更新时间:2024-12-27 06:11 发布:2024-10-08 16:20 文章来源：北京圣运律师事务所
杨先生是安徽省人，2018年，相关部门因公共利益的需要，决定推进综合治理项目，并对杨先生所在范围内的房屋进行征收。2018年8月，相关部门对被征收范围内的房屋进行了社会稳定风险评估，但杨先生认为该评估报告不合理，于是向相关部门提出关于该评估报告的几点反馈意见，就有关补偿、面积测绘和评估提出疑问。
可是相关部门告知杨先生对估价有异议应当向评估机构提出，后来，因双方就补偿事宜未协商一致且并未签订补偿协议，2019年11月，相关部门便对杨先生作出房屋征收补偿决定。杨先生为了维护自己的合法权益，于是委托了北京圣运律师向法院提起了诉讼，但一审法院驳回了其的起诉。
收到一审判决后，北京圣运律师指导杨先生提起了上诉，请求撤销一审判决，将本案发回重审。
杨先生认为，此次征收过程中，评估机构的选定没有征询其的意见，而且征收部门没有保障其对评估报告的复核、鉴定权，评估报告超过了应用有效期应当为无效。再者，补偿决定缺少商住房的经营性损失不当，一审法院认定其提供的同类商品房销售价格作为房屋价值认定的依据不当，认定作出补偿决定时被征收房屋市场价格未发生波动依据不足，两份评估报告在不同时点的评估价值相同明显违反常理。
那么本案中，杨先生的诉求能得到二审法院的支持吗？
对此，二审法院认为，本案的争议焦点主要有两点一是涉案评估报告能否作为涉案被诉房屋征收补偿决定的依据，二是房屋征收补偿决定是否合法
关于焦点一，主要涉及评估机构的选定是否合法；评估程序是否合法；评估报告是否超过有效期以及请涉案评估报告能否作为补偿决定的依据。
1、关于评估机构的选定
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”
第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
本案中，相关部门虽然提交了评估机构选定征求意见书，但是该意见书仅能证明相关部门提供了备选的评估机构供被征收人选定，不能证明涉案评估机构是通过随机选定的方式确定的。
2、关于评估程序是否合法
其次，评估程序应当要严格按照有关规定进行。
根据《国有土地上房屋征收评估报告》中的规定，房地产价格评估机构应当按照评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
第十七条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
第十九条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
但是本案中，在杨先生等人就评估报告提出反馈意见并明确表示，因对被征收房屋价格评估的存疑，望有关部门告知申请复核评估的流程及需提交的材料时，相关部门却没有向其解释或是说明、告知杨先生复核评估的流程、材料。
3、关于评估报告是否超过有效期
再者，关于涉案评估报告的有效期，参照《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
也就是说，评估报告的有效期限原则上来说是不能超过一年。但是本案中所涉及到的评估报告很明显超过了评估报告的有效期限。
4、涉案评估报告能否作为补偿决定的依据
关于这点，其实我们之前的文章就单独地讲过，如果在征收过程中，相关部门没有依据法律法规选定评估机构或是评估程序不合法、未保障被征收人选择权等，那么补偿决定就有可能会被撤销或确认违法。本案中，评估机构不仅没有征询被征收人意见，评估程序不合法之外，而且评估报告还超过了有效期限，因此涉案评估报告是不能作为房屋征收补偿决定的依据的。
关于焦点二、房屋征收补偿决定是否合法
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
本案中，相关部门作出补偿决定时只提供了一种货币补偿方式，未提供被征收人产权调换的方式，那么这显然是剥夺了被征收人选择补偿方式的权利，应予撤销。
最终，二审法院撤销了一审判决，撤销了相关部门作出补偿决定，判决相关部门三个月内对杨先生重新作出征收补偿决定。
最后北京圣运律师要提醒广大被征收人，如果在房屋征收过程中遇到了相关部门侵害自己合法权益的行为，比如上述案例中提到了评估报告不合理、补偿方式只有一种、评估报告超过有效期等时，一定要及时地咨询专业律师，在律师的指导下通过法律措施来维护自己的权益，避免在征地拆迁中遭受重大损失。
根据《土地管理法》中的规定，土地征收应依法及时支付被征地农民土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补助费及农村村民住宅费等，并同时安排被征地农民社会保障费。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿、临时安置的补偿、搬迁费以及停产停业损失费、奖励费和补助。
