征地拆迁律师谈养殖场拆迁，这三个做法让你的补偿变低:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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征地拆迁律师谈养殖场拆迁，这三个做法让你的补偿变低

更新时间:2024-12-21 23:51 发布:2024-09-24 11:39 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：征地拆迁律师谈养殖场拆迁，这三个做法让你的补偿变低,“我们家里的养鸡场已经开办好几年了，盈利也还算可观，现在这里因规划要拆迁了，我们家的养鸡场也在拆迁的范围内，但是给的补偿非常的低，要是拆迁了，今后的生活水平完全达不到现在这样....

征地拆迁律师谈养殖场拆迁，这三个做法让你的补偿变低

一、征地拆迁律师谈养殖场拆迁，这三个做法让你的补偿变低

　　“我们家里的养鸡场已经开办好几年了，盈利也还算可观，现在这里因规划要拆迁了，我们家的养鸡场也在拆迁的范围内，但是给的补偿非常的低，要是拆迁了，今后的生活水平完全达不到现在这样.....”

　　"养牛场是我们一家人辛辛苦苦建起来的，已经五年了，生活也逐渐有了起色，可谁知道一遇上拆迁，之前没有出现的问题全来了....."

　　和许多养殖户一样，甘肃省的熊女士投入大量资金辛辛苦苦建立起了禽畜屋及其附属设施，而且在2012年相关部门还将熊女士养殖场立项为“生态养殖示范小区”进行立项申报，建成生态牧羊繁育基地。但是2016年遇上了拆迁，在拆迁补偿多次协商无果的情况下，且在未收到任何文件的情况下就被拆除。

　　实践拆迁中，往往会存在这样或那样的问题，最多的是关于拆迁补偿方面的问题。一般来说，养殖场拆迁补偿包括：土地的补偿、地上附着物的补偿、停产停业损失费的补偿以及因拆迁造成的搬迁费用。

　　但是对于养殖场具体的拆迁补偿，是要被征收人与征收方进行协商的，若协商不成，可以由评估机构进行评估确定。不过北京圣运律师要提醒大家一下，评估机构必须要有相应的资质，必须是专业的，对于评估机构的选择，法律规定是由被征收人协商确定，在协商不成的情况下，可以通过抽签等方式确定，如果对评估报告不满意时，可以向有关部门申请复核或是鉴定。

　　虽然，法律上没有明确的规定关于畜牧养殖场拆迁补偿标准，但是征收方也应当首要维护被征收人的合法利益。然而，实践过程中，很多地方在养殖场拆迁过程中往往会为了降低征收成本，以各种理由或是手段不对养殖户进行补偿或是给予少补偿。北京圣运律师就为大家整理出了几种，希望大家要注意

　　1、养殖场是违法建筑不予补偿

　　征收方在没有经过调查的情况下，就直接口头认定养殖场是违法建筑，之后作出《限期拆除决定书》，要求经营者自行拆除，过期不拆的将组织强拆。

　　很多当事人在收到这样一份文件时通常都会感慨，自家经营的养殖场这么多年都没事，遇到拆迁时便成了未办理建设工程施工许可证的违法建筑。

　　根据《中华人民共和国畜牧法》第三十七条规定：国家支持农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织建立畜禽养殖场、养殖小区，发展规模化、标准化养殖。乡（镇）土地利用总体规划应当根据本地实际情况安排畜禽养殖用地。农村集体经济组织、农民、畜牧业合作经济组织按照乡（镇）土地利用总体规划建立的畜禽养殖场、养殖小区用地按农业用地管理。

　　根据《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》中的相关规定，养殖禽舍及养殖场内必要的附属场所用地属于设施农用地，直接用于或服务于农业生产，按照农用地进行管理。

　　据此，占用农用地进行养殖场和经营的，要是直接用于或者服务于农业生产的，是无需申请办理建设用地规划许可证的。所以，征收方以这种借口不予补偿完全是一个“幌子”。

　　2、以环保为由强行拆除

　　有的征收方为了达到征收目的还会以环保名义对当事人作出处罚决定或是直接拆除。但当事人要明白的是，这只是征收方惯用的一个逼迁手段，征收方想通过这种方式让当事人知难而退。

