北京拆迁律师谈被拆迁人常有的几点误区，被拆迁人的定义:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师谈被拆迁人常有的几点误区，被拆迁人的定义

更新时间:2024-12-26 04:54 发布:2024-09-26 14:44 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈被拆迁人常有的几点误区,从实践过程中来看，绝大多数被拆迁人都是普普通通的农民，所以，他们对征地拆迁政策、法律法规以及征收是个怎样的流程，了解的或是知道的少之又少，更不知道征收方公示或是下达的文件中哪些是比较重要的，哪些会对

北京拆迁律师谈被拆迁人常有的几点误区，被拆迁人的定义

一、北京拆迁律师谈被拆迁人常有的几点误区，被拆迁人的定义

　　从实践过程中来看，绝大多数被拆迁人都是普普通通的农民，所以，他们对征地拆迁政策、法律法规以及征收是个怎样的流程，了解的或是知道的少之又少，更不知道征收方公示或是下达的文件中哪些是比较重要的，哪些会对自己权益产生影响。因此，在征地拆迁中，导致绝大多数被拆迁人是征收方说什么就信什么，对他们公示的文件也都认为是合法、合规的，而且，有的被征收人还将他们能够获得合理补偿的希望全部寄托于征收方。

　　按理说，征收方在征地拆迁中应当要依法依规的进行，但是面对拆迁这么大的工程，难免会存在个别征收方为规避法定程序，尽快完成拆迁工作，以各种理由混弄被拆迁人的情况。对此，被拆迁人在征地拆迁中千万不要以自己什么都不懂就任由征收方摆布，在不明白或是不懂时要及时的调整好心态，咨询专业律师，只有这样，被征收人的权益才能够有效的得到保障，千万别让自己陷入某些误区当事。对此，下面这几种行为被拆迁人应要及时的改正。

　　一、不看征地公告、安置补偿方案等文件

　　在征地拆迁过程中，我们常常会遇到这样的被拆迁人，就是对征收方下发的一些文件通常有选择性不看的习惯，总认为自己就是个没有文化的老百姓，看不明白其中的内容，所以干脆就不看了，等着让别人告诉他。

　　虽说这样的被拆迁人是极少数，但北京圣运律师还是要说，征收方发布的拆迁公告、安置补偿方案，或是其他相关的文件材料，基本上都与被拆迁人利益息息相关，且这些材料也都是征地拆迁项目中很重要的依据，有一些文件还需要被拆迁人在上面签字，如土地现状调查表，根据《土地管理法》中的第四十七条规定，县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，要对被征收土地的权属、地类、土地面积以及地上附着物、地上树苗的种类等进行调查。在调查完之后要与被征收村民就土地现状的调查结果进行核实。

　　因此，如果如果选择不看，或是不仔细看，随随便便地在土地调查表上签上自己的名字，若日后发现实际栽种的树苗与征收方调查的不一样，那么后悔也可能来不及了。所以，对于这份土地调查表或是其他需要签字的文件，被征地农民一定要认真的核实，认真的查看，尤其是拆迁协议，一定要把协议中的内容弄明白之后再去签。对于拆迁协议内容不明确或是不完整的，比如没有具体的写明补偿款是多少，没有明确安置房具体位置，没有明确给付补偿款时间或是违约责任的，建议不要签字。

　　二、一味的与征收方纠缠，拖延时间

　　补偿不合理时，总会有被拆迁人认为，我天天去找征收方协商，去找他们闹，他们总会妥协答应我的要求，或是只要我不签订补偿协议，不搬离被征收房屋，拒绝签收他们下达的任何文件，那么征收方就不能把自己怎么样。但真是这样吗？事实上，并非如被拆迁人想的这样，很多征收方常常不吃被拆迁人这一套。因为，他们在被拆迁人拒绝的同时，已经想好了对策，那就是强拆，然后让工程继续。

　　因此，北京圣运律师要提醒大家的是，一味的与征收方纠缠，拒绝签收任何文件，一味的拖延时间不仅征收方不会妥协，房子还会保不住，同时还会让被拆迁人失去维权的机会。所以，在补偿不合理，对征收决定不服或是收到征收方下达的补偿决定、限期拆除通知书、等有时效的文件时，一定要及时的向有关部门申请行政复议，一般申请行政复议的时间60日，如果对复议决定不服，那么要在复议决定中规定的期限内向法院提起行政诉讼，以此维护自己的合法权益。

　　三、自行启动法律程序维权

　　当自己权益受到侵害时，有的被拆迁人为了节省诉讼费，会四处询问拆迁律师，读各种与拆迁有关的法律条文，在了解到基本的法律知识后就会试图通过学到的一些法律法规自行解决问题，等到结果出来之后才发现并不是自己想要的结果。