从上述的法律法规中我们可以看到，国有土地上房屋征收中明确规定是有搬迁费的，而集体土地征收中，虽然法律上没有明确，但是涉及农村村民住宅拆迁时，必然会产生一定的搬迁费，所以搬迁费在集体土地征收中也是一项法定的补偿费用。
所以，实践中，如果征收方不给予这一项补偿费，那则是不合法的。那么搬迁费给予多少才算合适呢？
近日，有一位河南的当事人咨询律师说，自己家的房屋是在集体土地上，后来因项目建设占用土地，所以被征收了，但是补偿安置方案中的规定各项补偿费用明显不合理，根本无法保障自己以后的生活，自己还得倒贴钱购买安置房，而搬迁费总共也只有几百元，不到一千块钱，法律法规上究竟有没有具体的补偿标准？
其实，实践中类似于这样的情况有很多，在拆迁中，不合理、不合法的行为也时有发生，所以，为了保障被征收人的权益，有的地方直接明确了具体的搬迁补偿费标准。
例如《乐清市滨江新区拆迁补偿安置暂行办法》第十一条规定，以每户搬出迁入两次计，按照下列规定分档给予补偿：
(一)拆迁建筑面积不足100㎡的，每次搬迁费计1200元，合计2400元;
(二)拆迁建筑面积超过100㎡(含)、不超过200㎡的，每次搬迁费计1800元，合计3600元;
(三)拆迁建筑面积超过200㎡(含)的，每次搬迁费计2400元，合计4800元。
《湖北省利川市城市集中建设区集体土地及集体土地上房屋征收补偿办法》第二十条规定，按期签订补偿安置协议的，搬迁费按被征收房屋建筑面积30元/㎡标准给予补偿，100㎡(含本数)以下的每户按3000元补偿，100㎡以上的按实际建筑面积计算，最高不超过8000元。
《辽源市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十二条规定，征收住宅房屋造成搬迁的，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费每户1000元。
《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（第292号）中规定，搬迁费按被征收房屋本体的建筑面积计算，其中住宅房屋、厂房、办公均按每平方米40元的标准计算，商业按照60元的标准计算。
被征收人不同意参照搬迁费标准的，可以委托具备法定资质的评估机构对须搬迁的生活用品、办公用品、机器设备和库存产品的搬迁费用进行评估。不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，按评估确定的重置成新价给予补偿。
另外，《辽源市国有土地上房屋征收与补偿办法》中还明确规定，征收非住宅房屋造成搬迁的，房屋征收部门也需要向被征收人支付搬迁费。
对于可移动的，一般是不予补偿。对于涉及设施设备拆卸、运输、安装、调试等发生的费用，由房屋征收当事人协商确定。协商不成的，通过房地产价格评估机构评估确定。
对于无法恢复使用的设施设备，由房屋征收当事人协商确定，协商不成的情况下，可以通过评估机构评估确定。
除了上述几个地方有明确规定外，《衡阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》中也有具体的标准，该办法第三十条中规定，拆迁住房给予搬迁费20元/㎡/次，按其拆迁合法住房建筑面积计算。重新安排宅基地建房、提供安置房期房的搬迁费按2次计算；提供安置房现房、货币补偿按1次计算。
附属用房不予以计算。
从上述的法律法规中我们可以看到，搬迁费是法定的补偿项目，但是对于搬迁费的标准并没有统一的标准，一般需要结合实际的情况及当地的法律规定来确定，如果地方没有明确搬迁费标准，可以与征收方进行协商，或是通过评估机构评估确定。
但是，需要提醒大家的是，在拆迁中，征收方不能以各种理由不予这部分的补偿，否则就是不合法的，倘若广大被征收人认为搬迁费太低，或是相关部门拒绝支付搬迁费，那么被征收人可以向上一级有关部门举报，也可以打12345反映，当然在必要时也可在专业律师的帮助下，向法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。
安吉县集体土地房屋搬迁补偿安置办法
第一章 总 则
第一条为规范本县集体土地房屋搬迁补偿安置管理，切实维护房屋所有权人的合法权益，保障我县经济社会高质量发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等有关法律、法规，结合本县实际，制定本办法。
第二条在本县行政区域内，为了公共利益的需要，征收集体所有土地，涉及房屋及其附属物补偿安置的，适用本办法。
第三条 县自然资源和规划部门是本县征收集体土地房屋补偿安置工作的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
