又一个拆迁模式！继协议搬迁、预签约后，又出现“协商搬迁”，该怎么应对？:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

当前位置：首页 > 新闻 > 又一个拆迁模式！继协议搬迁、预签约后，又出现“协商搬迁”，该怎么应对？ > 正文

又一个拆迁模式！继协议搬迁、预签约后，又出现“协商搬迁”，该怎么应对？

更新时间:2024-12-22 00:13 发布:2024-09-24 15:40 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：又一个拆迁模式！继协议搬迁、预签约后，又出现“协商搬迁”，该怎么应对？,近日，天津市静海区住建委发布《天津市静海区团泊鸟类自然保护区生态修复项目涉及国有土地上房屋协商搬迁方案》。该补偿方案中，细化了补偿依据和标准，同时也确定了协商搬迁的

又一个拆迁模式！继协议搬迁、预签约后，又出现“协商搬迁”，该怎么应对？

一、又一个拆迁模式！继协议搬迁、预签约后，又出现“协商搬迁”，该怎么应对？

　　近日，天津市静海区住建委发布《天津市静海区团泊鸟类自然保护区生态修复项目涉及国有土地上房屋协商搬迁方案》。该补偿方案中，细化了补偿依据和标准，同时也确定了协商搬迁的期限。但值得注意的是，此方案中出现了又一种拆迁模式—“协商搬迁”。

　　事实上，协商搬迁已经成为了地方常用的一种拆迁模式，而且除此之外，预签约、模拟征收、协议拆迁也是征收方惯用的拆迁模式。

　　【预签约】

　　预签约这种征收模式，从字面的意思上来理解，并非是正式征收，只是说有可能会征收，而且从地方政府具体的征收政策和地方法规来看，预签约征收模式也仅限于旧城改造。这种征收模式，只有达到地方所规定的比例时，预签约协议就会生效，征收才能正式开始。

　　比如天津市，《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第18条：因旧城区改建（含棚户区改造）需要征收房屋，区人民政府采用征询方式的，房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在方案确定的签约期限内达到签约比例的（不得低于80%，具体由区政府在征收决定中确定），补偿协议生效；未达到签约比例的，补偿协议不生效，区人民政府应当于签约期限届满之日起3日内在房屋征收范围内予以公告，自公告之日起房屋征收决定终止执行。

　　但是这种预签约模式，对被征收人来讲其实是非常不利的。在遇到这种征收模式时，被征收人要提高警惕。

　　【协议拆迁】

　　而协议拆迁，拆迁主体则是政府以外的普通民事主体，通过与拆迁方订立协议的方式实现对其房屋拆迁的情形。

　　划重点，协议拆迁与政府征收拆迁是有一定区别的，“协议拆迁”不具有强制性，是在平等自愿的基础上达成拆迁意愿。也就是说，协议拆迁是由开发商出面，与被拆迁人商量房屋拆迁的具体事宜，并且此过程并没有依照法律所规定的程序实施。

　　不过这种拆迁模式从原则上来讲是违法的。因此，广大被拆迁人一定要心中有数，法律之所以规定征地拆迁之前要先报批，等获得审批之后要发布公告、发布征地安置补偿方案公告、举行听证、签订补偿协议等一系列，其目的就是为了能使被拆迁人能够监督拆迁方、防止腐败，维护老百姓合法权益。

　　【协商搬迁】

　　另外，协商搬迁总得来说，协商搬迁是建立在双方自愿的情况下。但是，需要说明的是，协商搬迁并不与旧城改造、棚户区改造项目中的“预签约”行为相同，也与“协议搬迁”不同。

　　总之，协商搬迁不会考虑到上述内容中说到的签约比例问题，一般情况下，只要等到签约期限届满，相关部门就会对未签约的被征收人作出房屋征收决定。

　　不过，从《天津市静海区团泊鸟类自然保护区生态修复项目涉及国有土地上房屋协商搬迁方案》中我们了解到，协商搬迁跟预签约以及协议拆迁（模拟拆迁）都有一个共同点，那就是都有搬迁奖励费。

　　在《天津市静海区团泊鸟类自然保护区生态修复项目涉及国有土地上房屋协商搬迁方案》中明确规定了，在协商搬迁期内签订《协商搬迁协议》并在协议签订之日起15个工作日之内完成搬家封房的房屋所有权人，可享受到搬迁奖励费，上限封顶为100万元。

