北京圣运律师谈征地拆迁中常见的三种“套路”及应对措施，征地拆迁基本流程:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京圣运律师谈征地拆迁中常见的三种“套路”及应对措施，征地拆迁基本流程

更新时间:2024-12-21 23:47 发布:2024-09-24 13:47 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京圣运律师谈征地拆迁中常见的三种“套路”及应对措施,虽然国家就征地拆迁程序做出了相当严格的规定，也禁止了一系列对被征收人较为不利的行为。但这些政策、法律法规却很难真正的落实到实践中。个别人还因利益的驱使，利用职务之便谋取私利，侵害被征

北京圣运律师谈征地拆迁中常见的三种“套路”及应对措施，征地拆迁基本流程

一、北京圣运律师谈征地拆迁中常见的三种“套路”及应对措施，征地拆迁基本流程

　　虽然国家就征地拆迁程序做出了相当严格的规定，也禁止了一系列对被征收人较为不利的行为。但这些政策、法律法规却很难真正的落实到实践中。个别人还因利益的驱使，利用职务之便谋取私利，侵害被征收人和国家的利益。

　　有的征收项目在征收过程中，则为了实现低成本征收的目的，以各种名义或是政策口号强制拆除被征收房屋或是对被征收人不予合理补偿。今天北京圣运律师就根据办案经验为您盘点征地拆迁中常见的一些套路，希望大家在遇到这些情况时，能及时的应对。

　　【第一种套路，以“拆违”名义促进拆迁】

　　“你的房子没有房产证，违反了《城乡规划法》以及其他相关的法律规定，属于违法建筑，给你目前这些补偿已经是仁至义尽了”

　　“房子是违建，限你在规划的时间内自行拆除，否则我们在拆除后，一分钱都不会补偿给你”

　　上述这些话，相信绝大多数被征收人在征地拆迁中都会听证。通常，征收人与被征收人就拆迁补偿事宜未达成一致，被征收人拒绝在拆迁补偿协议上签字时，征收方就会对被征收人说“你房子是违法建筑”类似的话，试图将被征收人的房屋认定成违法建筑，让被征收人在极低的拆迁补偿协议上面签字，然后达到他们征收的最终目的。

　　我国《城乡规划法》是2008年实施的，而且在《城乡规划法》中也明确规定了违法建筑的认定主体和审批手续。但是，如果被征收房屋是2008年之前建的，或者说是更久之前的房子，这样的房子即使是没有办理相关手续，那么在拆迁中也不宜认定成违法建筑，因为这类无证房屋是因历史遗留问题造成的。所以，征收方一口认定无证房屋即是违法建筑是不正确的，也是不符合相关的法律规定，并且征收方以这种方式来促进拆迁违背了法律中规定的征收原则。

　　在《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》中明确规定了，因公共利益征收国有、集体土地的，要保障被征收人的合法权益，给予被征收人的补偿不能低于其原有的生活水平。所以，实践中，被征收人要遇到这样的情况，一定要及时的咨询律师。

　　【第二种套路，以“拆危”名义达到拆迁目的】

　　“你家房子太旧了，而且这墙都已经有裂缝了，再不拆，会给人身安全造成极大的伤害”

　　“我们都找专家鉴定了，你这房子已经是危房了，而且给你的补偿也比人家没有安全隐患的要高，你就知足吧”

　　实践中，这种情况也是非常常见的。被征收人就补偿事宜未与征收方协商一致时，征收方除了会以拆违的名义对被征收人进行施压之外，也常会将被征收房屋偷偷的凿个大洞或是用车撞出一条裂缝，然后向有关部门申请危房鉴定，或是直接认定成危房，再强制拆除房屋以达到征收目的。

　　所谓的危房是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。但是，房屋是不是危房是需要由有资质的机构进行鉴定的，而且危房的鉴定只能是房屋所有权人或是房屋使用人，我国法律上并没有赋予其他单位或是个人有申请鉴定危房的权利。

　　所以说，征收方自行向有关部门申请或是直接认定被征收房屋是危房都是不合法的，他们这么做的目的就是为了让被征收人乖乖的在补偿协议上面签字或是搬离被拆迁房屋。因此，被征收人在遇到这种情况时，要及时的收集证据，比如现场照、录像等。

　　【第三种套路，断水、断电威胁被征收人】

　　“大部分人已经签订了补偿协议，所以，你得赶快签字，不然两天后就没有电和水了 ”

　　“再不签字搬走，就对你们断水、断电”

　　大家都非常的清楚，一旦没水、没电对被征收人的生活会造成很大的影响，可征收方却为了急于完成拆迁工作，常以断水、断电的方式吓唬或是威胁被征收人搬迁、签字，但这种行为却是不合法的。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。所以，若征收方以这种套路威胁被征收人，那么只要被征收人提起行政诉讼，那么法院势必会判决征收方断水、断电的行为违法。

　　以上三种是征收方在征地拆迁惯用的套路，如果被征收人遇到了千万不要妥协，千万不要认为对方是行政机关就退缩，在面对补偿不合理，征收程序不合法时，要积极及时的咨询律师，避免自己的合法权益受到损失。

