北京山禾不动产城市运营与城中村改造操盘解读与案例分析

北京山禾不动产城市运营与城中村改造操盘解读与案例分析

城中村改造是指2023年4月28日政治局会议上首次提出的三大工程之一，是当前稳定中国经济增长、落实房地产发展新模式的重要抓手。国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，预计万亿元特别国债和城中村改造相关领域项目将是2024年信贷增量的重要贡献之一。1月25 日国家金融监督管理总局副局长肖远企提出，将指导和要求银行等金融机构大力支持“三大工程”建设，并且要求尽快形成实物工作量。同时“三大工程”实施城市扩容，纳入城中村改造、保障房建设的城市由城区常住人口超过 300 万的城市分别扩围至省会城市或城区常住人口超过 200 万的城市，省会城市或城区常住人口超过 100 万的城市。意味着纳入城中村改造、保障房建设的城市将由 35 个分别扩大至 52 个、106 个。

本课程将结合城市运营全面深入分析城中村改造的背景、意义、目标与重点布局城市以及实际操作中的各地城中村改造的新政及落地操盘解读和案例分析，帮助学员全面掌握城中村改造的重要性和实践方法，为城中村改造的发展提供有力支撑。

课程时间：1天

课程对象：建筑施工类央国企及分子公司、金融机构、房地产企业

课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析

课程收益：

1. 了解城市运营与城中村改造之间的关系与融合

2. 城市运营基本思路与城中村改造三方主体诉求平衡

3. 城市运营与产业发展

4. 城市运营投融资与自平衡逻辑

5. 熟悉城中村改造的基本概念及相关政策、资金、融资、投资扶持政策

6. 了解城中村改造的各地操作流程及相关政策依据

7. 了解城中村改造的实施步骤、方法及投融资模式

8. 掌握如何进行方案设计和实施管理；

9. 熟悉城中村改造的风险与挑战，掌握风险评估和应对策略；

10. 掌握城中村改造的成功案例，了解其成功经验和启示。

11. 掌握隐性债务隐患防范与创新模式要点依据

课程大纲

第一讲 城市运营基本思路与城中村改造三方主体诉求平衡

一、 中国19大城市群和5大核心城市群分类

1. 京津冀、长三角、珠三角、长江经济带、成渝经济区

2. 胡焕庸线的东西城市对比

3. 北纬31度线的南北城市对比

4. 聚焦人口净流入城市

二、 城市运营与城中村改造结合

5. 产业发展

6. 就业安置

7. 城市形象提升

8. 项目投资自平衡

三、 城市运营主体及项目可行性论证方法解析

1. 地方政府诉求

a) 城市治理与城市产业发展

b) 高附加值的产业与技术更新

c) 解决就业的效率

d) 税收的稳定与效率

e) 固定资产投资与GDP贡献

f) 政治稳定、降低支出、土地出让金收入

2. 城中村改造主题企业诉求

a) 投资规模与回报率

b) 融资达成可行性

c) 短期利润与长期收益

d) 交易模式简单标准

e) 回收周期短

3. 产业导入的诉求

a) 企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔

b) 居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老

四、 城市运营资产分类及三级增值体系

1. 国有土地

a) 划拨

b) 出让

i. 协议出让

ii. 公开招标拍卖挂牌

2. 土地增值流程全解析

a) 土地增值施工企业收益

b) 土地增值政府收益

c) 土地增值开发商收益

五、 城市运营土地三级增值逻辑

1. 地块增值

2. 区域增值

3. 物业增值

4. 一级到二级土地溢价

5. 二级到三级的资产增值

六、 国内典型城市运营企业开发模式

1. 一级开发土地溢价分成

a) 华夏幸福、万达商业、宏泰发展、金科

2. 二级开发投资回报

a) 联东U谷、中南高科、万洋重创城

3. 三级持有物业增值- Ascendas REIT (腾飞房地产信托基金)