　　北京圣运律师要提醒广大被征收人的是，虽然都是拆迁，但是在遇到“协商搬迁”时，必须要遵循以下几点：

　　（1）不能以“协商搬迁”的名义，逼迫被拆迁人搬迁。既然是“协商搬迁”那么就得双方就拆迁事项进行协商解决，不能单方面的决定，也不能以任何违法行为逼迫被拆迁人搬迁。因此，北京圣运律师提醒大家，如果在“协商搬迁”过程中，遇到未协商就强迫被拆迁人搬迁，那么，被拆迁人要及时的报警或是及时的咨询律师维护自己的合法权益。

　　（2）补偿标准必须要合理、公平。从上述补偿方案中我们看到，“协商搬迁”是政府行为，那么给予被拆迁人的补偿则应当不低于《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的内容，并且也要及时足额的一次性支付给被拆迁人相应的补偿。如果在此过程中，相关部门以“协商搬迁”为由，给予被拆迁人非常低的补偿，那么，被拆迁人可以拒绝拆迁。

　　（3）不能侵害被征收人选择权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，被征收人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿。因此，即便是“协商搬迁”也不能因此剥夺被征收人的选择权。被征收人在遇到这种情况时，可要及时的提出来。

　　最后，北京圣运律师再次提醒大家，无论是预签约、协议拆迁还是协商搬迁都要保障被征收人的合法权益，如果在征收拆迁过程中，有违法行为或是补偿不到位的情况，那么被征收人是有权向法院起诉维权的。

二、最高法谈行政机关征收集体土地时也应对当事人停产停业的损失予以补偿

　　裁判案例

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政判决书

　　（2019）最高法行再289号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）灵川县金满园农业科技开发有限公司。

　　法定代表人冯建明。

　　再审申请人（一审被告、二审上诉人）广西壮族自治区桂林市灵川县人民政府。

　　法定代表人胡焕忠。

　　委托代理人唐丽媛。

　　再审申请人灵川县金满园农业科技开发有限公司（以下简称金满园公司）因诉再审申请人广西壮族自治区灵川县人民政府（以下简称灵川县政府）土地征收补偿一案，不服广西壮族自治区高级人民法院于2019年4月26日作出的（2019）桂行终109号行政判决，向本院申请再审。本院于2019年9月16日立案受理，依法组成合议庭，并于2019年11月26日作出（2019）最高法行申10790号行政裁定，提审本案。2019年12月2日，本案编立提审案号，并于2019年12月17日在本院第一巡回法庭第二法庭公开开庭审理本案，再审申请人金满园公司的法定代表人冯建明、委托代理人蒋俊才，再审申请人灵川县政府的委托代理人唐丽媛、宗少文到庭参加诉讼。案件现已审理终结。

