北京市北京圣运律师谈征地拆迁中最常见的四种违法行政行为，征地拆迁违法犯罪行为的处置:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京市北京圣运律师谈征地拆迁中最常见的四种违法行政行为，征地拆迁违法犯罪行为的处置

更新时间:2025-01-02 23:09 发布:2024-10-08 15:56 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京市北京圣运律师谈征地拆迁中最常见的四种违法行政行为,征地拆迁不仅仅只关系着被征收人的切身利益，也关乎着国家利益和社会发展。按理说相关部门应当要依照法律，法规中规定的程序进行，可是在具体实施过程中，我们却看到了，相关部门为急于完成拆迁

北京市北京圣运律师谈征地拆迁中最常见的四种违法行政行为，征地拆迁违法犯罪行为的处置

一、北京市北京圣运律师谈征地拆迁中最常见的四种违法行政行为，征地拆迁违法犯罪行为的处置

　　征地拆迁不仅仅只关系着被征收人的切身利益，也关乎着国家利益和社会发展。按理说相关部门应当要依照法律，法规中规定的程序进行，可是在具体实施过程中，我们却看到了，相关部门为急于完成拆迁工作，常常对被征收人采取一系列的违法行为，来达到搬迁的目的。

　　北京圣运律师就代理过多起这样的案子。我们就拿其中一起来说吧，杨先生是某村村民，其房屋因当地项目需要，被纳入到征收范围内，后来因补偿太低，杨先生便没有签订补偿协议，但是相关部门却为了尽早完成搬迁，对杨先生作出行政处罚决定书及强制执行决定书，四、五天后对杨先生的房屋实施了强制拆除。

　　后来杨先生委托了北京圣运律师，向法院提起了行政诉讼，最终在北京圣运律师的帮助下，法院判决确认相关部门强制拆除杨先生房屋的行政行为违法。

　　在实践过程中，类似杨先生这样的情况可以说是非常的多。下面北京圣运律师就为大家整理出了几种大家在征地拆迁中常见到的几种行政行为，希望大家在了解过后能及时地采取相应的措施

　　一、以“拆违”促征收

　　上述案例中，相关部门就是将杨先生的房屋在补偿事项未协商一致后认定成为了违法建筑，然后给强拆的。但是不是违法建筑不是相关部门口头说了算的，而且，如果被征收房屋是2008年之前建的，或者说是更久之前建的，即使没有办理相关的手续，那么在拆迁过程中也不宜认定为违法建筑，更何况上述案例中，杨先生的房屋是有合法产权证的。

　　因此，在征地拆迁中，如果征收方就补偿事宜未与被征收人达成一致意见，便一口认定房屋是违法建筑的话，那么显然就有以“拆违”促拆迁的嫌疑。此时，被征收人就需要提高警，及时收集有关证据，依法维护自己的合法权益。

　　二、以“拆危”促拆迁

　　“你家房子是危房，相关部门也出了危房鉴定报告，所以，为了你与家人的人身安全，限期你在xx天赶紧搬迁，避免造成重大的损失...”

　　实践中，类似这样的话，想必大多数被征收人都听到过，但房子是不是危房，不是由他们说了算，一般申请危房鉴定的主体只能是房屋所有权人或是居住人，其他相关部门直接将被征收房屋认定为“危房”是不合法的。而且，房子是不是危房被征收人应该更加的清楚。因此，如果被征收人在遇到征收方擅自将自己家房屋认定为危为时，一定要保持冷静，及时地采取对房屋进行拍照、录像，通过法律途径维护合法权益。

　　三、断水、断电

　　“已经有百分之九十的人签了协议，你再不签，xx天后就要断水、断电了”

　　想必大家都非常的清楚，一旦没有水和电，那么生活上就会有很大的不方便，此时，有的被征收人可能会坚持不住，早早的搬离了被征收房屋。

　　但是，征收方这种断水、断电逼迫被征收人搬迁的行为是不合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

　　所以，当被征收人遇到这种情况时，除了要保持冷静之外，可以先打水、电相关部门询问一下情况，并对通话进行录音，然后向有关部门要求恢复水电。若他们没有恢复水、电，那么建议被征收人及时地采取法律措施来维护自己的合法权益。

