房屋拆迁评估只要注意了这七点！还怕拿不到满意的补偿？，房屋拆迁评估价格怎么算的

一、房屋拆迁评估只要注意了这七点！还怕拿不到满意的补偿？，房屋拆迁评估价格怎么算的

　　对此为了不让被征收人在拆迁评估上吃亏，北京圣运律师总结出了以下几点：

　　一、评估要考虑房屋的具体情况

　　被征收房屋价值评估应当要考虑到被征收房屋的区位、用途以及新旧程序、建筑面积等影响被征收房屋价值的相关因素。

　　二、房屋评估时点

　　根据相关法律法规，市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的权利义务，确保补偿的实质公平。

　　对上述法律规定中有关“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定，应当结合《征补条例》有关“公平补偿”条款，作统一的法律解释，而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期、以及是否存在市、县级人民政府及其职能部门的单方责任，也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别，均以征收决定公告之日作为评估时点。

　　三、评估机构不能由征收方私自决定

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的相关规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　从以上法律规定来看，房地产价格评估机构的选定被征收人是有权选择的，不能直接是征收方单方面的决定。

　　四，评估报告上必须要有估价师的签字

　　一份有效的文件，一般都是要盖上章签上字的，对于不在上面签字也不盖章的原则上是不生效的。然而，实践过程中，评估机构往往是倒着程序实施的。因此大家一定要注意。

　　五、房屋拆迁评估方法应当以市场比较法

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　而市场比较法是最有利于被拆迁人的评估方法。市场比较法是根据被拆迁房屋的基本情况比如房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等，然后参考相近的房屋市场成交价格，推算出一个价格区间，对不同情况给予补偿。

　　六、评估报告的有效期

　　评估是为了反映房地产的真实价值，让被征收人能获得合理公平的补偿。评估报告作出的时间不宜太长，如果评估报告作出的时间过长，就不能反映出其价值。

　　比如说小李家房子因公共利益征收，评估机构在2016年到小李家进行实地评估，可评估过后直至2019年才做出评估报告并送达至小李家，由于房产的市场波动较大，那么此时如果还按照2016年的评估报告进行补偿，那显然是不合理。所以，评估机构在评估完之后应及时的作出评估报告，如果拖时间太长应当要重新进行评估。

　　七、评估报告不合理可申请复核

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条第2款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。” 申请专家鉴定应该具备下列条件：(1)前提条件——对复核结果有异议。(2)时间限制——自收到复核结果之日起10日内。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第22条规定：“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”

　　房屋拆迁评估涉及到被征收人最终能获得多少补偿，因此如发现评估报告不合理建议及时地咨询律师。让律师尽早地介入到案件中，只有这样被征收人的合法利益才能得到保障。

二、征地拆迁过程中，这些上门劝签伎俩要注意！

　　上门劝签主要发生在征收项目开始后的初始阶段。此时，征收公告刚刚发布。征收方会通过入户座谈，说服被征收人尽早签字。

　　征地开始后，征收人不断地入户进行征地说服工作，是因为此时征地才刚刚开始，大多数人法律意识薄弱，不熟悉征地补偿的相关程序和法律规定，还没有来得及聘请律师。

　　也就是说，此时被征收人对征收工作的理解几乎为零，征收方掌握着主动权，被征收人不会驳斥征收决定和补偿安置计划的解释。然后许以一些小利润和小额福利，如现在签约就给予拆迁等，一些可以欺骗被征收人签字的奖励。