　　2012年8月8日，金满园公司取得桂林市农业局颁发的《农作物种子经营许可证》及《主要农作物种子生产许可证》，具备铁皮石斛种苗生产经营资格。2002年8月10日，金满园公司法定代表人冯建明与灵川镇禾家铺村委会签订土地承租协议，承租经营禾家铺村委会社田江村民小组部分村民的责任地约37亩用于农业科技示范园，租赁期限为2002年8月10日至2028年8月。2002年8月22日，灵川县农业局经审核作出《关于同意灵川县金满园农场租赁灵川镇禾家铺村社田江村民小组集体土地进行农业开发的批复》，认为双方的土地承租协议符合土地使用权流转的有关政策规定，同意双方按土地承租协议履行。在金满园公司生产经营过程中，灵川县政府因实施县城新区建设项目需要，需征用禾家铺村委会土地，于2012年8月28日在《桂林日报》刊登土地征收预公告，金满园公司租用的土地位于征收范围内。2013年4月27日，灵川县县城新区建设项目指挥部向金满园公司下达《通知》，主要内容为：工作组已进村全面开展青苗等地面附着物清点工作，要求各企业予以配合，并限于同年6月10日前完成企业搬迁及土地清表工作。金满园公司接到该《通知》后，即着手进行企业停产事宜，在6月底前除了必要的留守人员外，其余工人已经遣散。2013年6月4日，经广西壮族自治区国土资源厅批复同意灵川县政府实施土地征收。2013年6月27日，灵川县政府进行了征地方案及征地补偿安置方案公告。金满园公司此时处于停产状态。金满园公司停产后，就铁皮石斛种苗及地上附着物的补偿等问题与灵川县政府协商未果。2014年6月，征地工作组对金满园公司厂房内的铁皮石斛种苗进行了清点，经金满园公司签字确认铁皮石斛种苗数量为654309瓶。期间，金满园公司申请评估，广西桂科资产评估有限公司于2015年8月20日作出桂科评报字（2015）第341号评估报告，评估出在产生物制品价值915.39万元。2015年5月22日，灵川县住房和城乡建设局作出限期拆除违法建筑决定，认定金满园公司在租赁的集体土地上建设的建筑物、构筑物属于违法建筑，责令金满园公司自行拆除。金满园公司不服向灵川县人民法院提起行政诉讼，该院经审理作出（2015）灵行初字第20号行政判决，确认灵川县住房和城乡建设局作出的限期拆除违法建筑决定违法。在该案诉讼期间，金满园公司于2015年8月13日与灵川县县城新区建设项目指挥部、灵川镇人民政府达成了《关于实施县城新区建设项目土地征收中有关灵川县金满园农业科技开发有限公司企业厂房拆迁补偿的协议书》，约定：金满园公司提出的铁皮石斛种苗、停产停业等损失没有法律依据，不属于政府补偿的范围，不予补偿，只同意青苗及地上附着物（包含自拆费用）予以补偿共计3128305.2元，由金满园公司自行拆除和砍伐处理掉其公司内的所有厂房等地上附着物和青苗；对于铁皮石斛种苗、停产停业等的补偿，可另行通过诉讼程序解决，但金满园公司主张的654309瓶铁皮石斛种苗应当委托有资质的评估机构或者专家组予以鉴定或确认。该《协议书》签订后，金满园公司即自行组织对厂房、树木等地上附着物进行了拆除、清理，并领取了该协议中确定的补偿款3128305.2元，后于2015年11月23日向广西壮族自治区桂林市中级人民法院提起诉讼，请求判令灵川县政府补偿金满园公司铁皮石斛种苗损失915.39万元、停产停业损失390万元、土地租金损失165万元、工人培训及市场开拓费用损失60万元。

　　一审中，双方均申请评估，经一审法院委托，北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司作出国宏信桂林（价）字（2017）第024号价格评估报告（以下简称024号评估报告）。对于该批铁皮石斛种苗死亡的主要原因，认定是停产后，铁皮石斛培养室不具备组培苗成长的必备条件，从而引起污染死亡。评估报告对铁皮石斛种苗损失作出了评估意见，即金满园公司组培的铁皮石斛种苗由不同生产阶段、不同时期的继代苗和生根苗组成，使用了不同型号的组培容器，每容器接种的苗木约10-12丛，经市场调查继代苗每丛价格约2元，每瓶按10丛计算，2013年市场中准价为20元／瓶，生根苗价格低于继代苗15%一20%，市场中准价为16元／瓶，死亡种苗共654309瓶，减去5%的污染苗，在此基础上再减去20%的无效苗（次苗、差苗），可计算种苗数量为497275瓶。因死亡的是种苗，计算损失时80%按继代苗价格计算，20%按商品苗生根苗计算，评估出该批铁皮石斛种苗损失价格为9547677元。024号评估报告评估出2013年6月20日盘点现场清点的654309瓶铁皮石斛种苗数量为每年生产量，2013年6月3日至2015年年初，每瓶铁皮石斛的利润为6.03元。

　　铁皮石斛属于兰科植物，在自然界其种子萌发率极低，运用现代生物技术，在拥有植物组织培养各种条件的情况下，可以大量繁殖，其必备条件是：具备恒温（25—28度）、恒湿（40%-60%）和无菌，及合适的营养配方做成营养液和适时分瓶，否则会发生死亡、变废、老化。一般情况下，生产过程分三个主要部分和四道程序，三个主要部分：1、无菌材料进瓶；2、继代培养（增殖）；3、生根培养等，每个部分经历的时间在60一90天不等；四道程序：原球茎一增殖一分化、壮苗一生根、炼苗。一般情况下，培养一批能出售的商品苗约一年左右时间。

　　北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司于2017年8月9日作出一份《笔误更正》给桂林市中级人民法院，将024号评估报告中的“每容器接种的苗木约10-12丛，经市场调查继代苗每丛价格约2元，每瓶按10丛计算，2013年市场中准价为20元／瓶”，更正为“每容器接种的苗木约20-30丛，经市场调查继代苗每丛价格约1元，每瓶按20丛计算，2013年市场中准价为20元／瓶。”