发改、住建、农业农村、财政、公安、司法、民政、人力社保、市场监管、综合执法、水利、电信、供电等部门及各金融单位，应当依照本办法规定和各自职责，配合、支持做好集体土地房屋搬迁补偿安置工作。
第四条本办法所称房屋，是指被征收集体所有土地上的建筑物及构筑物。
第五条本办法所称补偿方是指县政府指定的集体土地房屋征收实施部门或者是集体土地房屋征收实施部门委托的房屋征收具体补偿安置实施单位；被补偿方是指被征收土地涉及补偿安置的合法房屋及其附属物的所有权人。
第六条集体土地房屋搬迁补偿安置方式分为迁建安置、货币化安置和产权调换安置三种方式（本办法另有规定的除外）。
迁建安置由被补偿方根据国土空间规划和村庄规划，在乡镇（街道办）的统一安排下异地自行建设住宅或由乡镇（街道办）集中建设安置；
货币化安置由补偿方按照被补偿方安置人口总面积以货币方式一次性对被补偿方进行补偿安置；
产权调换包括公寓房安置、回迁安置和市场化配置。公寓房即国有划拨形式的多层以上成套住宅用房；回迁安置即原址或就近开发建设的国有出让形式多层以上成套住宅用房；市场化配置即市场化商品房安置。
第七条 实施征收集体土地房屋补偿安置应当遵循“先补偿、后搬迁”和居住条件有改善的原则。
第二章 补偿安置流程
第八条 房屋补偿安置应当履行以下程序。
（一）发布土地征收启动公告。县人民政府对符合法律法规规定征收土地情形的，发布土地征收公告，公告期限不少于１０个工作日。土地征收启动公告内容包括土地征收目的、范围和开展土地现状调查安排等，通知有关部门在拟征地范围内暂停办理户口迁入、分户、房屋交易、新建、翻（扩）建、装潢、核发营业执照、调整农业产业结构等，暂停期限为一年。
（二）土地现状调查。县人民政府组织拟征收土地地块所在乡镇（街道）开展拟征收的土地现状调查工作。土地现状调查的内容包括土地权属、地类、面积、以及集体土地房屋（含权属、面积等）、其他地上附着物和青苗的权属、种类和数量等信息。
（三）开展土地征收社会稳定风险评估。县人民政府组织拟征收土地地块所在乡镇（街道）开展土地征收社会稳定风险评估，落实风险防范措施，制定处置预案。社会稳定风险评估可结合项目立项审批、规划选址、环境影响评价等一并进行。
（四）编制征地补偿安置方案。县人民政府根据社会稳定风险评估结果，结合土地现状调查，组织自然资源等有关部门，编制征地补偿安置方案。征地补偿安置方案包括征收土地目的、土地征收范围、土地现状、补偿标准、安置方式和社会保障等内容。涉及集体土地房屋搬迁的，应当同时编制集体土地房屋搬迁补偿安置方案。集体土地房屋搬迁补偿安置方案应当明确房屋搬迁补偿安置依据、具体实施单位（补偿方）、评估机构确定方式、房屋补偿安置方式、实施时间及其他需要明确的事项。
（五）发布征地补偿安置公告。征地补偿安置方案拟定后，县人民政府应当在县人民政府门户网站发布，同时在拟征收土地的乡镇（街道）、村（社区）、村民小组所在地予以公告，听取被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见，公告时间不少于３０日。土地现状调查结果应与征地补偿安置方案一并公告。涉及集体土地房屋搬迁的，县人民政府应当同步发布集体土地房屋搬迁补偿安置方案公告。征地补偿安置公告包括下列内容：
１．建设项目拟征收土地范围红线图；
２．征地补偿安置方案、集体土地房屋搬迁补偿安置方案；
３．申请听证事项；
４．补偿登记期限；
５．异议反馈渠道；
６．法律法规规章规定的其他事项。
公告期满后，应取得农村集体经济组织回执函，回执函中包括征求意见情况。
（六）征地听证。被征地的农村半数以上（不含半数）集体经济组织成员认为征地补偿安置方案、集体土地房屋搬迁补偿安置方案不符合法律法规政策规定的，县人民政府组织召开听证会，并根据听证会情况重新发布征地补偿安置方案、集体土地房屋搬迁补偿安置方案。
（七）补偿登记。县人民政府组织被征地的所有权人和使用权人在征地补偿安置公告规定期限内，持相关不动产权证明材料到公告指定单位、地点办理补偿登记。
确定房地产评估机构。评估机构由合法房屋所有权人共同选定，不能共同选定的，应当由补偿方按照公正公开的要求通过公证的方式从报名具备相应法定资格的房地产评估机构中选定。
评估结果公示。补偿方应当对被补偿方的合法房屋面积、评估价格等情况进行公开公示，接受监督；
在规定期限内不办理补偿登记的，以土地现状调查和评估公示结果为准，补偿方应将结果送达被征地所有权人和使用权人签字确认。
（八）签订协议。县人民政府组织自然资源部门或指定乡镇（街道办）等其他单位与被征地所有权等相关权益人签订征地补偿安置协议。
涉及集体土地房屋搬迁的，由补偿方与被补偿方签订房屋搬迁补偿安置协议。协议应当载明安置对象姓名、身份信息、安置人口、安置方式、安置地点、安置面积、补偿金额及其支付期限、搬迁时间、搬迁过渡方式、过渡期限、违约责任等条款。
选择货币化安置和产权调换安置的，应当在协议中明确被补偿方家庭安置人员不再审批宅基地。
征收土地地块内集体土地房屋搬迁补偿安置结果，补偿方应当在被征地村（社区）村务公开栏内进行公示；
