拆迁律师谈早搬迁有奖励的说法合法吗？还只是促签套路？，搬迁前兆:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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拆迁律师谈早搬迁有奖励的说法合法吗？还只是促签套路？，搬迁前兆

更新时间:2024-12-22 11:27 发布:2024-09-25 10:11 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁律师谈早搬迁有奖励的说法合法吗？还只是促签套路？,经常有被征收人询问，征收协商期间，征收方总是强调早签订协议，就能拿到奖励金，还能优先挑选好的安置房屋，让被征收人尽快签字，否则过了时间不搬迁，可能还会面临强拆的风险。那么这种说法合理

拆迁律师谈早搬迁有奖励的说法合法吗？还只是促签套路？，搬迁前兆

一、拆迁律师谈早搬迁有奖励的说法合法吗？还只是促签套路？，搬迁前兆

　　经常有被征收人询问，征收协商期间，征收方总是强调早签订协议，就能拿到奖励金，还能优先挑选好的安置房屋，让被征收人尽快签字，否则过了时间不搬迁，可能还会面临强拆的风险。那么这种说法合理吗？不搬迁房屋真的会被强制拆除吗？

　　对于征收奖励，很多拆迁地区都存在该奖励政策，来鼓励拆迁户搬迁，并奖励受到法律的允许和支持。但被征收人也不要过度在意奖励金额，而忽略真正的拆迁安置补偿，在确认拆迁补偿公平合理的情况下，再进行搬迁并获取搬迁奖励。

　　征收中，有些征收方刻意将搬迁奖励金当做一种噱头，诱惑被征收方快速签字，达到快速拆除、降低补偿的目的。比如很多征收人遇到的，奖励金额比征收补偿金还要高，被征收人盲目签了字，最后才发现补偿协议并不合理，远远低于被征收人应获的补偿。其实很多高额的奖励金也许不是征收方额外给被征收方的，而是从本应得到的补偿款中克扣出来的。得不偿失，最终可能因已经签了补偿协议，导致难以维权。

　　关于早搬拆迁有奖励，被征收方还要明确以下2点。

　　早搬迁，能优先选到好房

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，被征收方可以自行选择补偿方式，即产权调换或者货币补偿。如果被征收方选择产权调换，房屋征收部门与被征收人应该根据相关规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　所以，产权置换房屋的选择是经过征收双方协商后决定的，并在安置补偿协议中要明确置换房屋的面积、户型、朝向、楼层以及有关差价结算金额与结算方式等具体内容，与签字的时间无关。

　　晚搬迁，可能会被强制拆除

　　强制拆除的实施，必须要经过严格的法律的程序，不是征收方想拆就可以实施拆除的。根据相关法律规定：“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁”在征地拆迁项目中，严禁“暴力拆迁”，如果被征收方没有强制执行是法律批准文件，或用逼迁的手段，对房屋实施了强拆拆除，属于违法行为，被征收方要及时进行维权，保护自己的合法权益。

二、北京城市房屋拆迁律师谈签订补偿安置协议时经常出现的问题（上）

　　集体土地征收和国有土地征收中，征收方只有履行完前置征收工作，包括土地征收预公告、土地现状调查、社会稳定风险评估、拟定补偿安置方案，并征收大家意见和公告，签订补偿安置协议，落实相关的补偿费用等，其才可以开展具体的征收工作。

　　其中签订补偿安置协议环节是至关重要的一个程序，因为一旦签订补偿安置协议，那则意味着该协议产生了法律效力，被征收人就需要在协议中约定的期限内交出房屋，征收方也需要在协议中约定的期限内支付补偿款。

　　但是实践过程中，很多征收项目在签订补偿安置协议环节并非都是那么的一帆风顺，往往会有一部分被征收人认为补偿安置方案不合理，从而拒绝签订补偿安置协议，一旦被征收人拒绝签订补偿安置协议，那自然就会导致征收项目有所停滞，征收方无法按时完成征收项目。因此，极个别的征收方会为了尽快完成生征收工作，则会在签订补偿安置协议使出各种招数，实践中，我们常见的就有以下几个

　　一、答应被征收人提出来的各种条件，但事后却不履行

　　有的征收方为了能按时完成征收工作，经常会在被征收人拒绝签订补偿安置协议的情况下，又主动找被征收人协商补偿，同时也会满口答应被征收人提出来的要求，比如答应给予被征收人比协商时更大的房子，或是朝向更好的房屋，或者说，答应给予被征收人比别人高的搬迁费等等，但是在被征收人签订补偿安置协议之后，又以各种借口或是理由拒绝履行补偿安置工作，给予被征收人事先协商好的补偿。

