更新时间:2024-12-22 17:13 发布:2024-09-24 12:33 文章来源：北京圣运律师事务所
一直以来征地拆迁是备受老百姓关注的焦点，但是在征地拆迁当中往往会出现很多的问题，那么，都有哪些最常见的问题呢？下面拆迁律师就为大家来简单的说一下！
一、国有土地上被征收房屋的补偿方式是什么？
答：有两种，一、货币补偿；二、房屋产权调换。
二、国有土地上被征收房屋的价值、用于产权调换房屋的价值、被征收房屋类似房地产的市场价格由谁测算得出呢？
答：由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
三、房屋价值评估的目的是什么？
答：被征收房屋价值评估的目的是：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据。
用于产权调换房屋价值评估的目的是：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
四、房地产价格评估机构众多，由房屋征收部门、被征收人中的哪一方选定?
答：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定
五、可以选择两家以上评估机构吗？
答：同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位。
六、由谁与房地产价格评估机构定立委托合同？
答：房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
七、评估中，房屋征收部门、房地产价格评估机构、被征收人的义务有哪些？
答：（一）调查阶段：
房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。
（二）结果公示阶段：
房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。
房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
（三）公示期满后：
分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
八、对评估结果有异议怎么办？
答：首先，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
其次，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
再次，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
最后，被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
九、评估中的费用由谁承担？
答：房屋征收评估、鉴定费用由委托人（房屋征收部门）承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。的权益，避免让自己在拆迁中吃亏。
在房屋征收中，对被征收房屋进行社会风险评估是必不可少的环节，这个环节也直接影响着被征收人的拆迁补偿。但是当社会风险评估报告下来的时候，被征收人往往会认为自己家的评估数额非常的低。
近日有不少的当事人咨询说，他们家现在要拆迁了，征收方选定了评估机构来上门对我们的房子进行评估，但是，评估机构出具的评估报告非常的不合理，也不知道是怎么评估的，这种情况该怎么解决”？
评估报告在征地拆迁中的作用
我们都知道，评估机构出具的评估报告往往会作为对被征收人补偿的依据。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第八条规定，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
从以上的规定来看，社会风险评估结果往往决定着被征收人最终的补偿款，因此对评估后的评估报告被征收人一定要引起重视。
被征收房屋评估要考虑哪些因素
另外，对于房屋评估不单单只看房屋面积，评估机构人员在对被征收房屋（住宅）评估时还应当要考虑到被征收房屋的区位、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权以及等影响被征收房屋价值的因素。
对于被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
