北京市北京圣运律师事务所谈诱导被拆迁人签订拆迁补偿协议的几种方式，要注意！，拆迁被迫签字怎么办:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京市北京圣运律师事务所谈诱导被拆迁人签订拆迁补偿协议的几种方式，要注意！，拆迁被迫签字怎么办

更新时间:2024-12-26 02:33 发布:2024-10-09 14:24 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京市北京圣运律师事务所谈诱导被拆迁人签订拆迁补偿协议的几种方式，要注意！,征地拆迁时，拆迁方为了尽快完成拆迁工作，有时会采用一些诱导的方式让被拆迁人签订协议，促使被拆迁人签订了并不合理的补偿协议。下面大家一起看看实践中，拆迁方常用的几

北京市北京圣运律师事务所谈诱导被拆迁人签订拆迁补偿协议的几种方式，要注意！，拆迁被迫签字怎么办

一、北京市北京圣运律师事务所谈诱导被拆迁人签订拆迁补偿协议的几种方式，要注意！，拆迁被迫签字怎么办

　　征地拆迁时，拆迁方为了尽快完成拆迁工作，有时会采用一些诱导的方式让被拆迁人签订协议，促使被拆迁人签订了并不合理的补偿协议。下面大家一起看看实践中，拆迁方常用的几种促签手段，被拆迁人要注意防范！

　　预签协议

　　有些项目会采取预签协议的方式进行拆迁，也就是征收决定还没公告，就有工作人员上门，让被拆迁人按照既定补偿方案签约。这种预签协议达到一定的签约比例就会生效，形成权利义务关系。所以被拆迁人如果对预签协议中的补偿标准、补偿数额不满意，一定不能签约。

　　口头承诺

　　有些拆迁方以口头形式答应被拆迁人各种安置补偿要求，但拒绝写进补偿协议中。这种情况下被拆迁人签订了协议，日后维权如果想证明拆迁方做过口头承诺是非常困难的。所以，无论什么拆迁项目，对于一切要求，要坚持白纸黑字，落实到书面上。

　　拆迁奖励

　　拆迁方为了尽快完成拆迁工作，以早签约可以获得部分奖金为由，诱导被拆迁人签字。实践中，有些被拆迁人早早签订了协议后，只拿到了很少一部分奖励金，但拆迁补偿却给的不合理，所谓羊毛出在羊身上，当拆迁方以奖金方式诱导签字时，被拆迁人要保持冷静，认真阅读拆迁补偿协议中的补偿及其他内容是否合理合法，不要因小失大。

　　违法逼迁

　　有些拆迁方采用断水、断电、封路等方式逼迁，通过设置生活障碍，让被拆迁人在不合理补偿协议上签字。不过，利用断水、断电等逼迁的行为都是被法律明文禁止的，被拆迁人留存好证据，针对行政机关的违法行为提起行政诉讼，维护自身合法权益。

　　拖延谈判

　　拆迁方愿意就补偿问题和被拆迁人进行协商本是件好事，但如果被拆迁人的房子已经被强拆了，拆迁方还和你长时间的谈判就要注意了。因为和你谈判的拆迁人员很可能并没有提高补偿的权限，甚至他们自己并不是合法的拆迁主体，很可能只是在拖延时间，使被拆迁人错过维权期限。

　　违法建筑

　　拆迁方认定被拆迁人的房屋属于违法建筑，以打击的形式劝被拆迁人尽快签订协议，否则强拆后拿不到任何补偿。这时，很多被拆迁人害怕房屋被认定成“违建”被强拆，只好尽快签订了不合理的补偿协议。实际上，违法建筑的认定要结合房屋的历史因素、法律规定来衡量，并且要严格遵守法定的程序。违法建筑的认定，应是县级以上地方人民政府，如果只是拆迁方作出违法建筑的认定与处理主体，明显是违反法律规定的！

二、诉讼导致延迟补偿？最高院谈诉讼行为并不阻碍及时作出补偿决定

　　征地拆迁过程中，许多被征收人遇到的拆迁都是民生工程，都是因公共利益开展的拆迁项目。一般而言，因公共利益展开的征收项目在具体实施时，应当要尽最大可能保障当事人的合法权益。然而，从实践过程中来看，即便是这种民生工程，或是因公共利益展开的拆迁，都多多少少的存在着各种问题，如征收方不依法履行补偿职责，不及时给予被征收人合理补偿，不及时作出补偿决定导致补偿不合理等。

　　想必大家都知道，拆迁补偿是以时间点为标准来讲算的，以什么时间点计算补偿则关系着被征收最终能获得多少的补偿款。所以，在拆迁范围确定后，征收方应当要尽快与被征收人协商确定评估机构，评估机构应依法对被征收房屋进行评估，并及时的将评估报告送达给房屋征收部门，同时房屋征收部门也应当要及时的将分户评估报告依法送达给被征收人。

　　收到分户评估报告后，若被征收人对此报告有异议，那么还有充足的时间向房地产评估机构申请复核或是向专家委员会申请鉴定。当然了，如果被征收人仍然对补偿不满意，仍然没有与征收方签订补偿协议，那么征收方应当要及时的根据补偿方案作出补偿决定。

　　根据《房地产抵押估价指导意见》中的第二十六条规定，原则上应当在估价报告应用有效期内作出补偿决定，从估价报告出具之日起计，无正当理由的，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。可是，实践征收过程中，却常常有征收方与被征收人就补偿事宜未达成一致后，却一味地拖延，迟迟不作出补偿决定，有的甚至是三年、五年后才作出补偿决定。现如今，房价是一天一个样，每天都有变化，那么，征收方还依照三年前的补偿方案作出补偿决定是否合理呢？下面，我们通过最高院的一则案例来告诉大家

