城市居民合法获得宅基地的途径有这几种！，城市居民如何合法获得农村宅基地

一、城市居民合法获得宅基地的途径有这几种！，城市居民如何合法获得农村宅基地

　　近年来，“城市居民购买宅基地”的做法一直属于政策严格禁止之列，但这不意味着城市居民完全没有获得宅基地的可能性。其中还存在以下几条合法的路径可以让城市居民获得宅基地。《问答》表示：

　　1、非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记。

　　2、在1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明，可依法确权登记。而“国办发〔1999〕39号”文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

　　3、农民转城市居民后，《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1号）明确要求，依法维护进城落户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

二、宅基地卖给了别人但没过户，遇到征地拆迁，补偿款该归谁？

　　近年来，城市的生活压力大，空气污染又比较的严重，很多城里人的年轻人都想为自己的爸妈在农村买一套房屋，而长年到城市务工的村民，却又因长久不住在村里，于是就将自己的宅基地卖给了别人。

　　可是问题来了，在遇上拆迁时，因出卖的宅基地并没有过户，而买主又在上面盖了新房，这种情况下拆迁补偿款是归谁呢？在回答这个问题之前我们先来了解一下关于宅基地都有哪些规定。

　　一、宅基地是否可进行买卖转让呢？

　　答案首先是不可以。根据《土地管理法》中的规定，农民集体所有的土地使用权是不得出让、转让，或者用用于非农业建设，但是在符合土地利用总体规划中依法取得建设用地的企业，因为破产而使得土地使用权发生转移的除外。

　　而且关于宅基地买卖，在去年的中央1号文件中也强调了深化农村土地制度的改革，促进农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记。同时还要安置农民闲置宅基地和闲置农房的政策，保障农村宅基地的农户资格和农民房屋的财产权，在这个过程中不得违规违法买卖宅基地，必须严格实行土地用途管制。

　　但是宅基地上面的房屋是可以买卖的，不过这个交易也有一个前提条件，就是买卖双方必须都是农业户口，同时还是要本集体经济组织成员。如果要变更宅基地的所有权的话，必须得买卖双方都同时在场，而且购买方获批的前提条件是在之前没有过任何的宅基地交易。

　　简单明了的来说就是，如果想要进行宅基地使用权的转让，必须要满足以下四点：

　　1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

　　2、转让人与受让人同为本村村民;

　　3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;

　　4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

　　因此，从以上的内容来看，宅基地使用权转让是有条件的，且如果将宅基地使用权转让给本集体经济组织成员以外的人，那么一般情况下来说所签订的合同是无效的。

　　拆迁补偿款归谁？

　　法律虽然规定了，但是宅基地使用权已经转让给别的了，可并没有过户，拆迁时是怎么补偿的？

　　根据《土地管理法》中的规定，因公共利益需要，要征收土地的要给予被征收人合理公平的补偿。根据第二十五条规定，市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。

　　征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。

　　在这期间，与被征收人常打交道的征收方通常都属于第三人。而在协商拆迁补偿的时候，他们也是与宅基地使用权人进行沟通，也就是与卖方进行沟通。在拆迁中，买方建造房屋的补偿款，一般情况下需要与卖方进行协商解决。

　　最后北京圣运律师提醒大家，宅基地房屋买卖的风险很大，如果将自己宅基地的使用权转手让给别人，那么将来在遇到拆迁的时候，双方可能会因拆迁补偿起争执，所以买卖宅基地时要想清楚或者说是应当要遵守法律法规。当然一旦遇到因房屋买卖引起的拆迁补偿纠纷时，可以咨询律师，通过法律途径来解决。

三、土地征收期间怀孕，胎儿能否获得补偿？

　　随着土地征收安置补偿政策对被征收人权益保护的不断完善，尚未出生的胎儿究竟能不能获得征收安置补偿，值得我们去关注。对于该问题，我国现行法律法规并没有作出专门规定。本文从相关法律、案例以及观点等方面梳理相关知识点，供读者参阅。