二、不服责令交地应如何救济？

因国家建设征收土地，需要交出我们自己的土地与房屋，这也就是我们经常谈到的土地征收和房屋拆迁。而本此课程主要讲解村集体土地遇到国家建设征收时，需要交出土地这一环节。那么，想要清楚的了解责令交地程序，首先便要知道我国土地所有权归属性质的问题，你知道你家的土地是归属哪一类吗？相信看完本文你便知晓！其次，便是不服责令交地时，作为被征收人的我们应该怎样救济维权？今天，北京市北京圣运律师事务所主任律师贾启华为您详细讲解以上问题，欢迎大家收看！

　　北京北京圣运律师事务所拥有专业拆迁律师团队，专注致力于征地拆迁维权案。在针对征地拆迁方违法征地拆迁以及不合理的补偿时，有着自己对案件的处理方式，作为一个法律的权衡者，我们始终以被拆迁人维权信念及权益冲刺在30多个省市中的征地拆迁的第一线，为更多的被拆迁人争取更好的权益。

三、北京圣运内蒙古强制拆除胜诉案例谈市中级人民法院认为一事不再理，看北京圣运律师如何要求法院依法审理

　　【基本案情】

　　呼伦贝尔牙克石孔老先生的合法房屋在2016年因牙克石市人民法院的准予执行裁定而被牙克石相关行政部门强拆，孔老先生此前却没有接到任何行政和执行文书，一气之下老先生把牙克石政府告到了呼伦贝尔中级法院。遗憾的是，提起诉讼后老先生被法院告知其房屋是牙克石市政府按照法院裁定实施的司法行为，该案不属于人民法院行政诉讼的受案范围，因此以裁定形式不予立案。

　　当年孔老先生就慕名找到了北京市北京圣运律师事务所，北京圣运律师接受委托后经过研判，决定采取釜底抽薪的维权策略，从否定基层的强制执行裁定入手启动申诉程序。经过律师在两级法院和检察院之间不断的申诉努力，终于柳暗花明，事情在2021年3月22日迎来了重大转机，这一天牙克石市人民法院作出（2015）非执字第2-1号行政裁定，撤销了当年对孔老先生房屋准予执行的裁定。

　　成功撤销原准予执行裁定后孔先生继续委托北京圣运律师希望为自己被侵犯合法权益已达六年之久的强拆行为讨个说法。北京圣运律师依据（2015）非执字第2-1号行政裁定等文件再次代理老先生向呼伦贝尔市中级人民法院提起行政诉讼，让孔先生万万没想到的是一审法院竟然认为本次起诉属于重复起诉并驳回了孔先生的起诉，面对这一意想不到的情况，北京圣运律师作为专业团队对此并不惊讶，律师团队为孔老先生详细解读了一审裁定的一些问题后为孔老先生提起了上诉。

　　在内蒙古自治区高级人民法院二审过程中，北京圣运律师与审判法官耐心交流，不断沟通，终于使法官认可了孔老先生的合法权益，并明确了“市政府实施被诉强制拆除行为的事实基础发生变化，孔先生基于该新的事实提起的本案诉讼于前诉具有可分性……其提起本案诉讼并不违反一事不再理原则。”

　　至此，整个维权峰回路转，云开雾散。内蒙古高院最终裁定要求呼伦贝尔市中级法院继续实体审理孔老先生房屋被违法强拆一案！阴霾散去，等待孔老先生一家人的必定是春暖花开！北京圣运律师付出了努力，品味了执着，也最终收获了希望与信赖！

　　【案件结果】

　　内蒙古自治区高院指令市中级人民法院继续审理本案！

四、拆迁律师谈不属于必须拆迁的房屋，村民有权要求拆迁或补偿吗？

　　多次协商补偿后未果，张先生、宋先生提起诉讼，请求确认征收方征收行为违法，经过法院审理后，确认了征收行政征收补偿安置行为违法。但在判决生效后，张先生与宋先生就补偿事宜仍未达成一致。2018年张先生、宋先生申请征收方对其房屋附属物进行征收并合理补偿，可征收方认为，其房屋不属于必须要拆迁的房屋，所以拒绝了对其履行补偿的职责。那么，面对这种情况，被征收人该怎么维护自己的权益呢？

　　张先生、宋先生是江苏省人，在所在村集体土地上拥有宅基地，建有住宅房屋该房屋系一个统一的整体。2015年3月，征收方下发《关于印发xx重点交通工程建设项目涉及集体土地及附着物征收补偿工作实施意见的通知》，2015年10月，拆迁指挥部又发布了《拆迁实施意见》。

　　2016年村民委员会向张先生、宋先生发出《告知书》，告知其房屋也在拆迁范围内，并且要求其在规定的时间内签订补偿协议，否则后果自负。虽然之后就补偿事宜经过多次协商，但双方仍未达成一致。2017年8月，张先生、宋先生向法院提起了诉讼，法院审理后认为征收方未提供证据证明此次征收是合法的，于是判决征收方征收行为违法。但该判决生效后，双方就补偿依旧未达成一致。