　　周女士是吉林省人，当地因规划需要将其房屋纳入到了征收范围内，但是周女士认为，此次征收存在诸多不合法行为，并且补偿也非常的偏低，严重侵害了自己的合法权益，于是便没有与征收方签订补偿协议。事隔三年后，征收方对周女士作出了补偿决定，但周女士对补偿决定不服，于是向法院提起了诉讼，请求撤销补偿决定。

　　一审法院驳回了其的诉求，但是二审法院支持了周女士的诉求，撤销了补偿决定，责令市政府就补偿问题重新作出处理。但市政府对二审判决不服，向最高院申请再审称，房地产价格评估机构应以房屋征收决定公告之日作为评估时点，其已在有效期内的评估报告单作出被诉征收补偿决定符合法律规定，二审法院认定以二审判决生效时作为评估时点没有法律依据，其次，房地产评估机构作出评估报告单的时间晚于其他评估报告作出时间，系周女士不断诉讼导致的，其不存在过错，而且原审庭审时，房屋价格没有明确的上涨、房屋补偿款已经提存，由于周女士诉讼导致迟延领取补偿款，调换房屋仍可选择，未损害周女士利益。

　　对此，最高院认为，对绝大多数的被征收人而言，以征收决定公告之日的市场评估价格作为补偿基准，能够体现公平合理补偿原则。但实践中，过分迟延补偿可能会使被征收人获得公平补偿的权利难以获得保障，如果征收主体不能对此作出合理说明，人民法院可以根据公平原则重新选定评估时点。本案中，市政府于2015年12月就发布了征收决定，但是直到三年后，房地产评估机构才以2105年为评估基准日出具评估报告，市政府于2018年12月作出补偿决定，可是评估时点和补偿决定作出时间距离征收决定公告日已经三年，倘若还以三年前的标准对被征收人进行补偿，那么，显然有违公平、合理的原则。

　　另外最高院还认为，本案中，市政府主张延迟补偿应归咎于周女士的诉讼行为。但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，征收决定作出之后，征收主体应当尽快确定房地产价格评估机构，启动评估程序。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由征收主体按照征收补偿方案作出补偿决定，被征收人不接受的，可以依法提存。据此，周女士的诉讼行为并不能阻碍市政府及时作出征收补偿决定，固定补偿安置内容。

　　最后，北京圣运律师需要提醒大家，征地拆迁关系到被征收人的利益，在补偿无法达成一致时，征收方应当要及时的对被征收人作出补偿决定而非置之不理或是一味地拖延，后又将问题归咎于被征收人，并且又以几年前的补偿标准对被征收人进行补偿，这显然违背了相关的法律精神。因此，当被征收人遇到这种情况时，一定要及时的咨询律师，通过法律途径来保障自己的合法权益不被侵害。

三、北京圣运拆迁律师团队介入厦门安置人口纠纷案

　　厦门市后垵村xx寨是一自然村，许女士一家一直生活在此。

　　近日，许女士一家因安置问题找到本所律师，其主要问题在于，许女士一家在登记的户籍地址上从未建设过房屋，其对应的地块也在10多年前被征收。因此，许女士一家现登记的户籍地址都属于无效状态。是否具有安置人口资格，事关许女士一家能否得到安置房。那么，对于没有合法户籍登记的情况，是否可以认定为被安置人口成为了本案的争议焦点。

　　许女士一家曾就该问题向当地政府提起了行政复议和一审诉讼，结果却均不认可许女士一家具备安置人口资格，许女士一家难以理解，在自己常年生活的村庄里，却不属于安置人口，这显然是让人无法接受的。难道仅仅因为自己一家没有合法户籍登记就剥夺了自己被安置的资格么？

　　经过分析，本所律师认为，此次安置人口确定存在不合理之处。首先，当地政府应当承担起法律责任，而不是甩锅给区政府办。其次，许女士一家按照相应法律规定是可以具备安置人口资格的，复议机关、一审法院不应简单的以户籍登记进行确认。许女士一家完全可以依据正确的法律法规向上一级法院提起上诉，要求确认其享有安置人口资格。

　　目前，许女士一家已经委托本所律师代理本案，案件正在办理的过程中。

四、山东法院案例谈棚户区改造范围内房屋强拆后的赔偿方式、项目、标准和数额

　　【裁判要点】

　　1.涉案区域位于邹平市西董街道办事处棚户区改造范围之内，涉案房屋及相关设备已被强制拆除，涉案房屋恢复原状已不具有可行性。据此，本案应采用货币赔偿方式。2.原告提交的赔偿明细及相关证据系其单方制作，不能证明被告实施强拆行为时造成其有多少物品被损坏的事实，亦不能证明清单所列生产资料和生活资料实际受损害的事实。但因被告违法强制拆除原告房屋，导致原告无法举证证明其损失，为此，依法应当免除原告对行政赔偿损失事实的举证责任。鉴于被告在违法强制拆除房屋过程中，未依法对房屋情况及屋内物品进行清点登记造册，致使原告无法就其损失举证，被告应当承担举证不能的法律后果。3.根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十一条规定，在房屋所有权人将房屋租赁给他人从事生产经营活动的案件中，经营性损失应当向生产、经营者赔偿，而不是向房屋所有权人补偿。4.及时搬出应得奖励是拆迁人对主动搬迁、积极配合拆迁工作的被拆迁人给予的奖励，人民法院审理案件既要考虑保护当事人的合法权益，也要考虑司法裁判价值的引导作用，兼顾同一被征收范围内其他被征收人的利益公平。

