北京印发《国有土地上房屋征收评估鉴定暂行办法》，国有土地上房屋征收评估机构:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京印发《国有土地上房屋征收评估鉴定暂行办法》，国有土地上房屋征收评估机构

更新时间:2024-12-22 15:07 发布:2024-09-26 13:50 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京印发《国有土地上房屋征收评估鉴定暂行办法》,2021年3月22日，北京市住房和城乡建设委员会印发《北京市国有土地上房屋征收评估鉴定暂行办法》，以规范本市国有土地上房屋征收评估鉴定活动，自2021年4月15日起施行。以下为《北京市

北京印发《国有土地上房屋征收评估鉴定暂行办法》，国有土地上房屋征收评估机构

一、北京印发《国有土地上房屋征收评估鉴定暂行办法》，国有土地上房屋征收评估机构

　　2021年3月22日，北京市住房和城乡建设委员会印发《北京市国有土地上房屋征收评估鉴定暂行办法》，以规范本市国有土地上房屋征收评估鉴定活动，自2021年4月15日起施行。

　　以下为《北京市国有土地上房屋征收评估鉴定暂行办法》全文：

　　北京市国有土地上房屋征收评估鉴定暂行办法

　　第一条为规范本市国有土地上房屋征收评估鉴定行为，维护当事人（包括征收人和被征收人）合法权益，确保房屋征收评估结果客观、公平、公正，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》《房地产估价机构管理办法》和本市优化营商环境等有关政策法规，制定本办法。

　　第二条本市行政区域内国有土地上房屋征收评估鉴定（以下简称鉴定）工作，包括项目整体评估报告、分户评估报告和标准房屋市场价格评估报告的鉴定，适用本办法。

　　第三条北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住房城乡建设委）组织成立房屋征收评估鉴定专家委员会(以下简称评估专家委员会)，负责接受征收当事人申请，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定，并出具书面意见。

　　第四条评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成，由市住房城乡建设委聘请。

　　第五条征收当事人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会提出书面鉴定申请。

　　申请鉴定时，应当提交以下材料：

　　（一）国有土地上房屋征收评估鉴定申请表、告知承诺书（申请人通过北京市住房和城乡建设委官方网站-政务服务-下载中心下载）；

　　（二）申请人的身份证明文件（个人提供身份证复印件，法人提供单位组织机构代码和法定代表人身份证复印件，委托代理的还应提交授权委托书及代理人的身份证）；

　　（三）评估报告及复核结果；

　　（四）评估标的物的权属证明文件，尚未办理权属证明文件的，应提交区人民政府组织相关部门认定处理的结果文件。

　　第六条评估专家委员会收到申请后，应当对提交的材料进行审查，符合申请条件的，应予受理；不符合申请条件的，不予受理；资料不完备的，一次性告知补充完善，分别出具受理、不予受理和补充材料的告知书。

　　有下列情形之一的，不予受理：

　　（一）申请人非征收当事人的；

　　（二）申请鉴定不是针对估价报告本身的；

　　（三）未经过估价机构复核的；

　　（四）超过规定期限的；

　　（五）当事人委托代理人的授权委托范围不明确的；

　　（六）同一份估价报告或同项目成片同区域的标准房屋市场价格评估报告已受理并出具过《鉴定意见书》的；

　　（七）司法已结案或公检法涉及案件的；

　　（八）房屋权属证明不真实的；

　　（九）其他不应由评估专家委员会鉴定的。

　　第七条评估专家委员会受理鉴定申请后，应当从专家委员会中随机抽选3人以上单数成员组成专家组，具体负责鉴定工作。其中，房地产估价师不得少于二分之一。专家组自行推选1名组长，负责牵头组织。