　　法信 · 裁判规则

　　1.在征收集体土地时，应充分考虑胎儿的特殊情况，把胎儿列为安置对象进行补偿——李明轩、杨馨贻、唐祥涵、刘妍熙诉三亚市人民政府征收安置补偿案

　　【案例要旨】对胎儿权益的保护，在集体土地征收过程中应当得到落实和贯彻。由于我国实行的是家庭联产承包责任制，依据《农村土地承包法》的立法宗旨和精神及有关政策规定，土地是村民的基本生活资料和生活保障，按户口属地原则，村民应享有户口所在村的土地承包权和土地补偿分配权，作为其基本生活资料和生活保障。土地补偿费是对农村集体土地所有权丧失的补偿，具有对集体经济组织成员的基本生活提供保障的功能。土地补偿费分配权是基于集体经济组织成员的身份而产生。在征收集体土地时，应把胎儿列为安置对象进行补偿。尤其是对集体经济组织全部集体土地予以征收的，进行安置补助时必须保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，并且要充分考虑胎儿的特殊情况，给予特别保障。

　　审理法院：最高人民法院

　　案号：（2018）最高法行申7016、7017、 7019、7021号

　　来源：中国裁判文书网 发布日期2019-03-04

　　2.在征收工作进行时已经在孕的胎儿，征收部门应对其进行补偿安置——张某2、张某1诉长沙市人民政府不履行协调法定职责案

　　【案例要旨】在征收工作进行时已经在孕的胎儿，根据法律规定，涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力，征收部门应对其进行补偿安置。

　　审理法院：湖南省高级人民法院

　　案号：（2019）湘行终1024号

　　来源：中国裁判文书网 发布日期2019-12-26

　　3.土地征收部门在实施征收过程中应为安置对象尚未出生的胎儿适当考虑或留存一些征收权益——刘森林、张娟娟诉长沙县人民政府、长沙县黄花镇人民政府行政允诺案

　　【案例要旨】征地安置对象为被征地的农村集体经济组织成员。“尚未出生的胎儿”依法不属于“必须安置的对象”。但是，如果土地征收部门从人性关怀的角度，在实施征收过程中为安置对象尚未出生的胎儿适当考虑或留存一些征收权益，也不违反法律的禁止性规定，应予支持。

　　审理法院：湖南省高级人民法院

　　案号：（2015）湘高法行终字第70号

　　来源：中国裁判文书网 发布日期2015-06-23

　　法信 · 裁判规则

　　1.胎儿利益的保护范围

　　本条将胎儿利益保护的范围规定为“涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的”。在这些情形下，胎儿视为具有民事权利能力。此处的“遗产继承”不仅包括法定继承，也包括遗嘱继承、遗赠。胎儿是法定继承人的，按照法定继承取得相应的遗产份额；有遗嘱的，胎儿按照遗嘱继承取得遗嘱确定的份额。胎儿不是法定继承人的，被继承人也可以立遗嘱将个人财产赠给胎儿，将来按遗赠办理，胎儿取得遗产继承权。“接受赠与”指赠与人可以将财产赠与胎儿，胎儿此时视为具有民事权利能力，享有接受赠与的权利。除了遗产继承和接受赠与，实践中还有其他涉及胎儿利益保护的情况，因此本条用了一个“等”字，没有限定在继承范围以内，原则上也包括侵权等其他需要保护胎儿利益的情形。

　　（注：上文中本条指《中华人民共和国民法典》第十六条）

　　（摘自石宏主编：《<中华人民共和国民法典>释解与适用·总则编》，人民法院出版社2020年8月出版，第34页。）

　　2.胎儿动拆迁补偿利益的认定

　　随着经济的迅猛发展以及城市结构的不断变化，因拆迁而引起的纠纷在我国逐年呈现上涨的趋势。然而，因各地拆迁政策存在差异，法律难以明确规定动拆迁中的胎儿权益问题。笔者认为，民事活动中应当遵循当事人意思自治原则，拆迁人和被拆迁人就胎儿补偿份额达成一致，在不违反法律的禁止性规定之下，该意思自治合法有效。综上，动拆迁补偿利益是事关被拆迁人生存权的重要保障，动拆迁协议约定胎儿享有拆迁补偿利益的，拆迁补偿利益与《民法总则》第十六条中规定的继承与赠与具有同质性，胎儿的部分民事权利不应当仅局限于继承和赠与领域，而是应该在有利于胎儿权利保护的基础上适当扩大其外延。

