北京北京圣运拆迁律师谈未签协议就作出批复，被法院判违法！，未签署合同争议解决办法

一、北京北京圣运拆迁律师谈未签协议就作出批复，被法院判违法！，未签署合同争议解决办法

　　房屋征收补偿低，在这几年是普遍的发生，由于补偿过低，拆迁方与被拆迁方引发的激烈矛盾也是司空见惯。我们都知道，征地拆迁补偿一般是不能低于原有生活水平，必须按照周边市场价进行补偿，如果降低被征收人原有的生活水平，那么，被征收人则有权利拒绝签订协议。

　　梁先生是山东省人，梁先生的父亲在所在区有一处房改房屋院落，梁先生父亲去世后，梁先生便合法继承了其父亲的房屋，在2013年市政府依据国土资源局报呈的《规划设计条件》、《关于收回并挂牌出让X号宗地国有建设用地使用权的请示》、《X号宗地国有土地使权挂牌出让方案》，作出《关于同意收回并挂牌出让X号宗地国有建设用地土地使用权的批复》的具体行政行为。在数个月后，人民政府作出《关于B区X号地块房屋征收通知》，告知区政府要对X号地块的房屋进行征收，而梁先生的房屋正好也在征收范围内，可是，由于补偿太低，征收部门又拒绝出示合法手续，梁先生并没有签订补偿协议，于是在去年，区政府便对梁先生房屋作出了《房屋征收补偿决定书》。觉得委屈的梁先生在经过与内心的斗争过后，最终在多方打听之下委托了北京圣运律师。

　　为了能够尽快掌握征地活动的信息，两位律师向市人民政府邮递了《政府信息公开申请表》，申请公开此次征地活动中的相关材料，经过有关部门的答复，梁先生才知道其房屋所在土地被有关部门2013年作出《关于同意收回并挂牌出让X号宗地国有建设用地土地使用权的批复》予以收回并挂牌出让。

　　于是，两位律师认为有关部门的此次作为违背了我国法律的规定，在某一定的程度上侵害了梁先生的合法权益。为了能够维护梁先生的合法权益，两位律师将有关部门诉至到法院，请求确认有关部门作出的《关于同意收回并挂牌出让X号宗地国有建设用地土地使用权的批复》的行政行为违法。庭审过程中，两位律师提出，按照我国法律规定，如果因规划需要对土地用途进行调整的，可以收回土地使用权，但是应该先要补偿。而就在双方未达成一致的情况下率先做出批复，严重侵害了梁先生的合法权益。最终，判决有关部门作出的《关于同意收回并挂牌出让X号宗地国有建设用地土地使用权的批复》行政行为违法。

　　所以，我们一定要明白，房屋征收的前提条件是必须要保证征收补偿费用的足额到位。征收补偿费用的足额到位，是保障房屋征收实施工作顺利进行的前提条件，更是保障被征收人合法权益的重要前提。

　　足额到位，用于征收补偿的的货币、实物的数量应当符合征收补偿方案的要求，能够保证全部被征收人得到依法补偿和妥善安置。征收补偿费用的足额到位，包括实物和货币两部分，是二者之和，即已经提供实物补偿的，可在总额中扣减相关费用。专户存储、专款专用是保证补偿费用不被挤占、挪用的重要措施。专户存储要求在银行设立专门账户进行存储管理;专款专用，是指征收补偿费用只能用于发放征收补偿，不得挪作他用。

　　最后，在征地拆迁当中如果遇到违法拆迁、强制拆迁或是不合法拆迁时，一定要及时的咨询专业拆迁律师时，必要的时候必须要用法律途径来解决问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第三款的规定，被征收人在对补偿决定不服时可以采取两种方式进行救济：一是申请行政复议；二是提起行政诉讼，通过这种两方法被征收人完全可以保障自己的合法权益。

二、北京拆迁补偿纠纷律师谈拿了部分补偿后，房屋被强拆，还可以提起诉讼吗？

　　房屋因公共利益的需要被征收后，双方一般需要就补偿事宜签订一式两份的补偿安置协议，协议签订后，被征收人及征收人需要按照协议中约定的履行各自的义务。比如征收方按照支付相关的补偿费用，无法提供现房的，需要支付被征收人临时安置补助费或是周转用房等，被征收人需要在期限内将房屋腾空，交付给征收方。在完成自己的补偿义务后，那么征收方才可以实施征收。

