河南省南召县云阳镇谈私自建房获利，无人监管？，私自建房归哪个部门管

一、河南省南召县云阳镇谈私自建房获利，无人监管？，私自建房归哪个部门管

　　导读：近几年农村正处于快速发展阶段，许多农村居民的经济收益都得到显著的提高，农村居民在收入提高之后，纷纷在农村开展房屋建设，可是随着农村改革发展，国家也在严格规范农村建房问题，并对农村滥用耕地建房等行为进行整治，在保障农村居民住房权益的同时，提高农村土地使用效率，加强对农村耕地资源的保护！别墅拔地而起已初见规模近日，不断有群众反映，位于河南省南召县云阳镇小关村二组滨河路，有一处私自建的别墅已经拔地而起，却没有人监管。媒体驱车前往一探究竟，位于正在修建的拦河坝对面，正临马路，一栋别墅和一排联排的房子正在建设中，别墅已基本建成，联排十间的房子一层已封顶。据一位知情人士透露：该处建筑是一位名叫杨丽的开发的，土地是一位姓木的人士帮其协调的多家菜地拼凑而成。每亩地大概在30万元的价格，建房没有任何手续。

　　一位周边的群众讲述，现在村里面都不让盖房子，即使自家的房子翻修也必须向村集体组织提出申请，获得《宅基地使用权证》和《建设用地规划许可证》后才可以对自家的房子翻修，否则一律视为违建。村里面有些人的建房都被停了，但是这一家却可以可以建设。工作人员问其原因，群众撇嘴一说，还不是人家有背景，有人撑腰。

　　现在南召县各乡镇正在进行核实房产确权的工作，下一步就是发不动产证，所以很多人托关系找资源，想趁确权之前，把房子盖起来，拿到不动产证，有些人宁愿花点钱也要把房子盖起来。河南省自然资源厅：坚决整治农村乱占耕地建房行为 严格执行“八不准”要求 2020年7月4日，河南省自然资源厅办公室下发《关于坚决遏制农村乱占耕地建房“八不准”行为的紧急通知》（以下简称《通知》），积极有序推进农村乱占耕地建房问题整治工作。《通知》明确，各级自然资源主管部门对“占用永久基本农田建房，强占多占耕地建房，买卖、流转耕地违法建房，在承包耕地上违法建房，巧立名目违法占用耕地建房，违反‘一户一宅’规定占用耕地建房，非法出售占用耕地建房，违法审批占用耕地建房”等8类典型问题要切实做到“零容忍”，不折不扣、严格执行“八不准”要求。违规建房一路闯关卡，又是谁在为其保驾护航？全国各地的违法建筑整治工作开展的如火如荼，各种违法建设情况频见报端、网络。违法建筑的出现，不仅扰乱了规划建设管理和土地管理秩序，还严重影响城镇形象，破坏公平正义、损害公众利益，且存在巨大的安全隐患。很多人对违法建设的情况深恶痛绝，但违法建筑消除工作却显得力不从心。

　　一位长期从事违规建筑的律师称：透过现象看本质，原因可能是多方面的，最主要的，是要看看违建者是谁，背后站着谁。一句话，领导的态度最重要。其他的原因，当然有很多，一是督查个人违章建筑却常常会遇到各级领导说情；二是利益驱动；三是查处力度未到位。在现实中我们看到的，则是该拆除的由于种种原因而未被拆除，最后不了了之；四是监管力度不够，监管人员配置不足，巡查力度不够，不能及时有效的制止违法占地违法建设行为。现阶段许多农村地区未经审批建房、违法占用耕地、违法占用基本农田修建房屋等行为，这些问题都严重影响到农村改革发展，影响到农村土地改革和农村城镇化发展改革的开展。媒体不禁想问：为什么有些人可以盖房，有些人却盖不了。是不是就像群众们反映的情况一样，有关系的花点钱就可以盖，没关系的花钱的门路都没有，可是所谓的花点钱，又花到了哪呢？南召县云阳镇此处违规建房，一路闯关卡，又是谁在为违规建房保驾护航呢？这无疑与当地的监管部门和执法部门有千丝万缕的关系。

二、北京土地征收专业律师谈集体土地征收流程，建议大家收藏！

　　原则上来说，能不能获得合理的征地拆迁补偿，就看征收方有没有将相关的法律法规政策落实到位，这是很主要的一个原因。从实践过程中，有大部分的拆迁补偿不合理，只要经过律师的介入，再一深查，就会发现其征收程序多多少少都会存在一些违反法律法规的现象。