（九）落实资金。县人民政府组织有关部门、乡镇（街道）落实拟征收土地的补偿安置、集体土地房屋、青苗、其他地上附着物以及社会保障等资金，确保足额到位。
集体土地房屋补偿安置资金由补偿方在根据签订的协议内容进行支付。
（十）征地报批。征地前期工作完成后，县人民政府及时向有审批权限的人民政府申请报批。申报材料按国家和省有关规定执行。
（十一）土地征收公告。土地征收方案批准后，县人民政府及时将批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及救济途径等内容在县人民政府门户网站发布，同时在拟征收土地的乡镇（街道）、村（社区）、村民小组所在地予以公告，公告时间不少于１０个工作日。
（十二）实施土地征收。县自然资源主管部门在收到土地征收批准文件之日起３０日内完成被征地农民参保指标网上联审，核拨参保指标，并拨付征地补偿安置资金、青苗及地上附着物补偿资金。补偿方依据签订的集体土地房屋搬迁补偿安置协议支付房屋补偿安置及补助补贴奖励资金。
房屋腾空和接管。被补偿方应当按照协议约定事项及时腾空房屋，交付给补偿方，补偿方应当及时接管，并申请注销被补偿方原不动产权登记。
（十三）交付土地。各项补偿到位后，被征地的农村集体经济组织应当及时向县自然资源主管部门交付土地，并提交土地交付单。
第三章 房屋及安置人口认定
第九条 房屋合法面积按下列依据认定：
（一）《房屋所有权证》、《不动产权证书》载明的房屋建筑面积；
（二）尚未办理《房屋所有权证》、《不动产权证书》的，应当根据《集体土地建设用地使用证》或《集体土地使用证》载明的宅基地面积及登记楼层经房产测绘得出的房屋建筑面积；
（三）房屋经依法审批，但未办理不动产权登记的，按房屋建设批准文件中载明占地面积及房屋楼层经房产测绘得出的房屋建筑面积；
（四）房屋超过批准的用地面积且在其依法享受的宅基地户型标准内，经相关部门依法处罚并确认后的房屋建筑面积；
（五）无法提供房屋相关审批手续，其房屋建设时间在１９８９年１１月２４日（非农业建设用地使用权申报登记发证）前的且至今仍无新批住宅的，或者虽在１９８９年１１月２４日后建设，但属于其唯一住宅的，按照不超过其依法享受的户型标准，建筑高度不得超过１０米按实计算建筑面积，由所在地村（居）民委员会调查并公示３０日，无异议后出具情况说明，并经乡镇（街道）核实认定的房屋建筑面积。
被补偿方在同一征收土地范围内有多处合法住宅房屋的，应当合并计算其合法房屋建筑面积。
第十条征收土地范围内有下列情形之一的，不予补偿安置：
（一）未经批准建造的房屋（本办法另有规定的除外）；
（二）超出批准建筑面积建造的房屋（本办法另有规定的除外）；
（三）房屋（宅基地）批准文档中载明应拆除的房屋；
（四）超过批准使用期限的临时建筑。
经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑物，补偿方可以根据未使用年限给予适当补偿，但不作为安置依据。
第十一条房屋用途按下列依据认定：
（一）《集体土地建设用地使用证》、《集体土地使用证》、《不动产权证书》载明的用途；
（二）《集体土地建设用地使用证》、《集体土地使用证》未载明用途的，以权属档案中登记的用途认定；
（三）未办理权属登记的，以有关主管部门批准的用途认定。
第十二条征收土地范围中房屋有下列情形之一的，补偿方应当就搬迁房屋的补偿安置等事项向公证机关办理证据保全：
（一）产权人下落不明的；
（二）暂无法确定产权人的；
（三）有产权争议的。
第十三条军事、教堂、寺庙、文物古迹等特殊建筑物，依照有关法律、法规的规定办理。
第十四条安置人口，即户籍在被征地范围的集体经济组织内，拥有合法房屋产权的人员，或者虽无合法房屋产权，但与被补偿方存有直系亲属、兄弟姐妹、解除婚姻关系且符合宅基地审批条件的成员。被补偿方有下列情形之一，经公示后无异议的，可列入安置：
（一）系被补偿方直系亲属、兄弟姐妹且符合宅基地审批条件的本集体经济组织“农嫁居”成员及其保留户籍的子女；
（二）与被补偿方解除婚姻关系且符合宅基地审批条件的本集体经济组织成员及其保留户籍的子女；
（三）不拥有合法房屋产权，与被补偿方存有合法收养关系的本集体经济组织家庭成员；
（四）户籍制度改革前为征地范围内集体经济组织成员，户籍制度改革后落户城镇，且继续享受原集体经济组织权益的；
（五）原在征地范围内具有合法户籍，现户籍在外的现役士兵；
（六）原在征地范围内具有合法户籍，现户籍在外的全日制专科及以上在校学生（包括硕士、博士攻读期间）；
（七）原在征地范围内具有合法户籍，现在服刑的人员；
（八）原小城镇建设试点中因户籍制度改革就地农转非、下放知青和６０年代下放老居民落实政策就地农转非、土地征收就地农转非、被征地农民参加城镇职工基本养老保险农转非及整体撤组转居且实际居住在被拆除房屋内未享受过各种形式房改政策的人员；
（九）原在征地范围内具有合法户籍，后通过购买“非农户口”农转非且实际居住在被拆除房屋内未享受过各种形式房改政策的人员；