　　【裁判文书】

　　山东省无棣县人民法院

　　行政赔偿判决书

　　（2022）鲁1623行初23号

　　原告邹平县西董鑫安木材加工厂，住所地邹平市西董街道办事处西董村。

　　经营者于美丹，女，19XX年XX月25日出生，汉族，住黑龙江省伊春市嘉荫县乌云镇通江路。

　　被告邹平市西董街道办事处，住所地邹平市西董街道办事处驻地。

　　法定代表人赵鹏，主任。

　　出庭负责人蔡新勇，党工委委员。

　　委托诉讼代理人王淑杰，山东天健律师事务所律师。

　　第三人孙永家，男，19XX年XX月15日出生，汉族，住邹平市XXX。

　　委托诉讼代理人于芹、安帅，山东黄河律师事务所律师。

　　原告邹平县西董鑫安木材加工厂因与被告邹平市西董街道办事处行政赔偿一案，于2021年4月22日向本院提起行政诉讼，本院于2021年10月22日作出（2021）鲁1623行初59号行政赔偿判决书，原告不服提起上诉。2022年4月11日山东省滨州市中级人民法院作出（2022）鲁16行终11号行政裁定书，将本案发回本院重审。经原告申请，本院于2022年5月6日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2022年6月8日公开开庭进行了审理。原告邹平县西董鑫安木材加工厂经营者于美丹及其委托诉讼代理人李宁、曹见磊，被告邹平市西董街道办事处负责人蔡新勇、委托诉讼代理人王淑杰，第三人孙永家委托诉讼代理人于芹、安帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告邹平县西董鑫安木材加工厂诉称，原告位于邹平市西董街道办事处西董村的租赁使用及建造的厂房基于被告违法强制拆除的行为，已经由邹平市人民法院出具的生效判决书予以确认违法。依据《国家赔偿法》第四条规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（三）违法征收、征用财产的；（四）造成财产损害的其他违法行为。由于事实的征收行为造成了原告的财产损失，且该征收行为存在强制拆除房屋行为的违法性，属于违法征收，符合承担国家赔偿责任的范畴。关于行政赔偿的法定程序，依据国家赔偿法规定已经先行向被告提出赔偿请求，但是被告至今没有依法书面答复原告。依据国家赔偿法第十四条规定，赔偿义务机关在规定期限内未作出是否赔偿的决定，赔偿请求人可以自期限届满之日起三个月内，向人民法院提起诉讼。请求依法判决被告赔偿原告关于违法强制拆除厂房以及厂房内物品造成的货币损失总计人民币1 337 389.18元。庭审中原告变更诉讼请求，将请求赔偿金额变更为1 347 389.175元。

　　原告为证实自己的主张，向法庭提交了以下证据：

　　证据一、行政判决书，证明目的是违法行政行为的存在,被告为赔偿义务主体及违法强拆行为的责任主体。

　　证据二、行政赔偿申请书以及邮寄单据，证明目的是原告向被告邮寄赔偿申请至今未答复。

　　证据三、营业执照，证明目的是原告的合法经营手续及原告为被告强拆的合法权利人。

　　证据四、租赁协议，证明目的是原告对于涉案厂房的合法租赁权益，具有应当获得赔偿的原告主体资格。

　　证据五、照片视频，证明目的是涉案被损坏物品的存在，且为被告实施拆除行为时拍摄，项目在拆除后至今一直存在，也能证实大量物品一直存在，赔偿清单中所列的项目在视频中均能体现存在。

　　证据六、征收房屋及附属物报告书一和二，证明目的是所列项目中包括了部分的棚和屋是原告合法建造所有以及停产停业、搬迁项目的补偿属于原告合法所有，但被告却给予了第三人孙永家。说明被告同意对财物进行赔偿，但是被告却错误地将赔偿给予了第三人孙永家，被告存在过错，应当给予原告赔偿。

　　证据七、1.潍坊市寒亭区鑫益丰烘干设备厂的烘干设备宣传册；2.烘干室内平面设计图5页(屋6的设计及图纸)；3.材料款票3张；4.导热油木材烘干炉使用说明书；5.导热油炉138 000元(其中5 000定金现金交付，133 000 转账:刘丽丽收)；6.屋6使用的防火材料做门是此公司介绍的，有材料费转账凭证 6 000+13 300=19 300元纪延超收；7.王广社名片:王广社建的屋6的棚和门以及内部铝板安装；8.账单共10页，建设屋6的框架以及地面所用的材料及人工费；9.现场至今可见烘干炉设备及旧址。

　　以上证明屋6是原告另行建造，原告对证据六中屋6的赔偿价值没有异议，被告错误的将屋6的赔偿款支付给了第三人孙永家，原告同意按照证据六的标准支付屋6的赔偿价值。关于屋6由原告合法建造的前述证据已经在强拆违法案件中向法庭出示，当时经法庭审理查明并在判决书中认定原告在孙永家租赁的房屋建有房屋，经前一次强拆违法的庭审，已明确屋6正是原告建造，并提交了相应的证据，孙永家对此不予否认，并且孙永家没有提供自己建造的任何证据，该部分赔偿应由被告支付给原告，被告应当对自己错误的支付承担责任。屋6的建造正是为了烘干炉设备建造出的房子，不是普通的房子。