　　可是实践中，有的被征收人在未获得任何补偿安置的情况下，房屋便被征收方给直接强制拆除了。一般情况下，在房屋征收或是土地征收中，征收方未与被征收人就补偿事宜协商妥当，签订补偿协议，未向人民法院申请强制执行的情况下，直接强制拆除被征收人的房屋，其强拆行为必然是不合法的。

　　因为《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　从上述的法律法规中可以看到，征收方若想强制征收，只能是在被征收人没有在法律规定的期限内启动法律程序的情况下，向人民法院申请强制执行，在获得法院的允许时才可以，否则就违反了上述规定。

　　那么，在已经签订补偿协议的情况下，倘若房屋被征收方给强制拆除了，那么，其强拆行为是否合法呢？被征收人是否还可以提起行政诉讼呢？下面，我们以相关的案例来为大家浅析一下

　　张某某的房屋因项目建设被征收，在补偿安置阶段，张某某与征收方签订了补偿协议，并且领取了拆迁过渡费和奖励费，后房屋被征收方强制拆除了。

　　房屋被强制拆除后，张某某向法院提起了行政诉讼，要求判决相关部门强制拆除其房屋的行为违法。最终，法院判决相关部门强制拆除张某某房屋的行为违法。

　　针对法院的判决，我们可以确认，就算已经签订了补偿协议，被征收人仍然是可以向法院提起行政诉讼的，而且征收方的强拆行为也是不合法的。

　　在法院判决后，相关部门不服，向法院提出了上诉，征收方认为，张某某不仅签订了补偿协议，而且还领取了拆迁过渡费和奖励费，将房屋交付给其，即丧失了房屋所有权，所以，张某某以房屋被毁为由提起行政诉讼不具有原告主体资格。

　　另外，拆迁过渡协议中已经明确约定对张某某安置补偿标准、程序和途径，不存在未进行安置补偿的情形，而且，虽然相关部门是征收主体和实施主体，但拆除张某某房屋的是村委会，其没有组织、安排实施强拆行为。

　　针对本案，法院认为，相关部门作为征收主体，具有依法组织征收行为的法定职权。其下设的改造指挥部与村委会签订了开发建设协议，约定由村委会协助相关部门做好改造区域内被拆迁户房屋和附属物的拆除等工作。所以改造指挥部与村委会签订的法律后果应当由相关部门承担，所以，张某某以相关部门为被告提起诉讼并无不当。

　　而且，最主要的是，无论是集体土地征收还是国有土地征收，均应当在完成补偿安置的情况下，向人民法院申请强制执行，在获得法院的准许强制执行裁定前，相关部门没有直接强制拆除被征收房屋的权利。就算被征收人已经获得了安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿，相关部门在强制拆除前也需要按照法定程序依法对被征收人作出责令交出土地决定书，申请人民法院强制执行。

　　但是本案中，相关部门在没有作出责令交出土地决定，没有向人民法院申请强制执行、没有完成补偿安置的情况下，仅以被征收人签订了补偿协议等为由，直接强制拆除了张某某的房屋，其强拆行为显然是不合法的，明显违反了相关的法律规定。

　　房屋征收关系到被征收人的利益，所以相关部门在具体征收时必须要遵循“先补偿、后搬迁”、“无补偿则无征收”的原则。实践中，广大被征收人如果遇到征收方在未保障自己补偿安置利益的情况下，就以各种理由将房屋强制拆除，那么一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序维护自己的合法权益。

　　另外，提醒一下大家，就算自己已经签订了协议，但只要补偿没有到位，那么被征收人仍然还是可以提起诉讼的，千万不要被征收方的各种话给吓唬住，避免错过维护合法权益的机会。

三、以租赁的方式，强行占用土地 省高院谈以租代征违法！

　　为了建设污水处理厂，街道办与村民委员会签订了土地租赁合同，并强行占用了耕地。随后，村民向自然资源厅反映街道办事处未经批准非法占用耕地的问题，但是得到的答案是，所申请地块涉及到的土地尚未征收。随后，村民向法院提起了诉讼，最终村民诉求获得了省高院的支持。今天北京圣运律师与大家一起来看看这个案件

　　杨先生等人是某村村民。2019年1月，街道办事处与村民委员会签订土地租赁合同，用于建设污水处理厂。2019年3月，街道办事处发放了青苗补偿款，包括杨先生等人在内的绝大多数村民领取了青苗补偿款。同月，街道办事处在涉案土地搭建围挡建设。

