深圳小产权房问答总汇：在这里统一回答一下大家近期提的一些问题

深圳小产权房问答总汇：在这里统一回答一下大家近期提的一些问题

因近期我们团队忙着做年底总结和年会再加上同事的婚礼举行，所以许多朋友在后台留言的一些问题，没能一一及时做答复，在这里跟大家说一声抱歉，也顺便来一句迟到的祝福：祝各位朋友元旦快乐，在新的一年里发大财，走好运，身体健康，万事如意，笑口常开，好彩自然来！

昨天晚边我们看了一下，大概有七八十个问题在后台没做答复，一个礼拜下来还是挺多的，在这里要谢谢各位朋友对九利小产权房的关注和信任，问题挺多也挺杂，所以我们打算在这里统一回答大家近期提一些问题，精力我们下的很足，所以字体很多，感兴趣的朋友可以认真看下，如有不足的地方还请见谅！

总结问题一

关于小产权房到底能不能买的问题

近来最多的两个问题，关于这个我还是要说两句！

什么是小产权？

按百科和大多数人给出的解释是建设在乡镇集体土地上的房子，会有乡政府给出乡产权证等等。

其实小产权没有那么复杂，往大的方向来说：按我国目前的房地产登记制度来说，只有两种房子，一种是市场商品房，另一种是非市场商品房，而所有的非市场商品房都属于小产权的范围！

以深圳来说：小产权房还分有产权和无产权的。比如有绿皮儿，整栋或整块地一个房地产证的属于有产权的。其他的就是没有证的，发统建楼，早期的集资房，部分农民房等等！

小产权能买吗？

如果按规定来说是，小产权是不能买卖的！可是按深圳目前的现状来说，至少有50%建筑都是小产权房。小产权的买卖交易已是公开的秘密啦，成交数据约不会比商品房少！在这里小产权早就有一套成熟稳定的交易流程。所以就按深圳来说，谈论小产权房是没有什么意思的！

与其问小产权能不能买，倒不如问小产权应该如何买！

大多数人对小产权房谈“房”色变，最根本的原因是不了解，以讹传讹！假若你了解小产权的类型及性质，明白它的风险点所在，而又适当的了解过相关的法规条例的话，剩下的就只是你的需求及喜好问题了！

总结问题二

在深圳遇到拆迁，到底是怎么赔偿的？都能赔偿吗？

在深圳，通过拆迁获得物业补偿的项目有3种：拆除重建类城市更新（俗称旧改）、土地整备、棚户区改造。这3类项目依据的政策不同，赔偿标准也不同。小产权房拆迁补偿的标准和物业产权、建筑面积、层数可能都有关系。

01

认识各类房产证

我们先来认识下各类房产证。小产权房是指没有红本的房屋，包括村民自建的农民房、村委统建楼（或村委与开发商合建）

表1：产权类别一览表

绿本：

猪肝本：

村委或开发商印发产权证明材料（本质是无证）：

历史违建回执：

两证一书：

02

城市更新项目拆迁补偿

私宅补偿

除临时性建筑外，永久建筑都可以通过城市更新赔偿红本商品房；赔偿不区分是否有房产证，但是旧屋村赔偿比例会抬高；一般也不区分业主是否外来，有些会区分层数赔偿不同的比例；

【情形一】根据前期测绘查丈或房产证明材料所载建筑面积，按照1:1-1:1.3的比例赔偿商品房/公寓。一般项目按照建筑层数区分赔偿比例，较低层数建筑的赔偿比例上浮。以蔡屋围搬迁补偿方案为例，私宅首层按照1:1.2的比例补偿住宅/公寓，二层以上按照1:1的区间补偿住宅/公寓；

△ 蔡屋围私宅搬迁补偿方案

【情形二】有些项目按480㎡建筑面积分界，区分赔付物业类型。以白石洲搬迁补偿方案为例，480㎡以下（包括480㎡）的可赔偿住宅，大于480㎡的建筑面积部分只能赔偿公寓。

△ 白石洲搬迁补偿方案

旧屋村补偿

一般按建筑面积不低于1:2的比例补偿商品房或商务公寓；

统建楼

一般按建筑面积1:1的比例回迁商品房或办公楼;

