更新时间:2024-12-26 04:54 发布:2024-09-29 16:52 文章来源：北京圣运律师事务所
修建高铁、修建地铁、高速公路或是飞机场、水利工程等，通常都需要占用到集体土地或国有土地。不过，不论是国有土地还是集体土地，并非想占用就能占用的，哪怕是因公共利益建设的需要，也要遵循《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，不能违背相关的法规政策精神，更不能与法律政策背道而驰。
然而实践过程中，一些城市在发展的过程中，为了尽早的完成征收项目，常常是不管三七二十一的就开始占用百姓的土地施工建设，这种行为其实是严重的违法行为，这不仅仅会损害到百姓的利益，同时还会给社会带来一些不利影响。下面呢，我们就以集体土地征收为例，结合《土地管理法》中的规定，为大家说一下合法的征收都需要经过哪几步。
1、首先项目要符合公共利益的需要
一般情况下，只有因公共利益展开的项目才能征收集体土地。根据《土地管理法》第四十五条规定，为了公共利益的需要，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收。
那么，哪些项目是属于公共利益的范畴呢？这在新《土地管理法》中有明确规定，比如政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设项目；政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业项目；政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设项目（包括危改房改造、棚户区改造等）；经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设项目等。
2、其次要办理农转用地审批手续
不过，在项目具体实施之前，征收方还需要办理农转用地审批手续，如果没有办理农转用地审批手续就擅自占用土地开始建设，那么这就属于违法占用土地行为。如果占用面积超过了法律中规定的面积，可能还会被追究相关的刑事责任。所以，在用地之前，千万别打着公共利益的名号就非法占用土地，进行非农业建设行为，避免被追究法律责任。
《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；《土地管理法》四十六条规定，征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
3、项目要符合相关的规划和计划
一般而言，土地征收还需要看项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划以及国民经济和社会发展年度计划等。对于成片开发的项目，还要看是否符合国务院自然资源主管部门规定的标准。如果项目符合土地利用总体规划确定的用途，那么则可以获得相关的批复文件。但是政府批准的农用地转用必须要在土地利用年度计划控制指标范围内，否则项目仍然会受阻。
4、土地征收需要国务院、省市县级人民政府批准
《土地管理法》第四十四、四十六条规定，永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
也就是说，土地征收的批准，并非是想让谁批准就能批准的，占用永久基本农田的必须要经过国务院的批准，并且其他土地若涉及到的面积较大，也需要国务院进行批准，如果超越批准权限非法批准土地，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地，或是违反法律法规的程序批准占用、征收土地，那么不仅批准文件无效，而且非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员还会受到一定的处分。
最后，北京圣运律师要提醒大家，土地征收关系到被征收人的利益，且也影响着国家的发展及利益。所以一定要按照土地管理法中的规定，依法审批，依法保障农民的权益，只有这样才能促进征收。当然了，如果实践过程中，有被征收人发现征收方未取得审批手续，或是发现有少批多占的情形，一定要及时的咨询律师，依法、理性的维护自己的合法权益。
【裁判要旨】
划拨土地使用权也是土地使用者依法取得的土地使用权，和出让土地使用权一样，都属于财产权，系用益物权的一种。不能仅以土地使用权系划拨方式取得为由认定土地使用者无权获得土地使用权补偿。
【裁判文书】
河南省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2023）豫行终353号
上诉人（一审被告）信阳市浉河区人民政府，住所地河南省信阳市浉河区行政路6号。
法定代表人赵某华，区长。
委托代理人张某全，浉河区游河乡政府工作人员。
委托代理人刘燕，河南涵信律师事务所律师。
上诉人（一审被告）信阳市人民政府，住所地河南省信阳市平桥区羊山新区新五大道。
法定代表人陈某伟，市长。
委托代理人张某，市政府办公室工作人员。
被上诉人（一审原告）黄某云，女，1961年7月5日出生，汉族，住信阳市浉河区。
被上诉人（一审原告）陈某，女，1988年12月21日出生，汉族，住武汉市武昌区。系被上诉人黄某云之女。
被上诉人（一审原告）陈某宇，男，1990年10月9日出生，汉族，住武汉市武昌区。系被上诉人黄某云之子。