　　（注：上文《民法总则》第十六条已修改为《中华人民共和国民法典》第十六条）

　　（摘自黄祥青主编：《2019年上海市第一中级人民法院案例精选》，人民法院出版2020年5月出版，第168页。）

　　法信 ·法律依据

　　《中华人民共和国民法典》

　　第十六条【胎儿利益的特殊保护】涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。但是，胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在。

　　第一千一百五十五条【胎儿预留份】遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。胎儿娩出时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。

　　来源:法信

四、北京北京圣运律师事务所谈三载漫漫路，一封律函解忧愁

【基本案情】

开始于2007年的齐齐哈尔市棚户区改造，一改就是数年，罗先生的房屋也在此次改造范围之内。然而，由于此次征收过程中，存在诸多问题，再加之补偿方案不合理，罗先生对齐齐哈尔市所进行的棚户区改造工程存有质疑，经罗先生向有关部门询问，也始终未得到明确的答复。为此，罗先生并没有签署补偿协议。为了使自己的合法权益得以保护，罗先生联系到了北京北京圣运律师事务所的贾启华主任，经贾主任的接待，最终，罗先生同北京圣运律师事务所签订了委托合同。

【办案掠影】

贾主任对此次齐齐哈尔市所进行的棚户区改造工程进行了详细了解，并通过政府信息公开程序以及现场调查走访获取了大量的材料。通过对获取材料的分析，贾主任认为此次改造项目无论从实体方面还是程序方面都存在着诸多的漏洞。

为了能尽快的为罗先生解决目前的难题，贾主任多次走访相关部门，希望就罗先生补偿事宜同相关部门协商，然而，期初的效果并不理想，罗先生的案件被政府一拖就是数年多。看不到希望的罗先生也着了急，他多次向贾主任袒露自己想要放弃的想法，然而，为了罗先生的利益，贾主任一边安抚罗先生的情绪，一边继续为罗先生的事情奔波。

2010年7月，贾主任向齐齐哈尔市政府邮寄了《律师函》，希望罗先生的事情可以引起政府部门的重视。在《律师函》中，贾主任向市长阐述了此次征地过程中的相关问题。首先，在征收行为实施之前，征收部门并没有按照相关法律的规定进行听证，而且，按照《齐齐哈尔市中心城区棚户区改造拆迁补偿安置办法》的规定，对于非住宅房屋的补偿安置标准并不合法，甚至远远低于住宅房屋的补偿安置标准，这是严重有悖于市场规律的，将其作为罗先生房屋补偿安置的依据着实不当。此外，评估公司对罗先生所做的评估报告，既没有对罗先生房屋进行实地勘察，也没有采用合理的评估方法，评估结果也未能及时公示。这样不严谨的征收行为所产生的补偿方案着实令罗先生不敢恭维。《律师函》一寄出，没过几天，便有政府部门的人员联系罗先生，希望可以就补偿一事进行协商。罗先生将情况告知了贾主任，在贾主任的陪同下，最终，补偿事宜得以协调解决。

【律师说法】

罗先生的补偿案件是贾主任多年执业生涯中所承办案件的冰山一角，但经过三年的努力，能够最终以协调的方式为当事人争取到满意的补偿，其中所涉及的法律问题也具有典型的意义。针对此次案件中的评估问题，贾主任说，评估报告作为征地补偿安置方案的参考，其在补偿问题中所起的作用是不可忽视的。首先，评估机构的选择需要由被征收人协商确定，在协商不成的情况下采取少数服从多数或抽签、摇号的方式产生，对房屋评估时，应当对被评估房屋进行实地勘察，并由征收部门、被征收人和估价师在勘察记录上签字或盖章确认。对于房屋的评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素综合考虑，最终，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。评估结果公示期满后，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告，评估报告上应有评估师签字并加盖评估机构公章。对于评估结果，被征收人可以提起复核或申请专家委员会鉴定，最终，保障评估结果的公平合理客观。