　　实践中，类似于这样的情况非常地多，明明签应好要给予被征收人多大的安置房，可到跟前了，却又反悔了，不想给。对此，北京圣运律师要提醒大家，一定格外注意征收方对自己使的相关套路，若在自己对补偿标准不满意的情况下，征收方之后又爽快签应自己提出来的条件，那事情必定会出现反转，必定不会按照被征收人希望得那样去发展，这很有可能就是征收方想尽快完成征收工作而针对被征收人想出来的办法，一旦被征收人轻易相信，在补偿安置协议上面签了字，这就对自己非常不利了。

　　一般情况下，在遇到相关部门以各种理由诱导自己签订补偿安置协议等时，被征收人一定要进行分辨，娄然了。若日后被人算计，被征收人要尽快咨询专业律师，如果必要可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。

　　二、让被征收人签订空白协议

　　空白协议是不符合相关的法律法规的，这在有的地方法律法规上都有明确的规定，而且，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。订立补偿协议。

　　也就是说，被征收人与征收方就补偿事宜协商达成一致意见之后，需要就具体的事项完完全全，白纸黑字的明确在书面协议上，然后被征收人与征收方双方再各自签上自己的名字。可是实践过程中，有的征收方为了尽快实现征收目的，在对补偿标准有异议的情况下，往往会拒绝签订协议，但拒绝签订补偿协议之后，极个别的征收方就会答应被征收人的要求，但前提是被征收人必须要签订空白协议，如果不签订空白协议，其提出来的要求就不会实现。

　　有的当事人一听到征收方语言上这么一威胁，就会非常地害怕，所以，就直接在空白协议上面签上了自己的名字，这其实是对被征收人非常不利的，一旦日后征收方反悔，不信守承诺，那被征收人最后拿到的补偿肯定会比原先的更低。

　　所谓的空白协议就是指协议上面什么都没有写的协议，包括具体的补偿方式、具体的补偿标准等等都没有明确在协议里。所以，北京圣运律师在这里提醒大家一下，如果征收方拿来了上面什么都没有写的协议，一定不要签，这对自己非常不利。

　　三、拆迁协议上了名字别人替签

　　实践中，有的征收方为了尽快完成征收工作，往往会在被征收人拒绝签订补偿安置协议的情况下，直接找村委会工作人员或是其他相关人员，代替被征收人签订补偿安置协议。但这种协议如果事后没有得到被征收人的追认，从原则上来说是无效的。

　　因此，实践中，如果广大被征收人遇到征收方在自己不知情的情况下，让村委会模仿自己的笔迹，签订了补偿安置协议，广大被征收人可以尽快在专业律师的帮助下，通过法律途径来撤销该协议，或是确认该协议无效。

　　总之，北京圣运律师最后要提醒大家，在签订补偿安置协议环节，一旦遇到自己弄不清楚的事项，要及时地咨询律师，否则一旦签订补偿协议，产生了法律效力，就不好再维权了。当然了，如果征收方签订补偿协议后违约，不兑现承诺，那么被征收人可以委托律师提起诉讼，依法维护自己的权益。

三、北京圣运律师介入重庆市云阳县房屋征收信息公开事项

　　重庆市云阳县位于重庆市东北部，距重庆主城九区310公里，是三峡库区生态经济区沿江经济走廊承东启西、南引北联的重要枢纽。

　　云阳县列入《全国文物分布图》的古建筑、古遗址、古墓葬、石刻造像等文物145处，其中：国家级文物保护单位1处，省级保护单位3处，县级文物保护单位16处，名列长江三峡库区各县之首。是重要的旅游胜地。2018年8月17日，云阳县实现脱贫摘帽，而在2019中国西部百强县市，发展速度异常迅速。

　　经济发展过程中，因为建设火车站和修路，熊先生位于云阳县农村的继承房屋遇到了征收。因为历史原因，熊先生家里没有划宅基地，继承的父母的房屋还在，但是在补偿标准方面却没有能给予当事人一个合理补偿，没有合理的安置房屋使得当事人不满意。故为了充分了解征收文件政策，为了避免父母的房屋被强制拆除，熊先生找到了北京圣运律所，委托帮忙代理申请政府信息公开和保护。目前该案正在顺利推进中。