上诉人信阳市浉河区人民政府（以下简称浉河区政府）、信阳市人民政府（以下简称信阳市政府）因与被上诉人黄某云、陈某宇、陈某履行安置补偿法定职责及行政复议行政争议一案，不服河南省信阳市中级人民法院（2023）豫15行初10号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2023年7月11日公开开庭对本案进行了审理，上诉人浉河区政府委托代理人张某全、刘燕，上诉人信阳市政府委托代理人张某，被上诉人黄某云及黄某云、陈某宇、陈某三人共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄某云、陈某宇、陈某一审起诉请求：1．撤销浉河区政府于2022年11月1日作出的《行政答复书》；2．撤销信阳市政府于2023年2月21日作出的《行政复议决定书》（信政复决字［2023］19号）；3．判令浉河区政府针对黄某云、陈某宇、陈某位于河南省信阳市河区游河高中操场东侧的163.23亩国有土地给予补偿41024595.9元；该国有土地上护坡构筑物6032.59立方米给予补偿3342133.7元；其他地上附着物补偿1076543.1元；该国有土地上树木按市场价补偿3188030元；另位于××乡××期房靠北的2.99亩自留地给予补偿113620元；补助费和奖励费按照浉河区政府所制定的补偿标准支付给黄某云、陈某宇、陈某。4．本案诉讼费用由浉河区政府、信阳市政府承担。
一审法院查明，原信阳县人民政府分别作出信阳政土（1998）152号、156-161号、165-172号、310号批复，原河南信阳地区行政公署作出信政土〔1998〕113号批复，以上批复同意将游河乡游河村麻城庙组、油坊坎组、火神庙组、和山淮村施砦组集体非耕地共计108839平方米征归国有后，划拨给游河乡政府71767平方米作为广场和绿化用地，出让给游河乡政府37072平方米作为农贸市场综合用地。同年10月15日，信阳县土地管理局向游河乡政府颁发了上述土地使用权证。1998年7月8日，杜某发、陈某书（系黄某云丈夫，陈某、陈某宇父亲，已故）二人作为乙方与浉河区游河乡人民政府作为甲方签订了《兴建游河百合市场合同书》约定：“甲方转让给乙方的地块是位于游河高中操场东侧的竹林和荒滩，其位置与四至范围面积以游河乡百合市场现状图，规划建设主管部门审定的用地红线附图所示，乙方依据本合同取得上述土地使用权”。后杜某发退出了该项目开发，该项目由陈某书一人开发建设。2001年10月25日，游河乡政府办理了国有土地使用权变更登记手续，信阳游河超级百合城建设中心取得共计37072平方米国有土地使用权，其使用权证上载明土地用途为商业，使用权类型为划拨。剩余71767平方米国有土地使用权人仍为游河乡政府。2009年5月6日，浉河区游河乡人民政府（甲方）与陈某书（乙方）签订了兴建游河百合市场结算协议书，约定“二、原合同土地出让金为156万元，已付122．174474万元．．．．．．剩余26万元，乙方即日一次付清。三、甲方负责将该宗地原办理相关手续（155.62亩）或有关证据，交由乙方保存，并协助乙方办理林权证等有关手续，开发区域的使用权仍归乙方自主支配，若出山店水库修建或淮干滩区移民搬迁所有补偿、赔付归由乙方所得，甲方不干涉任何事宜。”2017年3月8日，信阳市浉河区人民政府印发《关于出山店水库移民（第一批）搬迁工作的通告》，搬迁范围：出山店水库85.48米高程以下淹没区的居民，涉及游河乡游河村、山淮村、老庙村、高湾村和游河集镇5个村（居委会），案涉土地在搬迁范围内。信阳游河超级百合城建设中心名下已开发土地上房屋及附属物补偿已向黄某云、陈某、陈某宇支付到位（1368240元），陈某书在山淮村施砦组租用土地种植的用材林93.52亩补偿款197981.84元已于2018年拨付给黄某云。山淮村施砦组的用材林43.24亩，游河村麻城庙组集体用材林38.86亩，游河村麻城庙组（火神庙组）集体用材林54.05亩因存在争议，尚未进行补偿。2022年1月13日，浉河区政府收到黄某云邮寄的《请求作出征收补偿决定的申请书》；2022年3月7日，浉河河区政府作出《行政答复书》，对黄某云、陈某、陈某宇的申请不予支持。黄某云、陈某、陈某宇不服遂起诉至河南省信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院于2022年8月30日作出（2022）豫15行初48号行政判决书，判决：“一、撤销被告信阳市河区人民政府于2022年3月7日作出的《行政答复书》；二、责令被告信阳市河区人民政府在本判决生效后60日内针对原告黄某云、陈某、陈某宇的补偿申请重新作出行政行为。”浉河区政府于2022年11月1日重新作出了《行政答复书》，对黄某云、陈某、陈某宇的申请不予支持。黄某云、陈某、陈某宇向信阳市人民政府申请复议。2022年12月30日，信阳市人民政府在收到该复议申请后，于2023年2月21日作出信政复决字〔2023〕19号《行政复议决定书》，维持了浉河区政府于2022年11月1日作出的《行政答复书》。黄某云、陈某、陈某宇不服，遂诉至信阳市中级人民法院，请求撤销浉河区政府于2022年11月1日作出的《行政答复书》及信阳市人民政府作出的信政复决字〔2023〕19号《行政复议决定书》，并请求判令对黄某云、陈某、陈某宇给予补偿，在其提出的补偿事项中，包含了“护坡构筑物6032.59立方米”。