（十）法律、法规等规定的其他情形。
第十五条在征地范围内有合法房屋，但有下列情形之一的，不计入安置人口：
（一）已享受过房改、住房保障及集体土地上房屋拆迁补偿安置政策的；
（二）在征收范围外拥有集体土地住宅房屋（自愿拆除的除外）；
（三）本办法第二十四条、第二十五条情形中，非本集体经济组织成员或户籍制度改革前为非农户口的；
（四）在征收范围外将拥有集体土地住宅房屋或批准的宅基地转让的；
（五）在征收范围外享受村组集体经济分配人员；
（六）国家机关、事业单位在编人员、国有企业参照事业单位或公务员管理的干部职工以及现役军官；
（七）法律、法规等规定的其他情形。
第十六条被补偿方有下列情形之一的，可增加一个安置人口，但不得叠加计算：
（一）未达到法定婚龄或未成年独个子女的；
（二）达到法定婚龄的未婚青年；
（三）已婚尚未生育子女的；
（四）本村集体经济组织内无子女的６０周岁及以上老人；
（五）法律、法规等规定的其他情形。
第四章 补偿和安置
第十七条集体土地房屋及其地上附着物统一按照政府公布的房屋征收补偿标准进行评估补偿。合法房屋装修可以实行保底补偿，具体保底补偿标准由补偿方根据本区域实际确定，并在补偿安置方案中明确。被补偿方不选择装修保底补偿或合法房屋装修补偿明显高于保底补偿的，由评估单位按实评估补偿。
第十八条在中心城区城镇开发边界内县政府公布的规划控制范围，征收土地涉及集体土地房屋搬迁的，编制集体土地房屋搬迁补偿安置方案时，在货币化安置和产权调换公寓房安置、回迁安置、市场商品房安置方式中，明确两种及以上的方式供被补偿方选择。其他乡镇城镇开发边界内涉及集体土地房屋搬迁的，参照执行。其他区域，按照属地安置的原则，编制集体土地房屋搬迁补偿安置方案可在迁建安置、货币化安置和产权调换公寓房安置、回迁安置、市场商品房安置方式中明确两种及以上的方式供被补偿方选择。
中心城区城镇开发边界内规划控制范围，按照县政府公布的区域执行。
第十九条 迁建安置的，应当结合乡村振兴，按照合理布局、集中安置的原则，确定安置区块。被补偿方符合宅基地审批条件的安置户纳入迁建安置范围。
第二十条选择货币化安置和产权调换安置的，按照每个安置人口６０平方米的标准，以被补偿方安置人口总面积进行安置。
第二十一条货币化安置的，根据土地征收区域范围，由补偿方通过专业评估单位根据评估时点，评估得出的市场商品房价格，扣除重置价成本后确定安置单价进行结算。乡镇集镇范围以外未能确定的，具体安置单价由补偿方根据集镇范围内安置单价结合实际情况按比例确定，最低安置单价不得低于集镇范围内安置单价的６０％。
安置单价由补偿方在补偿安置方案中明确。
第二十二条被补偿方合法房屋面积超过安置人口面积总和的，超出部分按货币化安置单价给予一次性货币补偿。
被补偿方安置人口面积超过合法房屋面积，选择货币化安置的，超过部分由补偿方按货币化安置单价的７０％给予被补偿方货币补偿；选择产权调换的，超过部分由被补偿方按货币化安置单价的３０％承担建安成本。
第二十三条货币化安置和产权调换安置的，补偿方应当给予被补偿方适当的宅基地权益补偿。补偿标准为县政府公布的被补偿方合法房屋所在地住宅用地基准地价乘以被补偿方现有人口应当享受宅基地的户型标准。
第二十四条被补偿方在征收范围内有合法房屋，但属于非本集体经济组织成员或户籍制度改革前为非农户口的，不享受迁建安置，只能在货币化安置或产权调换安置方式中选择一种方式。补偿方应当按照被搬迁房屋的实际合法面积给予被补偿方安置，被补偿方不享受人口安置面积。
第二十五条 被补偿方在征收范围内有合法房屋，既有本集体经济组织成员，又有非本集体经济组织成员或户籍制度改革前为非农户口的人员，选择迁建安置的，当年审批宅基地时，记录在案的非本集体经济组织成员或户籍制度改革前为非农户口的人员可以作为安置人口计入宅基地户型标准，但不得另行单独安置。
选择货币化安置和产权调换安置的，当年审批宅基地时记录在案的非本集体经济组织成员或户籍制度改革前为非农户口人员，按照其拥有的被搬迁房屋实际合法面积平均分摊份额安置，不享受人口安置面积。
第二十六条产权调换安置的，分类按下列规定办理：
（一）选择回迁和公寓房安置的，补偿方应当通过公开抽签方式落实被补偿方安置房，具体抽签方式由补偿方在补偿安置方案中明确。
（二）选择市场化商品房安置的，由被补偿方按货币安置方式结算后，自行在房地产市场购房安置，补偿方应当给予被补偿方适当的安置补贴。
第二十七条 选择回迁和公寓房安置的，按照货币化安置单价给予每套１０平方米公摊面积货币补助。
第二十八条回迁和公寓房安置套数、房型选择及结算标准按下列规定办理：
（一）安置人口与套数、房型选择：安置人口１人的，可选择９０平方米以内的户型安置房一套；安置人口２人的，可选择１５０平方米以内的户型安置房一套；安置人口３人的，可选择合计面积２１０平方米以内的安置房两套；安置人口４人的，可选择合计面积２７０平方米以内的安置房两套；安置人口５人的，可选择合计面积３３０平方米以内的安置房三套；安置人口６人的，可选择合计面积３９０平方米以内的安置房三套；安置人口７人的，可选择合计面积４５０平方米以内的安置房四套；安置人口８人及以上的，可按安置人口面积＋３０平方米总和面积数内选择四套安置房。
