圣运律师：城市更新法律问题、政策动向、居民影响全景分析

圣运律师：城市更新法律问题、政策动向、居民影响全景分析

文 | 戴金花律师 李志军律师

2024年4月30日，财政部和住建部联合发布了《关于开展城市更新示范工作的通知》（财办建〔2024〕24号），根据该通知，至少可以获知一则重磅信息：自2024年起，中央财政创新方式方法，支持上海、南京、杭州等15个城市实施城市更新行动，单个城市最高补助12亿元。

关于城市更新，《人民日报》2021年3月8日发表《城市更新 让人民生活更美好》一文，其中指出，“‘十四五’规划和2035年远景目标纲要草案提出，实施城市更新行动。代表委员表示，实施城市更新行动，对不断满足人民群众日益增长的美好生活需要具有重要意义。要坚持以人民为中心的发展思想，下足绣花功夫，让广大人民群众的获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。城市更新需要‘围绕民生需求布局，让居民生活更舒心。稳投资、促消费，城市发展潜力大。坚持以人民为中心，提供更高品质产品和服务’”。

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什么是城市更新？

城市更新是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建，以优化城市功能配置、改善城市空间品质，提升衰落的城区和物业，实现城市和社区的可持续发展、提高综合竞争力、提升土地价值，获得社会效益和经济效益。其核心目的是通过改造，提升城市的宜居性、韧性和智慧水平，让人民群众生活在城市里能够更舒心、更安心、更幸福。

城市更新不仅仅是物理空间的改造，还包括产业结构、环境品质、文化传承等方面的全面提升。它是一种将城市中已经不适应现代需求的部分进行重新规划和利用，以节约利用空间和能源、复兴衰败城市地域提高社会混合特性为特点的新型城市发展模式。此外，城市更新还致力于解决前期城市更新遗留的社会公平与空间正义等问题，多目标多维度地实现城市的持续发展。

城市更新的核心在于通过对存量建筑资源的维护、改造、拆建、扩充等方式，推动城市的高质量发展，满足人民群众日益增长的美好生活需要。

简单来说，就像是给城市里的老房子做一次全面的升级改造，但不仅仅是外观上的美化，更重要的是从里到外的升级。城市更新，就是对城市中的老旧区域进行系统的改造和提升，目的是让城市的功能更加完善，环境更加优美，同时也让生活在里面的人感到更加幸福和舒适。

近年来，我国发布和实施了一系列政策与指导意见（据统计，现行有效法律法规文件已达853 条，后附部分相关文件），为城市更新行业提供了财政、技术等多方面的支持，促进国内城市更新的快速发展，甚至多地将“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”。

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为什么要城市更新？

城市更新的原因主要包括以下几个方面：

1、提升城市整体环境和形象

城市更新旨在提升城市的整体环境、品质和竞争力，包括优化空间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等。通过这些措施，城市能够变得更加宜居和有吸引力。

例如在（2016）冀0982刑初456号案提到了市政府实施中心城区“三年大变样”行动计划，通过实施16个城建项目，总投资约42亿元，包括基础设施建设和公共服务设施的改造，旨在加快推进城市建设，完善城市功能，提升城市形象，改善人居环境。

2、改善居民生活品质

城市更新能够显著提升居民的生活品质。例如，旧改项目不仅提升了被拆迁业主的居住条件，还提高了他们的资产价值。此外，城市更新还包括老旧小区改造等一系列惠民工程，使居民生活更加美好。

又如，在（2018）鄂10行初23号案中的棚户区改造工程是为了改善居住在破旧平房和狭窄小巷中居民的生活条件。通过政府的努力，改善了居民的居住条件，促进了城市的发展和繁荣。

3、解决历史遗留问题

例如在（2020）湘01行初199号案中提到的房屋是一处历史悠久的建筑，由于长期荒废，失去了原有的功能。政府将该建筑改造成现代化商业中心，不仅提升了当地的商业环境，也保留了历史遗产，同时为当地带来了新的活力和繁荣。

4、促进城市可持续发展

城市更新不仅是对建筑物和设施的升级改造，更是对城市建成区物质空间形态、经济社会结构以及人居环境质量的不断改善，是实现城市可持续发展的一项综合性行为。

例如在（2018）鄂10行初23号案还提到，项目的成功实施为其他类似地区提供了宝贵的经验和启示，强调了以人为本的理念，关注民生问题，推动城市发展。

5、促进城市可持续发展

城市更新不仅是对建筑物和设施的升级改造，更是对城市建成区物质空间形态、经济社会结构以及人居环境质量的不断改善，是实现城市可持续发展的一项综合性行为。

例如在（2018）鄂10行初23号还提到，项目的成功实施为其他类似地区提供了宝贵的经验和启示，强调了以人为本的理念，关注民生问题，推动城市发展。

综上所述，城市更新项目的实施是为了提升城市的功能和形象，解决历史遗留问题，改善居民的居住环境，促进城市的可持续发展，以及推动社会和谐进步。这些目标共同构成了国家积极推进城市更新政策的动力和意义。

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常见法律问题有哪些？

在城市更新过程中，涉及的法律问题主要包括土地房屋权属、规划调整、行政许可、土地取得、拆迁补偿等方面。从相关的案例中可以总结出以下几点：

1、土地房屋权属问题

如（2018）粤行申1849号和（2018）粤行申1850号中所述，城市更新局的批复涉及原土地权利人的申请，但并未安排改造主体取得土地房屋的权利，如（2018）粤行申1849号：“批复内容仅涉及规划调整而非土地房屋权属”；（2018）粤行申1850号：“批复并未授予更新主体强制取得他人土地房屋的权利”。这表明在城市更新方案中，对土地房屋权属的处理需要遵循相关法律法规，确保权利人权益得到妥善处理。