一审法院认为，一、国有划拨取得的土地在长期使用过程中，伴随资金的投入，会产生相应的附加值，在收回土地的使用权时，应对其进行价值评估，新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念。本案中，黄某云、陈某、陈某宇通过继承取得信阳游河超级百合城建设中心37072平方米（约合55.61亩）划拨国有土地使用权，其中已开发的14.27亩土地上的房屋及附属物补偿款1368240元已向黄某云、陈某宇、陈某支付到位，剩余未利用开发的土地虽为划拨土地，浉河区政府亦应予以适当补偿。浉河区政府以剩余未开发土地为划拨土地可无偿收回为由作出《行政答复书》对黄某云、陈某宇、陈某的补偿申请不予支持错误，且浉河区政府亦未提交证据证实其对案涉土地履行了相关收回手续，黄某云、陈某宇、陈某起诉撤销被诉该答复的理由成立，一审法院予以支持；信阳市政府作出的信政复决字〔2023〕19号《行政复议决定书》对该项事实认定不清，亦应予撤销。二、黄某云、陈某宇、陈某主张登记在游河乡政府名下的71767平方米（约107.65亩）国有土地使用权为其所有，仅提交了陈某书与游河乡政府签订的《兴建游河百合市场结算协议书》，该部分土地未办理过变更手续，黄某云、陈某宇、陈某的该项主张，一审法院不予支持，黄某云、陈某宇、陈某可通过其他途径主张权益。三、对于附着物部分。案涉地块上附着物为林木，对于无争议部分，浉河区政府已经向黄某云、陈某宇、陈某支付完毕；剩余部分因存在争议，浉河区政府一审当庭称其已经将补偿款提存，黄某云、陈某宇、陈某可通过合法途径解决争议后再行主张。四、陈某书生前与游河村游西组村民协议转让的2.99亩土地系集体土地，双方签订的《土地使用权转让协议书》效力未经确认，对该部分土地及地上附着物黄某云、陈某宇、陈某主张补偿，一审法院不予支持，黄某云、陈某宇、陈某亦可通过合法途径解决解决争议后再行主张。五、关于黄某云、陈某宇、陈某主张的护坡构筑物，其提交了《实施开发百合市场工程补充合同三》《关于游河乡山淮村、有河村部分群众反映百合市场土地问题的调查报告及处理意见》和照片，证实护坡构筑物真实存在，浉河区政府虽辩称护坡构筑物不存在，未提交相反证据证实，对于护坡构筑物浉河区政府应当给予补偿。综上，对于信阳游河超级百合城建设中心名下剩余未利用开发的国有划拨土地及护坡构筑物，浉河区政府应当给予黄某云、陈某宇、陈某适当补偿。但鉴于双方对于案涉剩余未利用开发的国有划拨土地的面积、价值，护坡构筑物的面积、造价及补助费和奖励费的给付是否符合条件尚需浉河区政府进一步调查和裁量，宜由浉河区政府先行作出补偿决定为宜。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第七十二条之规定，判决：一、撤销信阳市河区人民政府于2022年11月1日作出的《行政答复书》；二、撤销信阳市人民政府于2023年2月21日作出的信政复决字〔2023〕19号《行政复议决定书》；三、责令信阳市河区人民政府于本判决生效后60日内就信阳游河超级百合城建设中心名下剩余未利用开发的国有划拨土地及护坡构筑物，根据黄某云、陈某宇、陈某的补偿申请重新作出处理决定；四、驳回黄某云、陈某宇、陈某的其他诉讼请求。
浉河区政府上诉请求：1．撤销信阳市中级人民法院（2023）豫15行初10号判决第一、二、三项，改判驳回黄某云、陈某宇、陈某全部诉讼请求；2．本案诉讼费用由黄某云、陈某宇、陈某承担。事实与理由：一审判决认定部分事实错误，缺乏证据证明，适用法律错误。1．浉河区政府作出的《行政答复书》事实清楚、适用法律正确，程序合法，一审判决予以撤销错误。法律规定了“物权法定”原则。而案涉百合城区域的土地权利人为信阳市浉河区游河乡人民政府名下71767平方米（约合107.65亩）、河南省信阳游河超级百合城建设中心名下土地37072平方米（约合55.58亩），浉河区政府根据土地登记情况及物权法定原则，不予支持黄某云、陈某宇、陈某要求支付案涉土地的补偿款有事实及法律依据。对于其他附属物，浉河区政府均按照实物调查结果及补偿政策将没有争议的部分已发放到位，有争议的部分补偿款暂未发放，在实物调查中没有记录的则不予支持。一审法院予以撤销错误。2．一审认定黄某云、陈某宇、陈某通过继承取得信阳游河超级百合城建设中心37072平方米（约合55.61亩）划拨国有土地缺乏证据证明。3．一审法院认定信阳游河超级百合城建设中心名下已开发的土地面积错误。根据实物调查结果，百合城中心名下已开发利用土地45.04亩，一审认定已开发土地为14.27亩错误。4．一审认定划拨土地在收回土地使用权时应当对其进行价值评估并且应予以适当补偿没有法律依据。案涉土地的权属证书明确显示为划拨土地，即使黄某云、陈某宇、陈某按照一审认定的通过继承取得百合城中心名下的土地，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第二款之规定，对于划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。一审认定需要给予黄某云、陈某宇、陈某划拨土地的土地补偿费没有法律依据。5．一审认定护坡构筑物存在且应当予以补偿证据不足，该部分认定错误。浉河区政府作为行政区域内负责组织实施出山店水库移民搬迁及补偿事宜的政府机构是严格按照已批复的《河南省出山店水库工程建设征地移民安置实施规划大纲》（以下简称《实施规划大纲》）及实物调查结果来进行征收区域内的移民安置补偿工作的，实物调查中没有护坡构筑物，且即使存在护坡构筑物，根据《实施规划大纲》中的补偿类别，也不存在对于护坡构筑物的补偿。一审以黄某云、陈某宇、陈某提交的一份无法核实真实性的复印件认定存在护坡构筑物且应当予以补偿属于证据不足，认定事实错误。黄某云、陈某宇、陈某如认为实物调查结果错误或者补偿标准错误，应当向相关机关主张，不应向浉河区政府主张。综上，请求二审法院支持浉河区政府的上诉请求。
