因为补偿事宜未谈拢，所以郑先生并未进行相关的清表工作。事隔几月后，相关部门组织人员对郑先生的苗木基地进行了强制清理。相关部门的强制拆除行为给郑先生带来了巨大的经济损失，于是委托了北京圣运律师。

　　北京圣运律师在经过一系列的维权程序之后，确认了相关部门强制清理的行为违法。随后北京圣运律师便对郑先生遭受的损失提起了行政赔偿。

　　根据《中华人民共和国国家赔偿法》中的规定，国家机关及其工作人员因行使职权给公民、法人及其他组织的人身权或财产权造成损害，依法应给予的赔偿。国家赔偿由侵权的国家机关履行赔偿义务。

　　那么作为被征收人，当自己的房屋被非法强拆、土地被非法强征、地上附着物被强清时，是有权在法律规定的时效内提起行政赔偿诉讼的。

　　依据以上的法律法规，本案中的郑先生同样也是有权提起行政赔偿的。而本案在经过一审法院审理后，判决相关部门赔偿给郑先生185万元。但北京圣运律师及郑先生并不认可一审判决中房地产评估公司及造价工程咨询公司所做的评估报告认定的赔偿数额，于是北京圣运律师立马上诉到省高院。

　　在庭审过程中，北京圣运律师对评估报告中存在的问题提出了意见：1、对郑先生花木作出评估的房地产评估公司并不具备对花木等进行评估的资质且该评估公司系征收部门单方选择的结果，并未遵循相关规定，因此该评估报告的真实合法性有待考证；2，对郑先生的树木进行评估时，郑先生进行了实际的参与，并签字确认了树木的实际数额，可是造价建筑公司在实际作出报告时，并没有按照双方无异议的数据进行认定，且遗漏了相关建筑，另外该公司也无专业资质，如果以该结果作为最终的结果，那么就有失公平。3，一审过程中，郑先生曾申请法院调取相关证据，但一审法院却以未作出评估拒绝调取申请，有失公正。

　　无论是评估公司还是造价建筑公司首先都应当要具备相关的资质，但本案中相关单位并没有相应的资质，况且评估报告也并没有按照双方确认好的数据予以认定，实属违法。最终，在北京圣运律师的帮助下，省高院撤销了一审法院作出的判决，并判决相关部门赔偿郑先生240万。

　　本案是一起典型的行政赔偿案件，但是申请行政赔偿并不是人人都可以的。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第六条的规定可知，受害的公民、法人和其他组织有权要求赔偿。受害的公民死亡，其继承人和其他有抚养关系的亲属有权要求赔偿。受害的法人或者其他组织终止的，其权利承受人有权要求赔偿。

　　另外关于申请赔偿的请求时效大家也要注意一下，赔偿请求人请求国家赔偿的时效为2年，自其知道或应当知道国家机关及其工作人员行使职权时的行为侵犯其人身权、财产权之日起计算。

　　在申请行政复议、行政诉讼过程中一并提起的，适用行政复议法、行政诉讼法有关时效的规定。赔偿请求人在赔偿请求时效的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，时效中止。从中止时效的原因消除之日起，赔偿请求时效期间继续计算。

　　赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内给予赔偿；逾期不予赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议的，赔偿请求人可以自期间届满之日起三十日内向上一级机关申请复议。

　　最后北京圣运律师提醒大家，在遭遇到强制拆除、清除时首先要对现场进行拍照、录像等方式留证，为日后维权做准备。但因征地拆迁比较复杂，涉及的事项问题又比较的专业，因此被征收人还需及时的咨询拆迁律师，让律师帮助您维护合法权益。

四、最高法判例谈房屋实际使用人与强制拆除行为具有利害关系

　　裁判要点

　　行政机关拆除房屋时，当事人作为房屋实际使用人，对室内物品、装修享有所有权。行政机关未能提交证据证明拆除房屋时，已清空室内物品，并补偿该部分房屋装修损失。故当事人与该强拆行为具有利害关系，系本案适格原告。

　　裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

　　（2019）最高法行申8214号

　　再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：太原焦点文化有限公司，住所地山西省清徐县南门街1号文体活动馆一楼103室。

　　法定代表人：王某，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：刘鹏飞，山西管辅律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：闫云，山西管辅律师事务所实习律师。