（二）安置房的结算标准：安置人口面积按县政府公布的房屋征收补偿有关标准结合楼层系数结算。被补偿方按照前款规定选择的安置房户型面积，超出安置人口面积３０平方米以内的，超出部分面积按土地取得成本和实际建安成本（包括重置价、配套设施等）结合楼层系数结算；超出安置人口面积３０平方米以外的，超出部分面积按市场价结算。
（三）本办法第二十四条规定情形和第二十五条规定情形中非本集体经济组织或户籍制度改革前为非农户口人员分摊份额面积，其安置房套数及结算标准可按照国有土地房屋安置政策规定执行。
第二十九条 选择回迁和公寓房安置的，给予购置车位优惠补助。每套安置房可按优惠价格购买一个车位。超过每套一个车位的，超过的车位由被补偿人自行购买，不享受优先权和优惠补助。
具体优惠价格由补偿方在补偿安置方案中明确。
第三十条选择市场化商品房安置的，安置补贴标准控制在被补偿方安置人口面积乘以安置单价得数的２０％以内。由被补偿方在补偿安置协议签订两年内，凭购房网签合同及契税证向补偿方领取安置补贴，超过两年的，不予补贴。被补偿方购房面积不足安置人口面积的，安置补贴应当相应核减。
安置补贴具体标准由补偿方在补偿安置方案中明确。
第三十一条搬迁出租（借）的住宅用房，补偿方对承租（借用）人不予补偿和安置。搬迁原为住宅用房改变住宅用途的私有房屋或者出租（借用）他人改变住宅用途的（以下简称住改营），同时符合下列条件的，补偿方可以按实际住改营面积给予被补偿方适当停业补助，被补偿方应当给予承租（借用）人相应补助：
（一）相关营业证照齐全；
（二）相关证照登记的经营地址与被补偿方房屋地址相符的；
（三）连续经营满三年；
（四）《土地征收启动公告》发布日仍在营业的。
补助标准：中心城区由补偿方根据区位条件结合国有土地房屋住改营情况合理确定各楼层补助标准；其他区域一层住宅不超过住改营面积房屋重置价的５０％，二层及以上住宅不超过住改营面积房屋重置价的３０％。
具体补助标准由补偿方在补偿安置方案中明确。
第三十二条征收土地范围内，有下列改变用途房屋情形之一的，不予享受停业补助：
（一）应拆除未拆除房屋、批准的临时建筑、违法用地上房屋；
（二）住宅四层及以上的房屋；
（三）库房及地面以下房屋。
第三十三条搬迁住宅房屋的，临时过渡用房原则上由被补偿方自行解决，补偿方应当向被补偿方支付临时安置补助费。
迁建安置的，补偿方应当自被搬迁房屋腾空移交之日起向被补偿方提供１４个月的临时安置补助费；
货币化安置的，补偿方应当自被搬迁房屋腾空移交之日起向被补偿方提供６个月的临时安置补助费；
产权调换的，补偿方应当自被搬迁房屋腾空移交之日起向被补偿方提供２４个月的临时安置补助费。
产权调换回迁或公寓房安置的，可再延长１２个月，并由补偿方按有关标准支付被补偿方房屋交付后６个月的临时安置补助费。具体交房时间应当在房屋搬迁补偿安置协议中明确，超过补偿安置协议约定未按时交付房屋的，逾期期间补偿方应当按照标准的二倍向被补偿方支付临时安置补助费（不含交付后６个月）。
搬迁住宅房屋的，补偿方应支付被补偿方两次搬家费补助。
临时安置补助费、搬家费补助标准按照县政府公布的标准执行。
第三十四条被补偿方在规定的搬迁期限内，积极配合房屋评估、签订补偿安置协议，并在协议约定的期限内腾空房屋交付补偿方的，补偿方可以给予被补偿方适当的奖励。
具体评估、签约、腾空等相关时间和奖励标准由补偿方在补偿安置方案中明确。
第三十五条征收集体土地非住宅房屋的，按下列规定办理：
（一）被征收合法房屋按县政府公布的同类房屋重置价标准进行评估补偿；
（二）被征收合法房屋一直用于集体公共事业的，由补偿方采取资源整合形式进行妥善安置，确实无法整合的，由补偿方按照“拆一还一”的原则，对被补偿方进行迁建安置。迁建安置的，因扩大规模、提高标准增加的费用，由被补偿方自行承担；
（三）设施设备搬迁、安装费、停产停业损失及过渡费一次性补助等按照县政府公布的标准执行；
第五章 法律责任
第三十六条土地征收启动公告发布后，任何单位和个人不得在拟征收土地范围内抢建、抢装、抢种、抢挖等，违反规定的，不予补偿安置。
第三十七条土地征收批准后，个别未签订房屋搬迁补偿安置协议的，县人民政府将依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定。
第三十八条阻挠国家建设征收土地的，由县人民政府按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》有关规定，责令交出土地；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。