四、征地补偿纠纷律师谈村委会侵占征地补偿款怎么办？

　李先生等人是河北省人，其在当地承包了耕地，后来因公共利益项目，其承包的土地被征收。可是在发放征地补偿款的过程中，村委会却违反法律规定，以欺骗、胁迫的方式要求李先生等人接受“以租代征、重新分地”的补偿方案，并对全村所有耕地进行重新发包调整。

　　面对村委会的做法，李先生觉得很不合理，于是便没有签订补偿协议。可之后，村委会却不断地找到李先生等人，希望他们签订补偿协议，不堪烦扰的李先生，针对村委会的行为决定委托北京圣运律师向法院提起行政诉讼。

　　北京圣运律师介入到该案件后，第一时间前往李先生所在地进行了走访、调查，并指导李先生向有关部门申请了政府信息公开，通过走访、调查以及政府信息公开所收集获取的材料，北京圣运律师又指导李先生向有关部门递交了《请求履行审计职责申请书》，请求对相关部门管理发放铁路征地补偿款专项财政资金一事进行审计。

　　但是，有关部门在收到上述申请书后，无动于衷，即未作出任何处理，也没有对李先生等人进行答复。为此，北京圣运律师针对有关部门的行为，再次指导李先生等人向相关部门提出了复议申请，请求相关部门责令有关部门履行法定。最终，在北京圣运律师的帮助下，相关部门作出复议决定，责令有关部门在十日内履行法定职责。

　　实践中，村委会侵占村民征地补偿款的现象并非个例，但是未经村民代表大会，擅自截留村民的征地补偿款显然是不合法的。

　　根据《民法典》、《土地管理法》等相关的法律规定，被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用；被征地农民社会保障资金要专款专用，独立核算，任何部门、单位和个人都不得挤占、截留、挪用、转借或擅自将资金用于任何形式的直接投资。被征地农民社会保障资金未能足额到位、及时发放的，要追究有关人员的责任。

　　《民法典》第243条规定，任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。264条规定，农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

　　因此，土地征收过程中，尤其是在补偿安置阶段，一旦发现自己的征地补偿款被村委会擅自截留、侵占或是私分等，那么被征收人先收集相关的证据，要求村委会相关人员返还征地补偿款，如果村委会相关人员不归还，那么被征收人可以向法院提起诉讼，依法维护自己的合法权益。

　　《民法典》第265条规定，农村集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

　　当然被征收人也可以向以下两个部门举报村委会的违法行为

　　01、公安机关、检察机关

　　根据相关的法律规定，被征收人若遇到村委会或是征收方有侵害自己合法权益时，那么可以向土地管理部门进行投诉，也可以向公安机关、检察机关报案。国有土地上房屋征收时，被征收人可根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第七条“任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。”进行举报。

　　02、打12345举报

　　除此以外，被征收人还可以打12345进行举报或是反映。需要注意的是，打这个电话时一定要将自己所遇到的情况，简单明了地告诉对方。

　　总之，北京圣运律师要说的是，如果征地补偿款被人截留，一定要及时地采取相应的措施，依法维护自己的合法权益，万不可一味地拖延，错过维权机会。

五、最高法院案例谈征收拆迁与征收补偿不宜假借村民自治形式进行

　　最高法院案例：征收拆迁与征收补偿不宜假借村民自治形式进行

　　【裁判要旨】

　　征收拆迁与征收补偿事宜均属公权力职权范畴，职权之所在，即义务之所在，也即责任之所在，并不宜假村民自治形式进行。即使对因历史原因形成的城中村的改造，村民会议或村民代表会议可以在《村民委员会组织法》规定的权限范围内议决涉及村民利益的相关事项，村民也应遵照执行；但是，村民会议或者村民代表会议决定不得与宪法、法律、法规和国家政策相抵触，不得侵犯村民的人身权利和财产权利。申言之，在现行土地和房屋征收补偿法律法规框架内，基于“旧城改造”“村改居”或者“新城镇建设”等实际需要，村民会议或者村民代表会议可以在符合上位法规定前提下，通过村民自治方式决定建设项目和补偿事项，并可通过签订协议等方式解决补偿安置问题；但在未经协商一致情况下村民委员会等自治组织即单方采取强制拆除等方式则涉嫌违法。《行政强制法》《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，对强制搬迁合法房屋的步骤、程序和方式有具体明确的规定，并未规定村民委员会等自治组织有权实施强制搬迁和强制拆除。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院行政裁定书