2、规划调整

根据（2018）粤行申1849号和（2018）粤行申1850号，法院审查时关注的是规划调整而非土地房屋权属，说明在城市更新过程中，规划调整是一个重要的环节，但也要注意保护权利人的合法权益不受侵害。

3、行政许可

（2018）闽民申1255号提到了《不予行政许可决定书》，表明在城市更新项目中，规划许可是必要的前提条件之一。未经许可的建设行为可能会被视为违法，并影响到更新项目的合法性。

4、土地取得

在（2018）粤行申1850号中指出，批复并未授予更新主体强制取得他人土地房屋的权利，意味着在城市更新过程中，土地取得应当依法进行，不能随意侵犯他人的土地使用权。

5、拆迁补偿问题

如（2018）闽民申1255号所示，城市更新项目中的拆迁工作可能涉及到业主房屋的拆除或迁移，这种情况下需要合理地解决拆迁补偿问题，以维护社会稳定和公平。

6、法律适用与程序问题

在（2023）湘0482民初104号中，原告提起诉讼要求被告偿还借款本金和利息，说明在城市更新过程中，还可能涉及到金融借贷、借款合同等法律问题，需要正确适用法律，遵守相应的司法程序。

综上所述，城市更新过程中可能涉及的法律问题包括但不限于土地房屋权属、规划调整、行政许可、土地取得、拆迁补偿以及相关合同责任等方面。在实际操作中，需要严格按照法律法规办事，保护各方合法权益，避免因程序不当或法律适用错误导致纠纷。

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将给人们带来哪些影响？

城市更新对城市和市民都会产生深远的影响。从相关的案例中可以看出，城市更新主要涉及以下几个方面：

1、居住条件改善

（2017）浙02行初136号、（2016）浙06行初49号、（2018）鄂10行初4号和（2018）鄂10行初23号均提到，城市更新的主要目的之一是改善居民的居住条件。通过拆除旧建筑并新建更现代化的居住设施，居民将获得更好的生活条件。例如，（2016）浙06行初49号中提到的城中村改造是为了改善居住条件和提高居民生活质量；（2018）鄂10行初23号中的棚户区改造则旨在解决棚户区居民的住房问题，提高生活质量。

2、城市环境提升

（2017）鲁1102民初2783号和（2015）保执字第79-11号强调了城市道路改造的重要性。改造后的道路通常会增加道路宽度和高度，优化交通组织，提升绿化水平，从而提高交通效率和美观度。这不仅有利于减少拥堵，还有助于打造更加舒适和宜居的城市环境。

3、经济效益增加

如（2018）鄂10行初23号所述，棚户区改造成功实施后，新的商业中心、公园、学校等公共设施的建立将为城市带来新的活力和生机。这种经济上的积极影响也体现在（2020）湘01行初199号中，一个历史建筑被改造成现代化商业中心，吸引了更多的游客和居民，提升了当地的经济活力。

4、社会文化影响

城市更新有时也会对原有社区的社会结构和文化氛围产生影响。（2018）鄂10行初4号提到了异地搬迁可能导致居民失去原有的社会关系和文化氛围，而（2020）湘01行初199号中提到的保留历史建筑的做法，既保留了历史记忆，也创造了新的商业和文化活动空间。

5、政策执行和法律问题

城市更新项目在实施过程中可能会出现政策执行不当或法律争议的问题。（2017）浙02行初136号、（2017）鲁1102民初2783号、（2016）浙06行初49号、（2018）鄂10行初4号等都涉及到了拆迁补偿、征收程序、补偿标准等方面的法律问题，这些问题的解决需要政府严格按照法律法规进行操作，以维护公众权益。

综上所述，城市更新将给人们带来居住条件的改善、城市环境的提升、经济效益的增加、社会文化的影响以及政策执行和法律问题的解决。这些影响既包括积极的方面，如交通的便利、环境的美化和居民生活质量的提升，也包括潜在的负面影响，如社会结构和文化氛围的变化、个别群体的利益受损和政策执行的挑战等。因此，在推进城市更新项目的同时，应注重平衡各方面的利益，确保改造工作的顺利实施和可持续性。

戴金花律师

北京圣运律师事务所合伙人

房产法律事务部主任

专业领域

建设工程 房地产

执业经历

中共党员，中国政法大学民商法学硕士。北京圣运律师事务所房产法律事务部主任，北京圣运律师事务所创始合伙人，10余年来专注建工、房地产领域法律纠纷，代理过案件标的额数亿元，处理过500+案件。央视社会与法特邀嘉宾，北京圣运律师事务所合伙人

涉军事务部主任

招投标委员会主任

专业领域

涉军法律服务 招投标业务

执业经历

北京大学法律专业法学学士，中国人民解放军后勤工程学院石油与天然气工程专业工程硕士，2016年通过国家司法考试，2019年担任军队律师。加入瀛和后，为招投标全过程合规建设提供法律服务，在采购项目需求论证、预算编制、采购方式选择、采购文件审核、招标评审、质疑投诉方面经验丰富，办理多起招标人、招标代理机构、评审专家、投标人处罚事项等。目前担任北京市东城区第四届北京市东城区律师协会财委会委员，也是军队和财政部采购评审专家。

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