　　2018年7月，张先生、宋先生申请征收方对其房屋及附属物进行征收并合理补偿。一个月后，征收方作出回复，认为征收已经结束，所以拒绝了张先生、宋先生的请求。后张先生、宋先生不服，向法院提起了诉讼，请求撤销征收方拒绝履行法定职责的回复，判决征收方依法履行补偿职责。

　　征收方辩称，张先生、宋先生要求征收的房屋已经超出必须征收的范围。张先生、宋先生的房屋仅部分在环评线范围内，依据征收的相关规定，环评线内的征收按照自愿原则处理，但现在征收已经结束，征收补偿安置行为已被确认违法，张先生、宋先生再继续要求征收无法律依据。而且，其作出的回复，也符合法律规定。所以请求判决驳回张先生、宋先生的诉讼请求。

　　法院认为，张先生、宋先生的房屋在拆迁的环评批复范围内，有权选择要求拆迁并要求补偿。征收方以该房屋属于环评批复范围，不属于必须拆迁的房屋，拒绝履行补偿职责错误，所以应依法撤销，且应当继续履行补偿职责。再者，张先生、宋先生的房屋属于一个完整的整体，不具有物理上可区分性，所以在拆迁时应当作为一个整体进行拆迁，并且要对其进行补偿。

　　况且，在补偿未达成一致的情况，征收方应当要及时的作出补偿决定。因此，在没有就补偿事项协商一致时，即使张先生、宋先生没有申请履行职责，征收方也要主动作出补偿决定。所以，征收方以上述理由拒绝补偿，缺乏法律依据。

　　最终法院判决撤销了征收方作出的《关于履行法定职责申请书的回复》，判决征收方在判决生效之日起六十日内对张先生、宋先生的房屋等作出补偿安置决定。

　　征地拆迁涉及到老百姓的切身利益，所以只要老百姓的房屋是在征收的范围内，那么征收方都应当要给予被征收人合理、公平的补偿，不能说是不属于必须要拆迁的房屋就对被征收人不予补偿，不对其履行补偿职责了，这种行为显然是不合理的。

五、最高法判例谈农村集体土地上房屋违法强拆行政赔偿的赔偿范围、赔偿方式、赔偿标准

　　裁判要点

　　1 赔偿范围：根据行政法的基本原理，行政机关基于合法行政行为造成他人损失产生的是补偿责任，反之因违法实施行政行为造成他人损害产生的是赔偿责任。行政赔偿是国家赔偿的一种形式。《国家赔偿法》第三十六条第八项规定的”直接损失”的范围，包括被拆建筑物重置成本损失（重新建造与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用）、当事人应享有的农房拆迁安置补偿权益（产权调换安置房或特殊情况安置指标回购、过渡费、搬家费、奖励费等）、对动产造成的直接损失（附属物、室内物品）等。

　　2.赔偿方式：在房屋损失的赔偿方式上，虽然当事人的诉讼请求仅是判令赔偿义务机关支付赔偿金，但从切实保障其应享有合法权益角度看，赔偿义务机关仍有提供产权安置房或者支付拆迁安置赔偿金的义务，以保障当事人的赔偿方式（货币赔偿或产权调换）选择权。要尽可能保障当事人的产权调换权益，避免因房地产价格上涨、采取单一货币赔偿难以有效保障当事人的居住权益。

　　3.赔偿标准：首先，应当秉持的基本原则是，对当事人的行政赔偿不应低于其原应得的相关拆迁安置补偿权益。其次，要以补偿安置方案为基础，兼顾其他被拆迁人已获得的补偿安置利益，全面考虑法律、行政法规、当地政策规定及其他项目的类似补偿方式与标准，统筹考虑房地产价格变化因素，确保当地拆迁补偿安置工作的连续性、一致性和公平性，确保当事人的基本居住权益得到充分保障（居住条件不降低、有改善）。再次，在不违反法律、法规禁止性规定的情况下，尽可能给予当事人必要、合理的照顾和安排，以体现对违法行政行为的惩戒和对被侵权人的关爱与体恤。

　　裁判文书

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政赔偿判决书

　　（2018）最高法行再163号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：周小平。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江省湖州经济技术开发区管理委员会。住所地：浙江省湖州市龙溪路208号。

　　法定代表人：凌建荣，该管理委员会主任。

　　委托诉讼代理人：涂四益，广东穗宏律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：施伟伟，浙江银湖律师事务所律师。