　　专家组无法自行推选产生组长的，可由评估专家委员会指派组长。

　　第八条专家组成员有下列情形之一的，应当主动回避，征收当事人也可以申请其回避：

　　（一）征收当事人、受委托评估机构工作人员及其近亲属；

　　（二）与征收当事人、受委托评估机构有利害关系的；

　　（三）与鉴定事项有利害关系的。

　　专家组成员应当回避而未回避的，其鉴定意见无效。

　　第九条鉴定工作应当按照以下程序进行：

　　（一）调阅有关资料，需要时进行现场查勘；

　　（二）对有关人员进行询问，制作调查笔录；

　　（三）对评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核；

　　（四）出具鉴定意见书。

　　第十条评估机构应当按照专家组要求，及时提交有关资料，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。

　　评估机构及其注册房地产估价师、征收当事人应当积极配合鉴定工作，如实回答专家的询问，并在调查笔录上签字、盖章。

　　评估机构有陈述、申辩的权利。

　　第十一条专家组对被征收房屋进行实地查勘和调查时，应深入现场，认真调查了解。专家组独立工作，每名成员独立、客观、公正表达意见，并亲笔签名，对自己的意见承担责任。

　　任何单位和个人不得干预鉴定工作。

　　第十二条评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，出具鉴定意见书。

　　鉴定意见书一般应当包括以下内容：

　　（一）申请人、项目名称、申请鉴定的评估报告、鉴定内容、专家组等基本情况；

　　（二）鉴定所依据的有关法律、法规、评估技术规范及其他有关资料；

　　（三）鉴定结论及建议；

　　（四）其他需要说明的事项。

　　鉴定意见为终局意见，由专家组成员签字并加盖评估专家委员会印章，依法送达申请人。

　　第十三条鉴定工作完成后，评估专家委员会应当及时将鉴定工作有关材料整理归档。档案主要包括以下内容：

　　（一）鉴定意见书；

　　（二）鉴定受理材料；

　　（三）调查、询问笔录；

　　（四）与鉴定有关的其他材料。

　　第十四条经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，应当要求出具评估报告的房地产价格评估机构改正错误，重新出具评估报告，并将相关情况及时通知项目所在区房屋征收部门。

　　第十五条开展评估鉴定，不得向申请人和房地产价格评估机构收取费用。专家参与评估鉴定，按照市财政局规定的标准收取劳务费。鉴定所需费用，由市住房城乡建设委行政预算经费保障。

　　第十六条各区房屋征收部门在与房地产价格评估机构签定委托合同时，应强化房地产价格评估机构承担评估报告存在错漏和鉴定改变原评估结果的责任。

　　第十七条专家组成员及协助鉴定的工作人员，应当对鉴定工作情况保密。

　　第十八条评估机构、征收当事人未按照评估专家委员会的要求提供相关资料、不如实回答专家询问、不协助专家组实地查勘的，应当在鉴定意见书中说明。

　　第十九条专家组发现评估机构、估价师有违法违规的，应当报告评估专家委员会，由市或区房屋行政主管部门依据《北京市房屋征收服务机构行为动态评价暂行办法》进行记分，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。

　　第二十条对标准房屋市场价格评估报告复核结果有异议的，征收当事人均可提出鉴定申请。

　　一个项目成片同区域的标准房屋市场价格只接受一次鉴定，鉴定意见在该项目中普遍适用，不再受理其他部门或个人的相同申请。

　　第二十一条市住房城乡建设委应当逐步提高评估鉴定工作信息化、规范化水平，实现“一网通办”。

　　第二十二条本办法所涉及日期，如遇法定节假日，往后顺延至下一日。

　　第二十三条本办法自2021年4月15日起施行。

　　附件1：

　　附件2：

二、北京圣运律师谈“变相”拆除房屋，该如何破局？

　　征地拆迁中，变相拆除被征收房屋的情况时有发生，这严重侵害了被征收人合法权益。

　　因旧城改造，李先生的两处房屋被征收。但因补偿没有达成一致意见，房屋被认定成了违法建筑，并且区政府以“迎接祖国七十华诞”“整治违法建设”为由，让街道办事处在李先生不知情的情况下，变相拆除李先生房屋。李先生随后就针对违法行为向法院提起了诉讼。今天，北京圣运律师与大家一起来看看这个案件

　　李先生是河南省人，在河南郑州有两房屋，且两处房屋均是三层。2014年9月，征收方出台了《棚户区改造拆迁补偿安置方案》，李先生的房屋在征收的范围内。2014年10月，李先生的妻子签字确认了附属物普查表，之后因拆迁补偿不合理，李先生便没有与征收方签订补偿协议。

　　2019年7月某一天，李先生早晨起来发现房屋被非法拆除。李先生随即拨打110报了警，报警后，警察虽然有出警但是并没有立案查处，也未追究违法人员的法律责任，更未告知违法侵权行为人。随后，李先生针对公安局不作为的行为向法院提起了诉讼，并从公安局分局提交的证据材料中得知，房屋是被街道办强拆。此后又针对征收方强拆房屋的违法行为在律师的帮助下向法院提起诉讼。