　　随后，杨先生等人向自然资源部反映街道办事处未经批准非法占用耕地30亩等问题。2019年，自然资源部作出答复称，所申请地块涉及土地尚未征收。针对此情况，杨先生等人认为，街道办事处的行为侵害了其的合法权益，遂向法院提起了诉讼，请求确认街道办事处行政行为违法。

　　一审法院认为，街道办事处与村民委员会签订土地租赁合同，合同上盖有村委会公章及村民代表的签字，而且绝大部分村民已领取了地青苗补偿款，说明杨先生对土地租赁之事是知情的。而街道办基于租赁合同关系搭建围墙的行为，并不是行政行为，如果杨先生等人对租赁合同存有异议，可以依法提起民事诉讼。另外，土地征收是县级以上人民政府的职权，街道办作为乡级政府，不具备土地征收的职权，所以不属于土地征收的行政主体。且街道办也明确否认了实施土地征收行为，杨先生等人提交的证据不能证明街道办实施了强制征收行为。所以，一审法院驳回了杨先生等人的起诉。

　　杨先生等人不服上诉后，二审法院以杨先生等人提交的证据不能证明街道办事处实施了强制征收行为为由，维持了一审判决。

　　杨先生等人不服申请再审称，原审法院认定事实不清，适用法律错误。杨先生等人认为，其依法享有土地承包经营权的耕地属于集体所有的农用地，必须由政府依法履行征收程序改变土地权属，同时还要办理农业用地转为建设用地的手续，对土地承包经营权人实施补偿后才能用地。但街道办的行为属于以租代征的违法用地行为。租地协议不具备合法性，不能作为街道办占地的依据，再者街道办直接强行占地的行为，严重侵害了其合法权益。因此，请求法院撤销原审裁定。

　　再审法院认为，二审法院认为杨先生等人提交的证据不能证明被申请人实施了强制征收行为，并裁定驳回再审申请人起诉，很显然未正确厘清被诉行政行为。另外，结合杨先生等人和街道办的陈述，及自然资源部和规划局作出的相关调查报告，可以认定街道办存在涉案土地搭建围挡建设，占用土地的行为。

　　因此，根据土地管理法中的相关规定，街道办事处在占用该土地时应当要严格依法办理农用地转用审批手续，依法征用，其在未依法办理审批以及完成征收程序的情况下，以土地租赁合同代替审批征收占用涉案土地，不仅于法无据，而且还严重的违反了《土地管理法》中的规定。土地租赁合同不能成为在涉案土地上搭建围挡，占用土地的合法理由。因此，撤销一审裁判、二审裁定，指令县人民法院继续审理。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中街道办以租赁的方式占用老百姓的耕地，显然是不合法的。所以，实践过程中，如果被征收人在征地拆迁中遇到以租代征，未批先占等违法行为时，一定要及时的咨询律师，收集证据，及时的采取法律措施来维护自己的合法权益。

四、最高法院判例谈城中村改造项目批复是否可诉

　　【裁判要旨】

　　行政机关作出的不具备法效性特征的行为不属于行政诉讼受案范围。法效性是指行为直接对外发生法律效果。所谓直接，是指法律效果必须直接对相对人发生，亦即行政行为一旦作成，即导致法律关系的发生、变更、消灭。所谓对外，是指行政行为对于行政主体之外的人发生法律效果，行政机关之间或行政机关内部的意见交换等行政内部行为因欠缺对外性而不具有可诉性。一般来说，城中村改造项目批复，虽然涉及了城中村改造的有关内容，但其是针对有关单位的内部审批行为，未直接设定当事人的权利义务，对其并未产生实际影响的效果，其法律效果还须通过有关职能部门依职权针对特定相对人作出相应处理决定加以实现，故该批复不具备直接、对外发生法律效果的特点，不具可诉性。也就是说，在城中村项目实际改造的过程中，相关行政机关作出的征收、安置补偿等直接设定当事人权利义务的行为才产生直接对外的法律效果。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行 政 裁 定 书

　　（2018）最高法行申1466号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）暨诉讼代表人：茹红丽，女，住陕西省宝鸡市渭滨区石鼓镇赵家庄村3组2号。

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）暨诉讼代表人：赵云科，男，住陕西省宝鸡市渭滨区石鼓镇赵家庄村2组55号。

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）暨诉讼代表人：赵广勋，男，住陕西省宝鸡市渭滨区石鼓镇赵家庄村2组57号。