　　但是根据《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》中规定：“任何单位和个人不得因为环境整治，经济开发等理由限制或禁止畜禽养殖业的发展”。因此，当面对这种情况的时候，被征收人要及时的采取法律措施来维护自己的权益。

　　3、对被征收人断水断电

　　断水、断电这也是一种逼迁手段，但这也是法律明文禁止的。《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第4条规定：……对采取停水、停电、阻断交通等野蛮手段逼迫搬迁，以及采取“株连式拆迁”和“突击拆迁”等方式违法强制拆迁的，要严格追究有关责任单位和责任人的责任。

　　因此，被征收人在遇到这种情况时，除了要收集证据之外，还要向相关部门申请查处断水、断电的违法行为，当然了，也可以直接委托专业律师向人民法院提起行政诉讼，要求他们赔偿因断水、断电或是强拆给自己造成损失的赔偿。

二、征收范围确定！泉州鲤城繁荣片区棚户区改造项目（三期）即将拆迁！

　　近日

　　鲤城区政府公布

　　鲤城繁荣片区棚户区改造项目（三期）

　　房屋征收范围公告

具体公告如下>>

　　泉州市鲤城区人民政府关于确定

　　鲤城繁荣片区棚户区改造项目（三期）

　　房屋征收范围的公告

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第八条、第九条，《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第138号）第六条，《泉州市国有土地上房屋征收与补偿规定》（泉政文〔2020〕6号）第九条的有关规定，我区依法组织有关部门就鲤城繁荣片区棚户区改造项目（三期）召开论证会。

　　经论证，该项目符合公共利益需要，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，确需征收房屋。现根据规划用地范围和房屋实际状况，确定该项目房屋征收范围（详见附件），共计征收房屋建筑面积约31.33万平方米。

　　特此公告。

2．鲤城繁荣片区棚户区改造项目（三期）征收范围图

泉州市鲤城区人民政府

　　2023年2月7日

　　相关文件如下：

　　鲤城繁荣片区棚户区改造项目位于鲤城江南新区核心区，规划定位为泉州城市次中心核心城市景观带，是晋江滨江景观带第二界面，总规划用地面积3325亩，计划总投资130亿元，包括繁荣大道及周边棚户区改造两大板块，计划分三期滚动征迁、开发。

　　项目一期用地1299亩，包括繁荣大道（笋江—内环路段）工程和田中片区、坂头片区B地块，同步规划建设15条主干道路和区间道路。

　　项目二期将围绕繁荣大道和站前大道十字交叉口，对周边多个地块进行开发建设。规划布局高端商业综合体、高尚住宅区、商业广场及相关城市配套设施，推动两大道路商务中心区和繁荣大道商业带进一步聚集成型。

　　来源：综合鲤城区人民政府

三、参考案例谈征收补偿决定撤销后行政赔偿的认定

　　参考案例：征收补偿决定撤销后行政赔偿的认定

　　裁判要旨：

　　1.房屋征收案件行政赔偿标准的多样性和特殊性

　　在审理涉及房屋等不动产征收引发的行政赔偿案件时，赔偿价值评估时点的确定十分重要，不同的时点会造成赔偿价值的巨大差距。基本规则是征收机关应当承担的赔偿责任不能低于征收房屋所应支付的补偿对价。如果因时间跨度很大，采取征收补偿阶段的参考时点作出赔偿，不能保证原告所获得的赔偿数额与其他被征收人的补偿利益在实质上是公平的，需要作出相应调整。

　　2.在房屋征收案件中赔偿方式要尊重当事人意愿

　　根据《征补条例》第二十一条的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。通常情况下被征收人如果希望得到与被征收房屋相对应的安置房屋，避免因房价波动对赔偿金的计算可能产生的不确定性影响，在赔偿方式上可优先考虑安置房屋的赔偿方式，除非被征收人坚持要求以赔偿金的方式进行赔偿。