被上诉人黄某云、陈某宇、陈某辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法。适用法律正确，应当驳回浉河区政府的上诉。浉河区政府作出的行政答复书歪曲事实，没有法律和事实依据，物权的产生是根据合同双方签订协议才能产生。浉河区政府提供证据显示，黄某云、陈某宇、陈某名下有55.58亩土地，该土地虽然登记在百合城建设中心名下，但是根据民法典规定，黄某云、陈某宇、陈某有权继承百合城中心名下的相应物权。针对登记在区政府名下的107.65亩土地，在双方协议中予以明确。107.65亩土地产权证由被上诉人保管，如果涉及移民安置工程，补偿款由被上诉人合法使用。浉河区政府在本案移民土地被掩埋之前，没有对事实调查清楚，应该承担相应的责任。2．划拨土地也是有价值的，本案中浉河区政府作为移民安置工程的实施的单位，并没有对移民安置范围内涉及的国有土地按照法定程序征收，也没有给予价值评估，直接占有了三被上诉人在该移民范围内的土地，是违法渎职行为。3．一审法院认定的护坡是根据双方提供的证据予以支持，在该水库使用之前，从浉河区政府的相关部门以及被上诉人提供的证据显示护坡是真实存在的，该护坡是被上诉人经过投资建设，是具有使用价值的，属于补偿的范围。4．参照国有土地上房屋和征收条例的规定，政府应当对征收范围内所有建筑的权属、面积等进行公示，并让被征收人进行确认。本案中浉河区政府作为征收主体单位，没有履行相应的职责，导致该区域遭到水淹后，存在调查结果错误的情况，应当由浉河区政府承担责任。浉河区政府作为征收实施主体单位，应当对实施征收规划大纲中针对国有土地的补偿予以体现，但是该大纲没有对国有土地补偿的相应标准。被上诉人在一审中主张对案涉土地进行调查和评估，符合法律规定。
信阳市政府上诉请求：1．撤销信阳市中级人民法院（2023）豫15行初10号判决书第一、二、三项，改判驳回黄某云、陈某宇、陈某全部诉讼请求；2．本案诉讼费用由黄某云、陈某宇、陈某承担。事实与理由：一审判决认定部分事实错误，缺乏证据证明，适用法律错误。1．浉河区政府作出的《行政答复书》事实清楚、适用法律正确，程序合法，一审判决予以撤销错误。法律规定了“物权法定”原则。而案涉百合城区域的土地权利人为信阳市浉河区游河乡人民政府名下71767平方米（约合107.65亩）、河南省信阳游河超级百合城建设中心名下土地37072平方米（约合55.58亩），浉河区政府根据土地登记情况及物权法定原则，不予支持黄某云、陈某宇、陈某要求支付案涉土地的补偿款有事实及法律依据。对于其他附属物，浉河区政府均按照实物调查结果及补偿政策将没有争议的部分已发放到位，有争议的部分补偿款暂未发放，在实物调查中没有记录的则不予支持。一审法院予以撤销错误。2．一审认定黄某云、陈某宇、陈某通过继承取得信阳游河超级百合城建设中心37072平方米（约合55.61亩）划拨国有土地缺乏证据证明。3．一审法院认定信阳游河超级百合城建设中心名下已开发的土地面积错误。根据实物调查结果，百合城中心名下已开发利用土地45.04亩，一审认定已开发土地为14.27亩错误。4．一审认定划拨土地在收回土地使用权时应当对其进行价值评估并且应予以适当补偿没有法律依据。案涉土地的权属证书明确显示为划拨土地，即使黄某云、陈某宇、陈某按照一审认定的通过继承取得百合城中心名下的土地，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第二款之规定，对于划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。一审认定需要给予黄某云、陈某宇、陈某划拨土地的土地补偿费没有法律依据。5．一审认定护坡构筑物存在且应当予以补偿证据不足，该部分认定错误。浉河区政府作为行政区域内负责组织实施出山店水库移民搬迁及补偿事宜的政府机构是严格按照已批复的《河南省出山店水库工程建设征地移民安置实施规划大纲》（以下简称《实施规划大纲》）及实物调查结果来进行征收区域内的移民安置补偿工作的，实物调查中没有护坡构筑物，且即使存在护坡构筑物，根据《实施规划大纲》中的补偿类别，也不存在对于护坡构筑物的补偿。一审以黄某云、陈某宇、陈某提交的一份无法核实真实性的复印件认定存在护坡构筑物且应当予以补偿属于证据不足，认定事实错误。综上，请二审法院支持信阳市政府的上诉请求。
被上诉人黄某云、陈某宇、陈某辩称：一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。1．一审法院认定已经开发14.27亩土地，浉河区政府当时的工作人员和律师在法庭中予以自认，根据民事诉讼法的相关规定，二审中不承认明显是不诚信的原则，而且不符合事实。根据一审的原告以及浉河区政府提供的相关证据可以显示开发面积是14.27亩。2．划拨土地也是有价值的，本案中浉河区政府作为移民安置工程的实施的单位，并没有对移民安置范围内涉及的国有土地按照法定程序征收，也没有给予价值评估，直接占有了三被上诉人在该移民范围内的土地，是违法渎职行为。3．一审法院认定的护坡是根据双方提供的证据予以支持，在该水库使用之前，从浉河区政府的相关部门以及被上诉人提供的证据显示护坡是真实存在的，该护坡是被上诉人经过投资建设，是具有使用价值的，属于补偿的范围。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：（一）被上诉人黄某云、陈某宇、陈某对案涉国有划拨土地主张补偿款是否具有事实和法律依据；（二）百合城建设中心名下55.61亩土地中剩余未开发利用土地面积及护坡构筑物问题。
（一）关于被上诉人黄某云、陈某宇、陈某主张案涉国有划拨土地补偿款问题。中共中央、国务院于2016年11月27日发布的《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》第八条规定，土地、房屋等财产征收征用应遵循及时合理补偿原则，给予被征收征用者公平合理的补偿。新的《城镇土地估价规程》亦明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念。本案中，百合城建设中心持有的国有土地使用权证上虽载明系划拨方式取得，但是实质上陈某书（已故）已经按照《兴建游河百合市场合同书》约定的每亩1万元的价格支付了120多万款项，有《兴建游河百合市场结算协议书》等相关证据在卷予以证实，庭审中，游河乡政府亦自认收取了该款项。