北京市北京圣运律师事务所谈宅基地面积也有标准？宅基地那些你不知道的6个问题，建议收藏！:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京市北京圣运律师事务所谈宅基地面积也有标准？宅基地那些你不知道的6个问题，建议收藏！

更新时间:2024-12-22 10:17 发布:2024-10-08 16:12 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京市北京圣运律师事务所谈宅基地面积也有标准？宅基地那些你不知道的6个问题，建议收藏！,想必我们老百姓多多少少都知道一点关于宅基地方面的问题。根据相关的法律法规，我国农村是实行“一户一宅”的宅基地政策，也就是一户只能拥有一处宅基地，但是

北京市北京圣运律师事务所谈宅基地面积也有标准？宅基地那些你不知道的6个问题，建议收藏！

一、北京市北京圣运律师事务所谈宅基地面积也有标准？宅基地那些你不知道的6个问题，建议收藏！

　　想必我们老百姓多多少少都知道一点关于宅基地方面的问题。根据相关的法律法规，我国农村是实行“一户一宅”的宅基地政策，也就是一户只能拥有一处宅基地，但是对于宅基地的标准面积有多少，自己能占用多少或是能审批多少，建几层房屋才算是合法，超出面积的宅基地要怎么处理等问题并不是很清楚。

　　另外在生活中，还有老百姓常常问宅基地拆迁的话有没有土地补偿等之类的问题。对此，北京圣运律师就针对大家常常问的关于宅基地方面的几个问题来为大家简单的阐述一下。

　　1、宅基地标准面积

　　首先需要说明一下，宅基地标准面积，每个地方都有所不同，我们以以下几个地方为例

　　河北省

　　根据《河北省农村宅基地管理办法》中的规定，农村宅基地的面积按照下列标准执行：

　　（一）人均耕地不足一千平方米的平原或者山区县（市），每处宅基地不得超过二百平方米；

　　（二）人均耕地一千平方米以上的平原或者山区县（市），每处宅基地不得超过二百三十三平方米；

　　（三）坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。县（市）人民政府可以根据当地实际情况，在前款规定的限额内规定农村宅基地的具体标准。

　　北京市

　　根据相关的法律规定，村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地用地标准，人多地少的地区最高不得超过167平方米，其他地区最高不得超过200平方米，具体标准由各相关区根据本区实际情况确定。

　　河南省

　　根据河南省人民政府关于印发《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）的通知》第七条规定，一户村民只能拥有一处宅基地。各地要以县为单位根据实际情况制定标准，城镇郊区和人均耕地少于667平方米的平原地区，每户宅基地面积不得超过134平方米；人均耕地667平方米以上的平原地区，每户宅基地面积不得超过167平方米；山区、丘陵地区每户宅基地面积不得超过200平方米。要在村庄规划中对村民自建住房标准作出统一安排，原则上以不超过三层的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。确需建设三层以上住房的，要征得村集体经济组织或村民委员会（以下统称村级组织）以及利益相关方的同意后，纳入村庄规划。

　　山东省

　　山东省农村宅基地管理办法第十一条规定，农村村民新建住宅其宅基地面积限额应符合下列标准：

　　(一)乡(镇)所在地，每户面积不得超过166平方米;

　　(二)平原地区的村庄，每户面积不得超过200平方米;占用未利用土地的，可适当放宽，但最多不得超过264平方米;

　　(三)山地丘岭区，村址在平原地上的，每户面积不得超过132平方米;在山坡薄地上的，每户面积不得超过264平方米;

　　(四)本办法实施前已按村庄规划建设的宅基地，每户面积不得超过264平方米。

　　人均占有耕地666平方米以下的村，每户宅基地面积可低于前款规定限额。

　　2、超占多占宅基地将收费或拆除

　　以上就是河北、河南、北京及山东四个地方关于宅基地标准面积的规定，如果超过地方规定的标准，那么当事人可能就会面临着不同的处理。根据《山东省宅基地管理办法》中的有关规定，一户超过一处以上的宅基地、经批准新划宅基地后原有的宅基地等情形，村集体可以依法收回宅基地使用权，对于收回宅基地的，村集体应给予适当的补偿。对于拒不交回的，实行有偿使用制度，标准为每平方米每年1-5元，影响村庄规划实施的，地上建筑物和其他附着物应当依法拆除，腾出宅基地。

　　3、宅基地拆迁有土地补偿费

　　土地管理法第四十八条明确规定，征收集体土地的，应当依法及时足额的支付土地的补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补助费及农村村民住宅费，并且要安排被征收农民社会保障费等。

　　因此，实践中，不予土地补偿费是不合理，被征收人可以向有关部门申请行政复议或是向法院提起诉讼来维护自己的权益不被侵害。

　　4、多余的宅基地能不能转让

　　根据现行的土地管理法，农村宅基地是可以进行转让的，而且我们国家也非常鼓励大家将多出业的宅基地进行转让。不过宅基地转让有一定的条件，一是必须是在同一集体经济组织成员之间进行转让，二是受让方必须符合一户一宅条件。

　　5、擅自占用耕地建宅的要被处罚

　　农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条的规定，由国土资源部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上的建筑物和构筑物。超过批准的宅基地面积建宅的，多占的土地以非法占用土地论处。

　　对此，大家在建房时一定要进行审批，否则很有可能会被认定为违法建筑而限期拆除。

　　6、村委会有没有权力强拆宅基地上房屋

　　村委会作为村民自治组织，其职责是办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。我们从上述规定中来看，村委会是无权强拆宅基地上面的闲置房屋的，否则可能会承担相应的法律责任。