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）:党桂云，女，住陕西省宝鸡市渭滨区。

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵小强，男，住陕西省宝鸡市渭滨区。

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵义科，男，住陕西省宝鸡市渭滨区。

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵万强，男，住陕西省宝鸡市渭滨区。

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵新科，男，住陕西省宝鸡市渭滨区。

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵存学，男，住陕西省宝鸡市渭区。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宝鸡市人民政府。住所地：陕西省宝鸡市行政中心1号楼。

　　法定代表人：惠进才，该市人民政府市长。

　　委托诉讼代理人：张韬，该市人民政府工作人员。

　　委托诉讼代理人：陆威，陕西宝吉律师事务所律师。

　　再审申请人茹红丽、赵云科、赵广勋、党桂云、赵小强、赵义科、赵万强、赵新科、赵存学（以下简称茹红丽等9人）因诉宝鸡市人民政府（以下简称宝鸡市政府）城中村改造项目批复一案，不服陕西省高级人民法院（2017）陕行终145号行政裁定，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。

　　茹红丽等9人申请再审称，1.原审法院作出的驳回起诉的裁定，适用法律错误。内部行政行为，一般不具有可诉性，因内部行政行为对外并没有产生法律效力，对行政相对人的权利义务不产生实际影响。但是，当内部行政行为被相对人知悉，并被付诸实施，对相对人的权利义务产生了实际直接的影响，即内部行政行为实质外化后才具有可诉性。该批复并非不直接针对茹红丽等9人产生法律效力的内部行为，而是属于典型的针对茹红丽等9人产生法律效力的外部行政行为；2.该批复没有法律依据且违反了土地管理法和物权法的相关规定。该批复名义为城中村改造，实质是对集体土地上的房屋实施征收，我国现行法律并没有关于征收集体土地上房屋的规定，宝鸡市政府作出的批复没有法律依据。并且该批复的内容严重违反了相关法律、法规。且该批复的报批文件，并未经过村民会议讨论决定，违反了法定程序。故请求：1.依法撤销西安铁路运输中级法院作出的（2016）陕71行初242号行政裁定及陕西省高级人民法院作出的（2017）陕行终145号行政裁定；2.指令一审人民法院继续审理茹红丽等9人的起诉；3.由宝鸡市政府承担本案一、二审及再审诉讼费用。

　　宝鸡市政府答辩称，涉案的批复是上级人民政府对下级人民政府的答复，本质上属于行政机关内部行政行为。茹红丽等9人的房屋、土地被征收的事实并非基于批复所产生，其可以就影响其权益的具体行政行为提起诉讼。

　　本院认为，本案应审查的焦点问题是茹红丽等9人所诉宝鸡市政府作出的批复是否属于行政诉讼受案范围。现行的《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第八项与当时有效的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第八项均规定，对当事人合法权益明显不产生实际影响的行政行为不具有可诉性。《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第五项亦规定，行政机关作出的不产生外部法律效力的行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。由此可知，行政机关作出的不具备法效性特征的行为不属于行政诉讼受案范围。法效性是指行为直接对外发生法律效果。所谓直接，是指法律效果必须直接对相对人发生，亦即行政行为一旦作成，即导致法律关系的发生、变更、消灭。所谓对外，是指行政行为对于行政主体之外的人发生法律效果，行政机关之间或行政机关内部的意见交换等行政内部行为因欠缺对外性而不具有可诉性。本案中，被诉的批复系宝鸡市政府对所辖各区组织编制的改造项目进行的审批行为，属于上级行政机关对于下级行政机关请求事项作出批复的内部行政行为。该批复虽然涉及了城中村改造的有关内容，但其是针对有关单位的内部审批行为，未直接设定茹红丽等9人的权利义务，对其并未产生实际影响的效果，其法律效果还须通过有关职能部门依职权针对特定相对人作出相应处理决定加以实现，故该批复不具备直接、对外发生法律效果的特点，不具可诉性。也就是说，在该城中村项目实际改造的过程中，相关行政机关作出的征收、安置补偿等直接设定当事人权利义务的行为才产生直接对外的法律效果。因此，茹红丽等9人申请再审的理由不能成立，一、二审法院裁定驳回其起诉，并无不当。

　　综上，茹红丽等9人的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

　　驳回茹红丽、赵云科、赵广勋、党桂云、赵小强、赵义科、赵万强、赵新科、赵存学的再审申请。

　　审判长 杨永清

　　审判员 李　涛

　　审判员 丁晓明

　　二〇一八年五月二十一日

　　法官助理 车 乐

　　书记员 冯宇博

　　来源：行政法实务

五、北京圣运法律讲堂|宅基地拆迁都有哪些补偿？

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