本院认为，划拨土地使用权也是土地使用者依法取得的土地使用权，和出让土地使用权一样，都属于财产权，系用益物权的一种。不能仅以土地使用权系划拨方式取得为由认定土地使用者无权获得土地使用权补偿。上诉人主张案涉土地系划拨性质的土地，国家征收时可无偿收回，不予补偿，依据不足。案涉55.61亩国有划拨土地使用权证虽登记在百合城建设中心名下，但百合城建设中心的《土地登记卡》载明该单位性质系个体，杜某发退出后，陈某书独自完成该项目，独自享有收益，被上诉人黄某云、陈某宇、陈某作为陈某书法定继承人，依继承取得案涉55.61亩土地使用权，且上诉人浉河区政府已向被上诉人黄某云、陈某宇、陈某就无争议部分的14.27亩土地进行了相关补偿。原审认定浉河区政府将剩余未利用开发的土地，向被上诉人予以适当补偿，并无不当。上诉人主张被上诉人黄某云、陈某宇、陈某无权取得案涉国有划拨土地补偿款的上诉理由，本院不予支持。
（二）关于百合城建设中心名下55.61亩土地中剩余未开发利用土地及护坡构筑物的问题。首先，关于百合城建设中心名下剩余未开发利用土地面积问题。经查，上诉人与被上诉人黄某云、陈某宇、陈某均认可存在剩余未开发利用土地，浉河区政府提交的项目用地测量图涉及到被上诉人主张的部分土地测量图（编号YFK742）显示，未利用地为30.77亩，一审庭审中，浉河区政府亦认可地上有楼的14.27亩，空地是30.77亩。原审认定已开发利用土地14.27亩，并无不当。浉河区政府主张已开发利用土地为45.04亩，与事实不符。其次，关于护坡等构筑物问题。二审庭审中，上诉人与被上诉人黄某云、陈某宇、陈某均认可存在护坡等构筑物。根据《兴建游河百合市场结算协议书》《实施开发百合市场工程补充合同三》《关于游河乡三淮村、游河村部分群众反映百合市场土地问题的调查报告及处理意见》和相关实物照片，足以证明百合城建设中心对护坡构筑物具有修建义务，上诉人亦未提交证据证明该护坡构筑物非百合城建设中心所建，因此一审认定上诉人对护坡构筑物予以补偿，并无不妥。由于案涉剩余未开发利用的国有划拨土地面积、价值，护坡构筑物的面积、造价等，尚需进一步调查裁量，一审认定宜由上诉人进一步调查并先行作出补偿决定，符合实际。上诉人主张的未开发利用的土地面积、护坡等构筑物不应补偿的上诉理由，本院亦不予支持。
综上，浉河区政府、信阳市政府的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费各50元，由信阳市浉河区人民政府、信阳市人民政府负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王江**
审 判 员 于保林
审 判 员 申春福
二〇二三年十二月二十九日
法官助理 徐瑞杰
来源：行政法实务
书 记 员 李 壮
来源：行政法实务
在征地拆迁中，有的征收方为了尽快实现最终的征收目的，通常会在被征收人因补偿不合理而一直未签订补偿安置协议的情况下采取一系列的逼迁行为，其中最常见的就是相关部门直接强制拆除被征收人房屋，或是以房屋没有证，未办理审批手续，房屋始建年限比较久，房屋整体结构已经无法修缮变成安全住房等为由，将房屋认定为违法建筑或是危房之后，再依据其作出的相关文件强制拆除房屋。
首先，这里可以很肯定地告诉大家，无论房屋是被认定成了危房还是违法建筑，只要相关部门未按法定程序进行，只是以口头的形式告知被征收人，那其行为就属于侵害被征收人合法权益的行为，所以，广大被征收人对征收方的这种行为一定要提高警惕。那么，房屋在征地拆迁中要是被相关部门撞了个大洞，然后被认定成了危房，作为被征收人此时要怎么办呢？
首先我们可从危房的鉴定主体来说起。根据《城市危险房屋管理规定》中的规定，建设部负责全国的城市危险房屋管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市危险房屋管理工作。市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构，负责房屋的安全鉴定，并统一启用“房屋安全鉴定专用章”。
也就是说，危房的鉴定主体只能是县级以上地方人民政府行政主管部门，如果是村委会、街道办事处等，那从原则上来说是不合法的。
其次，房屋安全鉴定的申请人。根据《城市危险房屋管理规定》第七条，房屋所有权人或使用人向当地鉴定机构提供申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。
从这一条规定来看，只有房屋使用权人或是房屋所有权人才有权向危房鉴定机构提出危房鉴定的申请。实践中，如果房屋安全鉴定的申请人是征收方，或者是村委会、街道办事处等，那么，则是不符合法律规定的。
所以，房屋在被鉴定为危房之后，一定要看是提出来的，如果不是自己，而是征收方为了降低征收成本，强迫自己搬迁，在未通过自己的情况下提出来的，作为被征收人，就需要针对此种情况引起重视。
另外，对于危险房屋鉴定的程序。房屋是不是危房，我们需要结合实际的情况来确定，一般情况下，危险房屋鉴定必须要按照以下程序进行：（一）受理申请；（二）初始调查，摸清房屋的历史和现状；（三）现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；（四）检测验算，整理技术资料；（五）全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；（六）签发鉴定文书。
实践中，当事人在向鉴定机构申请危房鉴定后，一定要审查他们的鉴定程序是否合法，如果鉴定程序颠倒，甚至没有按照上述程序进行鉴定，直接作出了危险房屋紧急避险决定书或是强制拆除危房决定等，那么，鉴定机构出具的这两份文件就是不合法，此时，当事人可以通过法律途径来维护自己的合法权益。