　　（2019）最高法行申3801号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）马静茹，女，1978年12月26日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。

　　委托诉讼代理人马计新（马静茹之父），男，1953年11月22日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）石家庄高新技术产业开发区管理委员会，住所地河北省石家庄市长江大道89号。

　　法定代表人周立新，该管理委员会主任。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）石家庄市裕华区宋营镇人民政府，住所地河北省石家庄市学苑路86号。

　　法定代表人王书峰，该镇人民政府镇长。

　　再审申请人马静茹因诉石家庄高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新开发区管委会）、石家庄市裕华区宋营镇人民政府（以下简称宋营镇政府）房屋行政强制一案，不服河北省高级人民法院（2018）冀行终471号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　河北省石家庄市中级人民法院一审查明：马静茹系石家庄市裕华区宋营镇东仰陵村村民，2017年8月，石家庄市南二环东延工程建设项目开始启动，该项目沿途路经裕华区宋营镇东仰陵村，南二环东延工程范围内的房屋需要拆除，马静茹的房屋在拆除范围之内。2017年8月14日,裕华区宋营镇东仰陵村村民代表大会通过了《石家庄市高新区宋营镇东仰陵村拆迁补偿安置方案》，该方案第三条规定：“东仰陵村委会为改造范围内的拆迁人，改造范围内的房屋所有人为被拆迁人。”第六条规定：“根据拆迁工作需要，成立东仰陵村拆迁改造工作领导小组，设立指挥部及各种相关机构”。2017年10月23日，宋营镇东仰陵村委会对马静茹的父亲马计新下达了拆迁通知，通知的基本内容为：“马静茹逾期未签订拆迁协议，限期2天内自行拆除，否则依法予以强制拆除。”2017年10月底，马静茹的房屋被强行拆除。马静茹认为其房屋是宋营镇政府、高新开发区管委会组织、实施拆除的，马静茹为证明这一事实，提供了宋营镇政府、高新开发区管委会工作人员在拆除现场的照片，宋营镇政府、高新开发区管委会认为其工作人员在场是履行监督职责，认为拆除马静茹的房屋并非其所为，而是马静茹所在村委会组织实施的。经查，宋营镇东仰陵村村委会也承认其是拆迁主体。马静茹不服提起行政诉讼，请求确认宋营镇政府、高新开发区管委会将其房屋拆除的行为违法。

　　河北省石家庄市中级人民法院一审认为，马静茹的诉讼请求是要求确认高新开发区管委会和宋营镇政府强制拆除其房屋的行为违法。而马静茹所提供的拆除房屋现场的照片，只是证明宋营镇政府、高新开发区管委会的相关工作人员在拆除现场，但不能证明强行拆除其房屋的行为是宋营镇政府、高新开发区管委会所为。宋营镇政府、高新开发区管委会提供的证据以及在庭审时陈述的事实，能够证实拆迁主体是宋营镇东仰陵村委会，而且马静茹所在村委会也承认是其实施拆除的，故马静茹请求确认宋营镇政府、高新开发区管委会强制拆除其房屋违法的诉讼请求缺乏事实根据，其起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第三项规定的起诉条件，其起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九条第一项之规定，裁定驳回马静茹的起诉。

　　马静茹不服，提起上诉。

　　河北省高级人民法院二审认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第三项规定，公民、法人或者其他组织提起诉讼应当有具体的诉讼请求和事实根据。本案中，马静茹诉请确认高新开发区管委会和宋营镇政府对其房屋行政强拆行为违法。对此，二被上诉人不予认可。而二被上诉人向原审法院提交的《石家庄市高新区宋营镇东仰陵村拆迁补偿安置方案》、宋营镇东仰陵村委会向马静茹的父亲马计新下达的拆迁通知等证据，能够证明拆除马静茹房屋的主体是宋营镇东仰陵村委会。经原审法院对宋营镇东仰陵村委会调查，宋营镇东仰陵村委会亦承认是其组织强制拆除了马静茹的房屋。故马静茹提交的证据不能证明强行拆除其房屋系高新开发区管委会和宋营镇政府所为，其诉讼请求缺乏事实根据，不符合上述法律规定的起诉条件。因此，一审裁定驳回马静茹的起诉，并无不当。马静茹的上诉理由不成立，不予支持。据此裁定驳回上诉，维持原裁定。