二、拆迁律师谈房屋被认定为违法建筑，要有哪些合法程序？

　　房屋拆迁中，很多被拆迁人的房屋住了几十年，突然被认定为违章建筑，当事人并不清楚房子到底哪里违建了，不清不楚的就被要求在限期内拆除，否则将进行强制执行。征地拆迁中，谁可以认定房屋为违法建筑，想要拆除违建要经过哪些合法的程序呢？

　　哪个部门有权对违法建筑进行认定？

　　其实违法建筑的认定要经过严格的法律程序，并不是征收部门认为房屋属于违法建筑就是违法建筑的！根据《城乡规划法》的相关规定，违法建筑的认定和拆除需要遵守以下程序：

　　一、调查取证

　　违建房屋需要经过相关人员的实地调查以后才能作出认定。

　　根据《行政处罚法》的规定，调查人员在进行调查中，人员不得少于2人，执法前要向当事人出示相关证件。在调查和询问中，执法人员要做好详细的笔录，如位置、面积、结构等信息。并将详细的记录内容给当事人确认签字。

　　在调查前，相关调查人员若没有出示证件，是不合法的行为。在确认笔录内容时，要仔细确认记录是否正确，如有异议时，要及时要求更改，或拒绝签字。

　　二、作出责令限期拆除决定

　　在调查后，如果房屋被确认为违法建筑，那么相关部门就会依法作出责令限期拆除决定。但是，根据《城乡规划法》的规定，对违法建筑调查后，对于不违反城乡规划但没有房屋证件或没有建设许可的，可以进行限期改正及相应罚款，并及时补办相关行政许可手续，并不是一定会拆除房屋。

　　三、履行告知义务《行政处罚法》第三十一条、三十二条规定，行政机关在作出限期拆除决定前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利，当事人有权进行陈述和申辩，必要时当事人可以提出听证申请。

　　四、催告

　　根据《行政强制法》第三十五条规定，行政机关作出强制执行决定前，应当先以书面形式催告当事人履行义务，并且告知当事人享有的陈述权和申辩权。

　　催告书中必须要包含：1、履行义务的期限；2、履行义务的方式；3、当事人依法享有的陈述和申辩权。如果当事人没有收到相关催告书，就直接遭到了强制拆除，是属于违法行为。

　　五、强制拆除

　　当所有程序完成后，如果当事人没有在规定的时间内依法申请行政复议或是提起行政诉讼的话，那么，行政机关将会依法强制拆除。

　　违建是在房屋征收中比较常见的难题，对违建的认定不是凭借一句话决定。不管被拆迁房屋是否为违建房屋，也不是随时可以进行拆除的，这些都需要按照严格的法律程序进行，否则就属于违法拆除。

　　北京圣运律师提醒大家，如果在拆迁中，征收方对自己房屋认定有异议时，要及时找到专业律师进行咨询，通过法律手段提起质疑和诉讼，坚决抵制违法拆迁，避免陷入征收方的套路中，使自己的合法权益受到侵害。

三、北京圣运律师代理的撤销征收决定案于10月22日下午2谈30在周口中级人民法院开庭

开庭日期

2019年10月22日下午2：30

开庭地点

周口中级人民法院

案由

撤销征收决定案

办案律师

杨小燕律师团队

四、房屋买卖未过户，被征收时，拆迁补偿款应当这样分配！

　　【裁判要点】

　　1.买房人与卖房人签订了房屋买卖合同并交清购房款，但因未办理过户登记，故买房人对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。

　　2.当房屋被征收时，卖房人作为登记的房屋所有权人，与征收部门签订的征收补偿协议合法有效，但其在该协议中享有的权利为其出卖给买房人的房屋及土地使用权的对价。在此情况下，买房人可选择解除房屋买卖合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款。（实践中，征收部门可直接与实际买受人签订征收补偿协议。）

　　3.在征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额予以补偿后，有关利害关系人之间就该补偿款的归属或分配产生纠纷，向人民法院提起诉讼，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。人民法院受理此类民事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间就诉争的补偿款的归属或分配作出裁判。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　民事判决书

　　（2017）最高法民再407号

　　再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：秦宗孝，男，1965年生，土家族，住重庆市江北区。

　　被申请人（一审被告、二审上诉人):孙建国，男，1962年出生，汉族，住重庆市九龙坡区。

　　一审第三人：张宗勤，男，1964年生，汉族，住重庆市南川区。

　　......

　　一审法院认定事实：2008年6月3日，秦宗孝与孙建国签订《房屋买卖合同》。该合同约定:一、出售房屋及土地的位置、面积及产权状况:该房屋及土地位于南川区XX街道办事处X号。国有土地使用权面积18097㎡，房屋产权面积为12900㎡左右（具体以房屋产权证登记面积为准，房屋产权证号为渝房XXX共字第XXXX-XXXX，共计23本）。该房属于孙建国与张宗勤共有产权，共有产权人张宗勤放弃优先购买权，并同意孙建国将其共有产权部分全部出售给秦宗孝。二、出售房屋的售价及支付办法。孙建国出售给秦宗孝的房屋及土地不包括在此范围内的生产设施、设备及生产用具、产品包装、办公设施设备等，仅指房屋和土地，但电力设施及设备及其户口的一半属转让的范围，其转让价款为:525万元(大写:伍佰贰拾伍万元整)。转让的上述财产除办公楼及屠宰车间最迟在2009年9月30日前交付给秦宗孝外，其余财产最迟应于2009年6月30日前交付给秦宗孝。三、双方的权利和义务:1、孙建国应保证出售给秦宗孝的共有产权部分无权属争议（因政府原因无法办理土地使用证不视为权属争议）。2、……3、……4、房屋产权过户登记(变更登记)的办理:由孙建国协助秦宗孝进行办理，在办理过程中所产生的一切税费由秦宗孝承担(包括应由孙建国承担的部分)。房屋转让个人所得税及孙建国原有的欠税欠款与秦宗孝无关，由孙建国自行支付。第三人张宗勤在上述合同上签字表示同意。合同签订后，秦宗孝履行了付款义务，孙建国履行了合同中约定的房屋、土地以及23份房屋产权证的交付义务。