不过，这里北京圣运律师想要着重说的是，向鉴定机构申请危房鉴定后，如果最终房屋被鉴定成了“危房”那么当事人就需要提高警惕了，房屋一旦被鉴定成“危房”，绝大多数相关部门都会全部拆除。当然了，并不是所有的危房都要作出拆除处理的决定。一般情况下，危房的鉴定分为四个等级，分别是A级、B级、C级、D级，只有属于D级或是C级时，那么房屋才可以被拆除重建。
所以实践中，一旦自己好端端的房屋被相关部门给直接鉴定成“危房”并拆除，那么这十有八九是相关部门为降低补偿、尽快完成征收目的套路。在遇到这种情况时，一定要尽快咨询专业律师，并通过法律途径来维护自己的合法权益。
中华人民共和国农业农村部令
2021年 第1号
《农村土地经营权流转管理办法》已经农业农村部2021年第1次常务会议审议通过，现予发布，自2021年3月1日起施行。部长 唐仁健2021年1月26日 农村土地经营权流转管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范农村土地经营权（以下简称土地经营权）流转行为，保障流转当事人合法权益，加快农业农村现代化，维护农村社会和谐稳定，根据《中华人民共和国农村土地承包法》等法律及有关规定，制定本办法。
第二条 土地经营权流转应当坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。
第三条 土地经营权流转不得损害农村集体经济组织和利害关系人的合法权益，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境，不得改变承包土地的所有权性质及其农业用途，确保农地农用，优先用于粮食生产，制止耕地“非农化”、防止耕地“非粮化”。
第四条 土地经营权流转应当因地制宜、循序渐进，把握好流转、集中、规模经营的度，流转规模应当与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应，与农业科技进步和生产手段改进程度相适应，与农业社会化服务水平提高相适应，鼓励各地建立多种形式的土地经营权流转风险防范和保障机制。
第五条 农业农村部负责全国土地经营权流转及流转合同管理的指导。
县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门依照职责，负责本行政区域内土地经营权流转及流转合同管理。
乡（镇）人民政府负责本行政区域内土地经营权流转及流转合同管理。
第二章 流转当事人
第六条 承包方在承包期限内有权依法自主决定土地经营权是否流转，以及流转对象、方式、期限等。
第七条 土地经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。
第八条 承包方自愿委托发包方、中介组织或者他人流转其土地经营权的，应当由承包方出具流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并由委托人和受托人签字或者盖章。
没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转承包方的土地经营权。
第九条 土地经营权流转的受让方应当为具有农业经营能力或者资质的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
第十条 土地经营权流转的方式、期限、价款和具体条件，由流转双方平等协商确定。流转期限届满后，受让方享有以同等条件优先续约的权利。
第十一条 受让方应当依照有关法律法规保护土地，禁止改变土地的农业用途。禁止闲置、荒芜耕地，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
第十二条 受让方将流转取得的土地经营权再流转以及向金融机构融资担保的，应当事先取得承包方书面同意，并向发包方备案。
第十三条 经承包方同意，受让方依法投资改良土壤，建设农业生产附属、配套设施，及农业生产中直接用于作物种植和畜禽水产养殖设施的，土地经营权流转合同到期或者未到期由承包方依法提前收回承包土地时，受让方有权获得合理补偿。具体补偿办法可在土地经营权流转合同中约定或者由双方协商确定。
第三章 流转方式
第十四条 承包方可以采取出租（转包）、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转土地经营权。
出租（转包），是指承包方将部分或者全部土地经营权，租赁给他人从事农业生产经营。
入股，是指承包方将部分或者全部土地经营权作价出资，成为公司、合作经济组织等股东或者成员，并用于农业生产经营。
第十五条 承包方依法采取出租（转包）、入股或者其他方式将土地经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。
第十六条 承包方自愿将土地经营权入股公司发展农业产业化经营的，可以采取优先股等方式降低承包方风险。公司解散时入股土地应当退回原承包方。
第四章 流转合同
第十七条 承包方流转土地经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同，并向发包方备案。
承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。
第十八条 承包方委托发包方、中介组织或者他人流转土地经营权的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的受托人签订。
第十九条 土地经营权流转合同一般包括以下内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所、联系方式等；
（二）流转土地的名称、四至、面积、质量等级、土地类型、地块代码等；