　　被拆迁人要知道征地拆迁是一项非常复杂的活动，而且法律法规方面也很繁琐，若真想要完全搞清楚来龙去脉是要花费很长一段时间的，而且还不一定能够活学活用。因此，要相信专业拆迁律师的谈判经验，要相信他们的办案能力更能准确无误的找到拆迁中违法的行为，对症下药，然后帮助自己争取合理的拆迁补偿或是赔偿。

二、省人民政府办公厅关于简化优化湖北省农村小型建设项目管理的实施意见

　　各市、州、县人民政府，省政府各部门：

　　为提升审批实效，提高投资效益，减轻基层负担，加快实施乡村建设行动，着力补齐农村基础设施短板，全面推进乡村振兴和农业农村现代化，根据《中华人民共和国招标投标法》《政府投资条例》和《国家发展改革委自然资源部农业农村部关于村庄建设项目施行简易审批的指导意见》（发改农经〔2020〕1337号）等精神，经省人民政府同意，结合我省实际，制定本实施意见。

　　一、已纳入相关专项规划、由行政村或农村社区（以下简称村级组织）在村域内实施、投资额不超过400万元、资金纳入财政预算管理、技术方案相对简单、建设内容较为单一的以下农村小型建设项目，适用本意见。

　　（一）农业生产类：土壤改良，土地平整，机耕道路，种植养殖及配套设施，畜禽粪污资源化利用，冷链仓储设施，水土保持，小型泵站，灌排沟渠，河道山塘清淤，塘堰沟渠修建修缮，植树造林等。

　　（二）农村生活类：生活垃圾污水收集处理、厕所粪污收集处理、农房整治、停车场、村内道路等人居环境整治，乡村公路、候车亭、饮水安全、供排水管网、通信网络等公共设施。

　　（三）社会事业类：群众文化、体育、休闲活动场所，乡村旅游、卫生设施。

　　二、整县整乡推进项目，投资规模较大、技术方案相对复杂的项目，涉及生态保护红线、永久基本农田、文物保护的项目，危险性较大的分部分项工程等关系人民群众生命财产安全的项目，以及国家有其他明确要求的项目，不适用本实施意见。

　　三、村级组织通过“两委”会商议、党员代表村民代表会议决议、决议公开、实施结果公开，拟订年度项目清单，由村民委员会或村集体经济组织作为项目法人，经乡镇、街道（以下简称乡镇）审核批准后，形成年度项目计划。

　　四、县级投资主管部门将项目投资审批依法委托乡镇实施。县级行业主管部门可依法委托乡镇对项目用地预审与选址意见、环境影响评价、乡村规划许可、施工许可等实行简易审批。

　　五、乡镇采取审批可行性研究报告的方式，合并办理项目建议书、可行性研究报告、初步设计审批。采取容缺受理、备案登记、告知承诺等便利化措施，简化用地预审与选址意见、环境影响评价、乡村规划许可、施工许可等审批。有关审批文件事后报县级相关主管部门备案。

　　允许村级组织自行编制项目可行性研究报告。对在地质灾害易发区内进行建设的项目，应按规定进行地质灾害危险性评估。经批准的可行性研究报告，作为采购、建设和竣工验收的依据。

　　对使用集体建设用地开展建设的项目，无须办理建设项目用地预审与选址意见书。

　　对纳入《建设项目环境影响评价分类管理名录》管理的项目，要依法办理环境影响评价文件审批、备案。

　　投资额在100万元以下（含100万元）或者500平方米以下（含500平方米）的房屋建筑工程，不需办理施工许可证。低风险建设工程，施工图免于审查，实行承诺制办理施工许可。

　　河道管理范围内的项目，应报有管辖权的水行政主管部门同意。

　　六、各审批事项应在3个工作日内办结（不包含受理公示期）。

　　七、对农村小型建设项目，不得强制要求招标。

　　八、对不需要施工资质的项目，村级组织可通过“两议两公开”程序自建自管，组织村民投工投劳、就地取材开展建设和管理。

　　对需要施工资质的项目，村级集体经济组织具备施工资质的，可通过“两议两公开”程序明确村级集体经济组织为施工单位；村级集体经济组织不具备施工资质的，可通过采购方式确定施工单位。乡镇要依托农村集体产权交易场所开展采购，规范采购流程和采购文本。

　　九、农村小型建设项目资金，按照资金来源的各专项资金管理办法进行管理，不得挤占、挪用、滞留资金。县、乡财政部门要加强资金监管，确保资金使用规范、安全。要依据工程合同、工程验收报告、发票、决算报告以及经各方确认的用工清单（天数）相关凭证，及时拨付资金。不得强制将审计机关的审计结果作为工程结（决）算的依据。各县（市、区）、乡镇要通过政府购买服务等形式，降低审批、采购、审计等代理成本。