a) 中粮大悦城、华润万象城、张江高科

4. 四级运营收费与第三方收入

第二讲 城市运营资产保值与运营

一、 城市运营收入来源分析

1. 基础设施和公共配套及土地整体-工程企业的收入

2. 征收拆迁补偿-拆迁户的收入

3. 招拍挂的土地溢价-政府的收入

4. 二级开发的资产溢价-开发商、银行、政府、房建企业的收入

5. 长期运营持有的资产增值-基金公司、信托、资管公司、开发商的收入

二、 城市运营与收益业务

1. 物业经营-片区运营的大数据接入点

2. 片区物业增值-资本运作与资产运作的大杀器

3. 住宅与商业地产-现金为王与滚动开发的根基

4. 产业类投资-好的片区汇报最为丰厚的模块

5. 公共服务收入-克强指数在实体企业中的最直接体现

6. 一级开发与PPP-对赌暴利的一个隐藏利器

7. 税收与政府补贴-微不足道却是招商法宝

三、 城市运营增值保值开发全流程运营管理

8. 市场研究、投资决策、土地获取、市场定位、产品策划

9. 规划设计、招标采购、施工组织、综合控制、招商策划

10. 经营管理、物业管理

第三讲 产业运营与招商

一、 招商引资项目信息获取

1. 自己开发

a) 网络-个人主页、电话营销、微信公众号、百家号、大风号、大鱼号

2. 招商渠道

a) 商会、协会、网络、展会、巡展、银行对公客户

b) 招商中介

3. 老带新-入住企业带关联和同行新客户

4. 管委会推荐-管委会招商局、管委会企业需要配套

二、 招商引资常用方法与项目策划

1. 传统招商方法

a) 小分队招商

b) 参加行业论坛

c) 上门拜访客户

d) 组织招商活动

e) 区域驻点、飞地招商

f) 聘请中介机构

g) 顾问招商

h) 学术研讨会招商

2. 新兴招商方法与项目策划

a) 股权招商-克强指数在招商引资中的具体时间

b) 产业基金招商的作用

c) 产业集聚招商-万达广场究竟是如何打造的

d) 互联网+招商-“三查”的作用

e) 大数据招商—企业老板的信息如何获取

f) 云计算招商-pathon爬虫技术的应用

g) 技术平台招商-如何建立技术招商联盟

h) 政府合作招商-怎样与其他区域政府达成招商联盟

i) 产业链投资招商-供应链招商究竟是什么回事

三、 招商引资项目落地甄别与跟踪

1. 标准招商系统信息收集指标

a) 行业周期：成长、快速发展、成熟期、衰退期

b) 企业规模：小微企业、中小企业、中大型企业

c) 年产值及税收

d) 企业人员结构

e) 企业性质

f) 企业价值观与文化

g) 企业司龄管理阶段：创业孵化器、成长初期、高速成长扩张、成熟阶段、衰退与死亡

2. 项目信息甄别内容5W2H

a) Who 、Where 、What、When 、Why、How、How much

四、 产业运营25类增值服务与与39项通用增值服务

1. 专业类增值服务

a) 招商引资服务

b) 建设报批服务

c) 物业管理服务

d) 生产服务

e) 生活服务

2. 通用类增值服务

a) 财务管理服务

b) 法律服务

c) 人事服务

d) 投资融资服务

e) 政策咨询服务

f) 市场开拓服务

g) 信息文化服务

第四讲 中村改造项目建设投资解读及背景介绍

一、 城中村改造在本轮基建投资中的地位与作用

1. 建工行业是2024年经济发展的稳定器与压舱石

2. “三大工程”是当前建工行业的新发展机遇抓手

3. 城镇化率已达66%存量改造与补短板是未来一定时期内的重要市场开拓领域

4. 2024年是十四五规划完成的关键之年

5. 市场布局重点围绕五大城市群与特大超特大城市

6. 投建营一体化发展是建工行业的必然选择

7. 政府宏观调控的基建投资正转变为企业投资为主导驱动

8. 万亿国债、地方债与国开行贷款成为三大工程的重要资金保障

二、 城镇村改造的基本特征与要素

1. 《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》各地落实情况梳理

a) 超大城市城中村改造规划与实施进度

i. 广州的房票制度创新与做地制度创新

ii. 深圳城中村改造实施意见引入前期服务商突破政府隐债限制

b) 特大城市城中村改造与制度创新

2. 城中村改造的三个类型

a) 拆除重新

b) 整治提升

c) 拆整结合

3. 棚改、旧改、城中村改造异同

a) 土地性质与用途的拆别

b) 改造实施主体的差别

c) 前期土地一级开发补偿主体与资金可融资

d) 整治提升类项目拆除比例提高至30%

三、 城中村改造四大阶段

1. 前期计划规划阶段

2. 拆迁安置补偿阶段

3. 土地出让上市阶段

4. 开发建设实施阶段

5. 村委、企业、业主多元协同

四、 城中村改造策划流程与创新

1. 前期计划规划阶段

2. 意愿征集和可行性研究

3. 城中村改造年度计划编制

4. 基础信息核查与台账建立

5. 城中村改造项目实施方案编制

6. 城中村改造单元规划确定基本规划指标

7. 基础信息台账

8. 规划设计方案

9. 建设实施方案与投融资平衡方案

10. 综合评价确定实施主体