　　所以，在遇到征收我们承包地或是其他农用地的时候，我们被征收人首先要审查土地征收程序是否是按法律规定的程序进行的，如果是按法定程推时的，那就直接审查补偿标准的合理性，如果不是，那么征收方就侵害了我们在集体土地征收中的一些相关权益，比如知情权、参与权等，此时作为被征收人就可以针对他们的违法行为采取有效的措施，保障自己的权益。以下便是法定的集体土地征收流程，希望会对广大被征地农民有所帮助。

　　1、发布土地征收预公告

　　在实施土地征收之前，征收方首先要在已经确定的土地征收范围内发布土地征收预公告，告知大家具体的征收范围、征收目的以及对征收范围内的土地如何开展土地现磁调查、社会稳定风险评估等事项。

　　土地征收预公告应当以有利于老百姓知晓的方式，在拟征收土地所在的乡、镇、村范围内发布，其公告时间至少是十个工作日。

　　别看土地征收预公告是一份不具有法律效力的文件，但其实这也是法定的程序，通过这份文件，被征收人可以知道征收具体的情况，从而才会有效地应对征地拆迁中所发生的事情。实践中，如果广大被征收人没有看到土地征收预公告，那说明该土地征收程序就不合法。

　　2、对土地现状进行调查和社会稳定风险评估

　　发布土地征收预公告后，相关部门需要对土地现状实地查勘调查，在调查之前，一般相关部门都会通知到被征收人，此时被征收人需要积极地配合工作人员的调查工作，经过调查后，出具的调查结果需要与被征收人共同确认，如果发现土地现状调查结果有漏洞或是有错误，比如房屋面积有误、树苗数量不对等，那被征收人就需要提出来。

　　需要注意的是，土地现状调查是非常重要的一步，所以大家一定要格外地注意。另外，社会稳定风险评估也是必不可少的法定程序，涉及农村村民住宅的，其房屋价值往往是通过评估来确定的，且评估结果也往往会作为对被征收人进行补偿的依据，所以这点大家也要注意。

　　实践中，如果没有土地现状调查和社会稳定风险评估程序，或是相关部门未实地查勘调查，那则是违反法律法规的违法行为。

　　3、拟定补偿安置方案

　　在完成上述法定程序后，需要结合土地现状调查结果，依据评估报告拟定补偿安置方案并公告，如果多数被征收人对拟定的补偿安置方案有异议，那么还需要组织听证，并根据听证会的情况修改补偿安置方案。

　　4、办理补偿登记

　　大家对补偿安置方案或修改后的补偿安置方案要是无异议的话，那么可以在法律规定的期限内去相关部门公布的地点，持不动产权证办理补偿登记。

　　反之，如果大家对修改后的补偿安置方案仍有异议，那建议先不要去办理补偿登记。

　　5、签订补偿安置协议

　　办理完补偿登记后，一般征收方会在一定的时间内要求被征收人签订一份拆迁补偿安置协议，签订完补偿安置协议后，只要补偿全部落实到位，那么相关部门的前期征收工作就算完成了，而在此之后的征收工作也就与被征收人没啥关系了。

　　不过，北京圣运律师需要提醒大家一句，如果对补偿安置方案不满意，拆迁补偿协议中的内容不完整，不明确等，那么建议广大被征收人不要签协议，否则会对自己不利。

　　6、申请征收土地

　　签订完补偿协议，补偿安置全部落实到位后，此时相关部门可以向有关部门递交材料申请征地。在申请报批阶段，被征收人一定要审查征收方有没有完成上述法律规定的程序，如果没有完成，那么建议被征收人可以直接向国有资源部门举报。

　　7、发布土地征收公告

　　有关部门批准征收后，相关部门需要在征收范围内发布正式的土地征收公告，告知大家征收范围、征收时间等具体的工作安排。

　　一般而言，相关部门批准征收后，会做出一份带有“征地批复”字样的文件，所以大家在征收中，可以向相关部门索要征地批复文件，如果相关部门拿不出，那说明该征收项目可能并未获得批准。

　　8、征地补偿安置决定

　　获得征地批复文件后，如果有个别被征收人没有签订补偿协议，那么，可以依法针对未签订补偿协议的被征收人作出征地补偿安置决定，注意，这是强制执行前的必经程序，如果没有，直接强征强拆则是不合法的。