评估是征地过程中不可忽视的环节，北京圣运律师事务所贾启华主任提醒大家，一定不要忽视征地过程中的任何一个可能影响最终权益的环节，确保自己的合法权益不受侵害。

五、北京专业拆迁律师谈行政诉讼你需要知道的几点

　　所谓的行政诉讼是指公民、法人或者其他组织认为行政机关的行政行为侵犯其合法权益，向人民法院提起诉讼，人民法院依法予以受理、审理并作出裁判的活动。简言之，行政诉讼是人民法院适用司法程序解决行政争议的活动。

　　从字面意思上来理解，就是如果老百姓在生活中认为政府或是其他相关的行政机关侵害了自己的合法权益，从而以政府相关部门或是其他的行政机关为被告向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益，而我们通常把这种诉讼俗称为“民告官”。

　　而从实践过程中来看，民告官基本上都是因征地拆迁引起的，比如老百姓在征地拆迁中遇上了拆迁补偿不合理、拆迁程序不合法，再比如，个别被征收人在征地拆迁中还遇到了强拆，又或者是相关部门为了尽快实现征收，以断水、断电、阻断道路等方式逼迫被征收人搬迁。

　　一般情况下，在遇到这些问题时，有的法律意识比较高的被征收人则会想着通过法律途径来维护自己的权益，即找到了相关部门的违法行为，且有相应的证据材料，后以相关部门为被告，向人民法院提起行政诉讼，请求法院确认相关部门的强拆行为违法，或是请求撤销相关部门作出的相关文件等。

　　不过，个人认为，打行政诉讼官司相对于其他诉讼来说要比较的复杂，这里的复杂不光指被告是行政机关，最主要的是，其所涉及的程序等也是比较复杂的，所以，我们在打行政诉讼，尤其是因征地拆迁引起的官司时，一定要注意以下几个方面，包括诉讼时效、诉讼范围等。

　　首先是诉讼时效

　　在征地拆迁中，如果遇到相关部门强制拆除了自己的合法房屋，或是侵害了自己在征地拆迁中的其他权益，那么被征收人需要从知道相关部门侵害了自己合法权益之日起的六个月内向法院提起诉讼。

　　而对于先申请行政复议再提起行政诉讼的，在收到相关部门作出的复议决定后，如果不服，则需要在收到复议决定之日起的十五日内向人民法院提起行政诉讼。

　　另外还需要注意的一点是，如果是因不可抗力因素或者是因其他不属于其自身原因耽误起诉期限的，一般被耽误的这段时间是不计算在起诉期限内的。

　　其次是起诉条件

　　在了解了诉讼时效后，我们再来看一下起诉条件。根据《行政诉讼法》中的规定，提起诉讼时，原告是符合《行政诉讼法》第二十五条规定的公民、法人或者其他组织，有明确的被告，有具体的诉讼请求和事实根据，且案件属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。

　　由于行政诉讼比较的复杂，所以，建议最好是在专业律师的帮助下提起诉讼，避免浪费掉自己的诉权。

　　再者相关部门负有一定的举证责任

　　根据《行政诉讼法》中的规定，在起诉被告不履行法定职责的案件中，原告应当提供其向被告提出申请的证据。但有下列情形之一的除外：

　　（一）被告应当依职权主动履行法定职责的；

　　（二）原告因正当理由不能提供证据的。

　　在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。

　　也就是说，如果在征地拆迁中，被征收人的房屋因相关部门想要尽快拿到土地，完成征收工作而被强制拆除时，被征收人一般需要提供能证明是相关部门强制拆除自己房屋的证据。但倘若是因相关部门的原因导致被征收人无法提供相应的证据时，相关部门就需要提供相应的证据来证明被征收人的房屋不是其拆除的。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，在征地拆迁中被征收人一定要注重证据的收集，无论房屋有没有被强拆，证据都是至关重要的，这些证据中包括房屋里、外的结构照片、录像，房屋所有权证、土地使用权证以及强拆时的现场照片、录像等等，只要我们收集了强有力的证据，那么我们起诉维权后就会对我们有很大的帮助。

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文章来源参考：【头条】城市居民合法获得宅基地的途径有这几种！，，城市居民如何合法获得农村宅基地

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