　　综上所述，劝签的目的可以概括为：通过劝说，率先突破哪些法律意识淡薄、权利意识淡薄、人格软弱的被征收人，这是最省时、最节能的方式。对于其他人，再另外想办法搞定。

　　在实践中，有三种常见的劝签方式：

　　1、甜言蜜语，降低警觉性。当拆迁方在早期动员拆迁时，最常使用的招数就是糖衣炮弹，用其甜言蜜语哄骗拆迁人尽早配合拆迁。

　　用哄骗的方式，如口头承诺支付比其他家的安置补偿更多的奖励费用，口头协议支付比原始补偿更多，口头承诺在签署和解补偿协议后支付补偿等。

　　但是，拆迁方的这些承诺是没有法律效力的行为。如果被拆迁人遇到使用这一手段的拆迁方，律师建议被拆迁人可以采取以下两种方式：

　　（1）让拆迁方必须将所承诺的写入安置补偿协议并签字盖章。（2）将拆迁方的承诺以录音录像的方式记录，以作为后期维护利益的证据。

　　2、言语威胁，对被拆迁人的施加心理上的压力。例如，征收方一再强调收集项目的特殊性，说这是上面的政策，然后告诉被征收人，即使一直不签字也是没有用的，最终都是要被拆除房屋，请律师也是不能改变的。

　　通过这些话语，对被征收人施加了心理压力，而有些人则不了解法律。内心也存在于“政府的文件和工作不能不服从”的观念中，在压力下就被迫签署。

　　3、暴力逼迁，强迫签名。一些被拆迁人在新闻中看到各种暴力拆迁和非法强制拆迁后感到困惑和害怕，于是签订了补偿协议。或者部分被拆迁人受拆迁人胁迫或者遭遇了各种暴力拆迁方式，如：

　　（1）拆除方使用胶水密封被拆迁人家中的门锁。（2）断水断电使被拆迁人脱离的生活的状态。（3）挖路来影响被拆迁人的正常生活。（4）利用被拆迁人公职身份进行侧面攻击威胁，被拆迁人不得不妥协让步。

　　北京拆迁律师提示大家：

　　在征收过程中，我们不能减少警惕，多听，多看，多问，少说，然后才行动，以免陷入拆迁方的陷阱。如果你遇到一些你不理解的事情，不能盲目听取拆迁方的话。您可以咨询专业律师并寻求解决方案。

　　另外，在征地拆迁过程中遇到不公平待遇时，必须以保障人身安全为前提，保留下证据，积极拿起法律武器，维护权益不受侵犯。

三、2020年棚户区改造再开建，分类改造你不能不注意的事项！

　　近日，湖北省七部门联合印发《2020年提升规划建设管理水平促进城市高质量发展的实施方案》，下达了2020年棚户区开建任务，2020年，河北全省棚户区改造新开工58488套，实现既有棚户区清零。

　　在《实施方案》中提出改善城市居住质量、补齐城市基础设施短板、健全国土空间规划体系等七个方面22项具体工作任务。

　　同时，湖南省住建厅、省发改委、省财政厅也于近日印发了《关于下达2020年保障性安居工程建设计划任务的通知》，通明中指出，今年全省开工建设棚户区改造住房91217套(其中，城镇棚改89301套，国有工矿棚改1916套)，开工建设公租房28334套。

　　随着新冠肺炎逐渐的缓解，各地的棚户区改造项目也将会逐步的开始实施。众所周知，棚户区改造是一项重大的民生工程和发展工程。自2008年以来，棚改使居民住房条件明显有所有改善，基础设施和公共设施建设水平也在不断的提高，简单来说，棚改是一项利国利民的民心工程。

　　不过对于棚户区改造，在《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中分为了以下几大类：

　　第一类是城市棚户区改造。对于这类棚改，可以采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种方式。不过对于城市棚户区改造项目，当地市、县级人民政府应当要结合当地的实际情况，合理的界定城市棚户区改造范围，另外需要注意的是，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。

　　第二类是国有工矿棚户区改造。位于城市规划区内的国有工矿棚户区，要统一纳入城市棚户区改造范围。铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区，要按照属地原则纳入各地棚户区改造规划组织实施。

　　第三类是国有垦区危房改造。所谓的国有垦区危房改造的补偿对象是居住在垦区所辖区域范围内危房中的家庭，优先解决居住在危房中的分散供养五保户、低保户和其他困难户家庭。

　　对于危房界定的标准每个地方都不一样，我们以玉山县为例：一是破损严重、房龄超过四十年的房屋以及土坯、泥草结构的居民住房；二是建设部门认定的危房；三是基础设施配套不全，公共排水、供气、消防等设施达不到规定标准，存在严重安全隐患的房屋；四是破旧平方集中连片、危房面积超过50%的居民点。