　　广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2015）桂市行初字第184号行政判决认为，首先，关于铁皮石斛种苗是否应当补偿及补偿数额问题。从本案查明的事实来看，2012年8月8日，金满园公司取得桂林市农业局颁发的《主要农作物种子生产许可证》中载明：品种名称：铁皮石斛；作物种类：农作物组培苗。从该《生产许可证》载明的内容来看，铁皮石斛种苗归类于农作物范畴。灵川县政府因县城新区建设征收土地，于2013年4月27日通知金满园公司在6月10日前完成企业搬迁，当时金满园公司组培的铁皮石斛种苗正处于各生长阶段，属于《中华人民共和国土地管理法》中规定的应予补偿的青苗范围，即国家征收土地时，对正处于生长阶段而未能收获的农作物所给予土地所有者或使用者的经济补偿。金满园公司在6月底停产后，正在组培的铁皮石斛种苗因失去组培条件而逐渐死亡。因此，对于涉案的铁皮石斛种苗损失，灵川县政府应当给予金满园公司补偿。本案在审理过程中，应双方申请进行了价格评估，该《评估报告》采用专家咨询法及市场比较法的价格评估方法符合本案实际，其对于铁皮石斛种苗损失的评估意见，一审法院根据本案实际情况予以参考适用。对于具体的补偿数额，根据评估意见，金满园公司组培的铁皮石斛种苗数量以清点的654309瓶为基数，减去一定比例的污染苗及无效苗（次苗、差苗）后，可计算种苗数量为497275瓶，评估出金满园公司的铁皮石斛种苗损失价格为9547677元。由于金满园公司自接到灵川县政府通知要求停产至完全停产有将近两个月的时间，金满园公司亦负有积极采取各种措施对停产后铁皮石斛种苗进行处理以减少损失的义务，且灵川县政府也曾积极协助金满园公司另行找地继续生产，因此，对评估出的铁皮石斛种苗损失，应当予以酌情扣减40%，即9547677-9547677×40%=5728606元，据此，灵川县政府应当给付金满园公司铁皮石斛种苗补偿款5728606元。关于灵川县政府提出的金满园公司是否抢种的问题，因灵川县政府并未提供充分证据证实，一审法院不予支持。关于停产停业、土地使用权、工人培训及市场开拓费用损失是否应当补偿的问题。《中华人民共和国土地管理法》对征收土地时应当给予的补偿作了明确规定，即土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费，基于此，金满园公司提出的土地使用权、工人培训及市场开拓费用损失补偿无法律依据，不予支持。对于停产停业损失，鉴于灵川县政府对金满园公司的厂房等地上附着物已进行了补偿，因此，金满园公司在未进行生产的情况下不存在此项损失，对此亦不予支持。综上所述，灵川县政府具有向金满园公司给付铁皮石斛种苗损失补偿款的义务。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条的规定，判决灵川县政府于判决生效之日起三十日内给付金满园公司铁皮石斛种苗损失补偿款5728606元。案件受理费50元，由灵川县政府负担。金满园公司支付的评估费42000元，由金满园公司负担；灵川县政府支付的评估费69465元，由灵川县政府负担60%即41679元，金满园公司负担40%即27786元。金满园公司、灵川县政府均不服一审判决，提起上诉。

　　广西壮族自治区高级人民法院（2019）桂行终109号行政赔偿判决认为，一、关于涉案铁皮石斛种苗损失，灵川县政府是否应予以补偿的问题。1.是否属于征地青苗补偿范围。铁皮石斛种苗虽然不是直接生长在土地上，但也归类于农作物范畴，其成活高度依赖培养室，不是随时随地可以搬迁的动产。本案国家征收土地时，涉案铁皮石斛种苗属于仍处于生长阶段而未能收获的农作物，依法应当属于征地补偿范围。2．是否属于抢种。二审灵川县政府自认应当以2012年8月28日《桂林日报》刊登涉案土地征收预公告为认定是否属于抢种的时间节点，鉴于铁皮石斛种苗的生长特性，即其在不同的生产程序中要不断地分瓶，一般情况下，培养一批能出售的商品苗约一年左右时间，本案灵川县政府没有充分证据证明金满园公司在2012年8月28日之后存在抢种行为，对灵川县政府此项上诉理由，不予支持。