如果评估机构人员在进行入户调查评估时，并未把这些重要因素考虑进去就作出评估报告那是不合理，此时被征收人可以向有关部门反映。
对评估报告有异议时怎么办
在实践中，我们常常遇到被征收人会对社会风险评估报告不满意的情况，因此当对社会风险评估报告有异议时可采取以下措施：
申请复核。《国有土地上房屋征收评估办法》中规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
对复核结果申请鉴定。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
提起诉讼或是申请复议。如果被征收人对以上两种结果还有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
本条例第二十六条规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
简单来说，就是被征收人如若对评估报告有异议，可以在拿到评估报告的那一刻起就向当地的房地产评估机构申请复核，对复核结果还不满意的，可以向当地评估专家委员会申请鉴定，对以上两种结果仍不满意的，那么就可以采取法律措施了。
不过北京圣运拆迁律师要提醒广大被拆迁人，被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。而用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。如果评估时点不符合以上这两点，那么被征收人的补偿自然就会非常的少。
评估报告是否都可以公布出来？
在征地拆迁中，很多被征收人都会很好奇别人的评估报告上面的内容，那么别人家的评估报告结果能看吗？
根据《政府信息公开条例》中的第二十一条规定，市级、县级人民政府及其部门应当根据本地方的具体情况，主动公开涉及市政建设、公共服务、公益事业、土地征收、房屋征收、治安管理、社会救助等方面的政府信息；
乡（镇）人民政府还应当根据本地方的具体情况，主动公开贯彻落实农业农村政策、农田水利工程建设运营、农村土地承包经营权流转、宅基地使用情况审核、土地征收、房屋征收、筹资筹劳、社会救助等方面的政府信息。
从以上的规定中我们可以得知，只要是涉及到房屋征收、土地征收方面的信息，当地相关中门都应当要主动的公开，且公开的信息要清晰，不能糊弄老百姓。可是实践中征收方却常常不公开，对此，如若征收方不主动公开与房屋征收、土地征收相关的信息，那么被征收人可以在专业律师的指导下向相关部门依法申请，从而获知相关信息。
房屋征收中，评估报告是非常重要的一份文件，因此被征收人要认真严谨的对待它，对里面的内容一定要弄明白，尤其是对被征收房屋评估的价值，一旦发现不合理可及时的咨询专门做征地拆迁的律师。
宅基地是农村村民用来建房的，根据《土地管理法》中的规定，农村村民只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过地方规定的标准。
对于人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，相关部门在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照地方规定的标准保障农村村民实现户有所居。
宅基地是非常稀有的资源，而且随着社会的不断发展，宅基地的价值也越来越高，因此就现在而言，申请一处宅基地可谓是难上加难，许多人申请宅基地都会不给批，所以当下农村村民能够拥有一处宅基地可以说是非常幸福的事情，一定要珍惜。
不过，北京圣运律师需要提醒大家，随着新《土地管理法》的施行，现在国家对占用土地这块是越来越严格，尤其是关于宅基地方面，所以即使有了宅基地也不能随便使用、处理，要是有以下几种行为，必然会受到一定的处罚。
一、擅自买卖宅基地
根据《土地管理法》中的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
从上述的法律法规中我们可以看到宅基地是属于集体所有，并非属于农民个人所有，农村村民只享有宅基地的使用权，没有所有权。因此，农村村民是无权擅自向外买卖宅基地的，城市居民也不能去农村村民购买宅基地，宅基地只能在本村进行流转，如果将宅基地卖给本村以外的村民或是城市居民，那么村民若想再申请宅基地，就会比较的困难，而且擅自买卖宅基地，其买卖合同也有可能会无效。
根据《土地管理法》中的规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。《民法典》中的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