　　四、未向法院申请就直接强拆、强征

　　我国《土地管理法实施条例》中规定，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　由此可见，强制拆除必须要获得法院的准许，或未经法院准许就擅自强制拆除了被征收房屋或是强制清除了地上附着物、青苗等，那么显然就违反了上述规定。因此，实践中被征收人在遇到这种情况时，一定要及时地咨询专业律师，及时地收集有关证据，依法维护自己的合法权益。

二、山东菏泽当事人亲自登门赠与北京圣运律所和雪莲律师致谢牌匾过程纪实

昨天，当人们正热衷于“双十一”狂欢网购时，北京圣运律师事务所迎来了三位意外之客！他们是来自山东菏泽，和雪莲律师的当事人，此行是专程感谢和雪莲律师，在其家庭危难之际伸出的公益援助之手，现已圆满结案。

　　和雪莲律师从执业以来，一直热衷于公益援助事业，为众多社会弱势群体无偿办理各类案件。我们经常为众多贫、困、老、幼、病、残等社会弱势群体提供免费的法律咨询，热心的为他们出谋划策，详细的指点诉讼方向与指明正确的解决途径。正是她的这种敬业精神，和雪莲多次受到当事人的致谢以及律协等部门的嘉奖。

　　北京圣运律所全体律师也如和雪莲律师一样为众多社会弱势群体提供免费的法律咨询服务。我们坚信，善心善举必有善果。未来，北京圣运全体律师将继续不忘初心，奋力前行。坚信，功到凯来，信至诺达！

三、北京拆迁律师谈征地资金不到位，不得征地

四、北京农村房屋拆迁律师谈选择产权置换的优缺点

　　产权置换同样也是集体土地征收和国有土地征收中必不可少的一补偿方式，如果征收方只提供货币补偿，不提供产权置换，那就剥夺了被征收人的选择权是不合法的，所以，这点大家一定要注意一下。一般从货币补偿和产权置换这两种补偿方式上来看，绝大多数被征收人都会选择产权置换，也就是让征收方提供给自己与被征收房屋面积差不多的安置房。

　　房屋作为咱老百姓避风的港湾，作为老百姓最重大的财产，所以，一旦被征收，那毋庸置疑，被征收人肯定最想要的就是拿到新房，因此，被征收人选择产权置换这一种补偿方式也是可以理解的，在没有特殊情况发生的情况下，只要有房屋，那么才会觉得日子安稳。

　　但是，北京圣运律师想要在这里说的是，虽然说选择安置房，可以直接省去日后挑选房屋的麻烦，但是选择安置房也有一定的风险，这点大家一定要知道。从实践过程中来看，能提供现房的非常少，有百分之九十以上的安置房都是期房，所谓的期房就是还没有盖好的房，甚至还没有动工建设的房屋，只是先规划好，但何时交付安置房，何时动工建设却一概不知，这是选择产权置换最主要的问题。

　　换句话来说就是，被征收人在选择产权置换这一种补偿方式后，如果征收方提供的是期房，而不是现房，那就只能暂时住在征收方提供的周转住房里，或是只能领取临时安置补助费，自行找住的地方，能何时拿到房屋并没有一个具体的时间，需要等待，可能是三年，也可能是五年，甚至是10年。

　　另外，选择安置房还有一个问题也是值得大家关注的，就是房屋质量问题。经常有老百姓反映，自己拿到的安置房经常掉皮，而且经常性的漏水，导致他们一家都无法正常生活。事实上，安置房的质量相比于商品房的质量是没有可比性的，从市场价值来看，安置房的价格也远远要低于商品房，因此，大家在选择安置房时，也要有一个心理准备。

　　当然了，选择产权置换的风险不止上面两点，从实践过程中来看，还可能会出现征收方提供的安置房与协议中约定的不符，比如安置房面积小于约定的面积，安置房的户型并非是当初协商好的等等，倘若在选择产权置换后真出现这些问题，那么，被征收人在与相关部门协商不成的情况下，就只能通过法律途径来维护自己的权益了。