　　二、关于涉案铁皮石斛损失补偿金额确定的问题。1.金满园公司上诉称“政府作为土地征收主体，对时令性、特殊性的农作物，负有及时调查核实，采取相应处置措施，减少损失的职责和义务。”应当说，铁皮石斛种苗是特殊性的农作物，政府固然有调查核实的职责和义务，但金满园公司作为业主，对于这种特殊性的农怍物，亦应负有一定的作为义务，应主动采取处置措施，尽量减少损失。从2012年8月28日《桂林日报》刊登涉案征地预公告之日起，即应视为金满园公司知道该土地征收预公告的内容，但金满园公司并未采取实质性的处置措施，对涉案铁皮石斛的最终损失亦负有一定责任。2.024号评估报告，对于涉案铁皮石斛的损失，是按照2013年（征地时）种苗的时价为计算依据的，而评估报告亦明确经调查2013年是铁皮石斛种苗市场价格最好最高的一年，涉案铁皮石斛种苗要成为商品苗出售大概应在2014年之后，即实际卖出时价格应当会低于2013年价格。3．依据现行资产评估制度的规定，通行的评估方法有收益法、市场法、成本法，024号评估报告评估出该批铁皮石斛种苗损失价格为9547677元，其采取的评估方法是市场法，市场法是根据与评估对象几乎完全相同的市场参照物，按照参照物的市场价格来直接确定评估对象的价值。而要实现市场价格，必然要付出人工、水电、肥料等生产成本。综合考虑以上因素，一审判决酌情扣减评估价格的40%，以评估价格的60%作为灵川县政府承担补偿责任金额，应当说是在自由裁量范围之内的，没有充分的事实和法律依据，不宜再作变更。金满园公司提出的应当按照评估价格据实予以补偿的上诉理由，没有考虑到市场价格等相关因素，其上诉理由不成立，不予支持。2015年8月13日双方达成补偿协议约定“对于铁皮石斛种苗、停产停业等的补偿，可另行通过诉讼程序解决，但金满园主张的654309瓶铁皮石斛种苗应当委托有资质的评估机构或者专家组予以鉴定或确认。”在一审诉讼过程中，经双方当事人一致同意，一审法院委托评估，北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司作出024号评估报告，该评估报告是有资质的评估机构作出的，符合双方的约定。灵川县政府上诉认为该评估报告不具有真实性、客观性，不应该作为认定涉案铁皮石斛损失的依据，但是灵川县政府未能提供证据推翻评估机构的认定，对其该上诉理由不予采信。

　　三、关于停产停业损失、土地租金损失、工人培训及市场开拓费用的补偿问题。依据2015年8月13日签订的补偿协议，金满园公司已经得到青苗及地上附看物（包含自拆费用）补偿共计3128305.2元，从所附补助登记表可知，包括砖混房、板房、钢架棚、地面硬化、围墙、水管、铜线、铝线等的补偿，还包括了钢管铁门、变压器、电缆线的迁移费用，金满园公司另行提出停产停业损失补偿，没有事实和法律依据，金满园公司提出的土地租金损失、工人培训及市场开拓费用等，与灵川县政府土地征收行为不具有法律上的直接因果关系，均不属于灵川县政府征地补偿范围，一审判决不予支持并无不当。需特别指出的是，一审判决对于金满园公司提出的停产停业损失、土地租金损失、工人培训及市场开拓费用等诉讼请求未予支持，本应在判决主文予以驳回却末予驳回，存在瑕疵。鉴于一审判决在“本院认为”部分对此分析意思已非常明确，二审再作变更意义不大，二审法院在此予以指出但不变更。另外，本案属于行政补偿案件，依法不应当收取诉讼费，一审判决决定收取案件受理费50元不当，予以纠正。综上所述，金满园公司、灵川县政府提出的上诉理由均不成立，不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决驳回上诉，维持一审判决。本案不收取诉讼费，已经预收的一、二审诉讼费，退回交款人。

　　金满园公司申请再审称：1.一审认定灵川县政府曾协助另行找地继续生产、二审认定其2012年8月28日在《桂林日报》上刊登征地预公告，均没有证据支持。2.原审判决认为种苗损失应酌情扣减40%，显失公平。3.停业停产损失、土地租金损失、工人培训及市场开拓费用应该赔偿。综上，一、二审认定事实错误，适用法律错误，滥用司法裁量权，判决错误。请求撤销一、二审判决，再审改判支持一审起诉请求。