　　案例详情：

　　»基本案情：

　　原告曲某某诉称：本案应以复核单复核的房屋面积，以一审判决时房地产的市场价确定赔偿金数额。一审法院参照的涉案征补方案内容违法，不能作为认定依据。一审法院参照的2012年涉案征收项目公示的房屋征收评估基准价格具有很强的时效性，只能适用于特定时期，不能适用于本案，由此确定的赔偿数额远低于房屋现在的实际价值，上诉人无法买到相同地段和面积的房产。应按照该案例以判决时房产的市场价格赔偿曲某某。国家赔偿和征收补偿是两个不同的程序，上诉人因违法强拆造成的应予赔偿的损失远大于根据征收补偿确定的补偿范围。上诉人房屋被违法强拆到一审判决之时，上诉人的安置补偿费、临时安置费、经营损失、职工工资和养老金、土地使用权损失、上诉人如当时依法获得补偿款产生的利息损失等均应该属于国家赔偿的范围，一审法院未予考虑，依旧以补偿确定赔偿，违反《国家赔偿法》的规定。

　　被告北京市门头沟区人民政府（以下简称门头沟区政府）辩称：上诉人的房屋属于已购公房，其主张的复核单仅能证明上诉人当时房产的实际状况，包括有证房、按照涉案征补方案能认定的无证房和无法认定三部分，其中能认定的无证房只能按照60%予以计算，征补程序中也无法全部纳入补偿范围。虽然门头沟区政府强拆上诉人的房屋已被确认违法，但并不能否定上诉人的房屋依旧属于涉案征收项目的征收范围，相应的赔偿数额也应当以征收时点计算，一审法院参考涉案征补方案以及当时公示的基础价格确定赔偿金数额，并无不妥。按照涉案征补方案，上诉人主张的土地使用权包含在房屋价值补偿中，否则只有重置成新价；停产停业损失也是按照800元每平方米给付一定时间段；补助费、周转费以及重点工程奖励款、提前搬家奖等均非强拆行为引发的，不应给予赔偿；上诉人室内的物品一直存放在周转房内，可以返还，其提出的字画文物损失并没有证据支持，精神损失费亦无法律根据。

　　法院经审理查明：2012年5月28日，门头沟区政府作出门政征字(2012)3号房屋征收决定(以下简称3号征收决定)。曲某某的房屋位于3号征收决定范围内，主要用于开办饭店经营。2013年5月10日，门头沟区政府作出门政征补决(2013)19号房屋征收补偿决定(以下简称19号补偿决定)。曲某某不服上述19号补偿决定提起行政诉讼。北京市石景山区人民法院于2013年12月20日作出(2013)石行初字第39号行政判决，撤销了上述补偿决定。该判决现已发生法律效力。门头沟区政府至今没有作出新的补偿决定。2013年6月8日，门头沟区政府拆除了曲某某的上述房屋(以下简称涉案房屋)，对拆除过程进行了录像，并制作了物品清单，但未通知曲某某到场。后门头沟区政府将涉案房屋内的部分物品存放在北京市门头沟区石门营××区×号楼303、304、305、306室内。曲某某认为门头沟区政府实施的上述房屋拆除行为违法，向北京市第一中级人民法院(以下简称一审法院)提起行政诉讼的同时一并提出行政赔偿请求。2014年3月20日，一审法院作出(2014)一中行初字第336号行政判决，确认门头沟区政府实施的上述拆除行为违法。该判决现已生效。