　　9、责令交出土地决定

　　如果被征收人没有在法律规定的期限内针对征地补偿决定申请行政复议或是向法院提起行政诉讼，又没有搬迁的，那么相关部门可以依法作出责令交出土地决定。

　　10、强制执行

　　作出责令交出土地决定后，倘若被征收人仍然没有针对该文件提起相关的法律程序，也没有交出土地或房屋，那么相关部门则可以向法院申请强制执行。

　　实践中，在未经过人民法院的同意下，擅自强征、强占老百姓土地，强拆被征收人房屋那则是不合法的，此时被征收人可以在专业律师的帮助下，依法向法院提起行政诉讼，维护自己的合法权益。

三、北京专业拆迁律师谈签订的补偿安置协议就一定有法律效力？

　　拆迁补偿安置协议是征地拆迁中，被征收人与征收方就补偿事宜协包括补偿标准、安置房面积、位置等协商一致之后签订的一份书面文件。从原则上来说，补偿安置协议一旦签订，就意味着该协议产生了法律效力，无论是征收方还是被征收人均需要按照补偿安置协议中约定的事项履行自己的职责与义务（相关部门在约定的期限内支付被征收人补偿款，被征收人在约定的期限内完成搬迁并交付房屋所有权证），任何一方都不可以违约或是毁约。

　　按照相关的法律法规，但凡有一方未按照协议中约定的履行自己的义务，出现违约或是毁约等，那么，另一方就可以在法律规定的期限内向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。所以，广大被征收人在签订补偿安置协议的时候一定要认真对待，协议中的内容一定要在审查无误之后再签，避免以后出现对自己不利的情况。

　　不过近日，有一位当事人在线上咨询了北京圣运律师这样一个问题，他说“在征地拆迁中，只要在补偿安置协议中签上自己的名字，摁上自己的手印，那么该协议就一定会生效，就一定会产生法律效力吗？被征收人就一定要按照该协议中约定的履行自己的义务吗”？

　　这里北京圣运律师可以很明确地告诉大家，当然不是的。

四、甘肃实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干规定

　　甘肃实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干规定

　　  《甘肃省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》已经2011年11月4日省人民政府第93次常务会议讨论通过，现予公布。自2012年1月1日起施行。

　　省长刘伟平

　　二○一一年十一月十三日

　　第一章总 则

　　    第一条根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合本省实际，制定本规定。

　　    第二条本规定适用于本省行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动。

　　    第三条省住房和城乡建设行政主管部门负责指导全省房屋征收与补偿工作。

　　    省财政、国土资源、发展改革等有关部门应当按照各自职责协同做好房屋征收与补偿工作。

　　    第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　    市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　    市、县级财政、国土资源、发展改革等有关部门应当按照各自职责协同做好本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　    房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

　　    第五条房屋征收实施单位应当配备与履行房屋征收职能相适应的管理人员、专业技术人员、法律服务人员及其他相关工作人员，并按要求向房屋征收部门报送单位和人员的有关资料。

　　    第六条房屋征收项目所在街道、社区应当配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿工作。

　　    公安、教育、民政、人社等部门，应当按照各自职责协同做好房屋征收与补偿工作，及时办理被征收人的户口、子女入学及社会保障等相关手续，不得增加房屋征收部门和被征收人的负担。

　　第二章 评估机构选定

　　    第七条省住房和城乡建设行政主管部门应当公布房地产价格评估机构名录。

　　    房屋征收部门实施征收项目时，应当向被征收人提供房地产价格评估机构名录，由被征收人在公布的名录中协商选定具有相应资质的评估机构。被征收人以协商方式无法选定房地产评估机构的，可以通过投票方式选定，投票同意率应达到半数以上。被征收人在房屋征收部门提供房地产价格评估机构名录之日起5日内无法达成一致的，可以采取抽签方式选定，抽签应当在公证机构的监督下进行。

　　    第八条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

　　    两家以上房地产价格评估机构承担同一征收项目评估业务的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估依据、评估原则、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

　　    第九条房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展被征收房屋价格评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　    第十条市、州人民政府确定的房屋征收部门应当按照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》组建房地产价格评估专家委员会。本行政区域内专业技术人员不足的，可以与相邻的市、州联合组建，也可以在省内跨区域聘请专家。

　　    第十一条被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估结果有异议的，可以按照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》向房地产价格评估机构申请复核；对复核结果有异议的，可以向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　    第十二条 选定房地产价格评估机构的费用由房屋征收部门承担。