　　2009年7月2日，秦宗孝、孙建国与第三人张宗勤、案外人时XX签订了《协议书》，约定:1、孙建国已于2008年6月3日将自己与第三人合伙出资购买的位于南川区XX号原南川市食品公司肉联厂资产中的全部土地、房屋中孙建国所有的50%部分转让给秦宗孝。2、原南川市食品公司肉联厂资产中的房屋和土地归第三人张宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%。3、除原南川市食品公司肉联厂资产中的房屋和土地用水用电使用权和变电设备外的生产设施设备、生产用具、产品包装、办公设施设备归时XX、张宗勤共同所有，各占50%。4、孙建国与三张食品有限公司以及时XX、张宗勤之间已无任何矛盾和纠纷，一切债权债务关系已经消灭，孙建国与张宗勤、时XX以及三张食品有限公司之间的债权债务纠纷与秦宗孝无关。孙建国在南川市食品公司肉联厂资产和三张食品有限公司中不再享有任何权利和承担任何义务。5、孙建国与秦宗孝于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》第二条约定，孙建国移交、出售房屋、土地的合同义务已履行。6、从2009年7月1日起所收取的租金归秦宗孝和第三人张宗勤共同所有各占50%。由于该地段属于西城片区危旧房拆迁改造范围，秦宗孝、孙建国至今未办理上述土地房屋的产权变更登记手续。

　　2012年9月28日，孙建国向秦宗孝出具了一份《委托书》，委托秦宗孝处理关于南川区XX号食品公司肉联厂拆迁的一切问题。2014年2月20日，重庆市南川区人民政府发布了关于城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收的决定，秦宗孝与孙建国合同中约定的出卖的房屋被纳入房屋征收范围。2014年2月25日，重庆市南川区人民政府发布了关于城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收的公告，秦宗孝与孙建国合同中约定的出卖的房屋被纳入房屋征收范围。2014年5月18日，南川区城西片区危旧房改造项目开发指挥部向秦宗孝与第三人张宗勤发出了《关于原食品公司房屋征收工作联系的函》，确认经秦宗孝方有关人员和指挥部现场实际勘察，X号、XX号房屋有证面积为12927.22㎡(共23个房屋产权证)，无证面积为5800.44㎡。2015年11月30日，孙建国向南川区西城片区危旧房改造开发指挥部出具了一份《申请书》，声明2012年9月28日出具给秦宗孝的委托书及其委托事项从即日起终止委托授权内容，秦宗孝由此取得的代理权限依法终止。2016年2月4日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局与孙建国、第三人张宗勤签订了《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书》，载明:一、孙建国、张宗勤被征收房屋坐落于南川区XX街道X、XX号、土地使用证为南川国用(XX)字第XXX号，房屋所有权证23本，房屋产权人为孙建国、张宗勤共有，……土地使用面积为18097平方米，房屋建筑面积12927.22平方米，无证面积5800.44平方米，经相关职能部门认定后房屋补偿总面积15896.06平方米。二、重庆市南川区国土资源和房屋管理局应付孙建国、张宗勤房屋补偿费、搬迁费、构附属物补偿、室内装饰以及各项奖励补助费用等共计75564003.5元，其中有证房屋补偿费47764166.18元，无证房屋经认定后的房屋补偿费10715732.32元，设施设备、装饰装修以及其他附属设施补偿17084105元。

　　一审法院认为，本案双方争议的主要焦点有:一、孙建国和第三人张宗勤与重庆市南川区人民政府所签订的国有土地上房屋征收补偿协议书有证部分房屋面积征收补偿款的归属问题。二、上述征收补偿协议书中无证部分房屋面积的征收补偿款的归属问题。三、上述补偿协议书中生产设备以及附属设施设备征收补偿款的归属。针对第一个争议焦点，秦宗孝与孙建国于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，秦宗孝支付了约定的购房款，孙建国交付了房屋和房产证书原件。但从双方陈述的事实看，因涉案房屋所在地的土地2014年被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，秦宗孝虽然与孙建国签订了《房屋买卖合同》，并按照合同的约定向孙建国交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故秦宗孝对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则秦宗孝已无法取得所购房屋的产权。孙建国作为涉案房屋登记的所有权人，与第三人张宗勤一起与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。在一定意义上而言，孙建国在该协议中的合同权利即为其出卖给秦宗孝的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，孙建国在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至秦宗孝名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦宗孝可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款，现因孙建国亦尚未实际领取拆迁补偿款，则秦宗孝请求确认其享有上述征收补偿协议中孙建国所出卖给秦宗孝的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。秦宗孝在庭审中明确其主张的拆迁补偿款项系按照上述拆迁协议中孙建国所享有的合同权益作为依据，故本案拆迁协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由秦宗孝和第三人张宗勤共同享有，各占50%的份额，孙建国因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。