　　十、村级组织要承担主体责任，完善商议、决议、公开、回避等制度，保障村民参与集体决策。组织老党员、老村干部、村民代表、乡贤监理项目建设，加强项目实施全过程监督。农村小型建设项目形成的资产，划归村级集体经济组织所有和管理。村级组织要采取“门前三包”、公益性岗位、使用者协会等形式，引导受益村民通过认领等方式参与项目管护。

　　十一、乡镇要承担主管责任，加强组织领导和统筹协调，做好项目决策、审批和采购服务，指导项目法人完善方案设计，督促落实村民民主决策机制。要依据村庄规划、实施必要性、资金筹措以及是否会形成新的村级债务等情况对项目进行审核。要严格防范村级债务风险，对未明确资金来源的项目不得审批。及时组织开展项目验收。

　　十二、县级投资和行业主管部门要强化监管责任，特别是安全监管等责任，加强政策宣传、解读和业务培训，指导乡镇编制申报指南和申报范本，确保乡镇承接好项目审批等工作。要采取“双随机一公开”方式，加强事中、事后监督，强化绩效评价。督促村级组织及时完善容缺受理、承诺告知的相关事项。

　　十三、各县（市、区）政府要创新机制，形成工作合力，为各项举措落实落地创造条件、提供保障。要有效防控项目管理、实施等环节的廉政风险，着力防止“微腐败”。对存在滥用职权、以权谋私等行为的，依规依纪依法严肃处理。

　　本意见自印发之日起实施。各地各部门相关规定与本意见不一致的，按本意见执行。

　　2021年6月9日

　　来源：湖北省人民政府

三、北京圣运河南拆迁系类之谈停电通知被确认违法！

承办拆迁律师：杨小燕、张海东

案情回顾：

李先生是A市B县人(为保护当事人隐私，文中姓名均为化名)，当地正在进行房屋征收工作，李先生的房屋也在征收范围内，但李先生尚未与有关征收部门签订任何征收协议。在此前提下，B县人民政府下设的征收指挥部在未履行任何合法手续，未给李先生任何书面通知的前提下，为了达到让当事人尽快搬迁的目的，要求当地供电公司将李先生房屋进行强制断电，此举给李先生的生活带来了巨大的不便。

在与当地负责部门沟通无果的情况下，李先生为了维护自己的合法权益，委托北京北京圣运律师事务所的杨小燕、张海东律师助其通过法律途径维护合法权益。两位律师听取了案件情况，迅速制定相关办案流程，两位律师仔细研究了B县人民政府作出的断电通知，并通过对案件的深入了解，在搜集掌握了相关证据后，认为根据我国行政强制法的相关规定，行政机关不得为了达到让当事人履行行政行为而采取停止供电等违法行为，据此向A市中级人民法院提起了行政诉讼。两位律师认为本案当事人在未签订征收协议，相关部门也未提前通知的情况下对李先生的房屋进行强制断电，属于严重违法行为。

胜诉判决：

经过多方努力，在开庭前B县人民政府主动撤销了对李先生的断电通知，因断电通知已经被撤销人民法院对B县人民政府违法断电的行为确认违法。判决内容如下：

确认B县人民政府（指挥部）对B县供电公司作出的针对李先生等人的断电通知违法！

律师说法：

《中华人民共和国行政强制法》：第四十三条

行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是，情况紧急的除外。行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。

《中华人民共和国行政诉讼法》：第七十四条

行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。

四、北京农村房屋拆迁律师谈选择产权置换的优缺点

　　产权置换同样也是集体土地征收和国有土地征收中必不可少的一补偿方式，如果征收方只提供货币补偿，不提供产权置换，那就剥夺了被征收人的选择权是不合法的，所以，这点大家一定要注意一下。一般从货币补偿和产权置换这两种补偿方式上来看，绝大多数被征收人都会选择产权置换，也就是让征收方提供给自己与被征收房屋面积差不多的安置房。

　　房屋作为咱老百姓避风的港湾，作为老百姓最重大的财产，所以，一旦被征收，那毋庸置疑，被征收人肯定最想要的就是拿到新房，因此，被征收人选择产权置换这一种补偿方式也是可以理解的，在没有特殊情况发生的情况下，只要有房屋，那么才会觉得日子安稳。

　　但是，北京圣运律师想要在这里说的是，虽然说选择安置房，可以直接省去日后挑选房屋的麻烦，但是选择安置房也有一定的风险，这点大家一定要知道。从实践过程中来看，能提供现房的非常少，有百分之九十以上的安置房都是期房，所谓的期房就是还没有盖好的房，甚至还没有动工建设的房屋，只是先规划好，但何时交付安置房，何时动工建设却一概不知，这是选择产权置换最主要的问题。