　　第三章停产停业损失补偿

　　    第十三条停产停业损失补偿对象为国有土地上因征收房屋造成停产停业损失的被征收人。

　　    第十四条 符合下列条件的，应当给予停产停业损失补偿：

　　    (一)被征收房屋所有权证书载明为经营性房屋；

　　    (二)依法取得工商营业执照；

　　    (三)依法取得相关生产经营许可手续。

　　    第十五条 停产停业损失补偿的标准，以被征收人提供的近三年纳税证明为依据确定；不足三年的以全部生产经营期间纳税证明为依据确定。

　　    停产停业损失补偿，生产经营三年以上的以近三年生产经营效益平均值为计算依据，不足三年的以生产经营期间效益平均值为计算依据。

　　    第十六条 停产停业损失补偿期限，商业、服务性行业按半年予以补偿；工业生产行业按一年予以补偿。

　　第四章住房保障

　　    第十七条市、县级人民政府在发布房屋征收决定公告的同时，应当在房屋征收范围内公告住房保障条件。

　　    第十八条对符合市、县级人民政府规定的住房保障条件的个人住宅被征收人，应当优先安置保障房，安置方式由被征收人自愿选择。

　　    第十九条符合条件且自愿选择优先安置保障房的被征收人应当向房屋征收部门提出书面申请，房屋征收部门应当及时向同级住房保障管理部门提交。

　　    住房保障管理部门应当及时对房屋征收部门提出的优先安置保障房的被征收人名单予以核定、确认，并办理相关手续。

　　    第二十条享受优先安置保障房的，可以先行货币补偿后安置，也可以实行产权置换。

　　    第二十一条安置保障房实行产权置换的，在产权办理时对征收应补偿返还面积在《房屋所有权证》附记栏注明，保留其原产权属性。

　　第五章 附 则

　　    第二十二条本规定自2012年1月1日起施行。本规定施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。

　　来源：秦安县人民政府网站

五、多地规定，签约比例必须达到95%以上

　　实施房屋征收、土地征收过程中，有一个很重要的环节，那就是协议签约环节，整个签约环节对老百姓来说都非常重要，所以被拆迁人要小心谨慎，补偿安置协议一旦签订，那则意味着征收的前期工作已经基本上完成了，只要征收方将补偿款按时发放给被拆迁人，那之后的征收工作就与被拆迁人没有多大关系了，征收就可以正式启动了。

　　不过，值得注意的是，正式启动征收工作之前，签约比例必须要达到地方规定的标准才可以，并不是说只签了十几二十户，甚至是只有一户就可能展开征收工作的，签一户拆一户更是行不通。如果签约比例没有达到地方规定的标准，那么征收工作就不可以进行。

　　签约比例必须达到95%以上

　　例如《山东省人民政府办公厅关于规范征收土地管理工作的意见》中规定，市县政府依据征地补偿安置方案和土地现状调查结果，拟定补偿登记表，与被征地的所有权人、使用权人等相关权利人签订征地补偿安置协议。

　　被征地的所有权人、使用权人等相关权利人应按征地补偿安置方案公告规定的时间和地点，持不动产权属证明等材料办理补偿登记并签订征地补偿安置协议。签订协议的比例一般应不低于使用权人总数的95%。

　　《深圳经济特区城市更新条例》中规定，针对拆除重建，用地为单一地块的，应当经全体共同共有人或者产权份额4/3以上的按份共有人同意，建筑物区分所有权的，应当经专有部分面积占比4/3以上的物业权利人且占总人数4/3以上的物业权利人同意，其中旧住宅区所在地块应当经专有部分面积占比95%以上且占总人数95%以上的物业权利人同意。

　　属于旧住宅区城市更新项目的，区人民政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案，经专有部分面积占比95%以上且占总人数95%以上的物业权利人同意后，采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，由选定的市场主体与全体物业权利人签订搬迁补偿协议。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，无论是土地征收还是城中村改造，签约比例必须要达到95%才可以进行。反之，如果拆除重建或是土地征收过程中，签约比例只有50%或是30%，甚至更低，那么征收工作原则上来说只能暂停。

　　总之一句话，自新土地管理法及土地管理法实施条例施行后，不少地方就签约比例作了明确的规定，如果未达到一定的签约比例，相关部门便强行实施征收，那么则是不合法的，此时被征收人可以向有关部门举报。

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内容审核：冯立影律师

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