　　针对焦点二，重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2016年2月4日与孙建国、第三人张宗勤签订的《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书》，确定了位于南川区XX街道X、XX号的房屋补偿总面积15896.06平方米，房屋补偿费、搬迁费、构附属物补偿等各类补偿款共计75564003.5元。因上述补偿款包括有证房屋补偿费47764166.18元，无证房屋补偿费10705732.32元，设施设备、装饰装修以及其他附属设施补偿17084105元。秦宗孝主张其应享有上述补偿款总额75564003.5元的50%。孙建国主张无证部分房屋面积补偿费应由其享有，其理由是无证部分面积是孙建国在2005年9月20日前添附的部分，且根据双方《房屋买卖合同》的约定，转让的内容只限于房屋和土地。第三人张宗勤认为秦宗孝无权享有设施设备、装饰装修以及其他附属设施补偿17084105元。一审法院认为，虽然秦宗孝与孙建国2008年6月所签订的《房屋买卖合同》约定转让的范围只限于房屋和土地，但2009年7月2日，秦宗孝、孙建国与第三人张宗勤、案外人时XX签订的四方《协议书》中第四条明确约定了孙建国在南川市食品公司肉联厂资产和三张食品有限公司中不再享有任何权利和承担任何义务，从2009年7月1日起所收取的租金归秦宗孝和第三人共同所有，各占50%。从上述内容看，孙建国转让给秦宗孝的是包括但不限于房屋和土地的原南川市食品公司肉联厂的所有已存在的不动产和固定构筑物(即无证部分面积)50%的份额;且从合同的实际履行看，孙建国自2009年向秦宗孝交付房屋和土地以来，再未对南川区XX街道X、XX号南川市食品公司肉联厂的任何房屋及土地进行过占有使用或者管理维护，涉案房屋一直系秦宗孝与第三人共同占有和使用。故一审法院结合上述合同条款以及履行情况，综合认定各方的真实意思表示是:孙建国向秦宗孝转让位于南川区XX街道X、XX号原南川市食品公司肉联厂资产中的全部土地、房屋（包括固定构筑物等）中孙建国所有的部分，即50%的份额；以及电力设施及设备和户口的一半产权。其中所涉无证部分房屋及构筑物，在双方签订房屋买卖合同时即已存在并具有相应的财产价值，且经拆迁主管单位认可并给予按实有面积一半计算的补偿款。孙建国抗辩认为无证部分房屋属于违章建筑，无事实和法律依据。结合上述分析，该无证部分面积虽未在房屋买卖合同中标明，亦应系包含在所转让的50%的份额中，故本案拆迁协议所指向的无证房屋经认定后的房屋补偿费用亦应由秦宗孝和第三人张宗勤共同享有。孙建国提出的其应当享有无证面积部分补偿款的抗辩主张，与事实不符，一审法院不予采纳。

　　针对焦点三，至于生产设备以及其他附属设施设备补偿款的归属问题。《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书（国有土地上房屋征收补偿费结算表）》中明确载明设施设备主要包括冻库补偿189783元、原食品公司肉联厂设施设备残值补偿10万元、三张食品有限公司等设施设备、装饰装修及其他附属补偿17084105元。而秦宗孝与孙建国签订的《房屋买卖合同》以及秦宗孝、孙建国与第三人张宗勤、案外人时XX签订的四方《协议书》中明确载明，孙建国向秦宗孝转让的范围不包括三张食品有限公司以及原南川区肉联厂的生产设施、设备及生产用具、产品包装、办公设施设备等，故秦宗孝主张对上述补偿款享有权利，无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。如秦宗孝认为该部分补偿款中包含了电力设施及设备和户口的补偿，或者认为其在孙建国向其交付房屋后，与第三人张宗勤共同对上述设施进行了新的添附和管理，其应享有部分权益，则可与第三人张宗勤另行协商分配。该部分事实的认定与争议属于秦宗孝与第三人张宗勤之间的争议，不属于本案的秦宗孝与孙建国的争议范围，本案不予处理。

　　综上，本案拆迁补偿协议所列的费用结算清单上有证房屋补偿费47764166.18元中包含了冻库补偿款10万元以及原食品公司肉联厂设施设备残值189783元，而该两部分设施设备补偿款不应由秦宗孝享有，故本案现可以认定的秦宗孝与第三人张宗勤共有的部分是:有证房屋补偿费47764166.18元-100000元-189783元=47474383.18元，无证房屋补偿费10705732.32元，共计58180115.5元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条、第九十四条之规定，一审判决:一、秦宗孝与第三人张宗勤共同享有位于重庆市南川区西城街道西大街4号、14号18097平方米土地使用权、15896.06平方米房屋以及该土地上的构筑物、房屋的装饰装修等相关征收补偿费用58180115.5元。其中，秦宗孝享有上述款项的50%。二、驳回秦宗孝的其他诉讼请求。案件受理费230710元，由秦宗孝负担43435元，由孙建国负担187275元。

　　孙建国不服一审判决，上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判驳回秦宗孝关于无证部分房屋补偿费的诉讼请求或者发回重审;2.本案诉讼费用由秦宗孝承担。