　　另查明：(1)根据门头沟区政府提供的强拆现场光盘显示的内容，在涉案房屋内，除了门头沟区政府提交的物品清单上载明的物品外，还有壁挂空调2台、不锈钢门碗柜1个、煤气罐4个、乘风电器冰柜1台、银都冷机1台、炉灶、水池以及带水池的双门柜各1个、鱼缸1个、办公桌1套、置物架等物品。物品清单上载明的碗、盘等餐具数量以及桌椅数量少于录像显示数量。2014年3月4日及24日，一审法院对存放在北京市门头沟区石门营××区×号楼303、304、305、306室内的物品进行清点，部分餐具、桌椅、水池以及熟食柜等有损坏。此外，门头沟区政府提交的物品清单上载明的新飞冰箱1台、抽油烟机1台、菜刀、剪刀、沙发1个、床1个、家用增压泵等均未在上述物品存放地点存放。(2)曲某某、门头沟区政府均认可门头沟区政府提交的强拆现场光盘显示的物品以及物品清单上载明的物品系曲某某存放在涉案房屋内的物品。(3)曲某某被拆除房屋的总建筑面积为315.06平方米，被拆除房屋包括有证房屋(建筑面积为111.4平方米)，及按照《门头沟区采空棚户区住宅房屋征收补偿安置方案》(以下简称涉案征补方案)规定可以确认的无证房屋和不予确认的房屋。

　　再查，涉案房屋原系案外人田某明由某工贸公司购得的公房。曲某某所持产权证上记载的涉案房屋建筑面积为111.40平方米，设计用途为“住宅”。涉案征补方案第五条第（三）项第3部分有已购公房院内无证房屋以60%计入被征收房屋建筑面积的内容，并对停产停业损失的补偿标准、提前搬家奖、工程配合奖、搬家补助费等内容进行了规定。

　　北京市第一中级人民法院于2014年12月19日作出(2014)一中行初字第2223号行政赔偿判决(以下简称2223号赔偿判决)：判决相关物品返还曲某某并赔偿曲某某人民币23万元。宣判后，曲某某不服提出上诉，北京市高级人民法院于2015年10月14日作出(2015)高行终字第1613号行政赔偿裁定(以下简称1613号赔偿裁定)：撤销2223号赔偿判决，发回一审法院重新审理。北京市第一中级人民法院于2016年12月29日作出(2016)京01行赔初4号行政赔偿判决：判决相关物品返还曲某某并且赔偿曲某某人民币443万元。曲某某仍然不服一审赔偿判决提起上诉。北京市高级人民法院于2018年7月18日作出(2017)京行赔终59号行政赔偿判决：门头沟区政府赔偿曲某某330.69平方米的房屋用于安置，具体房屋所在地区、地块、房号详见附后清单，实际安置房屋面积超出应安置房屋面积的，曲某某应按每平方米人民币4500元的标准补缴差额房款；门头沟区政府赔偿曲某某房屋、装修及附属物重置成新价人民币193760元，赔偿曲某某停产停业损失人民币89120元，赔偿曲某某搬家补助费人民币7008元，赔偿损坏、遗失室内物品损失人民币38万元，四项赔偿金合计人民币669888元；门头沟区政府赔偿曲某某自2013年6月8日起至其办理安置房屋入住手续当月止每月人民币1800元的房屋周转损失；门头沟区政府赔偿曲某某其他损失人民币20万元；一审认定的相关物品归还曲某某。

　　裁判理由：

　　法院生效裁判认为：根据《国家赔偿法》第二条、第三条和第四条的规定，行政机关违法行使行政职权对公民、法人和其他组织的人身权、财产权造成损害的，公民、法人或其他组织有取得国家赔偿之权利。本案中，门头沟区政府拆除曲某某涉案房屋的行为已被法院确认违法，故门头沟区政府对该拆除行为造成的曲某某的财产权损失应依法承担赔偿责任。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。该条例第十七条对补偿的范围作出了规定。本案中，涉案房屋位于3号征收决定的范围内。该房屋及其附属物的价值、停产停业损失等，属于房屋征收补偿的范围。根据1613号赔偿裁定将本案发回重审的理由，考虑到涉案被拆除房屋位于3号征收决定的范围内，该房屋被拆除后至今未予补偿的实际情况，门头沟区政府应对曲某某涉案房屋被征收的补偿及房屋违法被拆除的损失承担责任。据此，一审法院参照涉案征补方案的内容、被征收房屋补偿价的计算标准、该地区公布的门头沟区采空棚户区房屋整体征收项目房屋征收评估基准价格公示的基准价格等，对曲某某被拆除的有证房屋及应确定的无证房屋的损失、被拆除房屋的附属物损失、停产停业损失等酌情确定赔偿数额为405万元。二审法院认为，涉案被拆除房屋的面积应为有证房屋面积111.40平方米加无证房中可以认定的房屋面积122.20平方米，合计233.60平方米。该行政赔偿案具有较为特殊的房屋征收背景，确定对涉案被拆除房屋损失的赔偿方式为：由门头沟区政府提供给曲某某一定面积的房屋进行安置。关于涉案房屋被拆除时室内物品的情况，一审法院已经进行了详尽地查明，并据此确定了返还未损坏物品和对损坏、缺失物品酌定赔偿金两种赔偿方式，二审予以维持。关于停产停业损失、租金损失、周转费用、搬家补助费应当给予原告一定的补偿。