（三）流转的期限和起止日期；
（四）流转方式；
（五）流转土地的用途；
（六）双方当事人的权利和义务；
（七）流转价款或者股份分红，以及支付方式和支付时间；
（八）合同到期后地上附着物及相关设施的处理；
（九）土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属；
（十）违约责任。
土地经营权流转合同示范文本由农业农村部制定。
第二十条 承包方不得单方解除土地经营权流转合同，但受让方有下列情形之一的除外：
（一）擅自改变土地的农业用途；
（二）弃耕抛荒连续两年以上；
（三）给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境；
（四）其他严重违约行为。
有以上情形，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。
受让方对土地和土地生态环境造成的损害应当依法予以赔偿。
第五章 流转管理
第二十一条 发包方对承包方流转土地经营权、受让方再流转土地经营权以及承包方、受让方利用土地经营权融资担保的，应当办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。
第二十二条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当向达成流转意向的双方提供统一文本格式的流转合同，并指导签订。流转合同中有违反法律法规的，应当及时予以纠正。
第二十三条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立土地经营权流转台账，及时准确记载流转情况。
第二十四条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当对土地经营权流转有关文件、资料及流转合同等进行归档并妥善保管。
第二十五条 鼓励各地建立土地经营权流转市场或者农村产权交易市场。县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应当加强业务指导，督促其建立健全运行规则，规范开展土地经营权流转政策咨询、信息发布、合同签订、交易鉴证、权益评估、融资担保、档案管理等服务。
第二十六条 县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应当按照统一标准和技术规范建立国家、省、市、县等互联互通的农村土地承包信息应用平台，健全土地经营权流转合同网签制度，提升土地经营权流转规范化、信息化管理水平。
第二十七条 县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应当加强对乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展土地经营权流转的指导和管理工作。
第二十八条 县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应当加强服务，鼓励受让方发展粮食生产；鼓励和引导工商企业等社会资本（包括法人、非法人组织或者自然人等）发展适合企业化经营的现代种养业。
县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应当根据自然经济条件、农村劳动力转移情况、农业机械化水平等因素，引导受让方发展适度规模经营，防止垒大户。
第二十九条 县级以上地方人民政府对工商企业等社会资本流转土地经营权，依法建立分级资格审查和项目审核制度。审查审核的一般程序如下：
（一）受让主体与承包方就流转面积、期限、价款等进行协商并签订流转意向协议书。涉及未承包到户集体土地等集体资源的，应当按照法定程序经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并与集体经济组织签订流转意向协议书。
（二）受让主体按照分级审查审核规定，分别向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门或者县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门提出申请，并提交流转意向协议书、农业经营能力或者资质证明、流转项目规划等相关材料。
（三）县级以上地方人民政府或者乡（镇）人民政府应当依法组织相关职能部门、农村集体经济组织代表、农民代表、专家等就土地用途、受让主体农业经营能力，以及经营项目是否符合粮食生产等产业规划等进行审查审核，并于受理之日起20个工作日内作出审查审核意见。
（四）审查审核通过的，受让主体与承包方签订土地经营权流转合同。未按规定提交审查审核申请或者审查审核未通过的，不得开展土地经营权流转活动。
第三十条 县级以上地方人民政府依法建立工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的风险防范制度，加强事中事后监管，及时查处纠正违法违规行为。
鼓励承包方和受让方在土地经营权流转市场或者农村产权交易市场公开交易。
对整村（组）土地经营权流转面积较大、涉及农户较多、经营风险较高的项目，流转双方可以协商设立风险保障金。
鼓励保险机构为土地经营权流转提供流转履约保证保险等多种形式保险服务。
第三十一条 农村集体经济组织为工商企业等社会资本流转土地经营权提供服务的，可以收取适量管理费用。收取管理费用的金额和方式应当由农村集体经济组织、承包方和工商企业等社会资本三方协商确定。管理费用应当纳入农村集体经济组织会计核算和财务管理，主要用于农田基本建设或者其他公益性支出。