　　证据八、1.房4的建造是按孟庆文师傅要求尺寸建造，用于安放修理锯条的设备自动磨条机和辊压机以及锯条;2.孟庆文被长期聘用修整锯条，电话:15264325980;3.工料费和屋6的框架建造费记录在一起。以上证明房4是原告建造，原告对其价值无异议，同意被告按照房4的价值支付给原告。

　　证据九、1．棚1的建造用于放锯机和跑车，现场可见设备；2．棚1的建设者王广社有王广社手记工费单(内含棚5和屋6的部分工费)参与设计尺寸:孟庆文(锯机是孟庆文指导安装建设的)；3．建设棚1的票据3张以及转账记录收款人:崔军4 550+11 784=16 334元(内含棚5的材料费)。

　　以上证明棚1和棚5由原告建造，应由原告获得补偿款。原告对棚1的补偿价值没有争议，被告错误地将棚1的补偿款支付给第三人孙永家，应当承担责任，应将棚1的赔偿款支付给原告。棚1建造也是特定用途的，与原告建造的其他设备、房子均是配套使用的。锯机在现场仍然可见，棚1的建造也是为放锯机量身定做。在确认强拆违法诉讼中关于棚1建造的证据也已经出示，孙永家没有提出任何相反的证据。棚5主要是烘干室操作间，是制作木材必不可少的一道工序。

　　证据十、办公生活用品，购买票据13张当时记录，证明办公生活用品实际存在，并且在强拆违法诉讼中也已经向法庭出示原件，法院查明并判决认定被拆房屋内有生活用品的事实。

　　证据十一、1.手写帐共19页；2.赔偿清单4页；3.票据共26张；4.锯机、跑车、自动磨条机、辊压机价格表；5.视频图片(拆迁前中后)。

　　以上证明所建设房屋和棚以及设备设施等工具与票据相对应，又与强拆时视频中的所有设施设备工具相对应。

　　证据十二、1.办公室照片复印件6张;2.电器照片复印件1张;3.工具照片复印件6张;4.加工厂房屋照片复印件5张;

　　5.家具照片复印件1张;6.木条木板材料照片复印件8张;

　　7.设备照片复印件22张;8.其他物品照片复印件5张。

　　以上证据证明原告厂房房屋及所列清单中的设备、物品实际存在。

　　证据十三、强拆现场照片复印件14张。

　　证明原告厂房房屋及清单中设备物品被强拆损毁，被告应当承担赔偿责任。

　　被告邹平市西董街道办事处辩称，一、原告经营的木材加工厂所用房屋和场地系租赁于孙永家，是孙永家的合法财产，原告对案涉财产并无相关权益，而且原告所列财产清单与事实不符，没有切实充分的证据证实其损失情况。二、被告并没有强制拆除行为。在拆除涉案厂房及相关财产时，被告及西董村委会已经与所有权人孙永家签订了拆迁补偿协议，且补偿款项已经支付到位，属于财产所有权人自愿拆除。三、原告所述厂房及其他设施，没有合法的土地使用证和准建手续，属于违法建筑，属于非法权益，不应当得到法律的保护。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　被告邹平市西董街道办事处为证实自己的主张，向法庭提交了以下证据：

　　证据一、厂房租赁合同一份，证明2015年6月26日，原告业主于美丹与西董村村民孙永家签订厂房租赁合同，涉案厂房业主系孙永家，厂房所涉权益与原告无关。

　　证据二、拆迁补偿协议书、房屋及附属物明细各一份，证明2020年3月3日孙永家已就涉案楼房与西董街道办事处、西董村村民委员签订了拆迁补偿协议，关于案涉厂房及其他地上附属物财产权益属于孙永家，补偿数额共计1 183 048元。

　　证据三、补偿款发放明细表一份，证明案涉厂房的补偿款已经发放给业主孙永家。

　　证据四、照片8张，该照片为案涉厂房拆除后的状况，现场并没有原告所说的设施设备等财产。

　　第三人孙永家述称，原告诉状中所主张的厂房均为第三人建造，第三人为被征收房屋的所有权人，也是棚户区改造项目的被征收人。原告仅是租赁第三人厂房，并且租赁合同已于2019年7月10日解除。被告根据补偿安置方案对第三人作出补偿，事实清楚、程序合法，原告无权主张任何赔偿。