　　»关联索引：

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第89条第1款第1项、第2项

　　《中华人民共和国国家赔偿法》第4条第4项、第32条

　　一审：北京市第一中级人民法院（2014）一中行初字第2223号行政赔偿判决（2014年12月19日）

　　二审：北京市高级人民法院（2015）高行终字第1613号行政赔偿裁定（2015年10月14日）

　　重审一审：北京市第一中级人民法院（2016）京01行赔初4号行政赔偿判决（2016年12月29日）

　　重审二审：北京市高级人民法院（2017）京行赔终59号行政赔偿判决（2018年7月18日）

　　来源：行政法实务

四、北京北京圣运律师事务所谈合同到期强占土地北京圣运律师挽回损失

　　【基本案情】

　　李先生等人系广东A市B村自然村村民。在1997年第二轮土地承包中，依据国务院的相关政策规定，A村将共计约942亩的全部耕地发包给所有社员，李先生等人也因此获得相应的承包地。承包期限自1998年1月1日起至2027年12月31日，共计30年。2001年11月，农艺公司与B村村委会签订土地租赁合同，将B村的全部耕地租给被告用于农业生产。当时约定租期为10年，租金为900斤稻米／亩。2011年11月，农艺公司的土地租赁合同到期。按照约定，农艺公司在合同到期后即应返还李先生等人的相应承包地，但实际上其并未返还且仍然强行占用承包地，并强行使用长达四年之久，为此，李先生等人联系到了北京北京圣运律所的贾启华主任，希望在贾启华主任的帮助下可以挽回损失。

　　【办案掠影】

　　经过对案件情况的梳理，贾启华主任起草了诉状，请求农艺公司返还李先生等人的承包地，并对李先生等人的损失进行弥补。贾主任提出，作为李先生等人承包的土地，农艺公司在租赁期限已届满的情况下，未按合同规定返还承包地，而是强行继续占有承包地，因此，农艺公司的行为严重侵害了李先生等人的土地承包经营权，因此应当承担侵权损害赔偿责任，并赔偿李先生等人因农艺公司强行占地给其造成的损失。经过法院审理，最终法院采纳了贾主任的意见，判决限农艺公司在判决生效之日起30日内将李先生等人的承包地予以返还。然而，农艺公司依旧未返还李先生等人的土地，对于李先生等人因承包地被占用而无法耕种造成的损失，农艺公司也一直未赔付。

　　为此，贾主任启动执行程序，请求法院按照生效的民事判决书判项内容返还承包地。法院立案后，根据判决对承租的土地进行现场勘查，由于此次案件涉及的人数众多，法院也相当重视，出于对社会稳定大局的考虑，法官也多次进行了摸底工作。在执行过程中，农艺公司提出和解的意愿，经李先生等人的商量后，双方最终达成和解协议。