　　庭审中，征收方辩称，李先生在没有办理农转用地审批手续、规划许可、建房许可证的情况下，在农用地上违法建设房屋，违反了土地管理法中的规定，因此涉案房屋属违法建筑。征收方还认为，李先生的房屋并非其所拆，也从来没有委托过任何单位或是其他部门拆除李先生房屋，李先生从拆迁开始，就提出远远超出拆迁补偿方案的不合理要求，从而一直未和拆迁指挥部签订补偿协议，在长达近6年的时间里，拆迁指挥部一直在与李先生进行协商，希望与李先生签订补偿协议，但一直未签订，直到2019年，为了“迎接祖国七十华诞”，街道办按照相关要求拆除了李先生房屋。因此，李先生房屋被拆与征收方并没有关系。

　　法院认为，在李先生对补偿标准有异议未签订补偿协议的情况下，其房屋被拆除，虽然街道办事处参与了拆除，但是根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条的规定，县级以上人民政府才是组织实施土地征收工作的主体，街道办事处并不具有征收土地的职能。

　　法院还认为，征收方在认为李先生迟迟不搬迁的行为严重损害了公共利益，其完全可以依据《土地管理法实施条例》中的第四十五条规定以及相关规定，作出强制执行决定，申请人民法院强制执行。但是，本案中，征收方并没有证据证明其是依据上述规定依法作出了强制执行决定，并且由具有行政强制执行权的机关依法强制拆除。综上，最终法院确认征收方强拆李先生房屋的行政行为违法。

　　针对本案，北京圣运律师认为，根据相关法律的规定，如果在规划的时间内与被征收人就补偿事项达不成一致，征收方可依法作出补偿决定，若被征收人不在规定的时间内履行，也不向法院提起诉讼，征收方可向人民法院申请强制执行。但要是在补偿事项没有达成一致且没有签约的情况下，就以各种理由"变相"擅自强拆房屋，那么无论是因什么原因，无论是谁，从法律层面上来讲都是站不住脚的。

　　因此，实践征收中，不能抱着一拆了之的心态来达到征收的目的，这对于被征收人或是对征收人来说都没有好处。北京圣运律师提醒大家，在遇上类似的情况时，一定要及时的收集证据，咨询律师，以法律途径尽早的维护自己的合法权益。

三、北京圣运律师:房子被拆，不会搜集证据，怎么获得满意补偿！

　　在房屋拆迁过程中，被征收人通常都会遇到“强拆”。强拆分为“合法强拆”和“违法强拆”，一般情况下，被征收人在法定期限内既不搬迁又不提起行政复议或是行政诉讼时，相关部门就会向人民法院申请强制执行，法院在准予之后强拆行为那么就是合法的。

　　但是实践中，被征收人遇见的大多数都是违法强拆。违法强拆通常是在相关部门不依法履行法定程序时采取的强制措施。前不久，由北京圣运律师代理的一起违法强拆的案子，在近日收到了法院的判决书，此案在北京圣运律师的帮助下获得了胜利。

　　案件能否获得胜利，是离不开“证据”的。法国著名文学家罗曼·罗兰曾说过：“问题在于用事实证明有理，没事实，有理也不值一文”，这一句话也说明了证据的重要性。

　　而且我们也常常说“打官司打的就是证据”，所以只要掌握了充分的证据，及可靠的证据，那么案件获得胜利也只是时间的问题。因此，作为被征收人，在征地拆迁一开始就应当要注重收集证据，以免遇到违法拆迁，又没有证据，那么合法权益将得不到保护。下面北京圣运律师就为大家来讲解一下，征地拆迁中怎么收集证据。

　　一、拆迁前期

　　保存土地证、房产证，对房屋进行拍照、录像

　　任何地方，只要有拆迁的消息，往往会传的满城风雨。此时被拆迁人就不能干巴巴的坐着等了，要知道拆迁时通常都会要各种的权属证及证明、证件。比如户口本、土地使用权证、房屋产权证、营业执照等，这些一定要收集好，而且是越齐全越好，日后如果遇到违法征收或是想要提高补偿，那么我们可以以这些证件作为突破口。

　　但要注意的是，如果拆迁方以各种理由索要这些证件，那么被征收人千万不要稀里糊涂的就将这些原件给对方，必要时可将复印件交给拆迁方，原件一定要保存好，以防遇到强拆时丢失，遇到维权问题。

　　另外，要对被征收房屋进行拍照，而且要从不同的角度全方位的对房子拍照、录像，所拍的画面一定要清晰。

　　二、拆迁过程中

　　收集保存好拆迁公告等各种文件

　　征收方依法按照法律规定的程序地行征收时，会向被征收人及村集体张贴征收公告、补偿方案公告、征收决定、征地批文或是下达一些相关的文件。这些公告文件对被拆迁人取得满意补偿有着很大的作用。