　　在实践过程中，我们通常所通到的棚改则城市棚户区改造，这类棚改占据了一大部分，另外从以上的规定中我们也可以注意到，棚户区改造并不涉及农村集体土地上房屋。而且在过去的十多年里，棚户区改造也主要是以国有土地上房屋征收的形式来推进的，所以在征收过程中，也须严格的遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定。

　　近几年，国家为了大力推进棚改计划，专门为棚户区改造开通了绿色通道，但也正因为此，棚改过程中的纠纷和矛盾在加重。

　　征收方为了想要尽快完成棚改工作，通常会以绿色通道为借口，不依法履行法定程序，侵害被征收人权益，被征收人在合法权益得不到保障的情况下，不得不依法申请复议、提起行政诉讼，双方陷入僵局，使得棚改项目长期延宕。

　　对此北京圣运律师提醒大家，在棚户区改造过程中被征收人一定要注意以下几点：

　　一、房屋征收部门在作出房屋征收决定、补偿安置方案或是对被征收人作出房屋征收补偿决定时，应当充分的保障被征收人的知情权。

　　被征收人对补偿安置方案有异议的且提出听证的，相关部门应当组织听证，听取被征收人意见修改相关文件，同是也要将上述所说的房屋征收决定、征收补偿方案以及征收补偿决定依法公告。

　　要注意的是，被征收人如果对补偿方案不满意一定要及时的提出意见，要求听证。

　　二、被征收人在评估环节要全程参与，从起初的选定评估机构到入户实地查勘、调查登记、分户评估结果的公示以及接收评估报告等都要一一的参与。

　　如果对评估报告不满意可以向当地的房地产评估机构申请复核，对复核结果不满意的还可以向房地产评估机构专家委员会申请鉴定，切忌迷迷糊糊的就签收了评估报告。

　　三、查看清楚补偿安置方案内容，如果少一项或是对补偿数额、安置房位置、面积等不满意，千万不要轻易的签订补偿协议，否则可能就会失去救济的机会。

　　棚户区改造是一项民心工程，任何人都不能打着棚改的名义进行商业拆迁，随意降低被征收人的补偿，因此在棚改过程中，如果被征收人认为棚改不符合国家政策规定的或是补偿不合理时，可以咨询专业拆迁律师，保障自己的合法权益。

四、北京打征地纠纷的律师谈集体土地征收中要弄清楚哪些事项？

　　无论是集体土地上房屋拆迁，还是国有土地上房屋拆迁，确定被征收房屋面积是非常关键的一个程序，而且房屋面积的大与小，也直接关乎着被征收人能拿到多少补偿，房屋面积越大，拿到补偿自然就越多，房屋面积越小，拿到的补偿也就越少。一般情况下，在房屋因公共利益需要被征收以后，会组织相关的工作人员到被征收人家里调查房屋的具体情况。

　　集体土地征收中，根据《土地管理法实施条例》中的规定，发布土地征收预公告之后，相关部门需要组织工作人员对土地现状开展调查，要弄清楚土地的位置、土地权属、地类、土地亩数，同时还要弄清楚村民住宅的具体情况，包括房屋的面积、始建年限，还有房屋的用途等等。

　　在相关部门入户调查房屋的具体情况时，有的被征收人并不知道自己家房屋的面积，所以，常常会凭自己的感觉，大概对征收方说一个房屋面积，尤其是在房屋没有相关证件的情况下。但这里北京圣运律师提醒大家，房屋面积的多少，与被征收人能拿到多少补偿有很大的关系，如果说少了，那么，征收方肯定会按照被征收人说的确定房屋面积，到时一旦征收方确定，日后被征收人若想再维权，可能就会变得困难重得。

　　所以，北京圣运律师提前先提醒大家一下，如果自己不知道房屋的具体面积是多少，那么，千万不要随意去说，这是有很大风险的。

五、北京圣运胜诉案例第82期

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文章编辑：韦奕雅
内容审核：冯兴元教授

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