第三十九条被补偿方在原房屋产权、使用状况、安置人口等方面弄虚作假，骗取超面积安置或超额补偿的，由补偿方予以追回。被补偿方拒不退出的，按照国家有关法律、法规移送公安机关处理。
第四十条拒绝、阻碍国家工作人员依法执行公务的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条 工作人员在房屋征收补偿安置工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，截留、侵占、挪用补偿安置款的，应当移送纪检监察部门处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十二条大中型水利水电工程建设涉及集体土地房屋搬迁补偿安置的，按照有审批权限机关批准的《移民安置规划大纲》组织实施。
第四十三条本办法所称的“符合宅基地审批条件”，应当由被审核对象所在的集体经济组织召开会议，会议必须由三分之二以上村民代表（或者户的代表）参加，符合宅基地审批条件应当经到会人员的过半数同意，报所在乡镇（街道）备案，备案通过后，必须在集体经济组织内公示７天。公示期间无异议的，认定其符合宅基地审批条件。
公示期间存有异议的，应当由集体经济组织重新核实，并将核实情况按照前款要求，提交村民代表会议讨论决定。
第四十四条本办法自２０２１年９月１９日起施行。原《安吉县人民政府关于印发安吉县征收集体土地房屋补偿安置暂行办法的通知》（安政发〔２０１５〕２８号）自本办法施行日起同时废止。
本办法施行前已实施征收范围内的部分房屋尚未达成房屋搬迁补偿安置一致意见的，仍然沿用原有政策。
第四十五条原《安吉县人民
政府关于印发住宅房屋征收拆迁货币化安置和市场化商品房安置实施办法的通知》（安政发〔２０１７〕２４号）自本办法施行之日起，不再适用集体土地房屋搬迁补偿安置。来源：吉安县人民政府网站
2019年12月10日，最高人民法院在新闻发布上，发布了《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》（以下简称“行政协议解释”）。本规定自2020年1月1日起施行。
此次最高人民法院发布的“行政协议解释”可谓是亮点多多。可是在行政协议司法解释发布后，有许多的老百姓在我们的平台上留言说，他们看不懂这些条例，也不明白最高院出台司法解释的意义是什么，更不明白最高院出台的司法解释会对自己产生什么实质性的权益影响....还有的当事人也在平台留言说，我们与政府签订的房屋征收补偿协议、土地征收补偿协议是不是属于行政协议....。
其实这部司法解释的发布，按照相关人员的介绍，将会对切实保障人民群众在行政协议中的合法权益、推进法治政府诚信政府建设、优化法治化营商环境、提高政府行政治理能力、推进人民法院行政审判工作产生积极的、深远的影响。为了让大家能够多多了解与协议相关的知识，以下北京圣运律师就与大家一起来解读、学习一下该司法解释中与我们息息相关的条例内容。
一、房屋征收协议、土地征收协议属于行政协议
司法解释第1条规定，行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。行政协议包括四个要素：
一是主体要素，一方当事人为行政机关；
二是目的要素，为了实现行政管理或者公共服务目标；
三是内容要素，协议内容必须具有行政法上的权利义务内容；
四是意思要素，协议双方当事人必须协商一致。
我们都知道国家征收征用房屋或是土地的目的是基于公共利益，因此房屋征收协议、土地征收协议作为行政协议中的一种，按照法定程序也是由行政机关作出，其他部门无权作出。而且拆迁补偿协议也必须是在双方都愿意的情况下签订，如果拆迁协议内容不利于被征收人，那么被征收人是有权拒绝签订补偿协议的。
二、针对征收补偿协议而发生纠纷的诉讼的主体
我们从司法解释中的第四条规定中了解到，因行政协议的订立、履行、变更、终止等发生纠纷，公民、法人或者其他组织作为原告，以行政机关为被告提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。
因行政机关委托的组织订立的行政协议发生纠纷的，委托的行政机关是被告。
也就是说，基于行政协议诉讼“民告官”的定位，在征地拆迁中，双方就征收征用补偿协议产生纠纷时，被征收人是原告，而行政机关则是被告。
第五条规定，对于人民法院受理了行政协议案件的，被告就该协议的订立、履行、变更、终止等提起反诉的，人民法院不予准许。也就是说被告不能就该协议提起反诉。
另外司法解释根据行政诉讼法的规定，规定了行政协议中的利害关系人的原告资格，不局限于民事合同的相对性原则。为了保障被征收、征用人、公房承租人等弱势群体的实体权益，规定了用益物权人和公房承租人的原告资格。
从以上的内容我们可以看到，征收方与被征收人签订的补偿协议内容如果双方有分歧或是征收方不履行协议义务或是征收方私自变更协议补偿款项、无缘无故终止补偿协议的，被征收人是可以向人民法院提起诉讼维护自己合法权益的。