　　换句话来说就是，被征收人在选择产权置换这一种补偿方式后，如果征收方提供的是期房，而不是现房，那就只能暂时住在征收方提供的周转住房里，或是只能领取临时安置补助费，自行找住的地方，能何时拿到房屋并没有一个具体的时间，需要等待，可能是三年，也可能是五年，甚至是10年。

　　另外，选择安置房还有一个问题也是值得大家关注的，就是房屋质量问题。经常有老百姓反映，自己拿到的安置房经常掉皮，而且经常性的漏水，导致他们一家都无法正常生活。事实上，安置房的质量相比于商品房的质量是没有可比性的，从市场价值来看，安置房的价格也远远要低于商品房，因此，大家在选择安置房时，也要有一个心理准备。

　　当然了，选择产权置换的风险不止上面两点，从实践过程中来看，还可能会出现征收方提供的安置房与协议中约定的不符，比如安置房面积小于约定的面积，安置房的户型并非是当初协商好的等等，倘若在选择产权置换后真出现这些问题，那么，被征收人在与相关部门协商不成的情况下，就只能通过法律途径来维护自己的权益了。

　　总之，北京圣运律师最后想要告诉大家的是，对于究竟选择哪种补偿方式好，这个仍然需要结合被征收人自己的实际情况来确定。但无论是选择货币补偿方式也好，还是选择产权置换也好，都需要公平、公正且合理，如果在此过程中，征收方侵害自己的合法权益，譬如以各种理由降低安置房面积，拆迁补偿，或是签订协议后毁约，违约等，那么作为被征收人一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，尽快通过法律途径来维护自己的权益。

五、北京拆迁律师谈一户多宅是不是违法建筑？

自新《土地管理法》实施以后，与土地（包括宅基地）相关的规定就发生了不少的变化，其中有一个很大的变化就是，农村村民一户只可以拥有一处宅基地，而且其宅基地的面积还不能超过地方规定的标准。那也就是说，每一户人家只能有一块宅基地，不可以同时拥有两处以上的宅基地。但由于农村村民缺乏法律意识，或者说是，相关的法律法规普及不到位，所以往往出现了这样一种情况，就是有的农户家里一下子同时有好处宅基地，而且这些宅基地上面还都建设了房屋，但只有一处宅基地上的房屋住了人。

　　单从这一点来看，那么多出来的那些宅基地或是宅基地上房屋，显然是违反了《土地管理法》第六十二条规定，一旦违反了法律法规，这些宅基地或是房屋最终可能都会不予被法律有所保护，被相关人员认定为合法建筑。最主要的是，多出来的这些宅基地，要是日后遇上征地拆迁，那很有可能就会被相关部门以“违法建筑”为由拒绝为被征收人进行补偿。也就是说，一户多宅不仅会被拆除，或是收回不说，而且还有可能拿不到任何补偿。

　　近日，山东的李某就遇到了这样的情况。李某前两天通过网络咨询北京圣运律师说，自己家在所在村庄有两处宅基地，一处是旧宅基地，另一处则是新起的，之所以后来又在本村庄内的别处占用了土地建了一处房屋，主要原因是老旧宅基地的位置特别的不好，距离村口和公交车站都比较的远，所以，为了方便出行，就在离村口近的一处地方建了一处房屋。

　　后来，该村庄要进行征地拆迁，李某的两处房屋都在征地拆迁范围内，但是在登记过程中，相关部门认为李某违反了《土地管理法》中一户一宅的规定，所以，只予其中一处宅基地上房屋的补偿，另外一处则不予补偿，而且相关部门还明确告诉被征收人李某，其不仅违反了一户一宅标准，而且该房屋还没有相关的证照，所以无论有没有违反《土地管理法》，其的这一处宅基地上房屋都是违法建筑，都没有补偿。

　　面对相关部门的一套说辞，李某是非常的无奈，但其认为，相关部门只给予一处宅基地的补偿是不合理的，之前那处宅基地上房屋已经有三十年了，当时该房屋也是从其父亲手中接过来的，也就是其父亲去世之后，其就一直居住在这所房子里，也算是继承得来的，所以，也应当要给予相应的补偿才对。

　　那么农村存在一户多宅的房屋，在遇上拆迁后，相关部门是否应当要支付这多出来的宅基地的补偿呢？

　　事实上，农村一户多宅拆迁后有没有拆迁补偿需要结合实际的情况来确定，并不能一概而论。所以，实践中，如果遇到相关部门一刀切的将所有的一户多宅都一口咬定是违法建筑，并且不予补偿，那他们的征收行为十有八九存在以拆违促拆迁的可能，或者说是想以拆违的方式来降低征收成本，因此大家一定要提高警惕，一旦发现征收方行为可疑，要马上咨询专业拆迁律师。