　　二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。

　　二审法院认为，本案的争议焦点为：《补偿协议书》中确定的相关补偿费用归谁所有。首先，孙建国、秦宗孝签订的《房屋买卖合同》虽约定双方转让标的为23本房屋产权证所涉及的房屋和土地使用权，但从该《房屋买卖合同》关于“张宗勤同意孙建国将其共有产权部分全部出售给秦宗孝”之约定来看，孙建国转让给秦宗孝的是其与张宗勤共同所有的原南川市食品公司肉联厂的房屋和土地使用权中归孙建国所有的部分。同时，孙建国、秦宗孝、张宗勤及时XX于2009年7月2日签订的《协议书》亦明确约定原南川市食品公司肉联厂资产中的房屋和土地归张宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%，孙建国在原南川市食品公司肉联厂和三张食品有限公司中不需享有任何权利和承担任何义务。此外，孙建国自2009年向秦宗孝交付房屋和土地以后，再未对南川区西城街道西大街4号、14号原南川市食品公司肉联厂的任何房屋及土地进行过占有、使用或者管理维护，案涉房屋一直由秦宗孝、张宗勤共同占有和使用，相应的租金亦由秦宗孝、张宗勤所收取。以上事实亦可说明孙建国已将其与张宗勤共同所有的原南川市食品公司肉联厂的房屋和土地使用权中归其所有的部分全部转让给秦宗孝。现孙建国上诉主张其未转让无证部分房屋，与事实不符，其该项上诉理由不成立。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，孙建国与秦宗孝签订《房屋买卖合同》后，并未办理房地产产权转移登记手续，故秦宗孝尚未取得案涉房地产的房屋所有权和土地使用权，其与孙建国之间仅系房屋买卖合同关系。在重庆市南川区人民政府决定对案涉房地产进行征收后，虽由南川区土房局与孙建国、张宗勤通过签订《补偿协议书》的形式就案涉房地产的补偿费用予以确定，但并不因此而改变案涉房地产的权属。因此，秦宗孝在本案中提起确认之诉，要求确认相关征收补偿费用中的50%归其所有不当。但由于在本案中，孙建国未针对有证部分房屋的补偿费提起上诉，亦对此未预交上诉费用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，有证部分房屋补偿费不属于二审法院的审理范围。同时，一审判决确认有证部分房屋补偿费归秦宗孝所有，并不影响双方之间的实体权利义务关系，为减轻当事人之间的讼累，促进纠纷及时解决，二审法院对该部分判决内容予以维持。最后，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。在本案中，秦宗孝并未举示无证部分房屋已取得建设工程规划许可证或者无证部分房屋不需要办理建设工程规划许可证的证据，该部分房屋应认定为违法建筑。孙建国虽已将该部分房屋出售给秦宗孝，但对该部分房屋是否应当补偿、应当如何补偿属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院受案范围。因此，一审判决通过司法确认的方式确认该部分房屋的补偿费用归秦宗孝所有不当，其该项起诉应当予以裁定驳回，相应的案件受理费亦不应收取。二审法院对此在判决中直接予以处理，不另行制作民事裁定书。对于该部分补偿费用，秦宗孝可另觅途径解决。

　　二审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民初14号民事判决;二、秦宗孝、张宗勤共同享有位于重庆市南川区西城街道西大街4号、14号有证部分房屋、土地使用权的相关征收补偿费用47474383.18元。其中，秦宗孝享有上述款项的50%;三、驳回秦宗孝的其他诉讼请求。一审案件受理费203946元，由秦宗孝负担75813元，由孙建国负担128133元。孙建国预交的二审案件受理费49270元，予以退还。本判决为终审判决。

　　本院再审认定事实与一、二审认定事实一致。

　　本院再审认为，根据各方当事人的再审请求、理由以及答辩、陈述意见，本案的焦点问题包括利害关系人之间就没有产权证照房产的征收补偿费用发生纠纷能否通过民事诉讼解决，以及本案当事人之间诉争的无证房屋征收补偿费用应如何分配问题。关于利害关系人之间就没有产权证照房产的征收补偿费用发生纠纷能否通过民事诉讼解决的问题。根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。但在现实中不可避免地存在着没有取得规划许可证和产权证的无证房产，此类无证房产不能按照《中华人民共和国物权法》等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。此类无证房产即使在相关的利害关系人之间流转，相关的利害关系人也仅是取得对该无证房产的占有和使用。在国家征收时，一般情况下征收主体根据先前确定的征收方案针对无证房产作适当的补偿。在征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额予以补偿后，有关利害关系人之间就该征收补偿费的归属或分配产生纠纷，向人民法院提起诉讼，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。人民法院受理此类民事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间就诉争的征收补偿费的归属或分配作出裁判。因征收主体已对该无证房产作出了征收补偿决定，因此人民法院审理此类案件并不涉及对该被征收的无证房产变相认定为违法建筑的确权问题。二审判决认定本案诉争的无证房产补偿费用分配涉及到违法建筑确权并以此驳回秦宗孝就该部分的起诉，属于适用法律错误，本院予以纠正。

　　关于本案当事人之间诉争的无证房屋征收补偿费用应如何分配问题。孙建国、秦宗孝均认可双方签订的《房屋买卖合同》，双方对依据该合同交付的有产权证的房屋及土地部分并无争议，争议焦点是涉案无产权证明的房产因政府征收行为而支付的补偿款归属问题。该无证房产位于双方签订《房屋买卖合同》涉及的原南川市食品公司肉联厂所属资产范围内。2009年7月2日，孙建国、秦宗孝与第三人张宗勤、案外人时XX四方签订的《协议书》约定，孙建国于2008年6月3日将原南川市食品公司肉联厂资产的全部土地和房屋中其所有的份额转让给秦宗孝，该厂资产中的房屋、土地归张宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%，孙建国就该厂资产不再享有任何权利和承担任何义务，秦宗孝和张宗勤共同所有房屋、土地租金收益，并各占50%。上述《房屋买卖合同》和《协议书》虽未明确孙建国转让的原南川市食品公司肉联厂资产是否包括诉争的无证房产，但结合孙建国自2009年向秦宗孝交付后，再未对涉案南川市食品公司肉联厂任何房屋及土地进行占有、使用或者管理维护的事实，应当认定孙建国与秦宗孝之间具有流转该无证房产的意思表示，并且已实际交付，秦宗孝自2009年起已经与第三人张宗勤实际占有和使用该无证房产。一审判决对此焦点问题的认定和处理符合法律规定，应予维持。