三、征收方无故违反补偿协议，造成损失的，被征收人有权要求赔偿
根据《规定》中的第十三条，行政协议约定被告负有履行批准程序等义务而被告未履行，原告要求被告承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
也就是说，在双方签订补偿协议之后，征收方没有履行协议义务的话，被征收人是可以要求赔偿。
四、征收补偿协议签订后存在的几种情形
司法解释结合行政协议的特点，结合行政诉讼法关于无效行政行为的规定，对行政协议无效的情形作了明确。
1、行政协议无效情形。行政协议存在重大且明显违法情形的，人民法院应当确认行政协议无效；人民法院可以适用民事法律规范确认行政协议无效；行政协议无效的原因在一审法庭辩论终结前消除的，人民法院可以确认行政协议有效。
也就是说如果与被征收人签订的主体不具有行政主体资格，比如说是与县级以下人民政府或是被征收人与村委会签订的协议，或是行政协议存在重大且明显违法的情形，那么这份协议就属于无效协议。
2、行政协议效力待定情形。司法解释规定，法律、行政法规规定应当经过其他机关批准等程序后生效的行政协议，在一审法庭辩论终结前未获得批准的，人民法院应当确定该协议不发生效力；
3、行政协议可撤销情形。根据《规定》中的第十四条，原告认为行政协议存在胁迫、欺诈、重大误解、显失公平等情形而请求撤销，人民法院经审理认为符合法律规定的可撤销情形的，可以依法判决撤销该协议。
对于这条其实在实践过程中很多被征收人都遭受过，北京圣运律师也经常能接到这样的咨询电话，说征收方逼迫、威胁、恐吓他们签订非常不公平、有漏洞的补偿协议，让他们尽快搬迁。在这里北京圣运律师提醒大家，在遇到这种情况时，被征收人是可以依法提起诉讼的，要求人民法院撤销此协议。当然了，在提起诉讼时被征收人也要有一份具有威慑力的证据，证明征收方存在这种情况，要知道打官司打的就是证据，证据是诉讼中的灵魂。所以建议大家无论是征收中的何种阶段都一定要注意录音、录像为日后维权做准备。
4、行政协议解除情形。司法解释规定，原告请求解除行政协议，人民法院认为符合约定或者法定解除情形且不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益的，可以判决解除该协议。
根据《规定》中的第十五条，因被告的原因导致行政协议被确认无效或者被撤销，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，人民法院应当判决被告予以赔偿。
那么也就是说，如果被征收人认为协议存在重大的漏洞不利于自己向人民法院提起诉讼要求解除协议时，在人民法院认为符合的情况下，只要不损害国家的利益或是公共利益，那么这份协议是可以依法解除的，同时，对于被撤销的或是无效的协议，相关部门要采取补救的措施，如果因撤销或是无效协议给被征收人造成损失的话，那么相关部门还要承担赔偿责任。
五、签订补偿协议后征收方不履行协议的 可以提起诉讼
为了确保行政协议当事人实际权益，回应当事人实质诉求，司法解释规定了具体给付判决。
根据《规定》中的第十九条，被告未依法履行、未按照约定履行行政协议，人民法院可以依据行政诉讼法第七十八条的规定，结合原告诉讼请求，判决被告继续履行，并明确继续履行的具体内容；被告无法履行或者继续履行无实际意义的，人民法院可以判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。
从这条规定来看，如果在签订补偿协议之后，征收方不依法履行协议义务，那么被征收人是可以向人民法院提起诉讼，要求征收方履行协议的。
六、不同诉讼类型的举证责任
根据《规定》中的第十条，被告对于具有法定职权、履行法定程序、履行相应法定职责以及订立、履行、变更、解除行政协议等行为的合法性承担举证责任；原告主张撤销、解除行政协议的，对撤销、解除行政协议的事由承担举证责任；对行政协议是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对于举证我们在此规定中看到，除了征收方有举证责任之外，被征收人也有举证责任，所以提醒大家，从最初知道要征收拆迁时，就要做好取证的工作，可在征收谈判开始就录音、录像，收集相关文件材料，保存好文件原件，保存好房产证等之类的证据。
综上，诸如相关人员介绍所说，此《规定》对于维护老百姓利益、维护被征收人合法补偿有着具大的作用。因此，如果在征地拆迁中遇到拆迁协议不合理或是在被逼迫的情况下签订了有重大误解、明显不合的补偿协议，我们有权利向人民法院依法申请撤销或是解除协议。
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文章来源参考：【头条】北京市北京圣运律师谈补偿决定被撤销，原来是这里出现了问题，很多人都不在意，，补偿决定撤销对于政府来说
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