第三十二条 县级以上地方人民政府可以根据本办法，结合本行政区域实际，制定工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的资格审查、项目审核和风险防范实施细则。
第三十三条 土地经营权流转发生争议或者纠纷的，当事人可以协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等进行调解。
当事人不愿意协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院提起诉讼。
第六章 附则
第三十四条 本办法所称农村土地，是指除林地、草地以外的，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地和其他用于农业的土地。
本办法所称农村土地经营权流转，是指在承包方与发包方承包关系保持不变的前提下，承包方依法在一定期限内将土地经营权部分或者全部交由他人自主开展农业生产经营的行为。
第三十五条 通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以流转土地经营权，其流转管理参照本办法执行。
第三十六条 本办法自2021年3月1日起施行。农业部2005年1月19日发布的《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）同时废止。
来源：农业农村部
征地拆迁中，常有征收方与被征收人在补偿事宜谈不妥的情况下，以各种理由强制拆除被征收人房屋，以达到征收的最终目的。但事实上，合法建筑的强制拆除行为，如果是在没有获得法院的准许，即征收方未按照法定程序依法向法院申请强制执行，没有向法院提交具体的补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点等材料，便强行拆除被征收人房屋，那么其行为则是不合法的。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或是不提起行政诉讼，在补偿决定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法向法院申请强制执行。
不过，一旦房屋被违法强拆，那么被征收人则可以及时地拨打110报警，寻求警察的帮助，让警察出面来处理强拆的事情，一般能保住房子时就需要保住房子，毕竟房子才是我们与征收方谈判的筹码（但需要提醒大家的是，千万不要为了保住房子，采取一些比较极端的方式方法，否则对被征收人是非常不利的）。
不过，近日有一位当事人则反映说，自己家的房屋被征收方在强拆之时，自己就打110报警了，但是报警之后，警察却迟迟没有出现在强拆现场.....事实上，报警之后警察不出警的现象非常的多，那么当被征收人遇到这种警察不出警的情况时应当要如何处理呢？
首先，被征收人在打110报警之时，需要对报警电话进行录音（这是很有必要的），然后尽量的在电话里将自己所遇到的情况简单明了的告诉接警人员，包括自己家的详细地址等。报警之后，若警察出警了，可以让他们立案、调查，并时刻与他们联系，询问调查结果，并告知自己强拆主体（为以后维权做准备）。
其次，如果报警之后，警察迟迟没有出警或是出警后冷淡处理，或是当地的市、县公安局不予处理，那么被征收人则可以选择越级拨打报警电话。
若相关部门清楚报警人遭遇强拆问题而以各种理由拒绝出警时，那么，被征收人需要做的就是及时地咨询专业律师，及时地通过法律途径维护自己的合法权益，比如可在律师的帮助下向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼。
根据《人民警察法》第二条、第二十一条规定，人民警察的任务之一是“保护公民的人身安全、人身自由和合法财产、保护公共财产”；“人民警察遇到公民人身、财产安全受到侵犯或者处于其他危难情形，应当立即救助;对公民提出解决纠纷的要求，应当给予帮助;对公民的报警案件，应当及时查处”。
《行政诉讼法》第十一条、第六十七条规定：申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的，公民、法人和其他组织对该具体行政行为不服可以提起诉讼，人民法院应当受理；公民、法人或者其他组织的合法权益受到行政机关或行政机关工作人员作出的具体行政行为侵犯造成损害的，有权请求赔偿。
公民、法人或者其他组织申请行政机关履行保护其人身权、财产权的法定职责，行政机关在接到申请之日起两个月内不履行的，公民、法人或者其他组织可以依法向人民法院起诉。
从上述的相关法律法规中我们可以了解到，警察有保护公民人身财产的义务，如果在房屋被强拆后，报警没有人出警，或是有其他不作为的行为，那么被征收人则可以依照相关的法律规定，请求法院确认他们的行政行为违法等，依法维护自己的合法权益。
总之，北京圣运律师要说的是，房屋被违法拆除，在选择报警的时候，一定要用最简捷、最直观的方式方法，同时在报警时也不要激动，尽量心平气和地对接警人员讲清楚事发地点等，另外需要注意的是，所讲事情一定要真实，万不可夸大其词，也不要扭曲事实真相，是什么就是什么，原原本本的告诉接警人员即可。
除此以外，除了报警，被征收人还需要收集一些其他的相关证据，比如拆迁公告，补偿安置方案或是征收方发布的一些其他文件等，如果没有则可以在律师的帮助下，依法向有关部门申请政府信息公开获得拆迁材料，从而更好的维护自己的合法权益。
●房屋征收流程大致分为几步,房屋征收流程:今日在线拆迁法、征收法律咨询
●看看你的房子距离违法强拆还有几步!，房子距离政府多远就不影响风水：今日在线拆迁法律咨询
文章来源参考：【头条】征地拆迁律师谈土地征收没想的那么简单，需要经过这几步，
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