　　马静茹申请再审称：1.其提交的证据可以充分证明被申请人于2017年10月26日对其房屋实施了强制拆除行为。2.村委会不是行政主体，更不具备征收拆迁主体资格。3.一、二审法院裁定驳回起诉，客观上造成行政机关的行政行为处于无监督的真空状态。综上，一、二审裁定认定事实不清、适用法律错误，请求：撤销二审裁定，发回原审人民法院重新审理。

　　本院认为，对马静茹房屋的拆迁系石家庄市南二环东延工程建设项目需要，马静茹房屋所占土地也被用于南二环东延工程建设。此类项目的用地与征收拆迁工作应当根据土地性质的不同，分别依照《中华人民共和国土地管理法》或《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的条件和程序进行；征收拆迁与征收补偿事宜均属公权力职权范畴，职权之所在，即义务之所在，也即责任之所在，并不宜假村民自治形式进行。即使对因历史原因形成的城中村的改造，村民会议或村民代表会议可以在《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的权限范围内议决涉及村民利益的相关事项，村民也应遵照执行；但是，村民会议或者村民代表会议决定不得与宪法、法律、法规和国家政策相抵触，不得侵犯村民的人身权利和财产权利。申言之，在现行土地和房屋征收补偿法律法规框架内，基于“旧城改造”“村改居”或者“新城镇建设”等实际需要，村民会议或者村民代表会议可以在符合上位法规定前提下，通过村民自治方式决定建设项目和补偿事项，并可通过签订协议等方式解决补偿安置问题；但在未经协商一致情况下村民委员会等自治组织即单方采取强制拆除等方式则涉嫌违法。《中华人民共和国行政强制法》《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，对强制搬迁合法房屋的步骤、程序和方式有具体明确的规定，并未规定村民委员会等自治组织有权实施强制搬迁和强制拆除。东仰陵村委会在原审期间虽承认系其自行实施强制拆除，但各方对高新开发区管委会主要领导主持召开拆迁动员大会，参与组织南二环东延东仰陵村段拆迁工作的事实并无异议；高新开发区管委会还曾就限期完成该地段征地拆迁工作，专门向宋营镇政府下达《督办函》；东仰陵村委会送达的落款为2017年10月23日的《通知》也明确，拆迁系为保障南二环东延工程顺利进行，要求被拆迁户自行拆除并到村委会办理拆迁补偿手续，否则将按照法律程序依法予以强制拆除；且高新开发区管委会、宋营镇政府工作人员也出现在强制拆除现场。因此，结合法律规定和全部在案证据以及土地的最终用途等情况综合判断，对马静茹房屋的强制拆除，不应当认定系东仰陵村委会自主实施，而应当认定系职权主体与非职权主体在市政项目征收拆迁中基于共同意思联络、共同参与下实施的强制拆除。被诉强制拆除行为虽然形式上表现为东仰陵村委会实施，但村民委员会等自治组织仅系行政机关的行政助手和行政辅助者，犹如其“延长之手”。一、二审法院在马静茹已经提供初步证据证明强制拆除行为虽以东仰陵村委会名义实施，但显然系法定的职权主体基于征收职权组织、命令实施的情况下，仅以东仰陵村委会自认实施强制拆除为由，否定高新开发区管委会、宋营镇政府为适格被告，系对法律规定的错误理解，也有违职权法定原则，依法应予纠正。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第一款规定，作出行政行为的行政机关是被告；第五款规定，行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第二十四条第二款规定，当事人对村民委员会、居民委员会受行政机关委托作出的行为不服提起诉讼的，以委托的行政机关为被告。鉴于双方至今未能通过签订补偿安置协议方式解决马静茹被拆除房屋的补偿安置问题，本案应以高新开发区管委会、宋营镇政府和东仰陵村委会为共同被告，共同承担侵权赔偿责任。

　　综上，马静茹的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第一项规定的情形，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十二条第二款之规定，裁定如下：

　　一、本案指令河北省高级人民法院再审；

　　二、再审期间，中止原裁定的执行。

　　审判长　阎　巍

　　审判员　耿宝建

　　审判员　李智明

　　二〇二〇年三月二十六日

　　法官助理骆芳菲

　　书记员余艺苑

　　来源：行政涉法研究