　　再审申请人周小平诉被申请人浙江省湖州经济技术开发区管理委员会（以下简称湖州经开区管委会）拆迁行政赔偿一案，浙江省湖州市中级人民法院于2016年4月11日作出（2014）浙湖行赔初字第4号行政赔偿判决：一、湖州经开区管委会赔偿周小平赔偿金499617.9元；二、驳回周小平其他诉讼请求。周小平不服提起上诉后，浙江省高级人民法院于2016年11月24日作出（2016）浙行赔终36号行政赔偿判决：驳回上诉，维持原判。周小平仍不服，向本院申请再审。本院于2018年7月31日作出（2018）最高法行申369号行政裁定，提审本案，并依法由审判员王晓滨、审判员耿宝建、审判员白雅丽组成合议庭，于2018年10月16日公开开庭审理了本案。再审申请人周小平，委托诉讼代理人程刚、谢启大，被申请人湖州经开区管委会的法定代表人凌建荣，委托诉讼代理人涂四益、施伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　浙江省湖州市中级人民法院一审查明：周小平在浙江省湖州市吴兴区凤凰街道陈板桥村章家湾自然村（以下简称章家湾村）拥有房屋两处（建筑面积分别为262.44平方米、238.88平方米），分别系其叔父周阿才、其父周阿连于1984年建造，1992年经协商周小平购得该两处涉案建筑。章家湾村于2010年起开始实施农房拆迁改造，因未能与周小平达成安置补偿协议，湖州经开区管委会之内设机构拆迁办公室（以下简称经开区拆迁办）于2012年3月13日向湖州环太湖集团有限公司发出书面函件，载明”陈板桥村章家湾区块列入开发区旧村改造范围，该区块涉及周小平楼房2幢（含拖间）总建筑面积501.32平方米（面积分别为262.44平方米和238.88平方米）。涉及周小平父亲周阿连平房及简易房2处总建筑面积38.95平方米（其中平房26.95平方米，简易房12平方米）。现因旧村改造工作建设需要，将这些房屋先以拆除，其拆迁安置补偿事宜由开发区拆迁办和拆迁户协商处理。”同月，经开区拆迁办组织人员将涉案建筑强制拆除。另查明，章家湾村的土地性质为集体所有土地。周小平不服诉至一审法院，请求判令湖州经开区管委会按国有土地上房屋征收标准对其安置赔偿人民币8271780元。

　　一审法院认为：《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十八条规定，当事人在提起行政诉讼的同时一并提出行政赔偿请求，或者因具体行政行为和与行使行政职权有关的其他行为侵权造成损害一并提出行政赔偿请求的，人民法院应当分别立案，根据具体情况可以合并审理，也可以单独审理。本案属于当事人在提起行政诉讼的同时一并提出行政赔偿请求的情形，故本案与（2014）浙湖行初字第22号行政案件采取分开立案、合并审理的方式。本案中湖州经开区管委会内设机构于2012年3月强制拆除周小平涉案建筑行政行为违法，侵害了周小平的合法权益，应当承担赔偿责任。本案周小平诉请湖州经开区管委会赔偿涉案建筑价值，但涉案建筑已被拆除且无法评估，而双方对浙江众诚房地产评估事务所作出的众诚评估湖（10）拆16-064号以及众诚评估湖（10）拆16-065号《湖州房地产评估单》中涉案房屋建筑面积、附属物等没有异议，故可参照该两份《湖州房地产评估单》确定价值。本案的争议焦点为对于涉案建筑应当以何赔偿标准予以赔偿。周小平主张参照邻近地块国有土地上商品房价格予以确认赔偿标准，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。一审法院认为在无法以评估或其他方式确定涉案建筑价值的情况下，可以参照湖建发（2013）184号《湖州市住房和城乡建设局关于印发湖州市市区国有土地上房屋征收评估有关标准的通知》（以下简称184号《通知》）予以确定。由于湖州经开区管委会违反法定程序强制拆除涉案建筑，存在过错，故一审法院以有利于周小平的标准，确定涉案建筑的材质等级及成新率。一审法院参照184号《通知》确定涉案建筑材质为砖混混合一级，成新率为75%。根据众诚评估湖（10）拆16-064号以及众诚评估湖（10）拆16-065号《湖州房地产评估单》，涉案建筑的建筑面积分别为262.44平方米和238.88平方米，故一审法院确定两建筑的重置价分别为257847.3元和234699.6元。又根据该两份《湖州房地产评估单》，一审法院确定涉案建筑的附属物价值为4253元和2818元。故赔偿总价值为499617.9元。据此，一审法院依照《中华人民共和国国家赔偿法》（以下简称《国家赔偿法》）第四条第四项、第三十二条、第三十六条第四项和《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定,判决：一、湖州经开区管委会赔偿周小平赔偿金499617.9元。二、驳回周小平的其他诉讼请求。

　　周小平不服一审判决，向浙江省高级人民法院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判湖州经开区管委会向其支付赔偿金13641920元。其主要的上诉理由为：一审判决以184号《通知》为依据，确定其房屋的赔偿价值系适用法律错误。一审判决未适用市场比较法对其房屋价值进行测算明显错误，未能正确适用《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》相关条款处理本案，导致了不公平、不合理的判决。现其合法建筑已被强制拆除，其在原址对被拆除房屋进行重置已不可能实现，只能购买周边同等地段的商品房用于居住，其要求参照同等地段商品房价格确定赔偿数额完全合情、合理、合法。浙江省高级人民法院二审对一审法院查明的事实予以确认。