　　综上，秦宗孝再审所提出的判令无证房产的征收补偿费用归其与第三人张宗勤共同享有，秦宗孝享有该款项的50%的请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、撤销重庆市高级人民法院（2016）渝民终596号民事判决；

　　二、维持重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民初14号民事判决。

　　一审案件受理费230710元，按一审判决执行；二审案件受理费49270元，由孙建国负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长李延忱

　　审判员李晓云

　　审判员王　丹

　　二〇一七年十二月二十八日

　　法官助理刘绍斐

　　来源：法务之家

五、法院判例谈行政机关签订补偿安置协议应以查明权利主体为前提

　　【裁判要点】

　　房屋搬迁补偿安置协议是对不动产物权权利人进行的搬迁补偿，行政主体依法应当履行调查职责，在查明房屋产权归属的基础上，与权利人签订搬迁补偿安置协议，除非有证据证明协议缔约一方具有家庭成员代表权等特殊情形。行政机关在未查明房屋所有权人的情形下所签订的搬迁补偿安置协议属于认定事实不清，依法应予撤销。

　　【裁判文书】

　　江苏省南通市中级人民法院

　　行政判决书

　　（2022）苏06行终907号

　　上诉人（原审原告）许某1，女，住如皋市如城镇。

　　被上诉人（原审被告）如皋市人民政府城北街道办事处，住所地如皋市城北街道时代大厦。

　　被上诉人（原审第三人）佘某，男，住如皋市如城镇。

　　原审第三人许某2，男，住如皋市如城镇。

　　上诉人许某1因诉被上诉人如皋市人民政府城北街道办事处（以下简称城北街道办）及佘某、许某2房屋搬迁补偿安置协议一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2022）苏0691行初448号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2023年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人许某1及委托代理人陈某，被上诉人城北街道办应诉负责人朱某某、委托代理人吴某，原审第三人佘某及委托代理人阚某某、高某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　一审法院经审理查明，许某1、许某2系许某某、吴某某子女，佘某系许某某姐姐之子。1985年5月，许某某作为户主申请在原如皋县东风村十二组建造房屋，经批准新建房屋两间，家庭成员载明为妻子吴某某、女儿许某1、儿子许某2。1985年8月14日的《如皋县邓元乡村镇建房准建证》中的房屋位置平面示意图载明，东西长约8.5米，南北宽约5米。上述房屋建成后，由佘某实际居住使用。1994年3月15日，佘某领取了上述房屋的宅基地使用权证，证书载明土地坐落于邓园乡东风村十二组，案涉两间平房东西长约8.6米，南北宽约4.85米。在上述两间房屋所在地，佘某还建造有约94.5平方米的楼房等建筑物。2021年，城北街道办在东风村十二组实施如泰运河南侧搬迁地块（二期风光带）项目协议搬迁。在此过程中，佘某向城北街道办提交了户口簿、身份证、宅基地使用权证、双群社区居委会出具的未享受拆迁待遇证明、周边群众出具的案涉房屋为佘某方建造和所有的情况说明。2021年11月2日，城北街道办委托的博文房地产评估造价集团有限公司出具搬迁评估结果分户报告，报告载明，估价依据为皋政规[2020]1号、皋政办发[2020]9号、皋政办发[2020]10号等相关政策文件，其中1号房屋面积为41.76平方米，房屋评估价值为185957.00元，总建筑面积为143.70平方米，房屋评估价值总计639548.00元，附属设施50431.15元，附属设施按质论价13204.50元，过渡费15519.60元，搬迁费4311.00元，按时评估签约奖8622.00元，按时搬迁交房奖8622.00元，误工补贴2874.00元，未突击装修并按时签约交房奖励14370.00元，树木空补1680.00元，优惠购房奖59340.00元，人口空补113838.10元，其他450.00元，补偿合计932810.35元。2021年11月5日，佘某在《房屋搬迁调查评估结果确认书》上签名。

　　2021年11月5日，佘某在《搬迁补偿计算表》上签字，该表所载各项补偿计算与上述评估报告及结果确认书所载明的明细和价格不存在差异。同日，佘某与城北街道办签订《如皋市房屋搬迁补偿安置协议》，协议载明，乙方为佘某（现使用人），房屋所在地点为东风社区十二组，房屋所有权人佘某（现使用人），搬迁人口5人，房屋用途居住，房屋实测建筑面积143.7平方米，认定合法建筑面积143.7平方米，选择房屋产权调换补偿安置方式，被搬迁房屋评估价值补偿639548元，装饰装潢及附属设施补偿50431.15+13204.50元，过渡费按每平米每月18元计算，先行支付六个月临时安置费15519.6元，搬迁费补偿4311.00元，按时评估签约奖8622.00元，按时搬迁交房奖8622.00元，误工补贴2874.00元，未突击装修并按时签约交房奖励14370.00元，树木空补1680.00元，优惠购房奖59340.00元，人均不足35平方米空方补助113838.10元，其他450.00元，补偿合计932810.35元。协议还约定了房屋产权调换安置方式及其他相关约定事项。