　　第三人孙永家为证实其主张，向法庭提交以下证据：

　　证据一、微信聊天记录一份，证实原告与第三人的租赁合同已于2019年7月10日解除。

　　证据二、集体土地使用证一份，证实案涉土地的使用人系第三人。

　　经质证，被告对原告提供的证据一的真实性无异议，案涉邹平县鑫安木材建工厂使用的房屋和场地均是租赁自西董村村民孙永家，相关权益属于孙永家。原告租赁经营期间，是否增设新的权益并不明确，该判决书并没有予以明确认定。对证据二的证明内容有异议，原告虽然向被告提出过行政赔偿申请，但由于其并没有证据证明其相关权益的真实性，对于其请求赔偿数额被告不予认可。对证据三的真实性没有异议，但该证据却无法证明原告所申请的权益是否存在和数额大小。对证据四的真实性没有异议，该证据足以证明原告使用的房屋和场地系租赁自孙永家，相关权益属于孙永家。对证据五的真实性与关联性均有异议，该证据无法显示视频的产生时间，更不能证明原告对该视频中的房屋及相关设施具有相关权益。对证据六的真实性没有异议，但该报告书只能证明原告所说的部分棚和屋所有权人为孙永家，停产停业等损失补偿孙永家已经领取，原告如果认为该权益属于自己，其应当向孙永家进行追偿。对证据七有异议，该组证据无法证明案涉房屋在拆除时，这些烘干设备仍然存在，且无法证明其价值大小。原告所说的屋6并不具备合法的准建手续，属于非法建筑，原告所提交的证据不足以证实其对屋6具有合法权益。对证据八这组证据的真实性不予认可，且原告所说的房4并不具备合法的准建手续，属于非法建筑，原告所提交的证据不足以证实其对房4具有合法权益。对证据九的真实性不予认可，且原告所说的棚1并不具备合法的准建手续，属于非法建筑，原告所提交的证据不足以证实其对棚1具有合法权益。对证据十有异议，该组证据无法证明案涉房屋在拆除时这些办公生活用品就已经存在，也不能证明这些用品已经损失。对证据十一有异议，对其真实性不予认可，该组证据无法证明案涉房屋在拆除时这些物品就在现场，也不能证明这些物品已经实际损失。原告提供的手写帐、赔偿清单均应认定为自我陈述，被告不予认可，且其提供的票据和价格表并非正规发票，也没有其他证据予以佐证，无法证实其真实性。对证据十二有异议，该组证据的产生时间无法确认，且无法证明涉案照片中的设备设施在案涉房屋拆除时就在现场，也不能证明这些用品已经损失。对证据13有异议，该组照片无法证明原告方的观点，不能证明原告对照片中的拆除房屋和设备物品具有权益，而且被告并不存在强拆行为。

　　第三人对原告提供的证据一真实性无异议，但对关联性、合法性均有异议。（一）（2020）鲁1626行初48号行政判决书的原告为邹平县鑫安木材加工厂，而本案原告是邹平县西董鑫安木材加工厂，两者名称不一致，并非同一主体。该证据不能作为本案的定案依据；（二）该判决书第7页关于原告是否有诉讼主体资格这一部分中，仅是概括性的认定原告在孙永家租赁的厂房内建有房屋，安装有设备，有生活用品，至于具体哪间房屋是原告所盖并未作出具体认定，但是结合该案庭审笔录可知，只能证实《邹平市西董村征收房屋及附属物报告书一（房屋）》中的棚7内原告建有一间54平的办公室，但是该办公室被告并未向第三人作出赔偿，该判决书也未对设备和生活用品的种类、型号及价值作出认定；（三）原告只是本案涉及的行政行为利害关系人，而非行政相对人，其虽然可以要求确认行政行为违法，但其无权要求相关赔偿。对证据二，（一）真实性、关联性、合法性均有异议，第三人对该份证据不知情；（二）第三人是该次棚户区改造项目的被征收人，被征收的财产所有权人是被告，只有第三人有权要求赔偿，原告方无权要求赔偿。对证据三的真实性无异议。（一）结合证据一可知，本案原告与（2020）鲁1626行初48号行政判决书中的原告并非同一主体；（二）虽然原告有营业执照，双方合同已于2019年7月10日解除，并因环保原因原告已被责令停产，并未实际经营。对证据四的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。（一）根据该合同内容，“东面铁棚7间、西面锯棚7间、房屋两间、车库3间、修锯房3间”，结合《邹平市西董村征收房屋及附属物报告书一（房屋）》可知，所有补偿的房屋均包含在租赁合同中列明的房屋内，也就是说在签订厂房租赁合同时，被拆迁补偿的房屋已经存在，原告主张棚1、棚4、房4、屋6为其所建，与事实不符；（二）该合同因原告拒不支付租赁费，第三人已于2019年7月4日以通知的方式通知原告解除合同，并且原告未在法定时间内提出起诉，该合同已解除。对证据五的真实性、关联性及合法性均有异议。原告所提供照片中均无法证明拍摄时间、地点及设备是否完好，以及所有权人情况。对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议。（一）对于棚和房屋，结合原告提交的证据一、四，被拆除补偿的棚和屋均为第三人建造，与原告无关；（二）对停产停业和搬迁项目的补偿，首先，第三人是本次棚户区改造项目的被征收人，第三人作为所有权人，是赔偿主体；其次，第三人已在拆迁之前以通知的方式解除了与原告之间签订的厂房租赁合同；最后，原告在2019年7月份因环保被断电，责令停产，之后再无生产，并且设备早已搬空，并且结合原告提供的拆迁中视频（如果为真）可知，其仅有简单的生活用品。对证据七、八、九、十、十一的真实性、关联性及合法性均有异议。该证据均为原告自行制作，且无其他证据相互印证，无法证实原告的证明目的。对证据十二、十三均有异议。（一）厂房、房屋均为第三人建造；（二）原告所提供照片中均无法证明拍摄时间、地点及设备是否完好，以及所有权人情况。