所以，北京圣运律师要提醒大家，现在宅基地价值会越来越高，所以千万不要随意买卖宅基地，否则就有可能产生没必要的纠纷。
二、以欺骗手段获取宅基地
实践中，有的村民在村委会不给批准的情况下，为了拿到宅基地，就会伪造相关的材料文件，以欺骗的手段获得宅基地，但是这种行为是千万不能有的，否则就会受到一定的处罚，比如所建房屋被限期拆除。
根据《土地管理法》中的规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
所以，广大村民一定要注意，千万不要违反法律法规，若以欺骗的手段获取宅基地，必定会对自己不利。
三、擅自改变宅基地用途
想必大家都知道，宅基地是村民用来建房的，所以，在获取宅基地后只能按照审批的用途、面积进行建设，不能擅自改变其用途。
但是实践中，有的在获得宅基地后，往往会心存侥幸，在宅基地上建设别的建筑，比如利用宅基地建起了养殖场、加工厂、商铺等，这是不合法的，一旦被举报或是被相关部门发现，那么所建建筑不仅会被限期拆除，而且宅基地还有可能会被收回，这在土地管理法中都有明确的规定。
根据《土地管理法》中的规定，有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：......不按照批准的用途使用土地的。
因此，北京圣运律师提醒大家，千万不要踩着法律的红线进行违法建设，否则就得不偿失了。
四、擅自扩大宅基地面积
宅基地面积是有标准的，且宅基地的面积不能超过地方规定的标准，因此，在利于宅基地建房时，任何人都不能随意扩大，如果擅自扩大宅基地面积，那么对于超过标准的部分房屋就有可能会被认定为违法建筑，且拆除。
《土地管理法》第七十八条规定，超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
基本案情
2008年11月18日沈阳市铁西区人民政府（以下简称铁西区政府）对吕某蕾位于沈阳市铁西区的房屋（面积30.6平方米）进行了强制拆除。强拆时，沈阳市铁西区公证处对房屋现场外观进行现场公证，未对室内物品进行保全及公证。2014年8月11日法院作出（2014）沈中行初字第147号行政判决，判决确认铁西区政府于2008年11月18日对吕某蕾房屋实施的强制拆除行为违法。该判决生效后，吕某蕾于2015年5月28日向铁西区政府邮寄了《国家赔偿申请书》，并于2015年8月3日向沈阳市中级人民法院提起行政赔偿诉讼。
另查明，沈阳房地产开发研究会公布公开数据显示，2016年沈阳主城区（包括沈河区、和平区、皇姑区、铁西新区、大东区）的商品住宅平均成交价为8295元/平方米。
辽宁省沈阳市中级人民法院于2016年4月7日作出（2015）沈中行初字第393号行政判决：一、铁西区政府于本判决生效之日起三十日内赔偿吕某蕾房屋损失88100.28元；二、铁西区政府于本判决生效之日起三十日内赔偿吕某蕾物品损失10000元；三、铁西区政府于本判决生效之日起三十日内赔偿吕某蕾临时安置补助费损失2800元。
宣判后，吕某蕾提出上诉。辽宁省高级人民法院于2017年4月20日作出（2016）辽行赔终17号行政判决：一、维持沈阳市中级人民法院（2015）沈中行初字第393号行政赔偿判决第二项，即判决铁西区政府于本判决生效之日三十日内赔偿吕某蕾物品损失10000元；二、撤销（2015）沈中行初字第393号行政赔偿判决第一项，即判决铁西区政府于本判决生效之日起三十日内赔偿吕某蕾房屋损失88100.28元；三、撤销（2015）沈中行初字第393号行政赔偿判决第三项，即判决铁西区政府于本判决生效之日起三十日内赔偿吕某蕾临时安置补助费2800元；四、铁西区政府于本判决生效之日起三十日内赔偿吕某蕾房屋损失301606.2元；五、铁西区政府于本判决生效之日起三十日内赔偿吕某蕾临时安置补助费89500元；六、驳回吕某蕾的其他诉讼请求。
裁判理由
法院生效裁判认为：本案系行政赔偿诉讼，主要涉及如下焦点问题：
一、关于被拆迁房屋赔偿问题
吕某蕾拥有的合法房屋被违法强制拆迁，由此造成的损失应得到合理赔偿。合理的标准，应当是由拆迁人在当时提供一套不低于被拆除房屋使用标准、使用价值的房屋。现原拆迁地早已改变用途，无法满足吕某蕾关于恢复原状的要求，拆迁人与被拆迁人一直也未达成安置补偿协议，故只能按货币进行赔偿，而货币赔偿也必须确保被拆迁人通过赔偿金实现被拆迁后得到适当安置。案涉房屋于2008年被拆迁，至今已过八年多，房地产价格一涨再涨，如果按当时制定的补偿办法确定的标准计算，吕某蕾获得的赔偿金无法购得最低使用标准用房，无法实现法律规定的制裁侵权方、保护受害者合法权益的目的。应当指出的是，本案纠纷缘起违法强拆，由此造成的损失包括扩大的损失，行政机关应当承担赔偿责任，且无证据证明吕某蕾对此应当担责。一审法院以2006年铁西区制定的办法确定赔偿数额不当，应予纠正。综合本案实际情况，考虑到吕某蕾及其家人被侵权后的合法权益长期未得到修复和补救等因素，参照沈阳房地产开发研究会公布2016年沈阳市主城区商品住宅成交价数据，对吕某蕾被拆迁房屋30.6平方米的赔偿按每平方米8295元计算。