　　因此，被拆迁人在拆迁过程中要及时的对这些文件公告进行拍照，保存复印件，被拆迁人千万不要认为这些文件、公告对自己没用，看看便算了。要知道，如果日后征收方征收行为存在疑点，那么我们可通过这些文件找出他们的违法点。

　　不过实践中经常有征收方不依法张贴拆迁公告也不依法公告安置补偿方案。那么此时，被拆迁人就要及时的去行使自己仅有的权利，主动申请政府信息公开调取各种拆迁文件来作为维权的证据之一。

　　　双方交谈要录音

　　征收方为了加快征迁工作，常常会与被拆迁人苦口婆心的交谈多次，此时被征收人可以做好必要的录音工作，如果自己录不了，那就让自己的家人帮忙录，要知道录音、录像对被拆迁人日后维权同样起着很大的作用。

　　再有就是评估报告、拆迁协议这类签字的文件

　　在拆迁实施阶段，房屋评估报告、补偿协议是重中之重。因此，如果对评估报告不满意，建议要向当地的房地产评估机构申请复核或是鉴定。

　　对于补偿协议，若补偿内容不完整、不明确，不合理，可拒绝签字然后及时的寻求律师的帮助。但要是对这两份文件都签了字，那么一定要跟征收方索要原件，尤其是拆迁协议的原件，自己手里一定要有一份，防止征收方日后违约或是出现不认账的情况。

　　三、违法强拆、偷拆后

　　报警、拍照、录像

　　在双方补偿没谈妥的时候，征收方为了完成拆迁工作，通常会采取比较极端的方式达到目的，比如强拆、偷拆。此时被拆迁人要第一时间选择报警，将报警电话保存好，同时录下音，让警察来确定强拆的责任主体。

　　在这之前，将自己的房子里里外外以及周边环境通过录像的方式记录清楚，同时也要对强拆之后的环境及房子拍照留证。要知道，视听资料和电子数据将会是被拆迁人维权强有力的证据。

　　收集证据只是我们维权的一个开始，若想要这些证据发挥出价值，那么就得需要律师的帮助了。因此，被拆迁人在面对不法侵害时，要及时的咨询专业拆迁律师，用武器来维护自己的权益，切忌选择逃避，选择不当的维权方式盲目的去维护自身权益。

四、北京拆迁律师谈农村宅基地上房屋拆迁中，这3种情况应合理补偿

　　随着新农村的不断建设，以及社会的不断发展，越来越多的农村房屋面临着征收。但是从过往的征收过程中我们发现，由于信息的不对称，农村土地、房屋征收往往存在着诸多不合理及违法的情况，比如补偿不合理，补偿标准低，以无证为强拆房屋，不给补偿，以危房为由，给少补偿等，导致被征收人的合法权益直接被侵害。

　　那么，无证就该是违法建筑且不予补偿吗？危房就该拿少部分补偿吗？事实上，并非如此。农村房屋拆迁时，以下这3种情况应该要给予补偿。

　　一、因历史遗留问题造成的无证房可参照有证房屋进行补偿

　　一般而言，如果是因历史遗留问题导致房屋没有办理相关的规划许可证，没有办理房产证的话，那么这类房屋就不宜认定成违法建筑而不予补偿。《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中就有明确规定，对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。

　　法律上有法不溯及以往原则，这是我国法律制度基本原则之一，也可扩充至行政时效原则。而且，从实践中来看，农村许多无证房屋多是始建于六、七十年代，即《城市规划法》《土地管理法》实施之前，有的无证房则更久，由于当时法律的不健全，不严谨等其他因素，最终才导致这些无证房的形成。

　　因此，实践过程中，如果以无证为由在未经调查、认定和处理的情况下就直接认定成违法建筑而不予补偿，则是不合理，当事人可以及时的向有关部门反映或是起诉维权。

　　二、土地被纳入到城市规划区内的应参照国有土地上房屋征收补偿标准

　　众所周知，农村房屋拆迁依据的是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，而国有土地征收依据的则是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。国有土地上房屋征收补偿标准也与集体土地征收补偿标准有很大的差异。因此，很多被征收人便常常咨询律师说，集体土地征收补偿能不能按照国有土地征收的补偿标准进行，那么，集体土地征收究竟能不能按照国有土地上房屋征收条例中的规定进行补偿呢？

　　对此，最高院给出了答案。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中的规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　另外，在《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》中答复，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

　　也就是说，在集体土地征收过程中，如果房屋所在区域已经纳入到了城市规划区，那么，在补偿安置时应当要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规划的标准进行。