　　原告对被告提供的证据一合法性、证明目的不认可。该证据恰好能够证明原告系案涉场地房屋的实际经营者，被告在履行征收补偿过程中，已经清楚原告与第三人存在合法有效的租赁关系，被告依法应当对原告作出合法合理的征收补偿，但被告罔顾原告方的合法权益实施违法强拆行为，侵犯原告合法权益，应当承担相应的赔偿责任。对证据二合法性、证明目的均不认可。被告在征收补偿过程中罔顾原告系被征收厂房实际经营者的事实，与第三人签订了该补偿协议，该补偿协议附件一中的棚1、房4、棚5、屋6系原告为实现经营目的，在租赁场院内单独另行建造，被告错误地把该部分补偿给予第三人，严重侵犯原告合法权益，该补偿协议对此部分补偿约定应属无效。征收导致了原告无法继续使用涉案厂房，应按“谁有损失补偿给谁”的公平补偿原则处理。被告在征收补偿过程中与房屋产权人签订了涉案补偿协议，对涉及到涉案房屋的停产停业费、搬迁费部分遗漏了原告，未充分保障原告作为承租人的合法权益，征收程序违法，涉案补偿协议中涉及搬迁费、停产停业费部分应确认无效，该搬迁费、停产停业费应当赔偿给原告。对证据三质证意见同证据二。对证据四“三性”及证明目的均不认可。该组照片没有拍摄时间，该组照片应该是强拆行为发生很久之后拍摄的，不能真实地反映被告违法强拆行为对原告造成损失的真实情况，并且原告所举证据已经证明了原告设施设备等物品损毁灭失由被告违法强拆行为导致，被告应当对原告损失承担赔偿责任。

　　第三人对被告提供的证据一的“三性”均无异议，但该租赁合同已于2019年7月10日解除；对证据二、三、四的“三性”均无异议。

　　原告对第三人提供的证据一证明目的不认可。该微信记录没有谈话的环境、背景，不能反映当事人的完整的真实意思表示，不能证明双方已经解除租赁合同，更不能阻却被告因违法强拆行为应当承担的赔偿责任。对证据二无异议。

　　被告对第三人提供的证据无异议。

　　经合议庭评议，原告提供的证据一到证据四、证据六符合证据的真实性、合法性和关联性，依法确认为有效证据。对原告提供的证据五中的视频虽被告及第三人均提出异议，但并未否认其拍摄地点系涉案强拆行为的发生地点，依法确认为有效证据。证据七到证据十三，因被告及第三人提出异议，且均系复印件及打印件，不符合证据的真实性、合法性和关联性，依法不予确认。

　　被告提供的证据一到证据三，符合证据的真实性、合法性和关联性，依法确认为有效证据。被告提供的证据四，因原告提出异议，不符合证据的真实性、合法性和关联性，依法不予确认。

　　第三人提供的证据一因原告提出异议，为无效证据；证据二，符合证据的真实性、合法性和关联性，依法确认为有效证据。

　　根据以上当事人陈述、举证、质证意见，合议庭认定如下事实：

　　2015年6月26日，原告邹平县西董鑫安木材加工厂经营者于美丹和丈夫李树安与第三人邹平市西董街道办事处西董村村民孙永家签订《厂房租赁合同》，约定租赁第三人宅南场地一块，包括房屋、棚、车库等，载明的租赁期限为2015年6月26日至2020年6月26日。被告邹平市西董街道办事处在其辖区内进行棚户区改造，于2019年5月20日对相关单位、村发布了《鹤伴雅苑棚户区改造房屋征收补偿安置方案》。2019年下半年至涉案房屋被拆除，于美丹与西董街道办事处西董村村民委员会、被告邹平市西董街道办事处及孙永家协商征收补偿事宜未果。2020年3月3日，孙永家与被告就相关厂房、硬化地面及停产停业损失等签订拆迁补偿协议，并领取了补偿款。2020年3月23日，被告组织相关人员将案涉厂房强制拆除。邹平市人民法院于2020年12月8日作出（2020）鲁1626行初48号行政判决，确认被告邹平市西董街道办事处强制拆除原告邹平县西董鑫安木材加工厂房屋及相关设备的行为违法。原告邹平县西董鑫安木材加工厂据此提起本案行政赔偿诉讼。

　　另查明一，（2020）鲁1626行初48-1号行政裁定书确认，（2020）鲁1626行初48号行政判决书中文字上笔误，原告“邹平县鑫安木材加工厂”改正为“邹平县西董鑫安木材加工厂”，统一社会信用代码“371626000448602”改正为“371626600448602”。由此可以确认本案原告与（2020）鲁1626行初48号案件中的原告系同一主体。

　　另查明二，原告与第三人于2015年6月26日签订的《厂房租赁合同》中约定“租赁时间为2015年6月26日至2020年6月26日”。

　　另查明三，被告与第三人于2020年3月3日签订的《西董村棚户区改造厂房（沿街房）拆迁补偿协议》中约定“甲方一次性支付乙方房屋、树木等附属物补偿1 013 867.25元；停产停业损失费142 274.00元；搬迁补偿费26 906.25元（邹平市西董村征收房屋及附属物报告书二中记载搬迁费实为26 906.75元）；合计1 183 048.00元”。2020年3月4日，第三人领取了上述补偿款。

　　另查明四，原告诉求被告赔偿强拆损失1 347 389.175元。从原告主张的赔偿明细看，原告要求被告赔偿的项目主要包括屋6、房4、棚1、棚5、电线杆、停产停业费、搬迁费、生产资料和生活资料损失、窖炉运费及大型设备搬迁安置费、过度场地费、及时搬出应得奖励、由于物价上涨等因素造成的损失上浮10%计112 489.925元、强拆导致不能继续经营损失100 000元、烘干炉定金。