　　被申请人（一审被告、二审上诉人）：山西省太原市万柏林区人民政府，住所地山西省太原市西矿街35号。

　　法定代表人：袁尔铭，该区人民政府区长。

　　委托诉讼代理人：曹家彬，该区司法局工作人员。

　　委托诉讼代理人：王晓东，山西佳境律师事务所律师。

　　一审第三人：山西省太原市滨河体育中心，住所地山西省太原市漪汾街1号。

　　法定代表人：刘宝生，该体育中心主任。

　　委托诉讼代理人：王晓亮，北京德恒（太原）律师事务所律师。

　　再审申请人太原焦点文化有限公司（以下简称焦点公司）因诉山西省太原市万柏林区人民政府（以下简称万柏林区政府）房屋行政强制一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋行终473号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　焦点公司申请再审称：二审认为拆迁主体不需要考虑房屋所有权人和实际使用人之外其他主体的利益，裁定驳回起诉，明显错误。焦点公司与山西省太原市滨河体育中心（以下简称滨河体育中心）签订联建性质的租赁合同，在签约后对房屋建设、装修，投入大量资金，取得以低于市场价租赁运动员公寓的权利。作为该公寓的占有和使用权人，因强制拆除行为，导致巨大损失，与上述拆除行为有直接利害关系，系拆除行为的行政相对人，有权就万柏林区政府强制拆除行为提起诉讼。二审裁定驳回焦点公司起诉错误，请求依法再审本案。

　　万柏林区政府答辩称：在拆除运动员公寓前，房屋所有权人、实际经营者和焦点公司均明确表示同意，该拆除行为并无不当。焦点公司并非运动员公寓的所有权人或实际使用人，其以参与联建为由，主张享有部分房屋所有权，无事实和法律依据。运动员公寓所有权人是滨河体育中心，四至六层长期闲置，无人占用或经营，地下一层至地上三层由案外人孙立军实际占有、经营，并已由太原市政府向孙立军支付480余万元拆迁补偿款。故焦点公司与房屋拆除行为不具有利害关系，并非适格原告。该拆除行为系基于太原市人民政府征收行为实施，属于房屋征收行为的一部分。万柏林区政府受太原市人民政府委托，作为征收实施单位对运动员公寓拆除，并不参与其他房屋征收工作，亦非本案适格被告。二审裁定驳回焦点公司起诉正确，请求裁定驳回焦点公司的再审申请。

　　滨河体育中心答辩称：案涉土地系国有划拨土地，运动员公寓系滨河体育中心与焦点公司联建，房屋所有权归滨河体育中心，各方均无异议。该公寓被拆除之前，滨河体育中心已向万柏林区政府报告房屋联建事宜。公寓被拆除后，滨河体育中心并未获得任何补偿，亦无法向焦点公司支付补偿款。请求人民法院依法查明拆迁主体，并判决向运动员公寓实际投资人行政补偿。

　　本院经审查认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，焦点公司与滨河体育中心2005年3月21日签订合同，约定由焦点公司在滨河体育中心先期建设的基础上续建运动员公寓，承担续建的全部工程款、配套款和装修款等，直至完全具备开业条件，焦点公司不得以续建为由，主张房屋所有权，可以以低于市场价的价格租赁房屋20年。运动员公寓2017年6月9日被万柏林区政府拆除时，焦点公司与滨河体育中心签订的上述合同尚未到期，其仍为整栋房屋的承租人。

　　焦点公司2012年3月13日将运动员公寓地下一层至地上三层转租案外人孙立军，期限10年。该公寓被拆除时，孙立军实际占有、使用地下一层至地上三层，与万柏林区兴华街道办事处签订房屋征收补偿安置协议，领取补偿费487.0020万元。以上事实已经山西省高级人民法院（2019）晋民终50号生效民事判决确认。本案焦点问题是万柏林区政府拆除运动员公寓四至六层行为是否侵犯焦点公司合法权益。根据焦点公司与案外人曹建新2008年4月11日就该部分房屋签订的承包经营合同，焦点公司系附带装修、附属设施设备等一并出租。该合同第五条约定，如曹建新不能按期交付承包费，焦点公司有权收回房屋和设施另租他人，曹建新投入的装修和设备均无条件归焦点公司所有。根据二审查明，案涉强拆行为发生之前，焦点公司与曹建新的租赁关系已经事实上终止。故万柏林区政府拆除运动员公寓时，四至六层由焦点公司实际占有，对室内物品、装修享有所有权。万柏林区政府未能提交证据证明拆除房屋时，已清空四至六层室内物品，并补偿焦点公司该部分房屋装修损失。故焦点公司与该强拆行为具有利害关系，系本案适格原告。二审认为焦点公司与万柏林区政府拆除运动员公寓行为无利害关系，撤销一审判决，裁定驳回起诉，认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。