　　《如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法》（皋政规[2020]1号）规定，集体土地上房屋搬迁，其补偿方法参照本办法及其配套政策执行。《如皋市国有土地上房屋征收补偿安置实施细则》（皋政办发[2020]10号）规定，被征收房屋附属设施及装饰、装潢的评估根据《如皋市国有土地房屋房屋征收与补偿评估技术规范》（皋政办发[2020]9号）要求进行评估。一审庭审中，各方对评估报告及搬迁补偿计算表予以认可，对协议确定的补偿价值认可，只是对上述协议所涉的两间平房（评估报告中涉及的1号房）的权属归属不认可。

　　2022年4月7日，许某1提起行政诉讼，请求确认城北街道办与佘某就位于如皋市城北街道东风居十二组18号两间房屋签订的房屋搬迁补偿安置协议无效。

　　一审法院认为，行政协议是行政机关履行行政管理职能或者实施社会管理的一种方式，它不同于一般行政管理行为的单方性、强制性，更多地体现了协议签订双方的意思自治和意思表示一致。随着城市化进程加快，行政机关经常通过行政协议方式实施土地、房屋的搬迁工作。在此情形下，行政机关就相应房地产权利的取得、房屋安置补偿等与行政相对人协商达成一致意见，取得行政相对人的土地、房屋，在保证行政相对人充分合理补偿的情况下，有利于加快城市化建设进程和土地集约化管理。案涉行政协议是否合法有效，需结合《中华人民共和国行政诉讼法》及相关法律规范等进行综合判定。

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定，行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院确认无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十九条规定，行政行为实施主体不具有行政主体资格、减损权利或者增加义务的行政行为没有法律依据规范、行政行为的内容客观上不可能实施、其他重大且明显违法的情形，属于行政诉讼法第七十五条规定的“重大且明显违法”。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十二条规定，行政协议存在行政诉讼法第七十五条规定的重大且明显违法情形的，人民法院应当确认行政协议无效。人民法院可以适用民事法律规范确认行政协议无效。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

　　本案中，针对案涉区域搬迁项目的实施，案涉两间平房的宅基地使用权人登记为佘某，楼房等房屋建筑物为佘某户所建，城北街道办对案涉两间平房在内的佘某户居住使用的房屋建筑物等进行了评估，评估符合皋政规[2020]1号、皋政办发[2020]9号、皋政办发[2020]10号等规范性文件的规定。相应的过渡费、搬迁费、按时签约奖、交房奖、未突击装潢奖等均是按照上述文件规定的标准执行，评估结果经过佘某户的确认，庭审中各方对案涉协议所确定的补偿价值均予以认可。城北街道办与佘某签订的案涉《如皋市房屋搬迁补偿安置协议》合法有效，不存在行政诉讼法及司法解释和民事法律规定的无效情形，为合法有效的协议。本案起因于许某1等人与佘某之间就案涉被拆除两间平房的权属及拆迁利益分配纷争，对此各方应另行通过协商或者民事诉讼途径依法予以解决。

　　据此，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回许某1的诉讼请求。

　　许某1提起上诉称，佘某是许某某的外甥，八岁时寄养在许某某的父母处，并非许某某的养子。案涉两间平房由许某1父母建成，佘某因结婚需要借住两间平房。城北街道办应当和真实的宅基地使用权人、房屋所有权人许某某签署拆迁补偿安置协议。佘某不持有不动产所有权登记证书，亦未提供许某某赠与房屋的证据，无权签订案涉房屋搬迁补偿安置协议。请求撤销一审判决，改判确认城北街道办与佘某就位于如皋市城北街道东风居十二组18号两间房屋签订的房屋搬迁补偿安置协议无效。

　　被上诉人城北街道办辩称，一审法院充分听取了各方意见，综合评判现有证据，认定案涉房屋搬迁补偿安置协议合法有效，一审判决并未不当。本案实质上是拆迁利益分配之争，应通过协商或民事诉讼途径依法予以解决。请求判决驳回上诉，维持原判。

　　被上诉人佘某辩称，许某某与佘某之间客观上存在收养关系。案涉两间平房由佘某户出资建设，并且由佘某长期居住使用。城北街道办与佘某签订的房屋搬迁补偿安置协议合法有效。请求判决驳回上诉，维持原判。

　　原审第三人许某2经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。

　　本院经审理，对一审判决采信的证据和据此认定的案件事实予以确认。

　　本院认为，从表面上看，本案是一个行政争议，即许某1、许某2与城北街道办的案涉房屋补偿安置是否合法有效之争，但从实质上看，本案还存在一个民事争议，即许某1、许某2与佘某就案涉房屋的所有权之争。显而易见，案涉房屋的所有权之争直接影响到补偿安置协议争议的结果。判断案涉补偿安置协议是否合法有效，是否侵犯许某1、许某2的合法权益，需要从以下三个方面进行分析。

　　一、关于案涉房屋权属应否纳入本案审查范围的问题。

　　行政行为所及之处决定了审判权审查的范围。《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。由此可见，通常情形下，行政审判的职责在于对行政行为的合法性进行审查，并不涉及具体民事法律关系的评判。但是，当行政行为对民事主体的权利义务应当或已经作出处分时，这一处分本身已构成被诉行政行为的重要内容。基于合法性审查的需要，人民法院在行政诉讼中需要对被诉行政行为进行全面审查，必然要对行政行为的这种处分的合法性进行审查。否则，对被诉行政行为的合法性审查就是片面的和不充分的。

　　行政活动不能损害公民的合法权益。征收是国家通过法律方式将公民、法人或者其他组织的财产征为国有并给予补偿的法律制度。无论是国有土地上的房屋征收，还是集体土地使用权的收回，或者是一级政府决定并实施的所谓协议搬迁，行政机关均负有对房屋所有权人进行补偿安置的法定义务。这项义务涉及到私人的重大合法权益，无论何种理由均不可动摇。当房屋的所有权归属存在争议时，行政机关必须在查清权利主体的前提下，才可以确定享有补偿安置利益的主体。