△ 蔡屋围统建楼搬迁补偿方案

旧住宅区

按建筑面积1:1.2的比例或按套内建筑面积1:1的比例回迁商品房或商务公寓。

03

土地整备补偿

土地整备分为房屋征收、政府主导的利益统筹（产业类、公共设施类）、市场化的整村统筹等3种类型。

房屋征收、政府主导的利益统筹

赔偿标准参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（292号文）。房屋赔偿方式分为以下两种情形：

【情形一】已登记产权的房屋（绿本私宅）：区分原村民和非原村。具体补偿方式见表2和表3。

表2：已产权登记的房屋补偿方式

表3：各类型非商品房货币补偿的计算方式

【情形二】未经产权登记产权的房屋（无证私宅）：区分原村民和非原村民。具体补偿方式见表4。

表4：:未经产权登记的房屋补偿方式

【被征收房屋价值】：根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》规定，“市房屋征收部门发布房屋征收基准价格。被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或房屋征收补偿基准价格确定。”其中，私宅有规定房屋征收补偿基准价格，每个区每个街道都有对应的价格。不论是补偿基准价格还是评估机构确定的评估价格，相对于市场交易价格都低很多，因此投资需要注意征收风险！

市场化的整村统筹

私宅赔偿比例：一般按建筑面积1:1置换住宅商品房；具体比例由业主和开发商协商确定。旧屋村物业置换比例：按一般按照建筑面积1:1.5置换住宅商品房，具体比例由业主和开发商协商确定。

△ 南布村整村统筹搬迁补偿方案

04

棚改补偿

棚户改造类型项目

根据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号），各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。棚改回迁的房屋产权性质和拆迁前一样，所以如果之前是限制转让的非商品性质住房，在符合绿转红条件下需要提前自己办绿转红手续。棚改中纳入城中村私宅的，赔偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（292号文）。

表5：棚改赔偿一览表

05

总结

不同类型的项目在制定搬迁补偿安置方案的过程中，所考虑的因素不同，导致最后搬迁补偿的结果也会存在差异。

△ 各类项目拆迁赔偿小结

【主要风险提示】

1） 城市更新项目：除临时性建筑及构筑物外，一般都可赔偿物业，但要注意物业类型，超过部分可能赔公寓或货币化安置。

2） 房屋征收或政府主导的利益统筹项目：严格参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（292号文），区分产权类型、是否为原村民及建筑面积等进行物业或货币补偿，因此在考虑该项目类型的指标房时应核实好相关产权证明材料上的信息，避免造成自身的经济损失。

3）市场化的整村统筹项目：直接物业赔偿和城市更新类。

4） 棚改项目：主要针对老旧商品房小区，一般本身就有红本房产证，都能获得物业赔偿。因此在购买小产权房、回迁指标房的时候，结合物业产权、现状建设、项目类型等情况，综合判断赔偿情况。

总结问题三

农民房到底有没有村委过户及确权的说法

有许多朋友问我们，说想买想旧改规划的区内的整栋农民房，需不需要村委过户什么的。我一听，直接懵逼了，还有整栋农民房村委过户这个说法，什么鬼啊？后台朋友说，有一些还农民也是有村委过户或者确权的。

这到底是个什么骚操作呢？今天我们来聊聊

1、到底有没有村委过户这个说法呢？

没有！所有以甲方为村委或股份公司的房子，都没有村委过户一说，即使过户也不会更改合同，最多只是更改那个村委发的那个小绿本而已。除非转让和受让双方都是同一个村委或股份公司管辖内原居民。

其他的说所谓的村委过户，其实就是开发商新做一手合同，然后村委重新加盖一个见证章而已。

统建楼或村委房都是如此，那农民私宅就更不用说了，不管是你是有产权或无产权的，都不可能会有村委过户与确权的！

2、为什么有一些农民房说有村委过户确权，这个又是什么情况呢？

其实所说的村委确权不过是原屋主到股份公司为给自己的房子打一个证明而已（如图一）！这种证明也只是原屋主才能开得到的证明，其他的受让人是开不到的！另外，村委确权指的城市更新时，村委股份确认土地权属及在原集体土地上的违建房屋实际占有人的确认！和这个农民交易确权无关！