　　【法律法规】

　　《土地承包法》第三十二条明确规定：

　　第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

　　《中华人民共和国侵权责任法》中明确规定：

　　第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。

　　第十五条承担侵权责任的方式主要有：

　　（一）停止侵害；

　　（二）排除妨碍；

　　（三）消除危险；

　　（四）返还财产；

　　（五）恢复原状；

　　（六）赔偿损失；

　　（七）赔礼道歉；

　　（八）消除影响、恢复名誉。

　　以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

五、北京拆迁律师谈将所有的安置补助费、土地补偿费于被征地农民社会保障费合理吗？

　　农民的土地被征收，意味着农民失去了全部土地或是部分土地，同时也意味着主要的收入也将有所减少。但是，城市要发展，必然是需要征收土地的，这也是日后发展的一个必然趋势，不过因公共利益的需要，虽然可以征收农民老百姓的土地，但也必须要保障被征地农民以后的生活，尤其是土地被全部征收的农民。

　　也就是说，征收农民老百姓的土地，需要依法及时给予被征地农民相应的征地补偿费用，包括土地补偿费、地上附着物、青苗补助费及安置补助费、社会保障费等，如果涉及到农村村民的住宅，那么还需要给予被征地农民房屋的补偿费用。

　　需要注意的是，土地补偿费和房屋的补偿费是分开补偿的，不能混在一起补偿，实践中，有的征收方可能会为了降低征收成本，将这两项合成一项对被征收人进行补偿，可如果相关部门将土地补偿费和房屋的补偿费混为一体，擅自减少补偿，那必然会给被征地农民造成损失，所以这种行为是不合法的。

　　另外，集体土地征收中的六大补偿每项补偿都是一个个体，安置补助费就是安置补助费，不能用到其他相关费用中去。但近日，有一位江苏盐城的当事人咨询律师说，其的土地被征收以后，相关部门将所有的安置补助费、土地补偿费直接纳入到了社会保障中，而且还明确告知，被征地农民只能等到退休以后才能分月拿....那么将所有的安置补助费及土地补偿费纳入养老保险及其他社会保障中是否合理呢？

　　从原则上来说应该是不合理的。

　　我们前面已经讲到，各项补偿费都是一个个体，每项补偿都应当要依法及时足额的发放给被征地农民，而不能拆了东墙补西墙，而且《土地管理法实施条例》中也明确规定，各项补偿费用应当要专款专用，不能挪作他用。

　　而关于社会保障费的来源，每个地方都有每个地方的规定，具体以各地发布的相关文件来确定，比如株洲市，《株洲市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》中就规定了三种（一）被征地农民社会保障基金，由市、县市国土部门在建设用地报批时按用地面积每平方米80元的标准代收。（二）从征地补偿费中提取10%的社会保障费，由各县市区人民政府在征地补偿费中提取后划入被征地农民社会保障资金专户。（三）被征地农民社会保障资金的利息及其增值收入。

　　另外，《扬州市征地补偿和被征地农民社会保障办法》中针对社会保障费这一项补偿费用的来源也有明确，政府应当从土地出让金等土地有偿使用收益中安排被征地农民社会保障费用，用于保障对象的养老保险缴费补贴。

　　其次在《土地管理法实施条例》第三十二条中规定，社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴，按照省、自治区、直辖市的规定单独列支。

　　也就是说，被征地农民的养老保险等社会保障费是需要单独进行列支的，安置补助费不再支付社会保障费了，而且从地方发布的相关规定中我们也看到，被征地农民的社会保障费应当是从土地出让金中来提取，即使要从土地补偿费中提取，也不应该超过10%，一旦超过，那自然就是不合理的。

　　因此，北京圣运律师在这里提醒广大被征地农民，在遇到相关部门将所有的土地补偿费或是安置补助费全部用于养老保险等社会保障中时，可以先向上一级有关部门投诉、举报，如果投诉、举报后相关部门没有核实处理，建议被征地农民尽快咨询专业律师。

　　总之，北京圣运律师最后想要说的是，土地征收关系到被征收人的切身利益，相关部门在征收过程中应当及时落实土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等的补偿费用、社会保障费用等，并保证足额到位，专款专用。也就是说，无论是补偿安置补助费还是土地补偿费等均应当落实到位，即分别给予被征地农民，不能以各种理由，变相缩减补偿，否则被征地农民有权拒绝交出土地。