11. 建管一体长效治理与物理管理

第五讲 城中村改造资金平衡方案与投融资模式设计及风险防范

一、 城中村改造利资金平衡方案设计

1. 城中村改造的三级利润概念与投融资平衡

a) 土地整体与一级开发引入前期服务商与实施单位

b) 土地开发与二级开发实施单位与拿地单位分离

c) 资产持有与三级利润与收入

2. 城中村改造参与主体

a) 政府主导型

i. 村委会+村集体经济合作组织

ii. 政府新设立平台公司

iii. 政府城投公司

b) 企业主导型

i. 白名单类房地产企业

ii. 施工央国企

c) 政企联合型

i. 村集体出地出授权企业出资金

二、 城中村改造资金来源与保障

3. 政府投资财政预算资金

a) 中央专项财政资金

b) 地方政府专项债

c) 财政土地出让收益

4. 企业投资市场化融资

a) 城投类国有企业、地产开发商、施工企业

b) 物业权利人自筹资金， 包括物业主、物业使用人和物业管理人

c) 市场化融资资金（银行贷款、非标融资、债券资金、城中村改造基金、REITs）

5. 政策性银行贷款与国有银行专项贷款

三、 城中村改造的土地与资产确认

1. 集体经营性建设用地入市

a) 集体土地入市的前提

b) 集体土地的三权

c) 集体土地入市的决议

d) 集体土地入市流程与开发主体

e) 集体土地入市的地类

f) 集体土地入市后的收益分配

2. 土地征收制度改革

a) 土地征收的前提

b) 土地征收的程序

3. 宅基地的改革

a) 宅基地的定义

b) 宅基地的转让与退出

4. 永久基本农田保护制度更加严格

5. 空间规划体系的改革

6. 审批权限下放

四、 城中村当前面临的问题

1. 建筑杂乱无章

a) 违章建筑多

b) 握手楼现象突出

c) 建筑间距小采光通风差

d) 加改扩建多结构安全隐患大

2. 环境脏乱差

a) 基础设施不完善

b) 垃圾处理不畅

c) 街巷狭窄

d) 管线杂乱存在消防隐患

3. 居住人口混杂

a) 流动人口多

b) 治安形势严峻

c) 管理边界不清

d) 存在社会隐患

第六讲 创新投融资模式介绍、项目案例及风险管理

一、 城中村改造改造方式

1. 实施单位与拿地单位分离

2. 生地熟挂

3. 村集体自改模式

4. 政府企业联合开发模式

5. 广州“做地”模式

二、 城中村改造资金来源与保障

6. 政府投资财政预算资金

a) 专项财政资金

b) 地方政府专项债

c) 财政土地出让金

7. 企业投资市场化融资

a) 城投类国有企业、地产开发商、施工企业

b) 物业权利人自筹资金， 包括物业主、物业使用人和物业管理人

c) 市场化融资资金（银行贷款、非标融资、债券资金、城中村改造基金、REITs）

三、 城中村改造的挑战与应对

1. 城中村改造难点

a) 功能业态落后

b) 建筑内部设施老化

c) 产权关系复杂

d) 利益主体多样

2. 项目投资的收益与收益分配

a) 投资人-投资模式、投资风险、投资收益、回款周期、投资回报、内部收益率

b) 施工方-施工利润、工程量、施工周期、融资可能性

c) 政府方-防隐债、促投资、见效益

3. 城中村改造的应对

a) 提升片区整体品质

b) 优化片区产业结构

c) 完善片区空间布局

d) 打造城市功能形象

四、 土地出让金在投资模式创新中的合规性把握

1. 纳入政府基金预算管理

2. 土地出让金划转至国库

3. 土地出让收入支付范围

4. 土地出让金税务部门征收以及支农计提

五、 融资平台的在项目投资中的作用

1. 融资平台公司投资行为属于企业投资

2. 政府授权、联合投资+EPC

六、 地方政府隐性债务风险

1. 隐性债务的定义与识别

2. 违规举债与隐性债务的关系

第七讲 城中村改造创新模式及案例介绍

一、 地方政府专项债券项目谋划

1. 有收益的公益性项目

2. 额度限制

3. 利息保障倍数

4. 可做资本金

5. 10大领域

二、 基础设施不动产公募REITs

1. ABS+公募基金模式

2. 扩募机制

3. 不动产上市与公司上市的优劣对比

三、 特许经营模式与政府购买服务

1. 新政下的政府和社会资本合作模式

2. 两标并一标的文件依据

案例解析：BOT模式与特许经营结合

2. EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式

案例解析：EPC模式合规但EPC+F模式灰色操作、适用领域

案例解析：中国电建瓯江口产业集聚区基础设施投资与建设

3. EOD、TOD、ABO模式与片区开发案例解读

a) 片区开发项目选址原则

b) 片区开发项目自平衡是关键

c) 片区开发主体设计与自平衡模式

案例解析：保定市主城区城中村连片开发ABO项目创新

4. 一二三级联动与金茂的览秀城项目

案例解析：金茂国开金融重庆璧山与梅溪湖项目

5. 城中村改造、旧城改造类项目

a) 资源捆绑型项目实施

b) 城中村改造流程

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