　　灵川县政府申请再审称：1.土地权利人对征地补偿有异议，应先申请行政机关裁决。本案未经案涉土地征收批准机关裁决直接提起行政诉讼，人民法院不应受理。2.原审判决对金满园公司抢栽抢种事实、铁皮石斛继代苗可以移栽而没有移栽事实、金满园公司故意造成损失扩大事实、铁皮石斛的损失与搬迁通知没有因果关系的事实均没有正确认定。3.024号价格评估报告不客观、不真实，原审以其作为计算征收补偿标准的依据，不符合法律规定，该报告中的《笔误更正》没有质证不能作为定案依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，违反程序。请求撤销一、二审判决，驳回金满园公司的诉讼请求。

　　金满园公司针对灵川县政府的再审申请辩称：1.金满园公司是在灵川县政府决定不补偿案涉费用的情况下起诉至法院,法院依法可以受理。2.金满园公司不存在抢栽抢种行为，且没有严格的适合铁皮石斛培育的环境条件，铁皮石斛是不能进行移栽的。3.024号评估报告是经双方申请、一审法院委托并由当事人双方质证，灵川县政府认为评估报告不正确但是没有提出重新评估申请，在再审中提出该报告不能采信没有理由。一审中对于评估报告更正部分法院已经组织过两次质证，二审中提交的笔误更正对本案结果没有实质性影响。灵川县政府再审申请理由均不成立，应予驳回。

　　灵川县政府针对金满园公司的再审申请辩称：1.一审中已经提交书面证据《临川县人民政府征收土地预公告》，证明2012年8月28日在桂林日报上刊登征地预公告。2.金满园公司主张铁皮石斛种苗损失、停产停业损失、工人培训及市场开拓费用损失、土地租金差价损失均无依据。3.灵川县政府未要求金满园公司停产停业,只要求金满园公司搬迁,且给与了充分、合理的期限。金满园公司擅自决定停产是造成铁皮石斛种苗全部死亡的直接原因。4.《中华人民共和国土地管理法》没有规定停产停业损失，本案中也不存在停产停业损失。5.金满园公司是在集体土地上兴办企业，占用土地未向土地行政主管部门提出申请，属于违法用地。

　　本院认为，行政补偿是国家对行政主体的合法行政行为给行政相对人的合法权益造成损害所进行的给付救济。《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第四十七条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十四条规定，法庭应当对经过庭审质证的证据和无需质证的证据进行逐一审查和对全部证据综合审查，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验，进行全面、客观和公正地分析判断，确定证据材料与案件事实之间的证明关系，排除不具有关联性的证据材料，准确认定案件事实。本案中，双方当事人对铁皮石斛种苗损失、停产停业损失、土地租金损失、工人培训及市场开拓费用损失是否应予补偿以及补偿标准有争议。

　　关于铁皮石斛种苗损失的问题。《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》〔国土资发（2014）127号〕第一部分第一点规定，工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室用地、育种育苗场所属于农业生产设施用地。金满园公司作为承租集体土地进行农业开发的企业，于2002年8月22日取得了灵川县农业局作出的《关于同意灵川县金满园农场租赁灵川镇禾家铺村社田江村民小组集体土地进行农业开发的批复》，该批复认为双方的土地承租协议符合土地使用权流转的有关政策规定；于2012年8月8日取得桂林市农业局颁发的《农作物种子经营许可证》及《主要农作物种子生产许可证》，具备铁皮石斛种苗生产经营资格。参照上述文件的规定，金满园公司属于经农业部门批准依法在集体土地上从事设施农业的企业，政府征收时，铁皮石斛作为设施农产品，应当予以补偿。原审认定铁皮石斛种苗归类于农作物范畴，属应予补偿的青苗，并依据024号评估报告，结合金满园公司亦负有一定减损义务以及市场变动情况，酌情扣减评估价格的40%，判决灵川县政府给付金满园公司铁皮石斛种苗损失9547677-9547677×40%=5728606元适用法律法规正确，认定补偿数额恰当。灵川县政府在一审中提交的书面证据《临川县人民政府征收土地预公告》，可证明2012年8月28日在《桂林日报》上刊登征地预公告，金满园公司认为其在《桂林日报》上刊登征地预公告没有证据证明的再审申请理由不成立。灵川县政府认为金满园公司有抢栽抢种事实，没有提供证据证明。铁皮石斛种苗作为一种对生长环境要求极其严苛的作物，无法在短时间内移栽，灵川县政府认为铁皮石斛种苗损失与其要求搬迁行为没有因果关系的理由不成立。024号评估报告是一审法院根据双方当事人的申请依法委托评估公司作出，已经双方当事人质证，可作为定案依据。评估公司在二审中提交的《笔误更正》不改变本案的损失评估结果，对本案的处理没有实质性影响，故024号评估报告可作为认定本案损失的依据。