　　在案件审理过程中，经本院释明，鉴于涉案房屋、树木等附属物已由被告与第三人签订《西董村棚户区改造厂房（沿街房）拆迁补偿协议》作出补偿，且原告对涉案房屋及附属物的补偿价值未提出异议，因此价值已经确定，只是归属问题，不需要进行估价。因涉案生产和生活资料因价值不明确，需要鉴定。原告于2022年6月10日提出鉴定申请。经双方当事人同意，由本院指定鉴定机构对涉案生产和生活资料进行鉴定。2022年8月14日，滨州市正兴资产评估有限公司出具滨州正兴评鉴咨字[2022]018号资产评估报告书确认原告涉案生活资料和生产资料价值为334 524.10元。

　　本院认为，本案的争议焦点为被告赔偿原告的方式、项目标准和数额？具体分析如下：

　　一、赔偿方式

　　邹平市人民法院已于2020年12月8日作出（2020）鲁1626行初48号行政判决，确认被告邹平市西董街道办事处强制拆除原告邹平县西董鑫安木材加工厂房屋及相关设备的行为违法。依照《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款“国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利”之规定，原告有权要求被告给付相应的赔偿。第三人虽主张其和原告的租赁合同已于2019年7月10日解除，但提供的证据不足以证实其主张，本院不予采信。据此，原告有权提起本案的行政赔偿诉讼。

　　根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十一条第一款“人民法院经审理认为被告对公民、法人或其他组织造成财产损害的，判决被告限期返还财产、恢复原状；无法返还财产、恢复原状的，判决被告限期支付赔偿金和相应的利息损失”。结合本案的实际情况，涉案区域位于邹平市西董街道办事处棚户区改造范围之内，涉案房屋及相关设备已被强制拆除，涉案房屋恢复原状已不具有可行性。据此，本案应采用货币赔偿方式。

　　二、赔偿项目及标准

　　根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定，在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。本案中，原告提交的赔偿明细及相关证据系其单方制作，不能证明被告实施强拆行为时造成其有多少物品被损坏的事实，亦不能证明清单所列生产资料和生活资料实际受损害的事实。但因被告违法强制拆除原告房屋，导致原告无法举证证明其损失，为此，依法应当免除原告对行政赔偿损失事实的举证责任。鉴于被告在违法强制拆除房屋过程中，未依法对房屋情况及屋内物品进行清点登记造册，致使原告无法就其损失举证，被告应当承担举证不能的法律后果。

　　1、房屋损失

　　原告虽主张涉案屋6、房4、棚1、棚5系其建造，但第三人提供的集体土地使用证的土地使用权人为“西董镇西董村顺发木器厂”，原告对此无异议，可以证明该厂房之前曾作为木材加工厂使用。原告提供的证据不足以确认上述房屋及棚系其建造，电线杆也无法证明是原告购买安装。而且原告与第三人签订的租赁合同中未明确上述房屋及电线杆拆迁时的归属。现被告已经将上述房屋、棚和电线杆补偿款支付给了第三人，因此，涉案房屋及电线杆损失因涉及原告与第三人双方的合同纠纷，原告可以通过其他途径解决。

　　2、生产资料和生活资料损失

　　根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第十一条第二款“人民法院对于原告主张的生产和生活所必需物品的合理损失，应当予以支持”之规定，本院对于原告主张的生产和生活所必须物品的合理损失部分予以支持。因该部分损失，原告在本案审理过程中已向本院申请鉴定，根据滨州市正兴资产评估有限公司出具的滨州正兴评鉴咨字[2022]018号评估鉴定咨询报告，原告涉诉生产和生活资料评估价值为334 524.10元。上述评估鉴定咨询报告送达双方当事人后，原告虽提出异议，但经本院核实，鉴定报告中并未遗漏原告提供的赔偿明细中的鉴定事项，原告亦未补充新的鉴定材料。同时，原告的异议并无证据证实鉴定失实，其他部分异议属于原告在庭审结束后提出的赔偿损失，超出原告的诉讼请求，且无事实和法律依据，不予支持。被告认为上述评估鉴定咨询报告系鉴定机构以原告单方提供的财产清单作为鉴定目标，其所依据的客观事实不准确。因本案系被告原因导致原告无法举证，证据认定规则不再累述，对被告的异议，本院不予采信。据此，本院对上述鉴定结论的数额予以确认。

　　4、停产停业损失

　　根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十一条规定，在房屋所有权人将房屋租赁给他人从事生产经营活动的案件中，经营性损失应当向生产、经营者赔偿，而不是向房屋所有权人补偿。涉案强制拆除行为发生于2020年3月23日，此行为发生在原告租赁第三人厂房的租赁期间内，被告强制拆除行为产生的停产停业费，应补偿给原告。第三人在质证意见中主张其与原告已于2019年7月10日解除双方合同，原告并因环保原因已被责令停产，并未实际经营，但未提供证据证实，本院不予支持。根据涉案《邹平市西董村征收房屋及附属物报告书二（附属物）》及被告与第三人签订的《西董村棚户区改造厂房（沿街房）拆迁补偿协议》，停产停业费为142 274元，该部分补偿数额，本院予以确认。因该部分款项已经由第三人孙永家领取，应由第三人返还给原告；第三人不能返还或不足返还的，由被告承担补充赔偿责任。

　　5、搬迁费

　　因对原告涉案生产资料和生活资料损失本院已以全额方式支持赔偿，所以也就不存在原告因被告强制拆迁行为需要搬迁生产和生活资料的问题，原告主张的搬迁费、窖炉运费及大型设备搬迁安置费，本院不予支持。