　　二审法院认为：本案系因湖州经开区管委会对周小平涉案房屋的行政强制拆除行为违反行政程序被一审法院确认违法而引发的行政赔偿案件。根据《国家赔偿法》第二条规定，行政赔偿是指国家行政机关及其工作人员违法行使职权，侵犯了公民、法人和其他组织的合法权益并造成损害的，由行政机关作为赔偿义务机关对造成的损害承担赔偿义务。该法第四条第四款规定，行政机关及其工作人员在行使职权时，有造成财产损害的其他违法行为情形的，受害人有取得赔偿的权利。第三十六条第八项规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。涉及本案，周小平的房屋系集体土地上的房屋，因房屋所在地章家湾村实施农房拆迁改造而被强制拆除。但行政赔偿与拆迁补偿安置分属不同的救济途径，且《国家赔偿法》第三十六条第八项已明确规定财产权受到损害的按照直接损失给予赔偿，故周小平提出按照国有土地上房屋征收补偿标准给予赔偿，缺乏事实和法律依据。由于涉案房屋已被拆除且无法再行评估，一审法院鉴于当事人双方对浙江众诚房地产评估事务所就周小平两处房屋作出的众诚评估湖（10）拆16-064号以及众诚评估湖（10）拆16-065号《湖州房地产评估单》中的建筑面积、附属物等没有异议的实际情况，从有利于周小平的利益出发，参照184号《通知》确定涉案房屋的建筑材质等级为砖混混合一级，成新率为75%，并按照被拆除农房的重置价格结合成新计算涉案房屋的赔偿金，并无不当。但周小平仍享有章家湾村农房拆迁改造安置补偿的权利。综上，周小平的上诉理由不能成立，二审法院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予以维持。据此，二审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

　　周小平向本院申请再审，请求撤销一、二审判决，依法改判湖州经开区管委会向其支付赔偿金27071280元。其申请再审的主要事实和理由为：（一）一、二审法院在明知湖州经开区管委会即将对陈板桥村的土地实施征收，再审申请人已不能在原址对被拆除房屋实现重置的情况下，仍主张参照184号《通知》的相关规定，以重置价确定再审申请人房屋价值，属于适用法律错误。两审法院应当严格依照《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》或者《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》等相关法律、法规及司法解释的规定审理。（二）二审法院认为行政赔偿与拆迁补偿安置分属不同的救济途径，要求再审申请人另行主张拆迁改造安置补偿，将此事项排除于行政赔偿范围之外，不仅造成了再审申请人的讼累，也不符合有效化解行政争议的行政诉讼法立法目的，有违法律的公平公正。被申请人对涉案房屋的行政强制拆除行为已被法院确认违法，理应按照《国家赔偿法》的相关规定作出全面的赔偿。且即便按被申请人拟定的拆迁安置政策，再审申请人的501.32平方米的房屋被拆除后只能获得50平方米的安置面积，这根本无法保障其原有的居住条件不降低。（三）陈板桥村向村民发放宅基地征收补偿款的行为完全可以证明章家湾村的集体土地已被依法征收。原审法院应参照《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款有关”征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予以支持”的相关规定对本案作出判决。综上，一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，再审申请人为维护其合法权益，现申请再审。

　　湖州经开区管委会答辩称:（一）对于涉案房屋系建造于1984年、再审申请人购买于1992年、2012年因实施旧村拆迁改造被拆除、所在土地性质为集体土地等事实，再审申请人无论两审还是其再审申请书中均无异议。（二）原审法院参照184号《通知》确定涉案房屋的价值，合法合理且充分考虑了再审申请人的最大合法权益。涉案房屋所在土地系集体所有土地，涉案房屋性质为集体土地上的农房。再审申请人主张应按国有土地上房屋征收与补偿的标准进行赔偿，不符合客观事实及相关法律、法规和司法解释之规定。（三）行政赔偿与拆迁改造安置补偿属于不同行政法律关系，二审判决告知再审申请人仍享有农房拆迁改造安置补偿的权利符合立法目的，符合行政诉讼”一事一审”的原则。（四）再审申请人有关”若按被申请人拟定的拆迁政策，申请人的501.32平方米的房屋被拆除后只能获得50平方米的安置面积，无法保障申请人原有居住条件不降低”之陈述纯属偷换概念，据核查其父母、前妻、儿子均得到拆迁补偿房屋安置；其所提之27071280元赔偿金额清单明细纯属随意主观虚报，系在原审”判令被告按国有土地上房屋征收标准对原告安置赔偿人民币8271780元”诉讼请求外随意增加诉讼请求，于法不符。此外，本案申请再审已超过6个月的法定期限，二审判决落款时间为”2016年11月24日”，而再审申请书落款时间为”2017年12月11日”。综上，请求本院依法维持原审判决，不支持再审申请人的再审申请。

　　以上事实有再审申请人提交的再审申请书，被申请人再审阶段提交的答辩状，再审听证笔录、庭审笔录，一、二审庭审笔录及判决书等证据在案佐证。本院对原审法院查明的基本事实予以确认。

　　本院认为：本案系集体土地上房屋强制拆除行为被确认违法而引发的行政赔偿争议。核心问题是从《国家赔偿法》的角度，如何看待原审法院在法律适用以及判定的具体赔偿范围、数额的正确性、合法性。现就四个问题分述如下：