　　关于停产停业损失的问题。依据上述法律规定，国有土地上房屋征收时明确规定了停产停业损失，集体土地上房屋征收时是否需要补偿停产停业损失没有明确规定。但《中华人民共和国物权法》第四十二条明确规定了征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。故在征收集体土地上设施农业企业时，为充分合理保护被征收人的合法权益，应参照国有土地上房屋征收规定，将停产停业损失作为直接损失予以补偿。停产停业损失的补偿数额一般应以企业前三年的平均利润为参考数据来认定，补偿六个月。由于金满园公司是首次大规模生产铁皮石斛，铁皮石斛生长周期较长，不能提供被征收前三年的利润情况，故本案中停产停业损失将参考024号评估报告的预期利润来计算。024号评估报告认定2013年6月20日盘点现场清点的654309瓶铁皮石斛种苗数量为金满园公司每年生产量，扣除污染苗5%,再扣除无效苗20%，每年可计算停产停业损失的苗木为497275瓶。024号评估报告还说明2013年6月3日至2015年初，金满园公司每瓶铁皮石斛种苗预计利润为6.03元。故金满园公司六个月的停产停业损失=停产前第一年可销售种苗数量×每瓶利润÷12月×6月=497275×6.03÷2=1499284.125元。

　　关于工人培训及市场开拓费用与征地行为没有直接因果关系，不属于补偿范围，土地租金差价损失不是直接损失，原审不予支持正确。

　　关于灵川县政府主张土地补偿问题应先申请行政机关裁决，本案未经裁决人民法院不应受理。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定，对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十条规定，土地权利人对土地管理部门组织实施过程中确定的土地补偿有异议，直接向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理，但应当告知土地权利人先申请行政机关裁决。根据以上法律规定，土地权利人对土地补偿有异议确实应先申请行政机关裁决。但本案中，灵川县县城新区建设项目指挥部、灵川镇政府（甲方）与金满园公司（乙方）于2015年8月13日签订的《协议书》约定：“如乙方对甲方有关铁皮石斛种苗、停产停业等损失不补偿的决定不服，可另行通过诉讼程序解决，诉讼期间不影响本协议履行，但乙方主张的654309瓶铁皮石斛种苗应当委托有资质的评估机构或者专家组予以鉴定或确认。”灵川县政府在再审庭审中也明确表示对该协议予以认可。故本案中，金满园公司是在灵川县政府决定不予补偿案涉的损失的情况下向法院提起诉讼，诉讼经双方委托评估公司进行了评估，故期间法院依法受理并作出判决程序正当。

　　应当指出的是，《诉讼费用交纳办法》第八条规定，下列案件不交纳案件受理费：（一）依照民事诉讼法规定的特别程序审理的案件；（二）裁定不予受理、驳回起诉、驳回上诉的案件；（三）对不予受理、驳回起诉和管辖权异议裁定不服，提起上诉的案件；（四）行政赔偿案件。本案为案由为土地征收补偿，二审法院认为本案不应收取案件受理费错误，本院依法予以纠正。

　　综上，灵川县金满园农业科技开发有限公司的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第四项规定的情形。灵川县政府的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条、第一百二十二条的规定，判决如下：

　　一、撤销广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2015）桂市行初字第184号行政判决；

　　二、撤销广西壮族自治区高级人民法院（2019）桂行终109号行政赔偿判决；

　　三、广西壮族自治区灵川县政府于本判决生效之日起三十日内支付灵川县金满园农业科技开发有限公司铁皮石斛种苗补偿款5728606元、停产停业损失1499284元，以上款项共计7227890元；

　　四、驳回灵川县金满园农业科技开发有限公司的其他诉讼请求；

　　五、驳回广西壮族自治区桂林市灵川县人民政府的诉讼请求。

　　一审案件受理费50元，由广西壮族自治区灵川县政府负担；二审案件受理费100元，由广西壮族自治区灵川县政府负担50元、灵川县金满园农业科技开发有限公司负担50元；灵川县金满园农业科技开发有限公司支付的评估费42000元由其自身负担；广西壮族自治区灵川县政府支付的评估费69465元，由灵川县政府负担41679元，由金满园农业科技开发有限公司负担27786元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长杨志华