　　6、其他损失

　　原告诉求赔偿的不能继续经营的损失与停产停业费重叠，上述两部分赔偿项目已在停产停业费赔偿中明确，本院不再予以重复认定。

　　及时搬出应得奖励是拆迁人对主动搬迁、积极配合拆迁工作的被拆迁人给予的奖励，人民法院审理案件既要考虑保护当事人的合法权益，也要考虑司法裁判价值的引导作用，兼顾同一被征收范围内其他被征收人的利益公平。因原告并未在补偿安置方案规定的签约期内签订征收补偿协议，更未按期交出涉案房屋，被告也未给予第三人该项奖励，因此，原告提出的及时搬出应得奖励，不予支持。

　　原告诉求赔偿的过渡场地费、由于物价上涨等因素的上浮赔偿于法无据且没有证据证实，本院不予支持。原告诉求的烘干炉定金和本案不属于同一法律关系，本院不予审查认定，原告可通过其他途径解决。

　　综上所述，原告主张的生产和生活所必需物品的合理损失及停产停业费，本院予以支持；原告主张的房屋及附属物损失，属于其与第三人之间的合同纠纷，应另寻途径解决；原告主张的其他损失，因证据不足，于法无据，本院不予支持。据此，经调解无效，依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第四项、第三十六条第八项，《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第十一条、第十三条、第二十九条、第三十一条之规定，判决如下：

　　一、被告邹平市西董街道办事处于本判决生效后60日内赔偿原告邹平县西董鑫安木材加工厂生产和生活所必需物品的合理损失334 524.10元；

　　二、第三人孙永家于本判决生效后30日内返还原告邹平县西董鑫安木材加工厂停产停业费142 274元。第三人不能返还或不足返还的，由被告邹平市西董街道办事处承担补充赔偿责任；

　　三、驳回原告邹平县西董鑫安木材加工厂的其他诉讼请求。

　　本案中原告邹平县西董鑫安木材加工厂预交的鉴定费30 000元，由被告邹平市西董街道办事处承担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省滨州市中级人民法院在线提交上诉状。

　　审　判　长　姜守华

　　人民陪审员　刘建民

　　人民陪审员　于　建

　　二〇二二年九月七日

　　法官助理　范婷婷

　　书　记　员　杜　渐

　　来源：行政涉法研究

五、北京圣运律师谈国有土地上房屋拆迁问题总结，2021年拆迁没烦恼（上）

　　众所周知，不论是国有土地上房屋征收还是集体土地征收，都实实在在的关乎着被征收人的利益，关系着国家的利益。为此为了减少拆迁矛盾，依法保障被征收人的合法权益，维护国家公共利益，相关部门便制定并发布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及其他相关的法规政策。

　　本以为征地拆迁在法律法规的影响之下，征收工作可以顺利进行，被征收人权益就能得到一定的保障，但事实上，在实际征收过程中，尽管有法律法规这张令牌的存在，可关于拆迁的法律问题以及违法征收的情形依旧没有断过，比如未发布征收决定就征收，未公布安置补偿方案就找被拆迁人签协议，强拆、断水、断电更是屡见报端等等。本文，北京圣运律师就整理出了国有土地上房屋征收中被征收人常问的一些问题，希望会对刚刚遇到拆迁以及正在拆迁的朋友们有所帮助。

　　1、没有房屋征收决定就征收是否合法？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

　　也就是说，如果是因公共利益的需要，相关部门在征收之前首先要对被征收人作出房屋征收决定并公告，公告中应当载明征收范围、征收目的、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。一般而言，房屋征收决定及其公告标志着拆迁项目的正式启动，且国有土地使用权同时被收回。因此，如果连房屋征收决定都没有，那么该征收程序就存在很大的违法性。

　　2、哪些情形属于公共利益？

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要，可以征收国有土地上单位和个人的房屋。

　　3、对补偿方案不满意怎么办？

　　根据征补条例中的规定，房屋征收部门拟定好补偿方案之后，需要报市、县级人民政府，由市、县级人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于30日。若多数被征收人认为征收补偿方案不符合该规定，市、县级人民政府应当要组织被征收人听证，并且要根据听证会的情况修改补偿方案。

　　针对修改后的补偿方案，若被征收人仍不满意，那么北京圣运律师建议当事人及时的向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼来维护自己的合法权益。

　　4、对被征收房屋的价值应如何补偿？

　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。也就是说，如果被征收房屋在市区，周边房地产的市场价格已经到1万或是2万，那么给予被征收房屋价值的补偿也不应低于这个标准。当然了，具体的仍然需要评估机构评估确定。

　　但如果每平米只给几千块钱，那么显然是不合理的，作为被征收人要及时的采取法律措施来维护自己的合法权益。

　　5、评估机构应如何选择？

　　国有土地上房屋征收评估办法中规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

　　对于评估机构的选择，北京圣运律师建议被征收人要积极的参与到其中，对选定好的评估机构要进行审查，看看是否具有相应的评估资质，是否有营业执业等。若发现评估机构并不是被征收人协商选定的，而是征收方自行选定的，且又没有营业执照等，那么被征收人要及时的收集证据，保障自己的权益不被侵害。

　　6、被征收人有选择补偿方式的权利吗？

　　法律上明确规定，被征收人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿。所以，如果征收方只以产权置换的形式对被征收人进行补偿，那么这就剥夺了被征收人选择权，是不合法的行为，被征收人可以及时的通过法律途径主张自己的合法权利。