　　一、关于《国家赔偿法》第三十六条第八项”直接损失”的理解

　　《国家赔偿法》第三十六条第八项规定：”侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”本案二审法院判决书载明：”行政赔偿与拆迁补偿安置分属不同的救济途径，且《国家赔偿法》第三十六条第八项已明确规定财产权受到损害的按照直接损失给予赔偿，……但周小平仍享有章家湾村农房拆迁改造安置补偿的权利。”由上可见，二审法院将《国家赔偿法》规定的”直接损失”仅仅解释为房屋被拆除后的重置损失，而将再审申请人周小平应当享有的农房拆迁安置补偿权益排除在外，有失偏颇。本案行政赔偿责任之源起，系在章家湾村实施农房拆迁改造过程中，因未能与周小平达成安置补偿协议，经开区拆迁办组织人员将涉案建筑强制拆除。该行为被一审法院作出的另案生效行政判决（[2014]浙湖行初字第22号）确认违法，违法性体现在被申请人湖州经开区管委会未经法定程序制作催告书、未听取当事人意见等。根据行政法的基本原理，行政机关基于合法行政行为造成他人损失产生的是补偿责任，反之因违法实施行政行为造成他人损害产生的是赔偿责任。行政赔偿是国家赔偿的一种形式。《国家赔偿法》上述”直接损失”的范围，除包括被拆建筑物重置成本损失外，还应当包括再审申请人应享有的农房拆迁安置补偿权益以及对动产造成的直接损失等。主要理由是：

　　第一，将拆迁安置补偿权益归入赔偿范围，符合国家赔偿法的立法精神。国家赔偿制度设立的初衷，在于弥补公民因国家行政权或者司法权的违法运用而遭受的损失，使之恢复到未被侵害前的状态。要最大程度地发挥《国家赔偿法》在维护和救济因受到国家公权力不法侵害的行政相对人的合法权益方面的功能与作用，对《国家赔偿法》第三十六条中关于赔偿损失范围之”直接损失”的理解，就不仅包括既得财产利益的损失，还应当包括虽非既得但又必然可得的财产利益损失，才符合该法的立法精神。本案在案证据显示，湖州经开区管委会于2005年5月17日印发了《湖州经济技术开发区农房拆迁安置补偿实施办法》（湖开发委通[2005]38号），湖州经开区拆迁办于2010年5月12日通过《拆迁简报》方式公布了《湖州经济开发区凤凰街道陈板桥章家湾自然村农房拆迁安置政策和补偿标准》，凤凰街道陈板桥村村民委员会于2010年5月10日与湖州经开区拆迁事务所等签订了《协议书》，再审申请人的房屋位于拆迁范围内。据此可以确认，如果没有湖州经开区管委会违法强拆行为的介入，再审申请人必定可以通过拆迁安置补偿程序获得相应补偿。这意味着这部分利益属于必然可得利益，应当纳入《国家赔偿法》规定的”直接损失”范围。仅从上述文件所列内容看，补偿事项就包括了产权调换安置房（特殊情况安置指标回购）、过渡费、搬家费、奖励费等，而不仅仅是原审法院所核定的被拆除农房的重置价格。原审法院将前述事项割裂开来并排除于”直接损失”之外，不具有合法性。

　　第二，将再审申请人必然可得的拆迁补偿排除在行政赔偿之外，明显有失公正。如果再审申请人无法通过行政赔偿程序，获得按照拆迁补偿程序本可获得的全部补偿，客观上将造成其受到法律保护的利益因无法得到司法救济难以实现，而被申请人却因违法行为而免于承担本应更关键、影响程度更大的一部分赔偿责任之负面后果。而二审判决有关”周小平仍享有章家湾村农房拆迁改造安置补偿的权利”之表述，在实践中可能为行政机关开脱其过错，不明晰责任性质，甚至不及时兑现赔偿义务留出空间与借口。如对此听之任之，不加以纠正，则明显违背行政诉讼法维护公民、法人和其他组织合法权益的立法目的，与司法需要彰显的公平正义背道而驰。因此，被申请人有关本案中行政赔偿与拆迁安置补偿属于不同行政法律关系的申辩理由明显不具有合理性，本院不予支持。相反，本院重申对《国家赔偿法》有关”直接损失”的准确理解，有利于防止实践中不当限缩赔偿义务机关应当承担的国家赔偿责任，厘清类似情况下的行政赔偿范围，对于减少纠纷，统一裁判尺度，规范赔偿秩序具有正向引导作用，从而有利于充分体现”有权必有责，用权受监督，侵权要赔偿，违法要追究”的权责相统一的法治理念。