　　审判员宋楚潇

　　审判员寇秉辉

　　二〇二〇年二月二十六日

　　书记员唐劲松

　　来源：专注行政法

三、北京宅基地迁律师谈关于农村宅基地上房屋拆迁补偿标准，地方法律是这样规定的

　　2022年因公共利益展开的征地拆迁活动会继续进行，比如修高速公路、高铁、地铁的建设以及其他水利工程的建设、“合村并居”等等。但在实践征收中，由于各种原因导致许多人对征收补偿标准并不了解，就在昨天，有好几位当事人通过我们的在线咨询平台询问补偿标准，其中有一位当事人说，自己家在今年年初被划入拆迁，听说是要修路，但是一直没有看见拆迁公告和补偿安置方案，现在已经有人去地里查勘了，也不让种东西，也不知道如何补偿...

　　事实上，像这位当事人遇到的情况有很多，但无论是征收集体土地还是国有土地，都事关老百姓的合法权益，相关部门应当要按照法律规定的程序及时告知与被征收人利益息息相关的一些征地信息，只有这样，被征收人才能及时地知道补偿标准是多少，才能及时地维护自己的合法权益。我们言归正传，那么征收农村集体土地或是宅基地时应当要如何补偿呢？下面我们就结合土地管理法及江西省发布的征收土地管理办法中的规定来告诉大家

　　根据《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当要依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　其中，土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布的区片综合地价确定。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。涉及到农村村民住宅的，按照先补偿、后搬迁、居住条件有改善的原则，遵循农村村民意愿、采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。

　　看到上述规定，我们可以肯定的是，被征收人有选择货币补偿、产权置换以及提供宅基地建房的权利，也就是被征收人可以就这三种方式任意选择一种，但究竟怎么对被征收人补偿并没有具体的规定。

　　不过，近日江西省公布的《征收土地管理办法》中对征收补偿标准进行了细化，尤其是征收农村房屋的补偿标准方面。

　　该《办法》第二十五条中规定，被征收人选择重新安排宅基地建房的，对其住宅按照重置价格给予货币补偿，重新安排的宅基地面积按照有关法律法规的规定执行，依法确定的原宅基地面积超过重新安排宅基地面积的，应当对超过的宅基地面积部分给予合理补偿。

　　值得注意的是，该条规定中明确，对于超过宅基地面积的部分也要给予相应的补偿。所以实践中，如果征收方以各种理由不对这部分补偿，那么，被征收人可以采取法律措施来维护自己的权益。不过，这个只适用于江西省，其他地方需要看当地的有关规定，不过也可以借鉴一下。

　　另外，被征收人选择货币补偿的，宅基地和农村村民住宅按照本办法第二十四条规定作出补偿。该《办法》第二十四条，征收农用地以外的其他土地、农村村民住宅、其他地上附着物、青苗等补偿标准由省人民政府制定，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收依法取得的集体经营性建设用地，应当按照同地同权的要求，参照宗地地价评估的价格确定补偿标准。

　　总之，还是要结合被征收人实际的情况来确定，具体大家可以与相关部门进行协商，如果就补偿协商不成时，可以通过法律途径来维护自己的权益。

　　对于选择产权置换的，按照该《办法》中的规定，一般安置房的面积不得少于依法确定的原房屋面积，但不得超过规定的每户最高安置面积。依法确定的原房屋面积超过户最高安置面积的，对超出部分应当给予合理货币补偿。户最高安置面积标准和具体安置补偿办法由设区的市、县（市、区）人民政府制定。

　　也就是说，当被征收人选择产权置换时，必须按拆一还一的原则进行，而且如果提供的安置房面积比较小，但原房屋面积比较大时，那么还需要结清这部分的差价。

　　另外，对于选择安置房的被征收人，还需要注意的一点是，如果在签订补偿协议后，相关部门并没有在约定的期限内交付安置房时，那么咱被征收人可以要求他们支付额外的临时安置补助费，不过这个只针对自行解决临时住宅的被征收人。

　　《办法》第二十七条规定，因当地人民政府的责任延长过渡期的，对自行安排临时住处的被征地农民应当自逾期之日起按照不低于1.5倍的标准支付临时安置补助费；对使用周转房的被征地农民除继续提供周转用房外，还应当另行支付临时安置补助费。

　　总之，北京圣运律师最后想要说的是，土地征收应当要给予被征收人公平、合理的补偿，保障被征地农民原有的生活水平不降低，长远生计有保障。如果在具体征收中，补偿低于这一原则，那么则是不合理的，被征收人可以及时地采取法律措施来维护自己的合法权益。