　　就本案而言，城北街道办通过协议的方式将案涉房屋的补偿安置利益确认由佘某享有，意味着在事实上将案涉房屋的权属认定为佘某所有。城北街道办一方面将案涉房屋的补偿安置利益确认给佘某享有，另一方面又在案涉协议中注明佘某为现使用人，并在一、二审中陈述“对1号房屋的权属未作出判断，在所有权人不明确的情况下，也可以与现有的使用权人签订协议”，充分表明了对自身法定义务的漠视。

　　二、关于被诉房屋搬迁补偿安置协议将案涉房屋的权属确认由佘某享有是否具有事实依据的问题。

　　房屋属于不动产，对房屋权属的认定必须要有充分的依据。我国法律对房屋建设行为规定了严格的审批程序，符合条件者方可提出建房申请，获得批准者通常是房屋的所有权人。基于以下分析，城北街道办将案涉房屋的所有权确认由佘某享有，缺乏基本的事实依据。

　　首先，准建证在房屋权属的判断中优于宅基地使用权证。行政批准行为的相对方特定，批准内容特定，获得批准的相对人取得相应权利。农村村民建房需要相关部门根据申请，依据法律规范作出审批，审批内容包括建房人口、准建面积、准建位置等基本内容。在房屋所有权归属发生争议时，通常应当根据“谁获批、谁有权”的原则作出判断。宅基地使用权证虽然也可以成为农村村民合法拥有房屋和土地的权利凭证，但在宅基地上建房之前，还需要提出申请并获得批准。在准建证所确定的权利人与宅基地使用权证所确定的权利人发生冲突时，准建行为因为主体内容的特定性，相比宅基地使用权证而言，对房屋权属的证明更具优势。

　　其次，社区和群众的情况说明并不具有否定准建证的效力。国家机关制作的格式文书通常具有优于私人证言的证明效力。由于法律规范确立了明确的房屋管理制度，在对房屋的来源和权属进行判断时，行政机关的批准文书具有更佳的证明效力。当其他证据与批准文书的内容发生冲突，又没有正当理由时，应当根据批准文书的内容确认待证事实。更何况，社区和群众的情况说明充其量只能证明佘某在本次协议搬迁之前未享受过拆迁待遇，佘某户参与了案涉房屋的建造，这与房屋的所有权判断并不具有当然的关联性。

　　最后，建房的资金来源不能成为判断房屋权属的标准。只有符合条件获得批准的相对人才能成为房屋的权利人，建房的出资主体未必符合建房条件，事实上也没有获得准建批准。因此，以出资为由主张房屋所有权没有法律依据。

　　三、关于一审判决要求许某1通过民事诉讼途径解决争议是否符合法律规定的问题。

　　行政机关既然启动了协议搬迁工作，就负有不可推卸的向权利人进行补偿安置的义务，不得以任何理由规避自身义务的履行。行政机关只有在无法查清房屋权属的情况下，才可以要求当事人通过民事诉讼的途径确认权属问题。行政诉讼必须解决当事人争议的实质问题，不可推卸解决争议的职责。一审法院要求当事人通过民事诉讼的途径解决拆迁利益分配争议，没有法律依据。

　　一方面，这种解决争议的思路掩盖了行政机关对法定义务的违反，本质上放弃了行政诉讼的审查职责，可能纵容行政机关在协议搬迁中损害权利主体的合法权益。另一方面，在行政行为已经发生法律效力的前提下，让当事人对行政行为所涉及的内容再行通过民事诉讼途径予以救济，不仅浪费公共资源，也会导致行政行为与民事判决的无谓冲突。本案实质上是因行政机关在协议搬迁中的不当行为所致，对拆迁利益争议让当事人另行提起民事诉讼，使得行政诉讼程序形同虚设，没有实现解决争议的功能。

　　综上所述，被诉补偿安置协议将案涉两间平房的补偿安置利益确认由佘某享有，等于在事实上确认了两间平房的权属，这种确认缺乏充分的证据支持，当属事实不清，应当依法予以撤销。城北街道办应当依法履行调查核实职责，在明确了案涉两间平房权属的前提下重新作出补偿安置处理。此外，虽然许某1的诉讼请求是确认城北街道办与佘某就位于如皋市城北街道东风居十二组18号两间房屋签订的搬迁补偿安置协议无效，但本案并不存在应当确认无效的情形，故应当根据审查的实际情况作出相应判决。经本院释明，许某1将诉讼请求变更为撤销案涉协议中涉及两间平房的补偿安置内容。一审判决驳回许某1的诉讼请求不当，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、第七十条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十四条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十五条第二款之规定，判决如下：

　　一、撤销江苏省南通经济技术开发区人民法院（2022）苏0691行初448号行政判决；

　　二、撤销被上诉人如皋市人民政府城北街道办事处与佘某签订的《如皋市房屋搬迁补偿安置协议》中涉及两间平房（案涉评估报告中的1号房屋）的补偿安置内容；

　　三、责令被上诉人如皋市人民政府城北街道办事处于本判决生效之日起两个月内对案涉两间平房的补偿安置依法重新作出处理。

　　一、二审案件受理费各人民币50元，均由被上诉人如皋市人民政府城北街道办事处负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长高鸿

　　审判员刘海燕

　　审判员张祺炜

　　二○二三年二月十六日

　　法官助理张娟娟

　　书记员丁水仙

　　来源：行政涉法研究