　　总之，北京圣运律师最后想要告诉大家的是，对于究竟选择哪种补偿方式好，这个仍然需要结合被征收人自己的实际情况来确定。但无论是选择货币补偿方式也好，还是选择产权置换也好，都需要公平、公正且合理，如果在此过程中，征收方侵害自己的合法权益，譬如以各种理由降低安置房面积，拆迁补偿，或是签订协议后毁约，违约等，那么作为被征收人一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，尽快通过法律途径来维护自己的权益。

五、住建部门谈没列入拆迁计划的才改造！

　　在实践中，会有很多人会把拆迁和改造混为一体，认为改造就是拆迁，拆迁就是改造。

　　近日就有相关媒体报道，位于百丈东路上一家本地大型中介门店的业务员谈下一套50几平方米的老小区二手房，就在约房东准备和客户签合同的时候，房东却要求加价15万元，相当于每平方米涨了3000元！

　　这笔买卖也就此告吹，此房东给出的理由是——老小区要大规模改造了，要变拆迁房了。

　　那么老旧小区改造就等同于拆迁吗？

　　据当地住建部门相关负责人明确表示：老旧小区改造不是拆迁，而是通过改造，提升老旧小区的居住环境、补齐配套设施短板、完善管理和服务。同时该负责人还表示，这150个老旧小区将优先从“国有土地上2000年前建成交付且未列入棚改计划、征收计划的老旧小区和可维修加固使用的楼房”范围中选择，条件成熟一批，改造一批。这显然，恰恰是没有被列入拆迁计划的老旧小区，才会被改造。

　　此时相信会有很多人产生疑惑：那么我们在实际生活中所遇到的棚户区改造与普通的拆迁会有区别吗？

　　一直以来，棚户区改造、城中村改造项目和征地拆迁项目都备受大家的关注。而实施棚户区改造的根本目的是改善老百姓居住的条件，完善当地城市功能以及改善城市环境等。也就是说棚户区改造的主要对象按照《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、农业部、国家林业局、国务院侨务办公室、中华全国总工会关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕190号）第二条规定，是指城市规划区范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域；危旧房改造具体范围由市县人民政府结合当地实际情况确定。

　　但是，棚户区改造、城中村改造并不是法律上的概念，相关政策、规定，多见于国务院、各部委以及地方各级政府的规范性文件。而房屋拆迁是棚户区改造、城中村改造时的一种方案，也就是说，棚户区改造和城中村改造只是拆迁缘由中的一个，拆迁与棚户区改造、城中村改造之间更多的是包含与被包含的关系。

　　而且从理论上来说，棚户区改造、城中村改造还存在不需要启动征收、拆迁的情况。不过这个还有一个很重要的前提条件就是全体居民自愿，且不能涉及各种强制。

　　由此可见，棚户区改造与普通的房屋拆迁是两种不同的名词，我们所遇到的棚户区改造多则是一个政策，而房屋拆迁是一种制度。可是实践中，棚户区改造与城中村改造几乎都伴随着征收拆迁。

　　但无论是棚户区改造还是城中村改造相关部门都应当要依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《中华人民共和国土地管理法》中的规定实施。征收土地的，依照法定程序批准后，必须由县级以上人民政府进行实施。

　　棚户区改造补偿标准

　　棚户区改造补偿方式一般有两种，一种是实物安置。实物安置指的是产权调换，产权置换的最低标准是拆一还一，也就是说，拆一平补一平。且产权置换实行原地安置和异地安置相结合，一般情况下是优先考虑就近安置，需要异地安置的，则要充分考虑到居民的就业、就医、就学等需要。

　　另一种是货币补偿：根据法律所规定的，给予被征收人的补偿应当包括被征收房屋的价值，停产停业的费用以及安置补助费和奖励费等。另外根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。

　　且在《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题。

　　而棚户区集体土地上房屋拆迁补偿标准

　　根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　也就是说，如果所征收的集体土地上房屋已经被纳入到城市规划区内，那么拆迁补偿可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行补偿。

　　最后，北京圣运律师提醒大家，棚户区改造是一项重大的民生工程，更关系到被征收人的合法权益，如果在棚改过程中或是其他项目征收拆迁中员到补偿不合理、程序违法等，一定要及时的咨询专业律师，以免错过维权的时机。