这个问题我们就聊到这！

总结问题四

为什么不建议买绿本房

小产权房的绿本在手续上确实更加正规，在之前两证一书历史遗留的房屋在补交地价和罚款后，也能换取绿本。由此可见，绿本在狭义的法律意义上来讲，会比两证一书历史遗留更具法律效力。国土局的备案，让房屋所属权更加清晰保障。为什么说选择更有保障的房屋而不建议你们去买呢？下面我们一起看下绿本证书内部的玄机！

可以看到，在“绿本”中明确标明：“本证所记载的房地产不得买卖。抵押（典当），出租需按有关规定办理”。也就是说，一但房屋申领了绿本，国土局档案里的房屋权属人是不能变更的。买了“绿本”的房子，即使是签了合同，国土局也只承认原业主为房屋所有人，“买卖合同”的买受人也只是享有使用权。投资小产权业主最关心的拆迁，就是这种官方认可对房屋影响的最好体现。当“绿本房”遇到拆迁，拆迁方只认绿本的证载人。房屋任何时候遇到拆迁，拆迁补偿对象都为原业主，对于目前使用的业主，由原业主协商补偿。我们不建议在绝对的利益面前考验人性！深圳小产权房的纠纷官司基本就是这个绿本搞出来的。

我们有话说

站在原业主的角度，补地价办绿本相当于给了自己房子一个“名份”。这一个“名份”把拆迁和自己绑在了一起，并且在拆迁时享有更高的赔偿比例。对原业主，绿本是一种保障！站在购买者的角度，虽然享有了房屋的使用权。一但遇到拆迁，自己的房子毫无保护，只能眼睁睁看着本该属于自己的利益流失，原业主只需要按本金+利息补偿购买者。

总的来说，我们不建议购买带绿本的小产权房，绿本保障的对象是原业主。不管是投资或自住，买小产权选择两证一书历史遗留的房源才能更好的保证自己的财产安全，这也是我们一直强调的。

总结问题五

关于小产权房值不值得买的问题

经常会有人问我们：小产权房值不值得买？可以提供一些比较有价值的小产权房吗？问完之后，就什么都不说，留我在风中凌乱，不知道如何作答！

对于这个问题，我想了很久，关于值不值得或者哪个比较有价值的问题，是比较相对而言的，同一个盘，同一套房，因为需求目的不同，价值自然也不同。

比如说：同样是综合整治区域，真实自住的需求就比投资需求的来得更有价值。经过综合整治的城中村，无论是小区环境或是民生配套，还有周边的公共设施配套上都有一个质的飞跃，对于居家来说，是不错的选择！但以投资为主的话，可能就没有那么友好了，除了租金回报和后期转手溢价之外，没有其他更大的亮点。而不在综合整治区内的还多一个拆迁的机会，这个才是投资农民房价值的重点所在！反之亦然，一个自住客选择可以利益最大化的，那么就有可能要忍受老破旧以及脏乱差了！

再比如：统建楼之间的选择。常常也会有朋友问到，同一个地段两处统建楼，如何选择，我既喜欢A小区的花园，又喜欢B小区的户型！这类问题基本上没有特别好说的，我们能给的建议是，分析各自优缺给合你自身的需求来进行选择。如果实在纠结又实在喜欢的话，就抛鞋子吧，鞋面买A，鞋底买B！

一楼盘（一套房）有没有价值，除了当前的地段、公配以及产品力之外，还有短期和中期的规划价值，最后还有一点亦是最重要的一点是：你的需求和预算程度！

总结的问题大概就这么多了，基本上回答的八九不离十，如有哪方面还有遗漏的，请告知我们，我们后续会第一时间补充，谢谢！

觉得写得不错，就点个关注呗！

我是小婷，在深莞惠从事小产权房及拆迁房多年，对深莞惠小产权及拆迁有独到的理解。更多的小产权及拆迁房方面的干货，请私信笔者

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来源：临律-深圳小产权房问答总汇：在这里统一回答一下大家近期提的一些问题，