　　第三，人民法院在条件允许的情况下，通过行政赔偿程序一并解决相关拆迁补偿问题，符合诉讼经济原则，有利于行政争议的实质性化解，也有利于警示教育赔偿义务机关及其工作人员。无论此前的拆迁补偿还是实施强拆行为被法院确认违法之后的拆迁赔偿，相关责任主体都是被申请人湖州经开区管委会。被申请人此前与此后都无法规避行政法上的补偿或赔偿义务。对于涉案房屋而言，两种程序解决的是同一损失的弥补问题，而从国家赔偿的实际功能看，不仅在于实现国家对行政侵权受害者的救济和体恤，也在一定程度上体现着对赔偿义务机关及其工作人员的警示与教育。在此情况下，如果依循原审判决的逻辑，要求再审申请人必须通过拆迁补偿程序另行寻求救济，不仅实无必要，且会给国家的司法和行政资源造成浪费，也会淡化对赔偿义务机关及其工作人员的惩戒意义。因此，出于实质解决争议，减少当事人讼累，节约国家司法和行政资源，以及警示赔偿义务机关及其工作人员及时纠错、严格公正文明执法之考量，本案宜通过行政赔偿程序一并解决纠纷为宜。按照全面赔偿原则，对再审申请人的合法权益全面及时、一次性地赔偿救济到位，有利于体现行政诉讼便于当事人诉讼，便于人民法院依法独立、公正和高效行使审判权的”两便”原则，体现诉讼经济的司法规律和促进行政机关依法行政的新时代要求。

　　二、关于涉案房屋重置价的核定

　　本案中，原审法院判决被申请人给予再审申请人全部赔偿款499617.9元之构成，主要包括了涉案房屋被拆除后的重置价加上附属物价值。其中的”重置价”，主要是指重新建造与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用，通俗地理解，就是被拆房屋重新建设的建筑价值（成本价）。就本案而言，仅就这部分成本价的核定额看，原审法院基于被申请人违法强制拆除房屋存在过错，指出在房屋已被拆除且无法再行评估的同时，鉴于双方对浙江众诚房地产评估事务所就两处房屋分别作出的众诚评估湖（10）拆16-064号、065号两份《湖州房地产评估单》中的建筑面积、附属物等没有异议的实际情况，未简单参照上述《湖州经济开发区凤凰街道陈板桥章家湾自然村农房拆迁安置政策和补偿标准》的相关规定，而是从有利于再审申请人的利益出发，参照了184号《通知》（即湖州市市区国有土地上房屋征收评估有关标准）进行核定，确定了涉案建筑的材质等级及成新率。以涉案房屋的建筑材质等级为砖混混合一级、成新率为75%的标准计算被拆除农房的重置价格。核定两处涉案房屋建筑面积分别为262.44平方米和238.88平方米，重置价分别为257847.3元和234699.6元，共计492546.9元。本院认为，单就涉案房屋重置价一项赔偿内容看，上述核定方式体现了以人为本，值得肯定。

　　然而，原审法院虽然指出双方当事人对上述两份《湖州房地产评估单》中涉案房屋建筑面积、附属物等没有异议，但本院庭审期间，在有关涉案房屋权属合法性上，被申请人主张涉案房屋仅一处有建设用地使用权证且证载主体系周阿才而非周小平，同时相关用地存在面积明显超标且有违”一户一处宅基地”原则，应属于行政处罚对象，法律不应保护；再审申请人则主张其是合法权利受让人，类似涉案房屋都未办理房产证，而两本土地证在被强拆的房屋内灭失，集体经济组织内部成员之间房屋流转合法有效等。本院认为，上述争议并非原审期间双方争议的核心，涉案房屋建造于1984年，结合我国以往农村房产交易总体状况以及相关规定，被申请人的上述主张并不足以否定再审申请人对涉案房屋享有的合法权益。

　　三、关于房屋附属物及屋内动产的认定

　　前述分析可知，原审法院判决确定的499617.9元赔偿金不能全面客观地反映涉案房屋应包含的整体价值和利益。实践中，人民法院关注的行政赔偿范围通常还包括房屋附属物以及屋内动产。本案中，原审法院根据众诚评估湖（10）拆16-064、065号两份《湖州房地产评估单》，确定了涉案建筑的附属物价值为4253元和2818元，共计7071元。本院庭审期间，再审申请人当庭陈述屋内尚有80年代末的家具、床、写字台、桌子、老照片以及两本土地证等物品，且针对被申请人有关已对房屋有价值的物品一并作出评估，对空调、热水器、电话等进行了价格鉴定并列出相应清单之主张，再审申请人当庭予以否认；再审申请人同时认为，一审判决中的”附属物”不包括空调、热水器、电话。经本院查阅一审案卷，上述两份《湖州房地产评估单》之”章家湾房屋附属物记录表”格式中虽有”分体式空调””太阳能热水器””电话”项，但分别评估的房屋附属物价值4253元、2818元并不包括上述三项内容（仅包含”标准晒场及水泥道路””灶头””化粪池”项）。而一审判决却指出，双方当事人对上述两份《湖州房地产评估单》中涉案房屋建筑面积、附属物等没有异议，这与其在本院庭审期间的表述是存在出入的。究竟如何看待本案房屋附属物的范围？以及强制拆迁过程中涉案房屋内是否有或是有哪些应予赔偿的动产？双方当事人对此问题之表述仍存在争议，尚需行政机关在后续赔偿环节中进一步查明，再审申请人亦当依法提供相应的证据加以证明。