　　综上，焦点公司的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十二条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第一款的规定，裁定如下：

　　指令山西省高级人民法院再审本案。

　　审判长袁晓磊

　　审判员聂振华

　　审判员李小梅

　　二〇二〇年六月十六日

　　法官助理张海婷

　　书记员王绍莹

来源：最高人民法院

五、北京拆迁律师谈超过一户一宅标准的宅基地，村委会能不能收回？哪些宅基地不能收回？

　　宅基地是提供给农村村民用的建设用地，一般情况下只能用来建设住宅，不能干其他的。但是实践中，有的村民在获得审批之后，会在上面建养殖场以及其他建筑。

　　近日，就有一位当事人以线上的方式咨询律师说，自己在其他地方建设了住宅，原本在村内的一处旧宅基地，为了避免不让宅基地闲置，所以他便用此处空着的宅基地建设了加工厂，而且已经干了好几年了，今年村委会的人告知自己，要收回此处宅基地，因为自己在别处已经有一处宅基地了，这多出来的宅基地他们要收回。那么，村委会能不能收回宅基地呢？

　　根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

　　按照上面的法律法规来说，农村村民只能在村内有一处宅基地，反之，如果有两处，甚至是三处，那么就违反了《土地管理法》一户一宅的规定，一般情况下，如果超过一户一宅的标准，其余多出来的宅基地就有可能会被收回。

　　根据《土地管理法》中的规定，有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

　　（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

　　（二）不按照批准的用途使用土地的；

　　（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

　　其中，第一项规定收回农民集体所有土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

　　也就是说，村委会因村内公共利益建设的，比如建设设施设备等，可以收回农村宅基地，对于没有按照批准用途使用宅基地的，比如将批准用来建住宅的宅基地用来建设了养殖场、加工厂、车库等，村委会可以收回宅基地，在别处已经有一处宅基地了，又在另一个地方起了一处宅基地，一般村委会也是可以收回闲置宅基地的。

　　不过需要注意的是，村委会在收回宅基地时，不能擅自收回，需要报批准用地的人民政府，在未获得批准的情况下，其也是不可以收回的，实践中，若强制收回村民宅基地，那原则上来说就有可能损害了村民的权益。

　　不过，虽然说村委会有权收回宅基地，但是并不代表着所有的超过一户一宅标准的宅基地，村委会都可以收回，一般情况下，如果是以下几种宅基地，村委会不能以违反一户一宅标准而收回

　　1、因继承得来的一户多宅

　　形成一户多宅的情形有很多种，其中，因继承形成的一户多宅在实践中数不胜数，比如农村村民分户后在村内有一处宅基地，后来老人去世后，又留下来了一处宅基地，村民继承该宅基地后，自然就形成了一户多宅，但是这种一户多宅原则上来说是合法的，村委会不能擅自收回，但可以鼓励其有偿退出。

　　实践中，倘若村委会以各种原因强制收回，那么村民可以向镇（乡）政府举报，投诉。

　　2、进城落户后，村民仍享有宅基地使用权

　　有的村民由于工作原因，便举家搬进了城里，并落户在城区，但对于农村老家的宅基地，其仍然享有使用权。在《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》中就强调，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件，对全家户籍关系迁入设区的市的农户, 原则上应保留其家庭土地承包经营权，按照其原有农村土地承包关系，依法确权登记颁证。

　　也就是说，即使村民已经进城落户了，村委会也没有权利收回其村里留下来的宅基地，但是可以引导其有偿退出。所以，实践中，如果有村委会强迫村民交出宅基地，那么可以向上一级人民政府举报，也可以通过法律途径来维护自己的合法权益。