　　三、农村房屋院落、空地应该要有补偿

　　农村房屋一般都带有或大或小的院子以及空地，在拆迁时，征收方往往不会将院子及空地纳入到补偿的范围内，但这种“一刀切”的做法其实是非常不合理的，如果集体土地建设用地使用证或是不动产证上有明确的确权登记，或是在用地审批表上有明确的记载，那么在拆迁时应当可以依法获得相应的补偿。

　　就是说，宅基地上盖完房子后，还剩下了部分面积，而该土地面积并没有超过乡政府批准的面积，那么就是合法的，在拆迁时则要给予补偿的。

五、北京农村拆迁律师谈土地遭破坏，几年后才得知被征收，申请复议，省政府却不理会？法院谈违法

　　【基本案情】

　　张某是海南省人，其在海南某市某村常年以耕种土地为生，自己本以为这样安逸、无忧无虑的生活会一直伴随自己到老，但谁也没有想到的是，2017年，张某及其家人平静的生活被彻底打破，并且还遭遇到了有生以来最为憋屈的事情。

　　2017年，一群不明身份的人员将大型的推土机开进了张某等人的耕地中，几十分钟后，张某承包地上种植的农作物遭到了不同程度的破坏。面对这种情况，张某等人是非常地纳闷，便在心里嘀咕，自己耕种了一辈子，从来没有遇到过这样的事情，也没有得罪过任何人，可大型推土地机上来就不管三七二十一的对土地进行了破坏，也没有经过自己的同意，直接铲除了地上农作物，这已经严重给张某等其他人造成了重大的经济损失。

　　面对这种情况，张某等人为了维护自己的合法权益，便开始四处寻求帮助，结果在此过程中，张某非但没有获得相应地帮助，还被强制要求签名确认相关的文件，看到此文件后，张某才得知自己的土地早在五年前就被以协议的方式卖给了他人，目前，该土地已经被征用。

　　可是土地被破坏、自己权益被侵害已经是不争的事实，所以，其为了维护自己的合法权益，其决定通过法律途径来维护自己的权益。随后，便通过网络查找到了专门做征地拆迁的北京圣运律所，随后，便与北京圣运律师取得了联系，在经过北京圣运律师的一番讲解后，虽然张某大概了解到了事情的来龙去脉，可由于事情较为复杂，所以，张某还是希望能与北京圣运律师面对面地就自己所遇到的问题进行沟通。

　　因为，北京圣运律师在海南有少案子，而其中一个案子正好在那段时间要开庭，所以，北京圣运律师便让张某到时去法院旁听，随后张某旁听了庭审，并且对北京圣运律师的庭审表现非常的满意。庭审过后，张某找到北京圣运律师，希望其可以帮助自己维护合法权益，而北京圣运律师也接受了张某的委托，双方便于当日就签订了委托代理合同，至此，北京圣运律师正式介入本案件中。

　　【维权过程】

　　北京圣运律师介入该案件后，为了更加清楚的知道张某土地目前的情况，于是便第一时间指导张某向相关部门邮寄了《政府信息公开申请书》，申请公开相关的征地批复文件。2018年，相关部门向张某等人作出信息公开答复，通过相关部门的答复，北京圣运律师发现，征地批复中征收的土地包括张某等人的承包地，可是张某等人却均表示，没有见过这样的文件，也没有相关部门告知自己征地的情况。

　　面对相关部门的违法行为，随后，北京圣运律师指导张某等人向省政府提起了行政复议。可是省政府在收到行政复议申请后，要求张某等人补充相关的材料，但让大家都没有想到的是，等材料补证后，省政府却又以补充材料不能证明张某等人为适格主体，未根据通知书中的要求补证等为由，视为张某等人放弃复议申请。

　　面对省政府的行为，北京圣运律师希望省政府可以按照相关的规定出具一份书面的不予受理决定书，可是就这么一个简单的要求，却被省政府给拒绝。

　　针对省政府的违法行为，北京圣运律师迫不得已向法院提起了行政诉讼，请求法院确认省政府不出具不予受理行政复议决定的行为违法，并判决省政府依法受理张某等人的复议申请。

　　【案件结果】

　　最终，经过审理，法院判决省政府对张某等人申请行政复议未作出处理的行为违法。

　　【律师说法】

　　实践中，类似于这样的情况太多了，但是，北京圣运律师提醒大家，在遇到相关部门违法征地、违法占地的行为时，一定要及时地向上一级有关部门投诉、举报，并要求他们查处违法占地的行为，若申请查处或投诉后没有结果，那么建议大家一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的指导下向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的权益。