　　四、关于赔偿方式与标准

　　在赔偿方式上，鉴于涉案项目其余60户已经由被申请人统一异地补偿安置完毕，被申请人在再审期间向本院反映安置房源均为国有土地上的商品房，且涉案地块的土地性质将来可能转化为国有，故在涉案不动产的赔偿方式上，虽然再审申请人的原审诉讼请求仅是判令被申请人支付赔偿金，但从切实保障其应享有合法权益角度看，被申请人仍有提供产权安置房或者支付拆迁安置赔偿金的义务，以保障再审申请人的赔偿方式选择权。

　　在赔偿标准上，首先，应当秉持的基本原则是，为体现对违法拆除行为的惩戒，对再审申请人的此项赔偿不应低于其原应得的相关拆迁安置补偿权益。其次，对于双方当事人争议的《湖州经济技术开发区农房拆迁安置补偿实施办法》《湖州经济开发区凤凰街道陈板桥章家湾自然村农房拆迁安置政策和补偿标准》，涉及到再审申请人以外的其他60户以及当地其他项目的类似补偿方式与标准，在再审申请人一方强烈反映按照当地上述拆迁安置补偿政策只能取得50平方米左右安置补偿面积明显不合理的情况下，宜全面考虑法律、行政法规以及浙江省、湖州市相关法规、规章执行的连续性和一致性，对再审申请人依法取得的房屋的合法建筑面积及其所附载的权益切实加以保障。由于上述问题牵扯因素多、相对复杂敏感，在原审法院未对此作出审查而是仅指出再审申请人”仍享有拆迁改造安置补偿权利”、各方对此在原审期间举证、质证及事实认定并不充分的情况下，本院对此在本案中亦不直接判断，仅重点指出法律适用及赔偿范围缺漏问题，具体的赔偿方式、标准以及金额可由双方当事人后续进一步协商推进。再次，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十条之规定，人民法院针对赔偿案件可以组织调解。本院庭审期间因各方分歧过大难以达成调解协议。本案判决之后，被申请人仍应积极协调再审申请人，切实履行好行政赔偿义务，尽可能协调化解争议，如仍难以达成一致意见，宜依照《国家赔偿法》有关规定及时作出赔偿决定。再审申请人如不服，仍有权依法寻求司法救济。

　　针对再审申请人有关按国有土地上房屋征收标准对其安置赔偿的再审请求，根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款有关”征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予以支持”的相关规定，其适用前提是农村集体土地已被征收，而本案该条件尚不具备，在前期已对60户按当地拆迁补偿安置政策补偿完毕后，仅对再审申请人按国有土地上房屋征收标准赔偿依据不足。但出于对违法行政行为侵权受害者合法权益充分保护的考虑，行政机关在确定行政赔偿标准与额度的过程中，应当充分考虑相关法律、法规和政策规定，在不违反法律、法规禁止性规定的情况下，结合再审申请人分户及亲属安置情况、原房屋面积状况等特定事项，同时考虑房屋附属物、动产以及本次拆迁涉及的搬家费、过渡费、奖励金等具体给付事项，尽可能给予再审申请人必要、合理的照顾和安排，以体现对违法行政行为的惩戒和对被侵权人的关爱与体恤。应当看到，当前以”城中村改造””旧村改建”等名义推进乡村环境治理乃至城市功能区建设的现象，在一些地方有不同程度的表现。行政机关在土地尚未征收的情形下，要特别注意依法依规保障农户的合法权益。如果有关项目今后实质上不再适宜作为农用地继续开发，行政机关应当尽快推动完善后续的土地征收等程序，切实保障集体经济组织及其成员的合法权益。另需说明的是，针对被申请人有关再审申请人申请再审超过法定期限的抗辩理由，经本院核实，再审申请人于2017年3月10日曾向本院立案庭邮寄了再审申请书，也即提出再审申请在6个月法定期限内。故对被申请人的上述理由，本院不予支持。

　　综上，一审法院仅判决被申请人赔偿再审申请人涉案房屋被强制拆除后的建筑物重置价值和附属物价值，驳回再审申请人的其他诉讼请求，二审法院判决驳回上诉、维持原判，将再审申请人应当享有的农房拆迁改造安置补偿权利排除于《国家赔偿法》第三十六条第八项规定的”直接损失”之外，存在确定行政赔偿范围的重大缺漏，属于适用法律错误，依法应予纠正；同时，对于涉案房屋附属物构成以及屋内动产等客观情况，因双方存在争议亦有进一步核实之必要。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条第一款之规定，判决如下：

　　一、撤销浙江省高级人民法院（2016）浙行赔终36号行政赔偿判决。

　　二、撤销浙江省湖州市中级人民法院（2014）浙湖行赔初字第4号行政赔偿判决。

　　三、责令浙江省湖州经济技术开发区管理委员会在本判决生效之日起九十日内对周小平依法予以全面赔偿。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　王晓滨

　　审判员　耿宝建

　　审判员　白雅丽

　　二〇一八年十一月八日

　　法官助理金诚轩

　　书记员　李　璐

来源：鲁法行谈