二、关于临时过渡安置补助问题
临时过渡安置补助一般是拆迁人与被拆迁人达成拆迁协议，被拆迁人短期内自行解决被拆迁后至获得安置或补偿困难的救济安排。而本案双方当事人未达成拆迁及补偿协议，被拆迁人一直未获得补偿和安置。一审法院仅按4个月期限以每月600元予以补偿，有失公允。为使被拆迁人权利被侵害后得到基本的赔偿，货币赔付时间应以房屋被强拆之时至判决生效之月，而计价标准应随当地实际租房费用提高而提高。强迁至今八年有余，租房费用不断提高，沈阳市先后出台三个文件，即2004年31号令、沈政办发（2010）98号文件、2014年46号令也将过渡安置费用逐步提高。故过渡安置费的每月单价应分不同时期参照上述三个文件分别计算。
三、关于室内物品损失的赔偿问题
拆迁人在拆迁案涉房屋时，未按照国务院、国家有关部门规定及沈阳市拆迁管理办法要求，对拆迁房屋室内物品进行证据保全。铁西区政府亦未提供室内无物品存在的证据。其提出室内无财产的辩解不予采纳。本案是行政赔偿之诉，吕某蕾应当对被诉行政行为造成损害的事实提供证据，即对铁西区政府违法实施强制措施行为造成其财产损失承担举证责任。不能仅凭吕某蕾提供的物品清单及陈述，便径行认定室内物品的品名、种类、规格、数量、价金，尤其吕某蕾所主张的图纸及其他物品并非生活必需品，必须有证明该物品存在、数量多少、价值大小的证据。然而，法庭多次向吕某蕾释明需要对室内物品损失提供相关初步证据，但吕某蕾一直未能提供。因吕某蕾未能对物品损失尽到初步的举证责任，对此项主张不予支持。如吕某蕾日后能够提供相关证据证明室内物品损失，可以另行通过诉讼主张权利。
四、关于其余诉讼请求是否属于行政诉讼审查范围
《中华人民共和国国家赔偿法》第十六条规定：“赔偿义务机关赔偿损失后，应当责令有故意或者重大过失的工作人员或者受委托的组织或者个人承担部分或者全部赔偿费用。对有故意或者重大过失的责任人员，有关机关应当依法给予处分；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。”由此可见对于行政赔偿后的追责，时间在赔偿义务机关履行其赔偿损失义务后，主体为赔偿义务机关，追责程序的启动也在行政机关，并非通过行政诉讼程序。故吕某蕾关于对有关违法人员追偿和追责的请求，不属于法院审查范围。
《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条规定“国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。”第三十五条规定：“有本法第三条或者第十七条规定情形之一，致人精神损害的，应当在侵权行为影响的范围内，为受害人消除影响，恢复名誉，赔礼道歉；造成严重后果的，应当支付相应的精神损害抚慰金。”可见在新闻媒体上公开曝光并非国家赔偿法所规定的侵权责任承担方式，因此对吕某蕾请求在新闻媒体上公开曝光的请求，不予支持。
裁判要旨
1.因房屋违法强拆，长期未补偿安置的，被拆迁人主张赔偿因房价上涨造成的损失，人民法院应予支持。采取现房安置方式的，安置房屋不低于被拆除房屋的使用标准及使用价值；采取货币赔偿方式的，不低于生效判决作出时同类房屋的市场价值。
2.因房屋违法强拆，长期未补偿安置的，被拆迁人过渡安置补助的货币赔付时间从房屋被强拆之时计算至判决生效之时。人民法院认定过渡安置补助标准应充分考虑当地租房费用的市场价格因素。
3.因房屋违法强拆，原告主张屋内财产损失，但未就损失情况尽到初步举证责任的，人民法院不予支持。
4.行政赔偿诉讼中，原告提出对违法人员追偿、追责及在新闻媒体上公开曝光等赔偿请求，不属于行政赔偿之诉审理范围，人民法院不予支持。
关联索引
《中华人民共和国行政诉讼法》第76条、《中华人民共和国国家赔偿法》第4条
一审：辽宁省沈阳市中级人民法院（2015）沈中行初字第393号行政判决（2016年4月7日），二审：辽宁省高级人民法院（2016）辽行赔终17号行政判决（2017年4月20日）来源：鲁法行谈
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